Застройщик не сдал дом вовремя: неустойка, судебная практика и Верховный суд РФ

Содержание
  1. Теория
  2. · Нарушение лексических норм
  3. Определяем срок сдачи дома
  4. Что изменилось
  5. Что можно взыскать с застройщика за несвоевременную сдачу дома
  6. Какие предприятия нарушают исполнение гособоронзаказа
  7. Расчет неустойки
  8. Лучший ответ:
  9. Как норма отразилась на судебной практике
  10. Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта
  11. Доказательство нарушения срока сдачи
  12. Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
  13. Другие вопросы:
  14. Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?
  15. Роль договора — на что следует обратить особое внимание
  16. Онлайн мод игры Among As
  17. Как играть в одиночном режиме?
  18. Подсудность дел
  19. Памятка
  20. Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится
  21. Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон
  22. Шансы и риски в спорах с застройщиком

Теория

· Нарушение лексических норм

· Лексические нормы (или нормы словоупотребления) – это нормы, определяющие правильность выбора слова из ряда единиц, близких ему по значению или по форме, а также употребление его в тех значениях, которые оно имеет в литературном языке.

Типы ошибок

1. Употребление слова в несвойственном ему значении. Мы были шокированы прекрасной игрой актеров. Мысль развивается на продолжении всего текста.

2. Неразличение оттенков значения, вносимых в слово приставкой и суффиксом (проверяется в задании 5). Мое отношение к этой проблеме не поменялось. Были приняты эффектные меры.

3. Неразличение синонимичных слов. В конечном предложении автор применяет градацию.

4. Употребление слов иной стилевой окраски. Автор, обращаясь к этой проблеме, пытается направить людей немного в другую колею.

5. Неуместное употребление эмоционально – окрашенных слов и фразеологизмов. Астафьев то и дело прибегает к употреблению метафор и олицетворений.

6. Неоправданное употребление просторечных слов. Таким людям всегда удается объегорить других.

7. Нарушение лексической сочетаемости. Автор увеличивает впечатление.

8. Употребление лишних слов, в том числе плеоназм. Молодой юноша, очень прекрасный.

9. Употребление однокоренных слов в близком контексте (тавтология).

В этом рассказе рассказывается о реальных событиях.

10. Неоправданное повторение слова. Герой рассказа не задумывается над своим поступком. Герой даже не понимает всей глубины содеянного.

11. Бедность и однообразие синтаксических конструкций. Когда писатель пришел в редакцию, его принял главный редактор. Когда они поговорили, писатель отправился в гостиницу.

Нарушение лексической сочетаемости слов

Лексическая сочетаемость слов – это способность слов соединяться друг с другом. Если не учитывать значение слов, может возникнуть лексическая несочетаемость.

Например, слова могут не сочетаться из-за их лексической несовместимости.

(Облокотиться спиной, потерпеть победу, состоялось вооруженное столкновение и т.д.)

Употребление фразеологизмов. Ошибки.

Фразеологизм – лексически неделимое, устойчивое словосочетание (манна небесная, зарубить на носу).

Типичными ошибками в использовании фразеологизмов являются:

· сокращение выражения «И яйца не стоит» вместо «И яйца выеденного не стоит»)

· замена слова («львиная часть» вместо «львиная доля»)

· совмещение двух оборотов («играет большое значение» вместо «играет роль» или «имеет большое значение»)

Употребление паронимов

Паронимы – слова, сходные по звучанию, но не совпадающие по значению (длинный и длительный, горный и гористый, водный и водяной, эффектный и эффективный)

Правильному употреблению паронимов посвящено задание 5 ЕГЭ по русскому языку.

Плеоназм. Употребление лишних слов.

Плеоназмы – словосочетания, в которых одно из двух слов является лишним, потому что его значение совпадает со значением другого, рядом стоящего слова (главная суть, свободная вакансия, моя автобиография, строгое табу и другие).

Тавтология

Употребление однокоренных слов в близком контексте (тавтология) – повторение однокоренных или одинаковых слов (организовать организацию, спросить вопрос, предложить предложение).

***Помимо избыточности слов, к лексическим ошибкам относится и недостаточность слов, но в задании 6 это не проверяется.

В кабинете висели русские писатели (портреты).

В читальный зал в одежде не входить! (в верхней одежде)

Неправильное употребление синонимов, антонимов, омонимов.

Синонимы – слова одной и той же части речи, близкие или тождественные по значению (друг – товарищ – приятель, молодость – юность, умный – толковый, работать вкалывать и тд.)

