Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Содержание
  1. О чем говорит закон?
  2. Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире
  3. Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками
  4. Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников – Все о финансах
  5. Кто имеет право на компенсацию подоходного налога
  6. Кому не предоставляется налоговое возмещение
  7. Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога
  8. На какую сумму налогового вычета можно претендовать
  9. Жилье приобретается у родственника: оформляется ли компенсация
  10. Как оформить налоговую компенсацию
  11. Сделки между родственниками
  12. Каким должен быть договор
  13. Как выкупить долю по взаимному согласию: подробные инструкции шаг за шагом
  14. Как купить жилье у родственника в ипотеку?
  15. Сделка с посторонними лицами
  16. ○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?
  17. Можно ли использовать маткапитал?
  18. Возможные проблемы в процессе сделки
  19. Совладельцы
  20. Несовершеннолетние
  21. Ипотека
  22. Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры
  23. Плюсы обращения в компанию “Земельный юрист”

О чем говорит закон?

В теории, можно положительно ответить на оба эти вопроса. Российское законодательство не устанавливает ограничений на совершение сделок между членами одной семьи, не являющимися супругами. Заключению договора ипотеки, представляющей собой залог недвижимости, также не препятствует нахождение продавца и покупателя в близких родственных связях.

С точки зрения закона не имеет значения, кем приходятся друг другу стороны договора купли-продажи. Продавец обязан передать имущество покупателю, а покупатель- принять и оплатить его стоимость. Выдача кредита под залог приобретаемой квартиры порождает у заемщика обязательства вернуть долг банку независимо от того, кто продает ему недвижимость.

Казалось бы, все просто и понятно, никаких проблем не должно возникнуть. Но на практике, граждане, стремящиеся купить с привлечением заемных средств жилье у родственников, сталкиваются с серьезными трудностями. И  в первую очередь эти трудности создают им именно банки.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное – правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Два мужчины и женщина обсуждают удачную сделку

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников – Все о финансах

8 доб. 360

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников? Этот вопрос достаточно часто интересует российских граждан, ставших недавно счастливыми обладателями собственной жилплощади. Необходимо, однако, детально разобраться, что подразумевается данным понятием.

Налоговым вычетом принято называть специальную льготу, предоставляемую физическим лицам, исправно уплачивающим подоходный налог. Данная преференция предусматривает право гражданина на частичную компенсацию налогов, ранее перечисленных в бюджет.

Чтобы воспользоваться такой возможностью, налогоплательщик должен иметь официальную занятость, регулярно уплачивать налог с начисляемых доходов, а также соответствовать тем требованиям и критериям, которые предусматриваются регламентом оформления льготы.

Основные принципы предоставления налоговой компенсации физическим лицам обозначены Налоговым кодексом РФ (НК РФ). Речь идет о статье 220 данного закона.

Кто имеет право на компенсацию подоходного налога

Налоговое возмещение законно полагается гражданам, правомерно отчисляющим подоходный налог в бюджет по ставке 13%.

Вышеназванная компенсация оформляется такими налогоплательщиками по аналогичной ставке – 13%.

Претендовать на получение налогового вычета вправе физическое лицо, которое понесло определенные расходы, связанные с приобретением, строительством (возведением) или ремонтом конкретной жилплощади.

Кроме того, законодательством допускается частичное возмещение гражданину процентных выплат, произведенных по ипотеке, что также оформляется налоговым вычетом. Возможность компенсации ипотечных процентов возвратом подоходного налога является весьма актуальной, так как значительная часть сделок с жилой недвижимостью совершается сегодня с использованием целевого банковского кредитования.

Кому не предоставляется налоговое возмещение

Положениями НК РФ предусматриваются типичные ситуации, когда возврат подоходного налога гражданину не осуществляется:

  • Реализация жилплощади до 01 января 2014 года. При этом гражданин уже использовал право на получение налоговой льготы.
  • Продажа жилья после 01 января 2014 года. При этом сумма, предусмотренная лимитом, уже компенсирована налогоплательщику.
  • Жилая недвижимость приобретена гражданином у субъекта, приходящегося ему близким родственником.
  • У физического лица отсутствует официальное трудоустройство. Налог с получаемого дохода в бюджет не перечисляется.
  • Покупка жилплощади оплачивалась с использованием финансовых ресурсов работодателя.
  • Для приобретения квартиры использовались средства маткапитала или иной субсидии, предоставленной гражданину государством.

Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога

Имеет значение дата приобретения жилплощади – оформления соответствующей сделки.

Возможна одна из двух типичных ситуаций:

  1. Если жилье приобретено гражданином до 01 января 2014 года, воспользоваться налоговой льготой он сможет только один раз. Стоимость покупки значения не имеет. Такое правило предусмотрено НК РФ (статья 220). К примеру, квартира куплена за 1 (один) миллион рублей, возмещение составит 130 000 рублей (13%), выплата производится налогоплательщику однократно.
  2. Если жилплощадь приобреталась физическим лицом после 01 января 2014 года, налогоплательщик может претендовать на многократные компенсации, которые могут запрашиваться гражданином до исчерпания установленного лимита, составляющего 260 000 рублей. Иначе говоря, возврат уплаченного налога осуществляется гражданину по ставке 13% с покупки, стоимость которой не превышает 2 (двух) миллионов рублей.

На какую сумму налогового вычета можно претендовать

Каждый год налогоплательщик получает на свой банковский счет определенную сумму, эквивалентную величине подоходного налога, перечисляемого работодателем в бюджет и составляющего 13% от зарплаты работника. Неиспользованный остаток предусмотренного лимита переводится на последующие отчетные периоды. Данная процедура может повторяться ежегодно – пока не исчерпается лимитная сумма, составляющая 260 000 рублей.

Примечательно, что для налогового вычета устанавливается срок давности – 3 (три) года. Иными словами, предоставить фискальной службе отчетную декларацию по налогам и запросить соответствующую компенсацию можно только за текущий (действующий) год и три предшествующих года, но не более.

Важно!

Налоговая льгота (компенсация) не предоставляется российскому гражданину автоматически.

Существует специальная процедура её оформления, подразумевающая сбор, подготовку и своевременную подачу в местное отделение фискальной службы соответствующего набора документов:

  • Заявление налогоплательщика на выплату предусмотренной компенсации.
  • Отчетная декларация по налогам гражданина за минувший год (3-НДФЛ).
  • Документальное подтверждение официального заработка гражданина, с которого работодателем удерживался и перечислялся в бюджет подоходный налог (бумага 2-НДФЛ).
  • ИНН-справка.
  • Бумаги, подтверждающие оплату совершенной покупки.
  • Выписка о наличии у заявителя зарегистрированного права собственности на приобретенную жилплощадь (как вариант, соглашение о долевом участии).
  • Соглашение о проведенной сделке (купля-продажа).
  • Гражданский паспорт, однозначно удостоверяющий личность покупателя жилплощади.
  • Запрос на распределение суммы налогового возврата между заявителем и его (её) супругой (супругом). Оформляется, если налогоплательщик пребывает в зарегистрированном браке.

Жилье приобретается у родственника: оформляется ли компенсация

Законодательством прямо оговаривается, что возмещение подоходного налога не выплачивается физическим лицам, продающим жилплощадь друг другу, но являющимся при этом близкими родственниками.

Следует уточнить, что законодатель считает близкими следующие разновидности родственных связей:

  1. муж, жена (супруги);
  2. отец, мать (родители, опекуны);
  3. сын, дочь (родные дети, усыновленные дети);
  4. брат, сестра (родные, сводные).

Иначе говоря, если жилплощадь продается кому-либо из родственников, отнесенных законодательством к категории близких, то оформление налоговой компенсации не представляется возможным. Прочие лица, пребывающие в родственных связях иного типа, могут продавать друг другу жилплощадь и претендовать на получение вычета без каких-либо ограничений. У данного правила отсутствуют исключения.

Как оформить налоговую компенсацию

Получение законного возмещения подоходного налога в полном размере все же допускается для родственников, несмотря на некоторую категоричность вышеупомянутых требований НК РФ. Для успешной реализации права на данную льготу потребуется совершить несколько иную сделку, отличающуюся от стандартной купли-продажи жилплощади.

Вместо типичного соглашения купли-продажи родственники вправе заключить договор, предусматривающий уступку жилья. Данный маневр не позволит налоговой службе отказать в предоставлении гражданам компенсации подоходного налога, потому что нормы законодательства распространяются исключительно на куплю-продажу жилплощади.

Характер родственных связей, существующих между участниками сделки, значения в этом случае иметь не будет.

