Земельныйэксперт

Содержание
  1. Понятие и законодательное регулирование
  2. Общие основания
  3. Понятие основания возникновения права собственности
  4. Виды оснований для приобретения права собственности
  5. § 3. Момент перехода права собственности на имущество
  6. Опираемся на законодательные документы
  7. Сделки по отчуждению
  8. Субъекты и объекты
  9. Право собственности на имущество
  10. Основания
  11. Документы
  12. Цены и стоимости, налоги
  13. Ограничения
  14. Формы собственности на землю
  15. Частная собственность на землю
  16. Государственная собственность
  17. Федеральная собственность
  18. Муниципальная собственность
  19. Другие виды собственности
  20. Передача по наследству
  21. Как происходит реализация имущественных прав
  22. Основания и процедура перехода права собственности по наследству
  23. Причины появление арендных прав
  24. Основание возникновения права частной собственности на землю
  25. Приватизация земель или выкуп у муниципалитета
  26. Вопрос возврата земельных участков
  27. Автор статьи
  28. Кузнецов Федор Николаевич
  29. Какие понадобятся документы?

Понятие и законодательное регулирование

Прежде всего, стоит отметить, что право частной собственности на землю является одним из прав, которые гарантированы гражданам РФ конституционно (ст. 36 Конституции РФ).

Земельныйэксперт

Поскольку данное право затрагивает одновременно две сферы (а именно гражданскую и земельную), то и законодательное регулирование его будет осуществляться двумя основными документами — Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Кроме этого, приниматься во внимание должны и другие кодексы, законы илидокументы на земельный участок нормативно-правовые акты, которые каким-либо образом затрагивают данный вопрос.

Что касается определения права частной собственности, то оно представляет собой возможность, предоставленную владельцу земельного участка относительно владения, пользования и распоряжения землей в порядке, установленном законодательно.

Данный вид права предоставляет его обладателю наиболее широкие права и полномочия в отношении его собственности, которые могут быть ограничены только на законодательном уровне.

Общие основания

Любой человек или фирма могут пользоваться территориями только при наличии определенных причин. Основания возникновения прав на земельный участок являются многочисленными, причем все они должны подтверждаться документально. Могут возникать как у частных лиц, так и у государства или муниципалитета.

Определение основания возникновения прав на земельные участки является простым, так как оно выступает в качестве официальной причины, благодаря которой человек, фирма или государство могут пользоваться или распоряжаться конкретной территорией.

Все правила перехода прав на землю содержатся в ЗК РФ. Включаются в ст. 25 основания возникновения прав на земельные участки.

Понятие основания возникновения права собственности

Под основанием возникновения права собственности понимаются юридические факты, либо юридический состав (совокупность юридических фактов).

Виды оснований для приобретения права собственности

Основания возникновения права собственности могут быть классифицированы в две группы: первоначальные и производные.

  1. Первоначальными являются основания, по которым право собственности субъекта появляется вне зависимости от прав, которые имел предыдущий собственник, включая его отсутствие. Также к данной группе относят производство новых вещей, переработку, сбор или добычу вещей, которые являются общедоступными, приобретение права собственности на вещи, которые не имеют владельца или на те, от которых отказались, самовольные постройки, приобретательная давность и т.д.
  2. Производными являются способы, при осуществлении которых право собственности определенного объекта основано на праве собственности предыдущего владельца. Они могут возникать в результате заключения договора отчуждения, правопреемства, реорганизации, наследовании, национализации, конфискации, реквизии, приватизации и других договоров.

§ 3. Момент перехода права собственности на имущество

Воснове всей хозяйственной деятельностилюбого предприятия лежит перемещениетоваров, работ, услуг, денежных средств.Это перемещение заключается не в простомгеографическом передвижении имущества,а в смене его собственника.

Наиболееважным вопросом при этом являетсяопределение момента перехода правасобственности. Сущность этого моментазаключается в том, что возникновениеправа собственности на определенноеимущество у одного лица сопровождаетсяодновременным прекращением этого правау другого лица.

Приобретениюи прекращению права собственности вГражданском кодексе посвященысамостоятельные главы. Отдельныеположения этих глав связаны с моментомперехода права собственности наопределенное имущество и имеют наиболеесущественное практическое значение, аименно:

  • основания для перехода права собственности;

  • порядок определения момента перехода права собственности, устанавливаемый законом;

  • последствия наступления момента перехода права собственности.

Преждевсего, необходимо иметь в виду, что сампереход права собственности на имуществоотносится к производным способамприобретения этого права, т. е. основаннымна правопреемстве уже существующегоправа собственности одного лица, котороеон по своей воле передает другому лицу.

Вэтом случае при переходе правасобственности на конкретное имуществоимеется юридическая зависимость правприобретателя от прав его предшественника.