Синонимы не всегда могут заменять друг друга в речи, особенно стилистически разные слова.

Она пошла к врачу, потому что у нее более очи (вместо глаза).

Адвокат добивался, чтобы его подзащитного обелили (вместо оправдали)

Также возможно некорректное употребление антонимов и омонимов.

Антонимы – слова одной части речи, противоположные по своему лексическому значению (холодный – горячий, друг – враг).

В силу слабости своей позиции ему трудно было защищаться (неуместное использование антонимов «сила» и «слабость»).

Омонимы – слова, совпадающие по форме (в произношении, на письме), но разные по значению (лук – растение / оружие, брак – супружество / некачественная продукция).

На олимпиаде по русскому языку я потерял очки из-за невнимательности (очки – баллы или очки – оптический прибор, защищающий глаза).

Неоправданное и неуместное использование устаревшей лексики, неологизмов, профессионализмов, жаргонизмов, диалектизмов, заимствованных слов, многозначных слов.

Устаревшие слова в зависимости от причин устаревания делятся на две группы:

Историзмы – это слова, обозначающие исчезнувшие из современной жизни предметы, явления, ставшие неактуальными понятия (кольчуга, треуголка, барщина и т.д)

Архаизмы – слова, устаревшие по языковой причине, вышли из употребления, так как были заменены синонимами (ланиты – щёки, очи – глаза, лицедей – актер).

***Историзмы и архаизмы употребляются в текстах, в которых речь идет о прошлом (художественная литература, исторические исследования).

Неологизмы – новые слова, ещё не занявшие место в активной лексике. Неологизмы появляются в языке вместе с обозначаемыми реалиями (комбайн, космонавт, спутник).

Диалектизм – лексическая единица, употребление которой ограничено определенной территорией.

Своевременная и качественная прополка бураков способствует хорошему урожаю. (свеклы)

Заимствованные слова – слова, пришедшие в язык из других языков.

Его представили этаким полиглотом: он и физик, и математик, и поэт. (Полиглот – человек, владеющий многими языками)

Лексическая ошибка связана с непониманием значения заимствованного слова «полиглот».

Многозначные слова – слова, имеющие несколько значений.

Как правило, контекст помогает разграничить, в каком именно значении употреблено слово. Однако такое наблюдается далеко не всегда, что также может привести к речевой ошибке.

У него было низкое здоровье (в значении плохое здоровье).

Наша спортсменка отстала от соперницы в развитии. (шахматный термин – развитие партии).

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

  1. Ввода в эксплуатацию.
  2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Конкретная дата Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачи Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатацию Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Что можно взыскать с застройщика за несвоевременную сдачу дома

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 305-ЭС20-4649

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Москва

22 сентября 2020 г. 

Резолютивная часть определения объявлена 15.09.2020. Полный текст определения изготовлен 22.09.2020. 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Поповой Г.Г.,  судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-43982/2019 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Макушевой Марины Геннадьевны (город Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, при участии представителя индивидуального предпринимателя Макушевой М.Г. – Щепиной А.П. (ордер от 15.09.2020 № 0013/08, удостоверение от 15.11.2019 № 11190), представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» – Ивановой А.О. (доверенность от 05.03.2020),  

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Макушева Марина Геннадьевна (далее – Предприниматель) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» (далее – Общество) о взыскании 788 480 рублей убытков. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов. Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 06.08.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просил судебные акты трех инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что дольщики не относятся к профессиональным инвесторам, являются многодетной семьей, для исполнения обязанности по оплате на основании спорного договора участия в долевом строительстве использовали кредитные средства, договор расторгли по причине длительного неисполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирного жилого дома.

Представитель Общества в отзыве и в судебном заседании, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения. Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество (застройщик) и граждане Алтухов Антон Игоревич и Алтухова Елена Владимировна (участники) 29.09.2016 заключили договор № Б/28-007-И участия в долевом строительстве. Пунктами 1.2, 1.4, 2.1 договора установлено, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц на основании разрешения на строительство от 24.02.2015 № RU50-37-2015-76 построить многоквартирный жилой дом, корпус 28, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, город Балашиха, вблизи д. Павлино, на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0090302:308, принадлежащем застройщику на праве собственности, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам в срок, установленный пунктом 6.1 договора, объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: секция 3, этаж 20, порядковый номер на площадке 1, условный номер объекта 282, количество комнат 3, общая площадь 82,40 кв. м. Цена договора составила 5 211 520 рублей (пункт 4.1 договора), которые уплачены участниками в полном объеме.

