Статья 549. Договор продажи недвижимости

Содержание
  1. Понятие договора
  2. 7.
  3. 549.
  4. 550.
  5. 551.
  6. 552. ,
  7. 553. .
  8. 554.
  9. 555.
  10. 556.
  11. 557.
  12. 558.
  13. Какими правовыми нормами регулируется купля-продажа
  14. Предмет и форма договора
  15. Расторжение
  16. До регистрации
  17. После регистрации
  18. Сроки расторжения
  19. Как оформить: схема, этапы и порядок проведения
  20. Действия собственника
  21. Действия клиента
  22. ДКП: понятие, определение сторон и существенные условия
  23. Судебная практика по статье 549 ГК РФ
  24. На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость
  25. Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав
  26. Штрафные санкции и гарантии
  27. Разрешительные документы
  28. Как происходит оформление ДКП и регистрация?
  29. Обычный
  30. Через МФЦ
  31. Через нотариуса
  32. Последствия расторжения
  33. Комментарий юриста
  34. Особенности налогообложения
  35. Образец договора продажи недвижимости
  36. Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
  37. В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Понятие договора

Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.

В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.

7.

549.

1. – ( ) , , , ( 130).

2. , , , ( 559 – 566).

550.

, ( 2 434).

.

551.

1. .

2. .

3. , , , , , – . , , , .

552. ,

1. , , .

2. , , , , , .

3. , , , , , .

, .

553. .

554.

, , , , .

, , , .

555.

1. .
. , 3 424 , .

2. , , , , .

3. , , , , .

556.

1. .

, .

, , , – .

2. , , , , .

557.

, , 475 , , .

558.

1. , , , , , .

2. , , .

3. , , , .


:

icon-word-100.pngicon-pdf-100.jpg

?

!

Какими правовыми нормами регулируется купля-продажа

Источники законодательства, направленные на регулирование сделки, в основном относятся к положениям Гражданского кодекса, а также к отдельным Федеральным законам. Основными являются следующие:

  • глава 30 ГК РФ;
  • статья 130 ГК РФ – определение недвижимости;
  • статья 549 ГК РФ – положения о составлении договора купли-продажи (ДКП);
  • статьи 550-558 ГК РФ – требования к составлению и заключению ДКП;
  • статья 429 ГК РФ – положения о составлении предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

По усмотрению сторон имущественная сделка может удостоверяться

нотариально

на основании статьи 163 ГК РФ. В определённых случаях, если собственник несовершеннолетний, недееспособный или когда продаётся

доля

квартиры, на основании этой же статьи нотариальное удостоверение обязательно.

Отдельные случаи отражаются в следующих положениях закона:

  • приобретение по ДДУ: Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.14;
  • переуступка: статья 288 ГК РФ;
  • приобретение доли: статья 250 ГК РФ;
  • совместно нажитое имущество: статья 35 СК РФ;
  • оформление в ипотеку: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.98.

Отношение к делу может иметь ряд других источников, если в процедуре появляются дополнительные нюансы, в том числе статья 450 ГК РФ, если составленный договор по определённым причинам потребуется расторгнуть.

Если речь идёт о

земельных участках

, то процедура их приобретения опирается также на статью 37 Земельного кодекса РФ. Для участков сельскохозяйственного назначения актуальны также нормы статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.02. Дополнительно могут участвовать муниципальные законодательные акты. А если земля выкупается у муниципалитета, то для этого подготавливается локальный акт, составленный административной комиссией, и протокол участия в торгах.

Для юридических лиц, участвующих в сделке, купля-продажа дополнительно регулируется локальной учредительной документацией, подтверждающей допустимость проведения сделки с недвижимостью.

  • Долевая собственность
  • Ипотека
  • Недвижимость в дар
  • Обмен жилья
  • Покупка квартиры
  • Приватизация

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию.

Расторжение

По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.

Обратите внимание!

Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.

До регистрации

Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:

  • согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;

  • вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;

  • регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.

Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.

После регистрации

Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.

Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:

  • основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);

  • договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;

  • только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.

Обратите внимание!

Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.

Сроки расторжения

Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).

Как оформить: схема, этапы и порядок проведения

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

Действия собственника

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.

ДКП: понятие, определение сторон и существенные условия

Процедура отчуждения имущества заключается в составлении и подписании сторонами сделки договора купли-продажи. Этот документ является правоустанавливающим, так как он прекращает право одной стороны владеть принадлежавшей ей недвижимость и устанавливает обозначенное право у другой стороны.

Стороны сделки вносятся в положение о предмете договора. Здесь указываются сведения о собственнике, и определяется его статус в договоре: Продавец. Его контрагент именуется Покупатель. Сведения о сторонах должны содержать:

  • фамилию, имя и отчество;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации.

В этом же положении указывается на факт проведения купли-продажи между сторонами, даются кадастровые и технические характеристики объекта, который переходит от продавца к покупателю. Указать необходимо следующее:

  • на строения: жилое или нежилое помещение;
  • на нежилые помещения: целевое назначение, технические характеристики;
  • на жилые помещения: технические характеристики здания и помещения;
  • для земельных участков: категорию, вид разрешённого использования.

Далее в осведомительной части даются существенные положения договора. В них входят базовые пункты ДКП:

  1. Права и обязанности покупателя и продавца.
  2. Условия передачи объекта: по акту приёмки или иным способом.
  3. Сроки и условия оплаты: цена объекта, уплачивался ли аванс (задаток), и каков остаток, представленный к сделке. Указывается способ передачи денег продавцу и срок расчёта.
  4. Срок и условия освобождения помещения. Ставится дата выписки бывших жильцов и освобождения квартиры. Если стороны договорились о каких-либо специальных условиях, их следует указать.
  5. Ответственность сторон, которая будет вменяться при нарушении положений договора.
  6. Условия расторжения, если одна из сторон не исполнила свои обязательства.
  7. Заключительные положения вносятся по усмотрению.

