Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

Особенности субаренды

Особенности субарендыОна представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Дополнительные особенности и нюансы

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...