Поэтомудля правомерного перехода правасобственности на конкретное имуществоот одного лица к другому должны бытьсоблюдены три условия.

Во-первых,условием возникновения правасобственностиу приобретателя имущества являетсяналичиеэтого правана передаваемое имущество у егоотчуждателя.

Во-вторых,необходимо наличиедоговора,условия которого содержат волеизъявлениесобственника имущества на его передачус определенного момента в собственностьдругому лицу. Естественно, что этотдоговор должен соответствоватьтребованиям закона, быть надлежащимобразом оформлен, содержать всесущественные условия.

Нодоговор — это лишь намерения сторон,поэтому третьим условием будет являтьсясвершившийсяфакт реализации этого намерения.То есть, должен реально наступить саммомент, с которым стороны договорасвязывают переход права собственности,причем наступление этого момента должнобыть зафиксировано и надлежащим образомоформлено.

Такимобразом, для осуществления переходаправа собственности необходимо вусловиях договора определить сам моментэтого перехода, а затем зафиксироватьдокументально факт его наступления.

Гражданскоезаконодательство устанавливает общееправило перехода права собственности.В соответствии с этим правилом, правособственности на имущество к приобретателюпо договору, в зависимости от видаимущества, переходит:

  • на имущество, отчуждение которого в соответствии с законодательством подлежит государственной регистрации, — с момента такой регистрации;

  • на иные виды имущества — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Всоответствии с действующим законодательствомгосударственной регистрации подлежитпереход права собственности на недвижимоеимущество. Поэтому моментом переходаправа собственности на любое недвижимоеимущество является момент егогосударственной регистрации. Участникидоговора не обладают правом изменитьэтот момент своим соглашением.

Причемследует отличать государственнуюрегистрацию самого договора от регистрацииперехода права собственности,осуществленного в соответствии с этимдоговором. Так, в информационном письмеПрезидиума Высшего Арбитражного СудаРФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведенОбзор практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажинедвижимости, отмечено следующее.

Всоответствии со ст. 425 ГК договор вступаетв силу и становится обязательным длясторон с момента его заключения. В ст.433 ГК указано, что договор, подлежащийгосударственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации,если иное не установлено законом.

Гражданскоезаконодательство предусматриваетобязательную государственную регистрациюдоговоров о продаже жилых помещений(ст. 558 ГК) и договоров купли-продажипредприятий (ст. 560 ГК). Гражданскийкодекс не предусматривает обязательнойгосударственной регистрации сделоккупли-продажи иных видов недвижимогоимущества, например нежилых помещений.

Регистрацияперехода права собственности (ст. 551 ГК)не означает регистрации самого договора.Поэтому договор купли-продажи такойнедвижимости следует считать заключеннымс момента его подписания (ст. 433 ГК), апереход права собственности на этоимущество — с момента его государственнойрегистрации (ст. 551 ГК).

Какотмечалось выше, на имущество, отчуждениекоторого не подлежит государственнойрегистрации, переход права собственностиосуществляется с момента передачи этогоимущества, если иное не предусмотренозаконом или договором.

Всоответствии с гражданским законодательствомпередачей имущества признается совершениеотчуждателем одного из следующихдействий:

  • фактическое вручение имущества приобретателю;

  • сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;

  • сдача имущества в организацию связи для его отправки приобретателю.

Этидействия должны быть совершены именноотчуждателем во исполнение своихдоговорных обязательств, причемнадлежащим образом документальнооформлены. Без этого право собственностиу приобретателя имущества может и невозникнуть.

Имуществосчитается врученным приобретателю смомента его фактического поступленияво владение приобретателя или указанногоим лица.

Еслив результате предыдущей хозяйственнойдеятельности к моменту заключениядоговора об отчуждении имущества оноуже находится во владении приобретателя,имущество признается переданным ему смомента заключения договора.

Этиустановленные законом общие правилаопределения момента перехода правасобственности применяются каждый раз,если иное не предусмотрено договором.

Длясделок с имуществом, отчуждение которогоне подлежит государственной регистрации,закон предоставляет субъектам договорныхотношений широкие права по самостоятельномуопределению этого момента. Так, договоромможет быть предусмотрено, что правособственности на имущество переходитк его приобретателю:

  • в момент заключения договора;

  • в момент подписания приемо-передаточного акта;

  • в момент уплаты цены или получения другого встречного исполнения;

  • в иные моменты, установленные договором.

Такимобразом, определение этого момента, вданном случае, полностью зависит отволеизъявления сторон. Условиямидоговора может быть установлен моментперехода права собственности как до,так и после фактического поступленияимущества во владение приобретателя.

Например,возможен такой вариант, при которомстороны, заключив договор об отчужденииконкретного имущества, решили временнооставить его во владении отчуждателя.В этом случае с момента, установленногодоговором, приобретатель становитсясобственником имущества, хотя оно и непоступило в его владение.

