ТОП 20 схем мошенничества при продаже и покупке квартиры + советы наших юристов

Содержание
  1. Особенности совершения сделки
  2. Опасности банковской ячейки
  3. Расчет покупателя и продавца через банковскую ячейку
  4. Кто оплачивает риэлторские услуги при покупке квартиры
  5. Способы хранения денег в банке
  6. Как арендовать депозитарий для сделки с недвижимостью
  7. В каком банке лучше арендовать ячейку
  8. Как положить деньги в банковскую ячейку
  9. Кто оплачивает ячейку в банке
  10. Кто по закону должен оплачивать ячейку в банке покупатель или продавец
  11. Размеры банковских ячеек
  12. Как распознать ложь риелтора?
  13. Передача денег за квартиру
  14. Условия ячейки
  15. Кто платит за сделку у нотариуса
  16. Меры ответственности
  17. Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры
  18. Как быть и куда обращаться пострадавшему?
  19. Какие предпринять действия при обращении в полицию?
  20. Безопасность превыше всего
  21. Как арендовать ячейку в банке при продаже квартиры?
  22. Еще одна статья расходов покупателя
  23. Отсутствие расписки — головная боль для покупателя

Особенности совершения сделки

На сегодняшний день специалисты сходятся во мнении, что передача денег через банковскую ячейку является самым безопасным способом совершения сделки. Однако необходимо знать несколько нюансов.

Опасности банковской ячейки

Допустим, что вы являетесь покупателем квартиры. Вы договорились с продавцом, что он имеет право сам вскрыть ячейку без вас и забрать из нее всю сумму по предъявлении документов о регистрации права собственности на вас как на покупателя квартиры.

Далее, сделка прошла гладко и без проблем, все зарегистрировано, в итоге продавец, конечно же, быстро забирает деньги из ячейки и все вроде бы довольны.
Но в этой ситуации есть важная деталь – расписка продавца о том, что он получил от покупателя оплату в полном объеме.

Соль ситуации в том, что у покупателя возникает некоторый период времени, когда деньги продавец получил, но у покупателя нет расписки. Некоторые спросят, а в чем здесь проблема?

Расчет покупателя и продавца через банковскую ячейку

Условия получения денег также оговариваются в соглашении, как и в случае с банковской ячейкой. Депозит нотариуса можно применить и при расчетах по безналу. Другие варианты Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив.

Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов. В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов. Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.

Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель). Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.

Кто оплачивает риэлторские услуги при покупке квартиры

ТОП 20 схем мошенничества при продаже и покупке квартиры + советы наших юристов

Здесь может быть два варианта: услуги риэлтора оплачивает либо продавец, либо покупатель. Все просто: услугу оплачивает тот, кто ее заказывает. Если продавец хочет продать свою квартиру через агентство недвижимости, он выбирает фирму и заключает с ней договор. При этом, АН оказывает услугу именно продавцу – помогает продать его недвижимость, а значит, выполняет несет ответственность именно перед ним. Если же покупатель приходит в агентство за помощью в подборе и покупке квартиры, сотрудники компании заключают договор на оказание услуг с потенциальным покупателем жилья, оказывает услуги именно ему, а не продавцу. Стоит насторожиться, если продавец приходит в агентство за помощью в продаже квартиры, а сотрудники фирмы уверяют, что оплачивать услугу будет покупатель.

Способы хранения денег в банке

Банки предлагают своим клиентам два типа сейфового хранения денег:

  • индивидуальное. Денежные средства находятся в сейфовой ячейке на основании индивидуального договора. Он заключается между кредитной организацией и продавцом недвижимого имущества;
  • ответственное. Осуществляется на основании договора и дополнительного документа. В нём прописываются данные лица, которое получит возможность изъять сумму из депозитария после сделки.

Существует общее правило, согласно которому банк производит все расчёты с тем, кто приобретает недвижимое имущество. Деньги в ячейку могут быть заложены обоими участниками сделки. Но забор средств осуществляет только продавец недвижимости.

Как арендовать депозитарий для сделки с недвижимостью

Допустимо заключение трехстороннего договора, либо только между банком и покупателем. В типовом соглашении кроме общих позиций отмечают следующие нюансы:

  1. служащим разрешено вскрывать индивидуальные банковские ячейки только при пожаре или при возникновении других форс-мажорных ситуаций с предупреждением клиентов;
  2. банк отвечает за доступ в хранилище, но не за содержимое сейфа;
  3. отсутствует компенсация по причине порчи денег повышенной влажностью, температурой;
  4. не разрешено хранение наркотиков, боеприпасов, иных запрещенных вещей;
  5. допуск в хранилище обеспечивается только в рабочие часы;
  6. каждое посещение фиксируется в специальном журнале;
  7. клиент оплачивает утерянный ключ, затраты по ремонту поврежденного оборудования;
  8. превышение срока аренды без уведомления и продления основного договора наказывают неустойкой.

