Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Содержание
  1. Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?
  2. Предварительный договор купли-продажи дома
  3. Бесплатная консультация юриста по телефону
  4. Какие нюансы нужно учесть
  5. Гарантии при заключении предварительного договора
  6. Сроки действия предварительного договора
  7. Ответственность в случае нарушения договора
  8. Возможные риски для покупателя
  9. Нет гарантии получения жилья
  10. Риск признания предварительного договора покупки не заключенным
  11. Риск попасть на двойную продажу жилья
  12. Риск для покупателя жилья потерять деньги
  13. Документы для оформления
  14. Задаток в предварительном договоре
  15. Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?
  16. Особенности подписания и заверения документа
  17. Образец договора
  18. Как составить?
  19. Разделы договора
  20. Документы
  21. Если приобретают долю дома
  22. Если дом приобретают через ипотеку в Сбербанке
  23. Решит ли проблему задаток?
  24. Расторжение договора
  25. Дом в ипотеку через Сбербанк
  26. Видео: Советы нотариуса
  27. Скачать бесплатно

Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

  • нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
  • продавец недооформил наследство;
  • продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.

Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Предварительный договор купли-продажи дома только закрепляет на бумаге намерения сторон совершить в будущем, пусть недалеком, передачу прав собственности на жилой дом.

Предварительный договор купли-продажи дома

Предварительный договор купли-продажи дома

Город Москва, РФ
Шестого марта две тысячи ___________ года

Мы, КЛИМЕНКО ЛИДИЯ ФРАНЦЕВНА, 29.01.1977 г.р., паспорт 03 03 988880, выдан ПВС УВД ___________ округа гор. Москвы 16.05.2002 г., код подразделения 232-002, прож.: гор. Москва, ул. Центральная, дом № 11 кв. № 43, – именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
и КЛИМЕНКО ИННА ГЕННАДЬЕВНА, 17.04.1986 г.р., паспорт 04 04 321321, выдан Кронштадтским РУВД Санкт-Петербурга 23.05.2000 г., код подразделения 782-287, прож.: гор. Санкт-Петербург, ул. Станюковича, дом № 83 кв. 7, действующая с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, 18.09.1977 г.р., паспорт 44 99 210210, выдан Кронштадтским РУВД Санкт-Петербурга 11.08.2001 г., код подразделения 782-782, прож.: гор. Москва, ул. Центральная, дом № 11 кв. № 43, – именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Стороны, лично и с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор купли-продажи ДВУХ ТРЕТЬИХ ДОЛЕЙ СТРОЕНИЙ, состоящих в целом из: жилого дома с пристройкой и погребом, кирпичного, общей площадью 84,9 кв.м., в том числе жилой площадью 58,7 кв.м., двух сараев, летней кухни, теплицы, гаража с погребом, ограждений и сооружений, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, дом № 19/2, расположенных на земельном участке мерою 399 кв.м., принадлежащих ПРОДАВЦУ на основании Договора дарения домовладения, удостоверенного Петровой Н.П., нотариусом нотариального округа гор. Москвы 02.02.1994 г. по реестру за № 123, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации гор. Москвы 03.03.1994 г. в реестровую книгу под № 59, стр. 245, за цену 300000 (триста тысяч) рублей.
  2. Стороны обязуются заключить основной договор (договор купли-продажи) не позднее шестого июня две тысячи ______________ года.
  3. Цена продаваемых долей строений определена сторонами, лично и с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, окончательно в сумме 300000 (триста тысяч) рублей, из которых 30000 (тридцать тысяч) руб. Покупатель, с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, передал Продавцу лично при подписании настоящего договора, а 270000 (двести семьдесят тысяч) руб. Покупатель, с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, обязуется передать ПРОДАВЦУ полностью при подписании основного договора купли-продажи не позднее шестого июня две тысячи четвертого года.
  4. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ.
    В случае наличия арестов и запрещений в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московского края ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки.
  5. С техническим состоянием строений ПОКУПАТЕЛЬ, с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, ознакомлен и согласен.
  6. На ПРОДАВЦА возлагается ответственность за подлинность представленных документов на продаваемую недвижимость.
  7. Расходы по заключению настоящего договора и по оформлению основного договора купли-продажи оплачивает Покупатель, с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны.
  8. Если одна из сторон, заключивших настоящий договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи.
  9. Стороны договора, лично и с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  10. Настоящий договор составлен и подписан сторонами, лично и с согласия законного представителя – матери, Клименко Ирины Николаевны, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