Пунктом 6.1 договора стороны установили срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам не позднее 31.12.2017. Поскольку застройщик взятые на себя по договору обязательства не выполнил, участники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, направив уведомление застройщику 25.10.2018.

Застройщик 23.11.2018 возвратил участникам уплаченные ими по договору 5 211 520 рублей. По заказу дольщиков независимым оценщиком была произведена оценка сопоставимого товара, согласно заключению которого по состоянию на 01.11.2018 стоимость аналогичной квартиры составляет 6 000 000 рублей. Таким образом, по расчету истца разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 рублей. Алтухов А.И., Алтухова Е.В. (цеденты) и Предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор № 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав также, что за отказ от добровольного выполнения требований о выплате данных убытков с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.

Наличие спорных убытков истец обосновала нарушением застройщиком сроков передачи квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И. По мнению истца, в связи с непередачей ответчиком квартиры в установленный договором срок участникам были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданами для строительства квартиры, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались положениями статей 393.1, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 4, 6, 9, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и исходили из того, что предъявленные истцом убытки покрываются причитающимися участникам долевого строительства процентами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, установленных пунктом 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, так как Предприниматель не представил доказательств того, что законной неустойки недостаточно для покрытия спорных убытков.

Суды отклонили ссылки истца на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указав, что из названных пунктов постановления и обзора следует, что участник имеет право на взыскание убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Вместе с тем данные разъяснения и обзор не содержат указаний на возможность взыскания таких убытков без учета положений пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса, то есть сверх причитающейся неустойки. Между тем суды не учли следующее. В соответствии со статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 данной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Сходный механизм возврата денежных средств и уплаты процентов применим к различным типам договоров, что подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление № 35), и специально для возврата предоплаты по купле-продаже – пунктом 4 статьи 487 Гражданского кодекса. Согласно пункту 5 постановления № 35 вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

Таким образом, проценты, начисляемые в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами застройщиком без осуществления им встречного предоставления. Однако такая плата за пользование денежными средствами не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением основного обязательства, ради  возникновения которого заключался расторгнутый договор, например о передаче в собственность нежилых помещений. Поэтому названные проценты являются зачетными лишь в отношении убытков, вызванных непосредственной просрочкой исполнения, но не покрывают какую-либо часть убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

В связи с изложенным судебная коллегия полагает, что в случаях, когда кредитор расторгает договор и требует на основании пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере помимо начисленных процентов. Такой подход соответствует принципу полного возмещения убытков, закрепленному в статье 15 и в пунктах 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Статья 391.1 Гражданского кодекса в целях облегчения процесса доказывания кредитором возникших у него в связи с неисполнением убытков предоставляет ему возможные методы расчета убытков, которые при этом не являются исключительными: конкретный метод и абстрактный метод. Абстрактный метод расчета убытков предполагает взыскание в пользу кредитора разницы между текущей ценой исполнения и ценой, установленной договором за исполнение (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса). В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства. В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте –  цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса). Если взыскание процентов за пользование денежными средствами призвано компенсировать убытки кредитора, связанные с отсутствием в определенный период времени у него денежных средств без встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

Несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве касается передачи конкретной вещи, судебная коллегия полагает возможным применение механизма расчета абстрактных убытков к этим отношениям. Так, например, законодательство о государственной кадастровой оценке предполагает возможность рассматривать объекты недвижимости как сопоставимые товары в смысле пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса. Таким образом, проценты, взыскиваемые на основании части 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, и убытки, рассчитанные на основании абстрактного метода согласно пункту 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса, призваны компенсировать разные потери кредитора, не пересекаются между собой и в силу принципа полного возмещения убытков (восстановительного характера гражданско-правовой ответственности), должны взыскиваться наряду друг с другом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», абзаце первом и четвертом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», пунктах 8 и 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное и рассмотреть иск по существу заявленных требований. Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020 по делу А41-43982/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Г.Г. Попова Судья Е.Н. Золотова Судья Н.С. Чучунова

Какие предприятия нарушают исполнение гособоронзаказа

Замминистра привел примеры срывов выполнения гособоронзаказа рядом предприятий. В частности, у Минобороны РФ есть претензии к концерну “Калашников”.