Способ аннулирования согласованных условий доступа к ячейке отмечают в отдельном пункте. Как правило, пользуются письменным уведомлением с подписью клиента.

В каком банке лучше арендовать ячейку

  1. Хранилище подбирают с учетом удобства территориального размещения.
  2. Стоимость аренды типового сейфа не превышает 2,5-3,5 тыс. руб./мес.
  3. Отдельную плату берут за дополнительное соглашение с описанием доступа (до 4-6 тыс. руб. – разовый платеж).
  4. Иногда требуют залог за ключ, оплату страховки.

Проверить актуальные условия можно на официальном сайте выбранного финансового учреждения.

С учетом отмеченных выше особенностей обращают внимание на репутацию банка. Возможное увеличение расходов незначительно.

Кроме этого проверяют:

  1. удобство расположения подходящего отделения с депозитарием;
  2. основные условия, возможность внесения необходимых правок в текст приложения;
  3. часы работы;
  4. размеры сейфа, наличие встраиваемого контейнера для лучшей сохранности;
  5. допустимый срок аренды;
  6. типовые тарифы;
  7. особые скидки в рамках маркетинговых мероприятий.

Как положить деньги в банковскую ячейку

Закладка денег происходит с участием двух сторон, чтобы предотвратить случайные ошибки (мошенничество). Присутствие банковского служащего не обязательно.

Некоторые банки предлагают бесплатно:

  1. отдельное помещение без камер видеонаблюдения;
  2. специализированную технику для пересчета и проверки подлинности купюр.

Ключ от ячейки должен быть у покупателя. Ключ можно в любое время передать покупателю. Главное – точно описать в соглашении порядок банковской проверки.

Кто оплачивает ячейку в банке

Небольшая стоимость аренды минимизирует споры по оплате. Как правило, с банком рассчитывается продавец. При договоренности стороны сделки могут разделить расходы пополам.

Кто по закону должен оплачивать ячейку в банке покупатель или продавец

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, считают, что в столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок. Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов, говорит, что в Москве и Санкт-Петербурге, использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. «Но если рассматривать иные регионы России, — отмечает эксперт, — то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее «топорным», а потому – и самым рискованным способом – в виде свертка с наличными».

Размеры банковских ячеек

В большинстве своем все банковские ячейки имеют стандартные размеры, они составляют 32×34 см. В высоту такой ящик может быть от 4 до 60 см. Стоит принять в расчет, что в ящик высотой 6 см может войти не более 30 пачек по 100 купюр.

Поэтому, перед тем, как заключить договор на аренду сейфа, имеет смысл убедиться, что все ваши купюры поместятся в выбранном ящике.

Например, если квартира стоит 4 миллиона рублей и все пачки укомплектованы 5-тысячными купюрами по 100 штук, это составит всего 8 пачек. Вполне достаточно взять самый маленький сейф. В том случае, если пачки укомплектованы тысячными купюрами, то потребуется сейф выше, чем 6 см. Так как в 6-сантиметровый войдет только 30 пачек из 40.

Как распознать ложь риелтора?

  • Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
  • Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
  • Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
  • Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
  • Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
  • Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
  • Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
  • Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
  • Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
  • Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.

Передача денег за квартиру

Поэтому злоумышленники не смогут разузнать заранее, когда вы будете идти с деньгами.

  • Можно не выносить наличные за пределы банка, а сразу же открыть счет и положить все доступные средства на него. Затем по мере необходимости снимайте деньги в банкомате или рассчитывайтесь ими с помощью платежной карты, переводите на другие счета.
  • Если по каким-либо причинам сделка сорвалась, покупатель также может в любой удобный для него момент зайти в банк и забрать все содержимое ячейки.
  • В ячейку можно поместить практически неограниченную сумму, а также продлевать аренду по мере необходимости (например, если затягивается оформление документов).

Как показывает статистика, при большинстве сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке передача денег осуществляется именно через банковскую ячейку.