Еслиже договором не предусмотрены специальныеправила определения момента переходаправа собственности на отчуждаемоеимущество, то действуют общие, указанныевыше правила определения этого момента.

Поэтому,как уже отмечалось выше, заключаядоговор, в его тексте возможно предусмотретьусловия, связанные с переходом правасобственности (определить сам момент,способ его документального оформленияи т. д.). При формулировании в договореположений о моменте перехода правасобственности на имущество следуетиметь в виду, что эти положения по своейсути являются не самими условиями опорядке исполнения договора, которыеможно надлежащим образом выполнить, вчем-то нарушить либо не выполнить вовсе,а закрепленным в договоре правоустанавливающимфактом, наступление которого связанос определенными последствиями.

Приопределении в договоре момента переходаправа собственности на конкретноеимущество необходимо учитывать двегруппы обстоятельств, которые будутиметь в дальнейшем практическое значение:

  • экономические;

  • юридические.

Экономическиепоследствиязаключаются в следующем. Во-первых,переход права собственности являетсяоснованием для совершения необходимыхбухгалтерских проводок, посколькуименно в этот момент происходит реализацияи оприходование имущества. Во-вторых,с этого момента, как правило, наступаетобязанность уплаты соответствующихналогов.

Юридическиепоследствиязаключаются в том, что приобретательимущества становится его собственником.Поэтому с этого момента на новогособственника переходит право распоряженияэтим имуществом (право отчуждать, сдаватьв аренду, отдавать в залог и т. д.). Иначеговоря, право распоряжения имуществомвозникает не после его фактическойпередачи, а с момента перехода правасобственности на него.

Смомента перехода права собственностиможет (или наоборот), не может бытьобращено взыскание на отчуждаемоеимущество, в зависимости от того, на чьеимущество — продавца или покупателя —обращается взыскание.

Сэтого момента, как правило, считаютсяисполненными обязательства сторон попередаче имущества. Сам момент исполненияобязательств имеет также немаловажноезначение, поскольку согласно ст. 408 ГКобязательства сторон прекращаются всвязи с их исполнением.

Нередкоот того, в какой момент в соответствиис условиями договора должен произойтипереход права собственности на имущество,а значит, в какой момент должник будетсчитаться исполнившим свои обязательствапо поставке этого имущества, зависит,к кому кредитору следует предъявлятьпретензии: к должнику по обязательствуили к иным лицам.

Чтокасается возникновения таких прав пораспоряжению имуществом, как правопередачи этого имущества в залог, то вданном случае необходимо обратитьвнимание на некоторые особенностипорядка определения момента возникновенияэтого права.

Крометого, возможны последствия наступленияэтого момента, которые заключаются вразличных способах защиты нарушенногоили оспариваемого права на имущество,являющееся предметом договора. Например,в договоре момент перехода правасобственности на отчуждаемое имуществоопределен моментом уплаты покупателемего стоимости. В этом случае до поступленияденежных средств на расчетный счетпродавца это имущество будет продолжатьоставаться его собственностью. Поэтомуесли денежные средства к продавцу таки не поступят, он вправе предъявить либовиндикационный иск об истребованииимущества из чужого незаконного владения,поскольку он остается собственникомимущества, либо по своему усмотрениюпотребовать принудительного исполненияобязательства в натуре, т. е. оплатыпереданного товара или возвратанеоплаченных товаров. При этомнедобросовестному покупателю не удастсядоказать законность своего владенияэтим имуществом. Продавцу достаточнобудет заявить свои права на это имуществои представить документы, подтверждающиеего право собственности на оспариваемоеимущество. Таким образом, у потерпевшейстороны имеются различные возможностизащитить свои нарушенные права иимущественные интересы.

Крометого, ст. 491 ГКРФзапрещает покупателю отчуждать этоимущество или распоряжаться им инымобразом до перехода к нему правасобственности. Поэтому все сделки,совершенные покупателем по отчуждениюэтого имущества, в силу ст. 168 ГКРФбудут признаны недействительными.

Еслиже момент перехода права собственностина имущество в договоре не определен,то по общему правилу право собственностиу покупателя возникает с момента врученияему этого имущества. В случае непоступления денежных средств к продавцув установленный договором срок он всоответствии с п. 3 ст. 488 ГКРФимеет право требовать оплаты переданноготовара или возврата неоплаченныхтоваров. В этом случае обязанностьдоказывания справедливости своихтребований ложится на продавца. И хотяпри наличии надлежаще оформленногодоговора это не должно составить особойсложности, процедура судебной защитысвоих прав будет иная. Кроме того, в этомслучае отчуждение еще неоплаченного,но уже принадлежащего покупателюимущества законом не запрещено, и поэтомутакие сделки будут являться действительными.