“Концерном “Калашников” не поставлены 1972 управляемые ракеты. Причиной срыва гособоронзаказа явилась слабая отработка конструкторской документации. Задолженность предприятия составляет более 5,22 млрд рублей”, – сказал Борисов.

В качестве других примеров неисполнения гособоронзаказа он назвал также акционерное общество “Технодинамика”, которое не поставило три многопозиционных пусковых устройства для самолетов Ту-160. “Поставка шести единиц по программе 2015 года находится под угрозой срыва”, – обратил внимание замминистра.

Обращая внимание на другие проблемные вопросы в реализации гособоронзаказа, Юрий Борисов рассказал, что прибалтийским судостроительным заводом “Янтарь” в 2014 году сорваны сроки поставки первого сторожевого корабля 11356 “Адмирал Григорович”. В итоге ожидается, что корабль будет получен в ноябре 2015 года. “Вызывает опасение, что и второй корабль этой же серии “Адмирал Эссон” будет сдан с опозданием. При этом за предприятием числится просроченная дебиторская задолженности в размере более 6 млрд рублей”, – подчеркнул Борисов. Также по его словам, Таганрогским авиационным научно-техническим комплексом не поставлены в установленные государственным контрактом сроки самолет “Амфибия БЕ-200ЧС”. Под угрозой срыва находится и второй самолет программы 2015 года, а задолженность предприятия составляет 1,4 млрд рублей.

Как сообщил Борисов, акционерным обществом “Спецремонт” не выполнены четыре государственных контракта по капитальному ремонту бронетанковой и инженерной техники, а просроченная дебиторская задолженность компании составляет более 43,5 млрд рублей. Причина – неготовность организации к большому объему ремонта техники и 100-процентное авансирование контракта в 2012 году. Только в этот период было выплачено 25 млрд рублей. Минобороны это предприятие взято на особый контроль, проводятся мероприятия по погашению задолженности, принято решение о снижении уровня авансирования последующих контрактов, сказал Борисов, добавив, что по данному вопросу и порядку передачи предприятий “Спецремонта” в ведение корпорации “Ростех”, президенту РФ подготовлен особый доклад.

Также, как сообщил заместитель министра обороны РФ, Всероссийским НИИ радиоаппаратуры не поставлено восемь станций адресного радиовизирования и передачи команд управления “Игла”, прогнозируется срыв поставки в 2015 году еще шести аналогичных станций, кроме того предприятием более чем на год сорваны сроки разработки системы вторичной локации для авиационного комплекса радиолокационного дозора и наведения “Око-Премьер”.

“Причина срыва поставок комплектующих изделий – слабая отработка конструкторской документации, постоянная смена конструкторского и руководящего состава. После детальной проработки сроки отставания планируется сократить на шесть месяцев и за счет оптимизации сроков последующих этапов войти в график. Задолженность предприятия составляет 2,6 млрд рублей.

По словам Борисова, кировским заводом “Маяк” не поставлено 326 управляемых ракет “Вихрь 1”. Изготовленная матчасть испытаний не выдержана, характеристики не подтверждены, догоночные графики предприятия сорваны.

“Министерством обороны создан межведомственный координационный совет, проведен детальный аудит достигнутых результатов, принято решение по уточнению тактико- технических требований и использованию научно-технического задела, разработаны уточненные графики завершения работ”,- доложил Юрий Борисов.

Расчет неустойки

Cделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь

Обратите внимание!

при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей

Количество дней просрочки — 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (январь 2021) — 4,25%

5 000 000 * 100* 4,25% * 1/300 * 2 = 141 666 руб

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Лучший ответ:

top.png

агрегаты импортразмещения

более месяца назад

Комментарий должен быть минимум 20 символов

Чтобы получить баллы за ответ

войди

на сайт

autografer.png

Лучшее из галереи за : неделю   месяц   все время

galery.png

Вы можете из нескольких рисунков создать анимацию (или целый мультфильм!). Для этого нарисуйте несколько последовательных кадров и нажмите кнопку Просмотр анимации.

shkole.net

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Если застройщик нарушит срок передачи квартиры по ДДУ, то согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, он обязан выплатить дольщикам-физлицам неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент выплаты неустойки, от суммы договора ДДУ за каждые просроченные сутки.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

  • Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
  • Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
  • Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
  • Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Доказательство нарушения срока сдачи

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Другие вопросы:

Чтобы сыграть Jingle Bells на шариках, вводи:
иии иии ибяси ттт иии сссис б

Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

  • реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
  • ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
  • расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
  • требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
  • намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.