ПОДПИСИ:
___________________
Действующая с согласия матери договор подписала:
____________________
На подписание договора моей несовершеннолетней дочерью, Клименко Инной Геннадьевной, 17.04.1986 г.р., даю свое согласие – мать:
____________________

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

Какие нюансы нужно учесть

Одним из самых важных нюансов является то, что предварительный договор нельзя составлять со строительной компанией. Поскольку на момент подписания такого договора дома еще не будет существовать, отстоять свои права в суде покупателю будет очень сложно.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Сроки действия предварительного договора

Продавец и покупатель могут отталкиваться от конкретных дат, устанавливать определенный промежуток времени или привязываться к событию, после наступления которого заключается договор купли-продажи. Как правило, эти условия четко прописываются составителем документа. Но если продавец и покупатель решили не привязываться к хронологии, то период действия бумаги законодательно ограничен сроком в 1 год.

Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.

Ответственность в случае нарушения договора

Мера ответственности определяется наказанием за нарушение положений соглашения. Как правило, это компенсации материального характера. К примеру, пеня за просрочку или штраф с фиксированным размером. Чтобы санкции по отношению к нарушителю имели законную силу, рекомендуется заверить предварительный договор купли-продажи у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи дома с участком. Как оформить правильно?

Примечательно то, что в законодательстве нет шаблона или иного четкого бланка предварительного договора при покупке недвижимости. Документ является набором положений и реквизитов, необходимых для идентификации предмета сделки, покупателя и продавца, а также условий их сотрудничества.

Ознакомиться с бланком или типовым договором можно непосредственно на консультации у юриста. После заключения соглашения каждая из сторон получает по одному оригинальному экземпляру документа.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Документы для оформления

Документы для оформленияДля заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.

К таковым относятся:

  1. Паспорта сторон или удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).
  3. Справки из домовой книги.
  4. Справки из БТИ.

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.

Задаток в предварительном договоре

Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.

Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток не возвращается и остается у продавца как компенсация. Если отменяет сделку продавец, возвращает задаток покупателю в двойном размере.

На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.

Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Образец договора

Предварительный договор купли продажи дома – образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Как составить?

Составление договора происходит по следующему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают условия и составляют первичный проект договора.
  2. Устраняются неточности проекта и вносятся дополнения.
  3. Подписывается договор.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации в гос. органах, но может быть заверено в нотариальной конторе.

Нотариальное заверение помогает избежать юридических неточностей и позволяет получить дополнительные гарантии.

Разделы договора

  • В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
  • Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
  • Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
  • В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
  • В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.

Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.

В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:

  • Личные данные обеих сторон и их паспортов.
  • Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
  • Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
  • Инвентарные номера.
  • Почтовый адрес объекта недвижимости.
  • Стоимость сделки и способы расчета.
  • Информация о предмете сделки.
  • Обременения для обеих сторон.
  • Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
  • Дополнительные нюансы.

Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.

Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.

Документы

Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:

  • технический паспорт на дом;
  • план поэтажной экспликации;
  • межевой план земельного участка.

В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.

Если приобретают долю дома

В случае покупки доли дома в предварительном договоре указывают дополнительные условия:

  • список лиц, которые имеют права на другие части дома;
  • если продают две доли, то нужно указать стоимость каждой;
  • список неизолированных помещений, которые отчуждаются вместе с долей (кухня, коридор, санузел);
  • величина доли объекта недвижимости, которую продают (указывается в формате дробового числа).

Чтобы продать долю дома, продавцу необходимо предъявить нотариально заверенные письменные соглашения остальных владельцев объекта недвижимости.