Каквидно, от выбранного в договоре моментаперехода права собственности зависятвозможные способы защиты своих прав наимущество в возможном судебном споре,которые, в свою очередь, обусловленыимеющимися у кредитора доказательствами,что также имеет немаловажное значение.

Помимоуказанных выше последствий переходаправа собственности на имуществогражданское законодательство устанавливаетеще одно общее правило, связывающееэтот момент с наступлением иныхпоследствий. По этому правилу с моментаперехода права собственности к новомусобственнику переходят бремя содержанияприобретенного имущества, а также рискего случайной гибели или повреждения.

Однако,как было сказано выше, это правилоявляется общим, т. е. оно применяется,если законом или договором не установленоиное. Действующее законодательствопозволяет в условиях договора устанавливатьиные правила, в соответствии с которымимомент перехода риска случайной гибелиили повреждения имущества, а также бремяего содержания не совпадает с моментомперехода права собственности на этоимущество.

Так,стороны могут установить, что рискслучайной гибели проданного имуществаперейдет на покупателя уже с моментазаключения договора до его передачипокупателю, т.е. до перехода к нему правасобственности. Возможны и иные условиядоговорных обязательств, в соответствиис которыми переход риска случайнойгибели отчуждаемого имущества к егоприобретателю произойдет после переходак нему права собственности.

Следуетиметь в виду особенности некоторыхвидов договоров, по которым правособственности на имущество не переходитвовсе, в то время как бремя содержанияимущества, а при определенныхобстоятельствах — и риск его случайнойгибели или повреждения, переходит отсобственника к другому лицу. Например,на имущество, передаваемое в залог.

Посвоей правовой сущности залог являетсясредством обеспечения основногообязательства, а не самостоятельнымобязательством. Поэтому заложенноеимущество не переходит в собственностькредитора при неисполнении обязаннойстороной своего основного обязательства.

ПленумВерховного Суда и Пленум ВысшегоАрбитражного Суда РФ в своем постановленииот 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах,связанных с применением части первойГражданского кодекса РоссийскойФедерации” применительно к этомувопросу отметил, что в случае неисполнениядолжником обязательства, обеспеченногозалогом, залогодержатель имеетпреимущественное право перед другимикредиторами получить удовлетворениеиз стоимости заложенного имущества.

Действующеезаконодательство не предусматриваетвозможности передачи имущества,являющегося предметом залога, всобственность залогодержателя. Любыесоглашения, предусматривающие такуюпередачу, являются ничтожными, заисключением тех, которые могут бытьквалифицированы как отступное илиновация обеспеченного залогомобязательства.

Вто же время обязанности обеспечиватьнадлежащее хранение и содержаниезаложенного имущества, а также приниматьмеры, необходимые для соблюдения условийего сохранности, возлагаются назалогодержателя с момента передачи взалог этого имущества.

Подводяитог сказанному, следует отметить, чтоправильное применение норм действующегозаконодательства о порядке определениямомента перехода права собственностина отчуждаемое по договору имуществоможет существенно повлиять на результатыхозяйственной деятельности любойорганизации. Очевидно, что возможностьсамостоятельного выбора данного моментав зависимости от конкретной сложившейсяситуации, которую предоставляетучастникам договорных отношенийзаконодательство, необходимо использоватьв полной мере. Это позволит снизитьриски совершаемых сделок, оптимизироватьналогооблагаемую базу, увеличитьприбыль.

Опираемся на законодательные документы

К числу важнейших законодательных документов, которые регулируют правоотношения собственности, относятся:

  1. Конституция РФ (ст.35).
  2. Гражданский кодекс РФ (ст. 260) – общие положения о праве собственности.
  3. Земельный кодекс РФ статья 15 – право собственности для физических и юридических лиц; статьи 16,17 – государственные земли; статьи 18,19 – собственность Субъектов федерации, муниципальные земли.
  4. Гражданский Кодекс РФ статьи 567-571 – купля-продажа; статьи 572-582 – дарение; статьи 1110 и 1111 – наследование по закону и по завещанию.
  5. Федеральный закон о приватизации государственного, муниципального имущества от 21.12.01 г., № 178-ФЗ.

Сделки по отчуждению

К ним относится договор мены или дарения. В первом случае участок меняется на другой объект недвижимости. Данный процесс может осуществляться с доплатой со стороны любого участника. Соглашение мены должно составляться по специальной форме, а также регистрируется нотариусом.

Другим основанием возникновения прав на земельные участки выступает договор дарения. По нему владелец передает другому лицу территорию безвозмездно. Такой документ также фиксируется в Росреестре. Существуют определенные ситуации, при которых может быть расторгнут такой договор, например, одариваемый совершает действия, приводящие к порче имущества, или же им совершается преступление против дарителя или его родственников.

Субъекты и объекты

заполнение налоговой декларацииКак и при любом другом виде права на землю (или на другое имущество) право частной собственности имеет две основные стороны отношений — субъекта и объекта.