Условия ячейки

  1. Закладка денег в ячейку, при которой одним из условий должно быть указание на то, что если в течение 2-3 рабочих дней продавец не предъявит в банк подписанный сторонами договор, то покупатель будет вправе изъять деньги из ячейки в одностороннем порядке.
  2. Составление и подписание сторонами отдельного соглашения о статусе денег в ячейке и о том, в каком порядке эти деньги из ячейки изымаются. Цель – юридически привязать факт вскрытия ячейки продавцом к факту получения им денег от покупателя, то есть чтобы было понятно из совокупности подписанных сторонами документов, что если ячейка была вскрыта продавцом без участия покупателя, то это означает, что продавец забрал содержимое ячейки, то есть деньги, что в некотором смысле может заменить собой расписку, о которой я писал выше.
  3. Подписание сторонами договора купли-продажи и подача его на регистрацию перехода права собственности.
  4. Получение Сторонами документов и вскрытие ячейки.

Кто платит за сделку у нотариуса

Заключение договора купли-продажи (ДКП) возможно и без участия нотариуса. Его помощь иногда нужна – для оформления документов, без которых в некоторых случаях сделку оформить нельзя. Например, обязательно должна быть нотариально заверена доверенность на представление одного из участников сделки, если он не может присутствовать лично при заключении сделки. Также обязательно нужно заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки, если жилье является общим, совместно нажитым имуществом, или, если супруг – совладелец жилья по документам.

Нотариально заверенное согласие супруга может понадобиться и покупателю, если финансы, на которые покупается квартира, тоже нажиты в браке. Иногда могут понадобиться и другие документы, заверенные нотариусом.

Сколько нужно платить нотариусу при продаже квартиры, зависит от стоимости самой госпошлины и наценки нотариальной конторы. Общий ценник формируется из этих двух позиций. И может варьироваться от 500 до 2000 рублей. Цена зависит и от того, сколько нужно заверить документов. Кто платит нотариусу при продаже квартиры, зависит от того кому нужны нотариально заверенные документы. Логично, что и покупатель, и продавец, будут оплачивать заверение нужных их бумаг.

Услуги нотариуса обязательно нужны в случае, если квартира покупается с использованием ипотечных средств. Тогда без нотариуса не обойтись, его присутствие – обязательное условие, поставленное Законом. Оплата договора купли-продажи у нотариуса в этом случае ложится на покупателя. Поскольку ипотечные средства используются для достижения его целей. Стоимость услуги составит приблизительно полтора процента от общей цены покупаемой квартиры или земельного участка.

Также оформление договора купли-продажи квартиры невозможно без нотариуса, если продавцом выступает несовершеннолетний. Или при оформлении в собственность долей. Закон ставит обязательным условием присутствие нотариуса, поскольку раньше возможность заключать сделку без нотариуса позволяло недобросовестным продавцам ущемлять права несовершеннолетних или долевых собственников.

Меры ответственности

Ответственность за мошенничество наступает по статье 159 УК РФ, по которой, в зависимости от тяжести правонарушения, назначается наказание в виде:

  • штрафа до 120 тыс. руб. или в размере заработка или иного дохода за промежуток времени до 1 года, или обязательных работ до 360 ч, или исправительных работ до 1 года, или ограничения свободы до 2 лет, или принудительных работ до 2 лет, или ареста до 4 месяцев, или лишения свободы до 2 лет;
  • при совершении группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба — штрафа до 300 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 2 лет, или обязательных работ до 480 ч, или исправительных работ до 2 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него, или лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него;
  • при совершении лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере — штрафа от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени от 1 года до 3 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 2 лет или без него, или лишения свободы до 6 лет со штрафом до 80 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 6 месяцев или без него и с ограничением свободы до 1,5 лет или без него;
  • при совершении организованной группой или в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение — лишения свободы до 10 лет со штрафом до 1 млн руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 3 лет или без него и с ограничением свободы до 2 лет или без него.

При отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния наступает административная ответственность по статье 7.27.1. КоАП Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, которая предполагает административный штраф в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее 5 тыс. руб.

Статья 7.27.1 КоАП РФ. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием

Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния —
влечет наложение административного штрафа в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее пяти тысяч рублей.

Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию. В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа.

При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы). Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц.

Как быть и куда обращаться пострадавшему?

В данной ситуации следует обратиться с заявлением в правоохранительные органы:

  • в любое ближайшее отделение полиции, причем обязательно его зарегистрировать; полиция сама перешлет его в отделение, находящееся по месту регистрации, прокуратуру или суд в зависимости от обстоятельств дела;
  • в прокуратуру, если не определен факт наличия состава преступления или другие правоохранительные органы отказались принять заявление;
  • в суд, если достаточно доказательств преступления и преступник известен.