Некоторые налогоплательщики, желающие оформить компенсацию, задаются вопросом: можно ли утаить от налоговой службы факт родства, существующего между покупателем жилплощади и её продавцом?

Если, например, участники сделки обладают разными фамилиями, то данное обстоятельство не будет способствовать установлению родственной связи между ними, что позволит успешно получить вычет.

Между тем, повторная проверка обязательно приведет к выявлению совершенного подлога.

Если факт допущенного нарушения все же будет установлен фискальным органом, гражданин, ранее получивший компенсацию путем сокрытия своего родства с другим участником сделки, будет обязан полностью вернуть эти деньги государству.

Таким образом, если купля-продажа жилплощади совершается между близкими родственниками, компенсация подоходного налога участникам сделки в этом случае не предусматривается действующим законодательством. Родственники, не имеющие близкого родства, вправе претендовать на оформление вычета при покупке друг у друга квартиры.

Прочтите также: Как получить налоговый вычет за лечение в 2020 году

© 2020, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Сделки между родственниками

Не рекомендуется прибегать к «серым» схемам отчуждения части недвижимости у родственников для снижения налоговой нагрузки.

Так, например, родственники имеют возможность договориться между собой об оформлении на долю договора дарения. Он безвозмездный. Финансовый аспект сделки решается отдельно. Налога на доход не будет в большинстве правовых случаев. Иногда такие схемы пытаются провести для обналичивания целевых средств и выкупить долю в квартире материнским капиталом. Но при этом возникает значительный риск признания такой сделки мнимой.

Важно! Такой спор будет затрагивать интересы  налоговой системы государства. Стоит несколько раз обдумать свои действия.

Оформление передачи в собственность требует договора в простой письменной форме.

К договору прикладывается основной пакет документов, который включает в себя:

  1. Правоустанавливающие документы на предмет договора. То есть свидетельство о праве собственности на долю в объекте недвижимости.
  2. Паспортные данные обоих сторон договора.
  3. Технические документы, которые подтвердят отсутствие перепланировок в помещении. Можно заказать в бюро технической инвентаризации.
  4. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые подтвердят отсутствие наложенных на собственность обременений в силу договоров или судебных решений.
  5. Выписка из домовой книги.

Документы передаются на регистрацию через отделения Многофункциональных Центров, открытых во всех субъектах Российской Федерации, напрямую в органы Росреестра, или через систему нотариата. Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. На проведение регистрационных действий уйдет порядка двух недель. После этого, новый собственник может забрать готовые регистрационные документы.

Каким должен быть договор

Проверьте, чтобы столь важная “бумажка” содержала все необходимые сведения, а именно:

  • наименование документа;

  • дату его подписания;

  • информацию обо всех участниках сделки;

  • все необходимые сведения о части, которая выкупается;

  • цену выкупа, о которой вы договорились с продавцом;

  • метод и дата расчета;

  • требования и условия для решения спорных моментов;

  • дополнительные условия.

Форма договора регулируется статьей 550 Гражданского кодекса.

Если договор заверен, внесите сведения в Росреестр. Для этого обратитесь в многофункциональный центр (МФЦ). Нужно составить заявление, а через 2 недели получить выписку о недвижимости из ЕГРН.

Не забудьте, что нужно заплатить госпошлину за регистрацию доли — 200 рублей, а также за регистрацию перехода прав собственности — 2000 рублей.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Как выкупить долю по взаимному согласию: подробные инструкции шаг за шагом

Если обе стороны согласятся на сделку, то не будет никаких трудностей. В этом случае вам не нужно думать о том, как выкупить долю в квартире у родственника: процедура проводится на общих основаниях.

Понятие преимущественного права покупки доли

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, если владелец хочет продать свою часть, он должен предложить ее совладельцам: они имеют преимущественное право выкупа. В течение 1 месяца они принимают решение и сообщают о желании совершить покупку. Если совладельцы отказываются, через 30 дней вы можете предложить сделку третьей стороне.

Когда вами выкупается доля у родственника, убедитесь, что он отправил уведомление другим совладельцам.

Недостаточно устно сообщать о желании заключить сделку: закон предусматривает отправку уведомлений с указанием цены. Документы отправляются заказным письмом и храните квитанции.

Статья 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно быть в письменной форме. В этом случае уведомление по SMS или электронной почте не считается выполненным должным образом.