И если в отношении последней стороны каких-то специфических особенностей нет, то к субъекту могут быть предъявлены определенные требования.

Поэтому стоит рассмотреть и объект, и субъект частной собственности на землю более подробно:

1. Объектом выступает земельный участок в виде определенного обособленного участка или территории, который обладает всеми необходимыми характеристиками и зарегистрирован в официальном порядке (то есть данные о нем внесены в государственный кадастр или Единый реестр прав недвижимости). Данный участок также принадлежит определенному субъекту, которому предоставляется уникальная возможность единолично владеть, пользоваться и распоряжаться этим видом имущества.

Земельныйэксперт

К характеристикам, которыми должен обладать участок, относятся те, которые позволяют индивидуализировать его и выделить из массы других объектов.

В частности, это:расчет при отсутствии кадастровой стоимости

  • кадастровый номер;
  • адрес или месторасположение;
  • площадь;
  • назначение земли и вид ее разрешенного использования.

В идеале участок должен иметь все перечисленные выше характеристики, для чего проводится специальная процедура — межевание земли. При этом к участку как к объекту права собственности может относиться не только почвенный (поверхностный) слой земли, но и водные объекты, деревья, кустарники и прочие виды растительности (это указано в ст. 261 ГК РФ). Однако в некоторых случаях, установленных законодательно, данные объекты могут и не включаться в собственность. Например, определенные водоемы или леса могут относиться к земельному фонду государства или муниципалитета в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, а также другими кодексами и законами РФ.

Отдельно стоит выделить участки, которые не могут быть объектом частной собственности:

  • изъятые из оборота (что установлено п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
  • ограниченные в обороте (данные земли могут быть только государственными или муниципальными).

Все остальные ограничения и особенности в приобретении права частной собственности на землю и порядке пользования ею вытекают уже не из объекта, а из субъекта данного права.

2. Субъектом является лицо, которое владеет таким видом недвижимости, как земельный надел.

заполнение документовПричем в качестве субъекта может выступать как физическое (гражданин, предприниматель), так и юридическое лицо (частное предприятие, организация). Что касается государственных, казенных, бюджетных и муниципальных учреждений, но они не могут владеть землей на частной основе, для них доступно только право государственной (муниципальной) собственности.

При этом момент, с которого гражданин или юр лицо может становиться субъектом права частной собственности, напрямую зависит от категории землевладельца:

  • для граждан этот момент наступает со дня приобретения полной гражданской дееспособности, которая наступает после совершеннолетия, вступления в брак или официального трудоустройства на работу;
  • для юрлиц — с момента государственной регистрации предприятия, учреждения или организации в качестве юридического лица.

Также стоит учесть, что для иностранных землевладельцев (это касается как иностранных граждан, так и компаний) в законодательстве установлены определенные ограничения относительно прав частной собственности на землю. В частности, они не могут владеть участками, расположенными в приграничных зонах (конкретные территории установлены законодательно).

Земельныйэксперт

В остальном физ и юрлица имеют равные права и возможности в приобретении земельных наделов в частную собственность.

Право собственности на имущество

Основания возникновения права собственности на движимые и недвижимые вещи существенно отличаются:

  • для движимого имущества право возникает с момента создания вещи автором или передачи прав на нее одним из законных способов (договоры отчуждения, дарения и т.д.);
  • для недвижимого имущества право собственности требует проведения государственной регистрации и внесения сведений в единую федеральную базу данных – ЕГРН.

Порядок подтверждения права собственности предусматривается Гражданским кодексом РФ, а в отношении земельных участков еще и Земельным кодексом РФ. Для объектов недвижимого имущества требование о государственной регистрации подлежит реализации в рамках Федерального закона № 218-ФЗ.

Основания

Возникновение или переход права собственности на объекты недвижимости связано с наличием следующих оснований:

  • приобретение жилых помещений и земельных участков в результате приватизационной сделки на безвозмездной основе;
  • приобретение недвижимости в результате совершения гражданско-правовой сделки на платной или безвозмездной основе;
  • передача прав на вновь созданный объект в результате ввода дома в эксплуатацию по итогам строительства;
  • возникновение прав на вновь сформированный участок из земель государственного или муниципального фонда;
  • приобретение в результате наследования;
  • образование нового объекта в результате раздела или выделения;
  • издание распорядительного акта властных органов;
  • судебное решение.

Каждое из указанных оснований может оформляться в дополнительных документах (например, договоры при совершении сделок).

Комментарий эксперта. В одном правоотношении может быть несколько оснований для возникновения права собственности. Например, в случае приобретения земельного участка из состава муниципального фонда основаниями для возникновения права будут являться распорядительный акт местного органа власти и договор купли-продажи.