В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой. Нотариально удостоверяемые договоры подписываются в присутствии нотариуса.

Судебная практика по статье 549 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 309-КГ18-22914 по делу N А76-37562/2017

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2019 N 301-ЭС18-18888(2) по делу N А43-27419/2015

Удовлетворяя требования, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключении специалиста от 17.10.2012 N 2012-1071-ЗС, обстоятельствах, установленных при рассмотрении дела N А40-91932/2008 Арбитражного суда города Москвы, руководствуясь положениями статей 1, 10, 166, 168, 170, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 6, 19, 61.1 61.3, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, позицией, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 “О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)”, пунктах 4 – 8, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”, исходил из мнимости спорных сделок, установив факт их совершения заинтересованными лицами без намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей вследствие совершения данных сделок, но с противоправной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника в виде вывода активов последнего и недопущения обращения взыскания на указанное имущество; применил последствия недействительности сделок.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 4-КГ18-93

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 36-КГ19-6

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 310-ЭС19-13466 по делу N А54-4259/2016

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, разъяснениями, приведенными в пунктах 56, 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе судебными актами по делам N А54-581/2016, N А54-3954/2017, которыми признаны незаконными действия управления по внесению в ЕГРП записей о праве собственности общества, а также действия по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности Мимоглядова В.Н. на спорные объекты, признав подтвержденным факт заключения с истцом договора купли-продажи от 11.11.2015 в установленной законом форме, фактическую передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности, проведение такой регистрации уполномоченным органом, признав общество недобросовестным приобретателем спорных объектов, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Мимоглядовым В.Н. требований.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.12.2019 N 307-ЭС19-6974(4) по делу N А56-76137/2016

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2019 N 301-ЭС17-7046 по делу N А43-5669/2015

Отказывая истцам, являющимся правопреемниками Кучерова В.В. в удовлетворении заявленных по настоящему делу требований, суды руководствовались статьями 431, 450, 453, 488, 549, 861 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из установленных по делу обстоятельств, подтверждающих передачу спорного имущества покупателю и факт его оплаты последним в полном объеме в соответствии с условиями договора, что следует из акта приема-передачи.

Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 305-ЭС18-22219 по делу N А40-69782/2017

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 12, 131, 224, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, суды отказали в удовлетворении требований, указав на ненадлежащий способ защиты нарушенного права, учитывая, что требование об обязании ответчика передать истцу здание заявлено не было.

Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2019 N 309-ЭС18-25644 по делу N А07-23222/2017

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, повторно оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 489, 549, 550, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” с учетом разъяснений, изложенных пункте 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 “О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве”, признал недоказанным неосновательное получение и удержание должником денежных средств общества, с чем согласился суд округа.

Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2019 N 307-ЭС18-25369 по делу N А66-859/2018

Отказывая в иске, суды руководствовались пунктами 2.6, 6.4 муниципального контракта на приобретение жилого помещения от 21.06.2017, пунктом 1 статьи 549, пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” и исходили из того, что поскольку обществом были нарушены сроки передачи спорной квартиры, то у департамента при оплате квартиры имелись оснований для удержания неустойки в размере 147 420 руб., начисленной обществу за нарушение срока передачи квартиры.

Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2019 N 309-ЭС19-983 по делу N А47-9883/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь частью 3 статьи 69 АПК РФ, статьями 13, 166, 168, 170, 209, 218, 301, 420, 421, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 139, 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве), статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Общества.

На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость

Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.

Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав

В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:

  • сроки, когда имущественные права будут переданы;
  • строительный адрес дома;
  • общая и жилая площадь недвижимого имущества;
  • номер квартиры;
  • количество комнат;
  • сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.

Штрафные санкции и гарантии

Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.

Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.

Разрешительные документы

Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.

Как происходит оформление ДКП и регистрация?

С точки зрения законодательства существует два основных способа оформления сделки:

  1. в простой форме;
  2. через нотариуса.

Кроме того, зарегистрировать переход права собственности можно напрямую в Росреестре, в МФЦ или же через нотариуса.

Обычный

Действующее законодательство не обязывает в каждом случае удостоверять сделку по купле-продаже недвижимости у нотариуса. Это необходимо только в отдельных случаях, установленных законом (например, если в квартире прописаны лица, имеющие право пользоваться ею даже после продажи и т.д.).

При регистрации сделки стороны могут напрямую обратиться в Росреестр, подготовив совместное заявление.

Через МФЦ

При желании покупатель может зарегистрировать переход права собственности на квартиру, обратившись в МФЦ. В этом случае вся процедура займет 9 дней.

Через нотариуса

Как уже было сказано выше, удостоверение сделки у нотариуса требуется только в отдельных случаях:

  • при отчуждении доли в общей собственности;
  • если владельцем недвижимости выступает ребенок или ограниченно дееспособное лицо и т.д.

Существенным преимуществом нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости является то, что в дальнейшем регистрацию производит сам нотариус. Об этом написано в

ст. 55 ФЗ РФ от от 11.02.1993 г № 4462-1

.

Последствия расторжения

В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.

Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.

Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

имущественные права

Особенности налогообложения

После продажи квартиры каждый гражданин обязан уплатить 13% НДФЛ в бюджет. Однако в отдельных случаях налогоплательщики освобождаются от такого платежа.

Так, если квартира находилась в собственности продавца более 5 лет, то ему не потребуется платить НДФЛ от продажи (п. 2 ст. 217 НК РФ).

Образец договора продажи недвижимости

Скачать образцы договоров

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

  1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
  2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
  3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
  4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
  5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

  1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
  2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
  3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
  4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
  5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...