Если совладельцы не имеют желания выкупить часть квартиры, они дают письменные отказы, после чего сделка может быть заключена с третьими лицами. Отсутствие ответа на уведомление считается согласием, но разрешается продавать часть по цене, не ниже той, которая указана в уведомлениях. Если это правило будет нарушено, совладельцы будут судиться и оспаривать сделку.
Заявление об отказе.

7176c79ce574b44cbed42e7a0362d329.png

Как купить жилье у родственника в ипотеку?

Но все же получить ипотеку можно, для этого рекомендуем вам воспользоваться таким рекомендациями:

  1. Банков сегодня великое множество, а каждый из них предлагает клиентам далеко не одну ипотечную программу. Таким образом на изучение всех предложений уйдет масса времени. Можно прибегнуть к услугам риэлтора или ипотечного брокера. Такой специалист поможет выбрать ипотечную программу, позаботится о сборе документов и их своевременной подаче в банк. Но и это не стопроцентная гарантия получения займа;
  2. Если из-за нехватки денег купить квартиру у родственников в ипотеку проблематично, можно взять простой потребительский кредит. Без обеспечения можно легко получить пару миллионов, но правда не всегда ставки будут приятные: обычно от 16% и выше. Если же вы имеете зарплатную или любую иную социальную карту в выбранном банке – можно рассчитывать на более выгодные предложения;
  3. Лучше не скрывать от банка тот факт, что квартира в ипотеку будет покупаться именно у родственников. Организация и так проводит проверку всей предоставленной информации и этот факт явно может всплыть. Попытка обмана существенно подрывает доверие к вам банка, в результате чего могут не только не выдать ипотечный займ, но и внести вас в черный список.
info.png

Последний пункт будет особенно важен, если покупатель в ближайшем будущем планирует проводить с недвижимостью какие-то манипуляции. В таком случае особенное значение имеет юридическая ее чистота. Сделка купли-продажи, выполненная между родственниками, в таком случае считается полностью законной и не испортит репутацию квартиры.

Сделка с посторонними лицами

В отношении сделок между собственниками и третьими лицами также требуется произвести переоформление недвижимости через систему государственного реестра недвижимости. Требования к пакету документов для совершения сделки ничем не особо не отличается за исключением необходимости иметь нотариальный отказ остальных собственников или подтверждение 30 дневного молчания.

В ряде случаев ситуация осложняется тогда, когда долю нельзя определить в натуре. То есть, есть неопределенное количество квадратных метров, которые ничем не отграничены от собственности остальных владельцев. Может потребоваться изначальный процесс определение конкретных метров в собственности. Однако, часто бывает невозможно выделить эту долю, тогда сделка зависает.

Выкупить долю в квартире можно и в ипотеку. Законом такая сделка не запрещена, но вот банки могут неохотно одобрять подобные заявки.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Вернуться к содержанию ↑

Можно ли использовать маткапитал?

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами. Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к. велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Важно! Необходимо получить от них нотариально заверенное согласие на совершение сделки и полностью выждать месяц со дня уведомления о продаже.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Продажа дома

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Мнение эксперта

Климов Ярослав

В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)

Задать вопрос

Ввиду распространенности мошеннических схем по мнимому переходу прав собственности между родственниками с целью обналичивания кредитных средств мала вероятность одобрения кредита на выкуп долей членами одной семьи друг у друга. Для них также устанавливаются высокие ставки ипотечного кредитования, которые должны компенсировать банковскому учреждению повышенный риск.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

img07.jpg

При покупке доли в квартире может возникать огромное количество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных из них. Также специалисты предлагают свои услуги по сопровождению сделки, что исключит возможность мошенничества и резко снизит количество проблемных ситуаций.

jurist2.jpg

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Плюсы обращения в компанию “Земельный юрист”

Сотрудничество с нашей компанией гарантирует отсутствие ошибок и оперативность оформления дарения недвижимости одного родственника другому. Кроме того, клиенту предоставляется исчерпывающая информация по возможным последствиям и рискам сделки, а также законным способам их снижения или полного исключения.

Также проводится аудит документации, имеющейся у клиента, с целью выявления и подготовки недостающей. Это обеспечивает беспроблемную регистрацию соглашения в Росреестре.

В качестве бонуса заказчику предлагается выбор схемы сотрудничества — проведение сделки под ключ с получением выписки из ЕГРН на нового владельца или оказание отдельных услуг на разных этапах составления дарственной. Звоните — и мы расскажем об условиях сотрудничества и предлагаемых услугах подробнее.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...