Документы

Для подтверждения и регистрации права собственности на объекты недвижимости необходимы следующие документы:

  • договоры, подтверждающие совершение гражданско-правовой сделки;
  • приватизационный договор на жилое помещение или земельный участок;
  • распорядительный акт органов власти;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • технический план (в отношении квартир, комнат, зданий и т.д.);
  • межевой план (в отношении земельных наделов);
  • свидетельство о ранее зарегистрированном праве или выписка из ЕГРН, в случае регистрации перехода прав к новому владельцу объекта.

Для отдельных видов недвижимого имущества оформление указанных документы имеет существенные особенности (например, для машино-мест).

Совет эксперта. Для проверки сведений о приобретаемом объекте недвижимости можно воспользоваться открытой информацией, размещенной в Публичной кадастровой карте Росреестра. Этот ресурс доступен по адресу: https://pkk5.rosreestr.ru/

Цены и стоимости, налоги

Процедура подтверждения и факт наличия права собственности обязывает субъектов нести обязательные виды расходов. В их состав входят:

  • оплата услуг кадастрового инженера за изготовление технической и межевой документации;
  • оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
  • оплата налога за имущество.

Расчет налога на имущество граждан осуществляется в соответствие с главой 32 НК РФ, а налоговые ставки зависят от целевого назначения объектов и указаны в ст. 406 НК РФ. В частности, для жилых помещений ставка налога не может превышать 0.1 % от кадастровой стоимости объекта.

Для предприятий налог на имущество рассчитывается по правилам главы 30 НК РФ, а размер ставок зависит не только от характеристик объекта, но и от их территориальной расположенности (например, на 2017 год для Москвы действует ставка в размере 2% от кадастровой стоимости).

Совет эксперта. Расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта. У собственников имеется право оспорить кадастровую стоимость и признать рыночную стоимость для целей расчета налога.  Данные действия осуществляются через Комиссию по урегулированию споров о кадастровой стоимости или в судебном порядке.

Ограничения

В соответствие со ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только части, необходимой для защиты основ конституционного строя, нравственности, интересов других лиц и т.д. Данное правило распространяется и на права собственников имущества.

Состав ограничений может зависеть от целевого назначения имущества. Например, ст. 288 ГК РФ запрещает собственнику размещать промышленное производство в жилом доме. Для собственников земельных участков ограничения могут быть связаны пределами категории земли (например, на землях сельскохозяйственного назначения запрещено осуществлять иные виды деятельности, не связанные с животноводством, растениеводством и т.д.).

Законодательство допускает установление обязательных и добровольных ограничений:

  • залог, как способ обеспечения обязательства, ограничивает право собственника на распоряжение имуществом;
  • сервитут, установленный по решению суда или прямому требованию закона, ограничивает правомочия собственника за счет признания ограниченного права пользования другими лицами.

Комментарий эксперта. Ограничения на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации по нормам Федерального закона № 218-ФЗ.

Формы собственности на землю

Юристами выделяется несколько типов пользования, по которым человек может осуществлять пользование землей. К ним относится:

  1. Пожизненное наследование;
  2. Бессрочное пользование;
  3. Права сервитута и ограниченное пользование;
  4. Принудительное внедрение прав использования на земельный участок;
  5. Взятие в аренду земли.

Рассмотрим формы собственности земли более подробно.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Частная собственность на землю

Она состоит из земли, использующейся конкретным человеком по личному усмотрению, не осуществляя согласование с кем-либо. Обычно это земельный участок, приобретенный владельцами в соответствии с порядком предусмотренным законодательством, действующим на территории РФ.

Появление права на частную собственность на землю:

  1. При приватизации участков земли, входящих в государственную или муниципальную собственность;
  2. При наследовании;
  3. Во время дарения или подписания договора купли-продажи;
  4. При осуществлении обмена или иных сделок с недвижимостью;
  5. При осуществлении внесения юридического лица в уставной или посевной капитал.

Она также разделяется на 2 вида: общую и индивидуальную собственность юридических или физических лиц.

Общая собственность на земельный участок разделяется на следующие виды:

  1. общую долевую собственность. Она основана на том, что каждый собственник обладает некоторой частью общей собственности;
  2. общая совместная собственность. В ней общая собственность не разделена на части, поэтому владельцы не знают о том, какой частью в общей недвижимости они обладают.

Следует отметить, что у юридического и физического лица есть возможность соединить свои земли и пользоваться ими совместно. Такая земля в последствие будет называть общая долевая собственность.

Государственная собственность

Данный вид собственности появляется тогда, когда люди осуществляют пользование участком, который относится к собственности государства или муниципалитета.

Данный тип пользования разделяется на некоторые формы:

  1. земля, которая находится у федерации, носит название федеральная собственность;
  2. земля, владельцем которой считаются субъекты РФ, носят название региональная собственность;
  3. земля, принадлежащая городам, селам и округам носит название муниципальная собственность.