Какие предпринять действия при обращении в полицию?

  1. Обратиться в ближайшую дежурную часть полиции или вызвать сотрудников, если есть необходимость осмотреть место преступления и опросить очевидцев.
  2. В свободной форме в письменном или печатном виде написать заявление, которое должно содержать:
    • наименование отдела полиции и ФИО его начальника;
    • ФИО и контактные данные заявителя;
    • заголовок «Заявление по факту мошенничества»;
    • краткое описание обстоятельств преступления с указанием числа, времени и места происшествия, информации о мошеннике, известной заявителю;
    • представить список всех имеющихся доказательств;
    • просьбу о возбуждении уголовного дела и возврате похищенных средств;
    • дату и подпись.
  3. Ответить на вопросы дежурного сотрудника и подписать протокол.
  4. Дождаться в течение 10 дней решения о возбуждении уголовного дела или отказе.
  5. В случае отказа попытаться его обжаловать в суде, прокуратуре или следственном комитете.

Скачать бланк заявления в полицию о мошенничестве

Безопасность превыше всего

Покупая или продавая квартиру, пользуйтесь надежными способами расчета, не рискуйте. Выбор оплаты через банк поможет избежать стрессов и потери денег. Если вы планируете оформить сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге и его окрестностях и ищете оптимальный вариант расчета, обращайтесь в наш отдел продаж — подскажем, посоветуем лучший в вашей ситуации способ оплаты. А если вы еще находитесь в поиске качественного комфортного жилья, наша база новостроек с удобной фильтрацией по категориям поможет найти квартиру по душе:

Как арендовать ячейку в банке при продаже квартиры?

Многие банки предоставляют не только возможность провести расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры, но оформить сделку путем предоставления ипотечного займа.

В этом случае финансовое учреждение гарантирует сохранность всех средств, вместе с этим клиент получает ряд других услуг, входящих в комплекс:

  • конфиденциальность;
  • сохранность средств благодаря охранной и противопожарной системам;
  • любой срок аренды на усмотрение клиента, от нескольких дней до нескольких лет;
  • выбор размера сейфа на собственное усмотрение.

Еще одна статья расходов покупателя

ТОП 20 схем мошенничества при продаже и покупке квартиры + советы наших юристов

Заключение договора купли-продажи – ответственный шаг на пути к новой квартире. ДКП нельзя оформить под принуждением, должно иметься нотариально заверенное согласие сторон на сделку. А перед заключением договора крайне важно у продавца проверить документы:

  • Удостоверение личности, его подлинность и соответствие конкретному человеку. Особое внимание нужно обратить на наличие супруга. Приобретенное в браке имущество продается только с соглашения супруга
  • Свидетельство о наличии права собственности
  • Документы, доказывающие законное приобретение продавцом продаваемого объекта: ранее заключенный ДКП, дарственная и т.д.
  • Справка из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах на данной площади
  • Техническая документация на жилье

Нужно ознакомиться именно с подлинниками этих документов, копии документов для этого не подойдут. На оригиналах должны иметься оттиски печатей, реквизиты регистрации госорганов. Иногда подлинность всех этих документов установить сложно, или покупатель по незнанию может упустить важные моменты. В таких случаях рекомендуется обратиться к профессионалам, которые проверят и продавца, и объект недвижимости на юридическую чистоту. Это стоит денег, которые, конечно, придется заплатить покупателю. Поскольку доскональная проверка юридической чистоты – в его интересах.

На вопрос,кто оплачивает расходы по сделке купли-продажи квартиры, можно ответить совсем коротко. Каждый документ, справку, пошлину, услугу оплачивает тот, в чьих они интересах.

Отсутствие расписки — головная боль для покупателя

Сразу же поясню, проблема в том, что если у покупателя нет и не будет на руках расписки от продавца, о которой мы говорили выше, то юридически покупатель как бы не оплатил купленную квартиру и юридически он всё ещё должен деньги продавцу не смотря на то, что по факту деньги на руках у продавца. И по жизни получается, что все честно и справедливо, однако, юридически – точнее на бумаге – все наоборот. То есть приобретенная покупателем квартира не оплачена…

А это значит, что покупатель рискует, попав в лапы недобросовестного, но грамотного продавца, получить от него иск о взыскании денег или о расторжении договора…, то есть потерять и деньги, и квартиру…

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...