Если дом приобретают через ипотеку в Сбербанке

При предъявлении предварительного договора в Сбербанк его сотрудники будут проверять наличие такой информации:

  • есть ли какие-то обременения на объекте купли-продажи;
  • есть ли условия в договоре, которые будут противоречить законодательству РФ;
  • оценочная стоимость объекта недвижимости, которую установили независимые эксперты;
  • условия, которые зафиксируют переход объекта недвижимости в залог для Сбербанка до окончательной выплаты ипотеки;
  • размер кредита, который по договору ожидают получить от Сбербанка;
  • платежеспособность продавца.

В Сбербанке вместо задатка оформляется аккредитив. До момента регистрации перехода прав аккредитив сберегается в банке. Если стороны будут использовать аккредитив, то необходимо указать его сумму, период, за который ее вернет покупатель в случае расторжения сделки, период, когда аккредитив поступить продавцу.

Решит ли проблему задаток?

Предварительный договор купли-продажи дома с участком. Как оформить правильно?

Фактически, обязательство по «придерживанию» недвижимости ложится на собственника, если он уже принял от покупателя задаток. Передачу аванса в счет заключения будущей сделки по купле-продаже нужно оформлять другим договором. Предварительный договор является альтернативой подобному варианту. Если вы заключаете временный документ и указываете в нем пункт о передаче авансовых средств, то это не является доказательством в суде.

Стоит учитывать, что заключать предварительный договор может исключительно текущий собственник дома и участка. Это должно быть уполномоченное лицо, владеющее правом передавать на законных основаниях в собственность предмет сделки. К соглашению прикрепляются копии правоустанавливающих документов на объект.

Расторжение договора

Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:

  • Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
  • Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
  • Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
  • Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Дом в ипотеку через Сбербанк

В таком документе стороны фиксируют все условия, которые будут выполняться в случае одобрения ипотечного кредита Сбербанком. Кредитные эксперты проверяют по предварительному договору следующие моменты:

  • платежеспособность продавца;
  • наличие обременений на дом;
  • наличие условий, противоречащих гражданскому законодательству.

Если документ заключается для Сбербанка, дополнительно указывается оценочная стоимость дома, установленная независимыми экспертами или самим банком, а также сумма, подлежащая оплате наличными и сумма, ожидаемая от банка в качестве кредита.

Обязательно указывается условие, согласно которому после подписания основного соглашения и перехода прав владения, купленный дом будет находиться в залоге у Сбербанка.

В отдельных случаях указывается условие об аккредитиве, который позволяет сторонам обеспечить дополнительные гарантии.

Закажите договор от нашего юриста Виктории:

При использовании аккредитива в предварительном договоре дополнительно указывается:

  • сумма аккредитива;
  • срок возвращения аккредитива покупателю при отмене сделки продавцом;
  • срок поступления аккредитива продавцу после регистрации перехода прав.

Аккредитив в сбербанке является аналогом задатка, но сумма хранится не у продавца, а в банке на безналичном счете.

Такое соглашение позволяет не только закрепить условия сделки при отсрочке покупки, но и необходим для одобрения ипотеки в любом коммерческом банке, а обращение к квалифицированным юристам поможет избежать противоречий в условиях соглашения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео: Советы нотариуса

Более детально о значении и цели предварительного договора, особенностях его составления и оформления расскажет квалифицированный нотариус в следующем видеофрагменте:

Предварительный договор купли-продажи дома позволяет зарезервировать за покупателем выбранное им имущество, обозначить сроки заключения основного договора, его условия и стоимость. Заключить договор можно в том случае, если на момент заключения у вас на руках нет необходимой для покупки суммы или продавец не может передать вам имущество в данный момент, а также для оформления целевого займа или ипотеки.

Скачать бесплатно

Перед скачиванием бланка предварительного договора нужно выбрать, какой именно тип сделки предстоит совершить. К основным типам относят следующие:

  • покупка дома — скачать бесплатно;
  • покупка доли дома — скачать бесплатно;
  • покупка дома с задатком — скачать бесплатно;
  • покупка дома с авансом — скачать бесплатно;
  • покупка дома через ипотеку сбербанка — скачать бесплатно.

Представлены только типовые бланки, в отдельных сложных случаях, связанных с обременениями множеством владельцев, при составлении предварительного договора потребуется консультация юриста.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...