К данному виду собственности включаются земли, не принадлежащие юридическому или физическому лицу, а также муниципалитету. Также в данной собственности должны быть земли, призванные собственностью государства благодаря существующим федеральным законам или выкупленные субъектами РФ по причинам, зафиксированным в кодексе.

Федеральная собственность

В нее входят участки, призванные таковыми в соответствии с действующими законами или купленные субъектами РФ по причине, предусмотренной в законодательстве.

Муниципальная собственность

В данной собственности земля признается муниципальной при присутствии соответствующих федеральных законов или законов, принятых в субъектах РФ. Данное право появляется при разделе собственности государства. Помимо этого к этому виду относятся земли, приобретенные муниципалитетами по закону.

Другие виды собственности

К ним обычно юристы относят право собственности супругов на общую собственность. Оно появляется в тех случаях, когда земельный участок передан безвозмездно одному из супругов при осуществлении приватизации приусадебного, садового или личного подсобного хозяйства, гаражного участка. Также при осуществлении различных сделок с участком, который находился или находится на тот момент в браке, то в данном случае это имущество считается собственностью обеих супругов. Однако следует помнить, что при заключении договора или оговорённых условиях использования, то право на земельный участок перестает быть действительным.

Также к данной категории относятся земля, являющаяся собственностью крестьянского или сельского хозяйства. В данном случае земельный участок дается в качестве общего совместного имущества.

Помимо этого сюда можно отнести землю, находящуюся в собственности жилищного товарищества. Обычно к данной категории относятся жилые дома или сооружения, которые осуществляют их обслуживание. Чаще всего данные сооружения находятся в собственности или аренде у жилищного товарищества.

Передача по наследству

Основанием возникновения права собственности на земельный участок выступает свидетельство о наследстве. Земля может переходить другим лицам на основании данных, прописанных в завещании, а при его отсутствии предоставляется участок прямым наследникам.

основания возникновения права постоянного пользования земельным участком

Для получения земли таким способом человек должен принять наследство. В него входят не только ценности, принадлежащие умершему человеку, но и его долги, которые должны погашаться наследником в пределах полученного имущества.

Такая сделка является односторонней, но для ее регистрации приходится пользоваться услугами нотариуса.

Как происходит реализация имущественных прав

Ст. 39 НК содержит информацию о том, как реализуются разные товары или услуги, но отсутствует в законе информация о реализации имущественных прав.

В ст. 128 и 129 ГК указывается, что они являются объектом гражданского оборота, поэтому допускается отчуждать их, обменивать или покупать.

Статья 128. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Какие основания существуют для прекращения права собственности? Смотрите видео:

Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

2. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

4. Результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (статья 1225) не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом.

icon1.png

Важно! Их реализация признается отчуждением, которое может осуществляться за конкретную плату или безвозмездно.

Дополнительно к реализации можно отнести:

  • уступка права требования;
  • продажа доли, имеющейся в уставном капитале;
  • продажа прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Продажа квартиры или дома так же предполагает реализацию прав владельца.

Основания и процедура перехода права собственности по наследству

После сметри владельца ЗУ, при предоставлении соответствующего свидетельства, открывается наследство. Претенденты на вступление в имущественное правопреемство по степени близости родства и лица, указанные в завещании, подают заявление на вступление в наследование.

Если ЗУ отчуждается лицу на основании завещательного распоряжения, ему выдаётся свидетельство о наследовании. То же происходит при условии наличия единственного наследника по закону, которым может являться близкий (или иной) родственник. С обозначенным свидетельством наследники обращаются в Росреестр для проведения регистрации. После регистрации к свидетельству о наследовании прилагаются свидетельства о праве собственности и кадастровые паспорта ЗУ, что гарантирует полную юридическую правоспособность новых собственников.

Если наследников больше одного – земля передаётся наряду с иным имуществом в виде наследственной массы. Свидетельство о собственности передаётся наследникам, с приложением перечня наследуемого имущества.

После получения свидетельства требуется составить соглашение о разделе имущества. В данном случае появляются варианты оформления ЗУ в собственность:

  1. совместную, общую собственность, с распределением долей или без их распределения.
  2. Выделив ЗУ одному из участников, взамен иного имущества, которое переходит остальным.
  3. Передав ЗУ одному участнику, с условием последующей выплаты стоимости долей остальным.

Соглашение составляется при добровольном распределении наследственной массы, по договорённости. При условии отсутствия единого мнения, вопрос рассматривается в суде. В этом случае вместо соглашения используется решение суда о разделе имущества.

Приложив к свидетельству о наследовании решение суда или составленное добровольно соглашение, правопреемники покойного владельца ЗУ регистрируют участок в Росреестре, получая соответствующую документацию.

Причины появление арендных прав

В отношении разной земли могут иметься не только права собственности, но и арендные права. Они возникают при составлении соответствующего арендного договора.