Образец претензии застройщику:

tn_preview_01.jpg

Образец претензии застройщику

Образец претензии застройщику.docx ≈ 7 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Согласно ст. 9 ФЗ № 214, задержка сдачи дома по ДДУ более чем на 2 месяца дает дольщику право на одностороннее расторжение договора. В этом случае застройщик обязан в 20-дневный срок с момента получения претензии вернуть участнику ДДУ уплаченные деньги + проценты за их использование размере 1/150 от ставки ЦБ на день возврата от возвращенной суммы за каждый день их использования.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Роль договора — на что следует обратить особое внимание

На территории РФ существует единственная форма долевого строительства — договор долевого участия собственников.

Согласно Российскому законодательству, данный документ должен содержать следующую информацию:Документация на недвижимость

  • Название и характеристика объекта строительства;
  • Предмет договора, т.е. права и обязанности сторон;
  • Стоимость договора (цена объекта недвижимости, порядок и процедура выплат и т.д.);
  • Срок введения объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • Срок гарантии объекта.

Данные пункты договора долевого участия обязательны, при отсутствии хотя бы одного из них соглашение может быть признано недействительным.

Застройщик не сдал дом вовремя: неустойка, судебная практика и Верховный суд РФ

Правовое урегулирование всех аспектов отношений между застройщиком и дольщиком производится именно на основании договора.

Поэтому информация, указанная в нём, должна соответствовать действительности и быть актуальной на момент подписания документа.

Чтобы обезопасить себя от перенесения даты сдачи объекта, дольщику стоит обратить особое внимание не только на непосредственный день ввода объекта в эксплуатацию, но и на штрафные санкции в случае просрочки, а также порядок произведения застройщиком компенсационных выплат.

Кроме того, необходимо убедиться, что указанная в договоре его стоимость соответствовала действительности. Зачастую дольщикам предлагают указать сумму меньше реальной в несколько раз, аргументировав это возможностью сэкономить на налоговых взносах. От такого поступка следует отказаться, поскольку в случае переноса даты сдачи объекта расчёт компенсации будет производиться по меньшей величине, указанной в договоре и оспорить это будет невозможно!

жилье для переселенцев и беженцевЖилые помещения в общежитиях

подробно описаны в нашем тематическом материале!

На какое жилье могут рассчитывать переселенцы и беженцы, вы прочтете в нашей

статье

.

Документы, необходимые для грамотной и беспроблемной аренды квартиры, вы найдете в нашей статье по ссылке.

Онлайн мод игры Among As

Играть онлайн

Одиночный мод игры Among Us, в котором вы всегда играете за предателя, а экипаж – боты.

Играть онлайн в Амонг Ас

Как играть в одиночном режиме?

Для передвижения используйте клавиши управления: W, A, S, D. Карта – F. Удар – двойное нажатие Q или мышкой на иконке. Esc – выход из полноэкранного режима.

Подсудность дел

Подсудность зависит от адреса застройщика, Истца и места заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Для определения лучшей стратегии взыскания неустойки юристам необходимо знать:

  • Адрес регистрации Истца, в том числе временную регистрацию;
  • Юридический адрес застройщика (согласно сведениям, указанным в ЕГРЮЛ);
  • Адрес места заключения договора долевого участия (ч. 7 ст. 29 ГПК, абз. 4 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП). Имеется в виду место подписания самого ДДУ, а не уступки к нему (при наличии). 

Если же используется схема с Арбитражным судом, то Исковое заявление подается по адресу застройщика (ст. 35 АПК).

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится

Получение денег неустойки от застройщика за нарушение сроков

По окончании судебного спора, дольщик получает исполнительный лист. По закону у взыскателя есть два варианта:

  • передать его для исполнения судебным приставам,
  • обратиться в банк, где у СК открыты счета.

Мы советуем выбирать второй способ, как более быстрый и результативный. Узнать банковские реквизиты СК можно из договора. Можно подать запрос в налоговую инспекцию с просьбой предоставить полный список открытых счетов застройщика.

После проверки заявления службой безопасности банка, денежные средства будут списаны со счета застройщика в течение 3 рабочих дней. Если их недостаточно, вы можете подать документы в другой банк.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ. Но это только на бумаге.

ч. 2 ст. 9 214-ФЗ

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

ч. 1.2 ст. 9 214-ФЗ

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

ст. 867 ГК

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс – это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро “Кахиев и партнеры” проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

По закону. В делах по спорам с застройщиками и ДДУ, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...