Основанием возникновения права аренды земельного участка выступает официальное соглашение. Оно может составляться с:

  • государственными властями, предлагающими землю для разных целей, например, для сельского хозяйства, строительства коммерческого или жилого объекта, а также для других направлений;
  • муниципалитетом, причем оформляться может договор на срок до 5 лет или в долгосрочную аренду, которая может достигать даже 49 лет;
  • частным владельцем, представленным компанией или гражданином. В этом случае в договоре указывается срок действия соглашения, а также прописываются все действия, которые могут совершаться арендатором на территории.

Основание возникновения права пользования земельным участком должно подтверждаться официальными документами. Они не всегда регистрируются в Росреестре, так как это требуется в отношении контрактов, заключенных на срок, превышающий 1 год.

Основание возникновения права частной собственности на землю

Возникновение основных прав частной собственности происходит с учетом Гражданского кодекса РФ. В данном нормативно-правовом акте содержатся ключевые параметры подобной сделки, которые проявляются в виде:

  • Совершения сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного, садоводческого, огородоводческого и иного назначения. Это могут быть также сделки дарения земляного надела, его мены или же отчуждения, после которых происходит процедура прекращения прав одного из субъектов правоотношений (ст. 218 ГК РФ).
  • Наследования частной собственности, а также правопреемства земель или реорганизации юридического лица, которое использовало целевые земли, в том числе и сельскохозяйственного назначения.
  • Приватизации, которая является одним из самых популярных на сегодняшний день оснований возникновения прав частной собственности. В данном случае осуществляется процедура прекращения муниципальной или же государственной собственности с переходом в категорию частной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.
  • Иных оснований, которые предусматривает современное законодательство РФ, в том числе приобретательной давности (на земли сельскохозяйственного назначения данное основание не распространяется).

Приватизация земель или выкуп у муниципалитета

Государственные и муниципальные земли могут переходить гражданам населённого пункта:

  1. посредством проведения приватизации;
  2. посредством выкупа.

В обоих случаях земля передаётся в собственность, но приватизация подразумевает безвозмездный переход, а выкуп – возмездный.

Приватизировать землю имеют право лица, владеющие наделом:

  • на правах постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • аренды у муниципального образования (как оформить ЗУ в собственность если он в аренде).

Процедура совершается только с позволения местных властей и только в том случае, если заинтересованное лицо ранее не воспользовалось правом приватизации. Такая возможность допускается для каждого гражданина единственный раз. В иных случаях разрешается выкуп ЗУ по кадастровой стоимости.

После получения разрешения на приватизацию или выкупа, администрация выдаёт акт, разрешающий регистрацию права собственности, с которым граждане обращаются в Росреестр. Если покупатель участвовал в торгах, дополнительно прилагается выписка из протокола проведения торгов, в которой зафиксировано приобретение указанного участка заявителем. На основании представленной документации, граждане получают свидетельство о собственности и кадастровый паспорт с новым статусом владельца.

Вот такие не сложные основания возникновения права собственности на земельные участки. Независимо от формы приобретения ЗУ, право собственности наступает только после проведения соответствующих регистрационных действий и внесения сведений в Росреестр.

Вопрос возврата земельных участков

В юридической практике распространены дела, когда истец поднимает вопрос о законности отчуждения земельного участка. Если порядок прекращения прав на надел был нарушен (в том числе посредством принуждения лица к совершению сделки), то субъект правоотношений имеет законные основания для подачи в судебную инстанцию виндикационного иска, который является детерминантой для судопроизводства.

Однако необходимо помнить о том, что истец должен апеллировать только фактами, которые подтверждают изъятие земельных наделов, то есть момент прекращения прав на собственность против воли законного владельца.

В данном случае речь идет, например, о признании субъекта правоотношений гражданским истцом, что осуществляется посредством опубликования постановления, подписанного следственными органами.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ни один законный владелец земельного надела не может быть лишен права его пользования без его согласия. Только судебный орган имеет права принимать такое решение даже в случаях перехода частной собственности в государственную для обеспечения нужд РФ.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Какие понадобятся документы?

Если имеются общие основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформлять их в собственность, то для правильного процесса регистрации понадобятся документы:

  • правильно составленное заявление;
  • квитанция на оплату госпошлины;
  • паспорт заявителя;
  • если обращается в Росреестр представитель, то у него должен иметься не только паспорт, но и доверенность, заверенная у нотариуса;
  • учредительные бумаги компании;
  • решение совета директоров на проведение сделки с землей;
  • справка фирмы, в которой указываются все активы, принадлежащие ей;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • договор, на основании которого переходит право на землю;
  • другие документы при необходимости.

основания возникновения прав на земельные участки: способы

Таким образом, основания появления прав являются главным причинами для использования недвижимости и ее правильного оформления.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...