Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (действующая редакция)

Содержание
  1. См. также [ править| править код]
  2. Виды сервитутов
  3. Что такое сервитут
  4. Что такое сервитут земельного участка простым языком?
  5. Есть ли разница в понятиях сервитут и частный сервитут?
  6. Государственная регистрация сервитутов
  7. Форма договора об установлении сервитута
  8. Обладатель сервитута
  9. Законодательная основа
  10. Ссылки [ править| править код]
  11. Классификация сервитута
  12. Кто платит за сервитут
  13. Как установить сервитут
  14. Как налагается публичный сервитут
  15. Как оформляется частный сервитут
  16. Какие документы необходимо представить
  17. Судебная практика — примеры
  18. Отказ в установке сервитута
  19. Пример №1 — подвальное помещение
  20. Пример №2 — просрочка платежей за пользование чужим тоннелем
  21. Установления сервитута
  22. Пример №1 — помещение на 4 этаже
  23. Пример №2 — участок без доступа
  24. Как правильно оформить договор сервитута
  25. Исковое заявление об установлении сервитута. Срок, на который устанавливается сервитут
  26. Досудебный претензионный порядок разрешения спора о сервитуте
  27. Иные виды сервитутов: сервитут на отдельную часть участка, предиальный сервитут
  28. Случаи кода сервитут не подлежит регистрации

См. также[править | править код]

  • Частный сервитут
  • Публичный сервитут
  • Земельный сервитут
  • Лесной сервитут
  • Международный сервитут
  • Водный сервитут
  • Суперфиций
  • Узуфрукт
  • Эмфитевзис
  • Вещный иск
  • Виндикационный иск
  • Негаторный иск

Виды сервитутов

Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:

  1. Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
  2. Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
  3. Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.

Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Фото: Unsplash

Фото: Unsplash

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Читайте также Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Что такое сервитут земельного участка простым языком?

Земельный сервитут – что это такое? Простым языком, сервитут — это ограничение, урезка прав на пользование землей или недвижимостью, оформленное документально. В чем выражается это ограничение? Предположим, у вас есть в собственности земельный участок, а некое лицо, к примеру сосед, изъявляет желание частично воспользоваться вашей землей (пройти с краюшку, вдоль забора). По закону, это частичное и ограниченное пользование оформляется соглашением между собственником, регистрируется надлежащим образом. Результат – установление сервитута на часть земли, которая нужна для прохода.

Есть ли разница в понятиях сервитут и частный сервитут?

В зависимости от оснований возникновения и целей установления можно выделить следующие виды сервитутов: частный сервитут и публичный сервитут.

Вместе с тем, в настоящее время Закон не содержит понятия “частный сервитут”.

До 01.03.2015 года Земельный кодекс РФ содержал понятие «частный сервитут». В частности, п. 1 ст. 23 ЗК РФ, содержал следующую норму права:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

С 01.03.2015 года из приведенной выше нормы права исчезло слово “частный”. Напомним, что Гражданский кодекс РФ и ранее не содержал понятия “частный сервитут”.

То есть Земельный кодекс РФ с указанной даты также содержит понятие “сервитут” без упоминания “частного сервитут”.

Таким образом, понятия “сервитут” и “частный сервитут”, встречающиеся на сегодняшний день в ряде законодательных актов и иногда в судебной практике, являются тождественными.

Правоотношения, связанные с частным сервитутом, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, тогда как нормы Земельного кодекса РФ (статья 23 ЗК РФ) регулируют отношения, связанные с возникновением, изменением, прекращением публичного сервитута.

Государственная регистрация сервитутов

Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающие бумаги на земельный объект — свидетельство о праве, арендный договор, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
  • для частных сервитутов — соглашение сторон или судебный акт;
  • для публичных сервитутов — распорядительный акт местных или государственных властей;
  • межевой план на землю;
  • паспорта сторон или документы юридического лица;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны подают документы не лично;
  • квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.

Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.

Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.

После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.

Форма договора об установлении сервитута

  Требования к форме договора об установлении сервитута нигде не сформулированы, но поскольку ст. 27 ФЗ Закона о регистрации говорит о том, что сервитут регистрируется лишь при наличии соглашения о сервитуте, можно сделать вывод о том, что должна быть соблюдена простая письменная форма соглашения о сервитуте (при ее несоблюдении стороны в случае спора лишаются возможности прибегать к свидетельским показаниям, но могут использовать иные доказательства – ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Обладатель сервитута

Лица, получившие возможность урезанного пользования чужой землей, называются обладателями сервитута. Обладатели сервитута могут воспользоваться чужим владением, но только в той части, которая оговорена в письменном виде (например, для прохода к своему участку по выделенной для этой цели дорожке). Собственник, при этом, не должен препятствовать такому проходу.
В результате получается у одного лица – права ограничены в части целевого использования, у другого – в части не препятствования.

Законодательная основа

Прерогативой правовой основы регулирующей отношения по сервитуту, было, есть и будет гражданское законодательство (распространяется на все виды сервитутов). Узконаправленными правовыми институтами являются земельное, лесное и водное законодательство, наименование которых говорит само за себя и распространяется исключительно на тот вид сервитута, к которому относится.

Основаниями к заключению такого вида соглашения могут быть:

  • частные заявления (от физических лиц);
  • акты государственных органов и органов местного самоуправления;
  • судебные акты (постановления, решения, вынесенные судебным органом по заявлению одно из сторон).

Стоит также отметить и тот факт, что основаниями могут быть и нормативные правовые акты (законы – ФЗ, региональные; Постановлении Правительства РФ и т.п.).

Ссылки[править | править код]

  • Сервитуты // Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : в 86 т. (82 т. и 4 доп.). — СПб., 1890—1907.

Классификация сервитута

По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:

  • платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;

  • бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;

  • срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;

  • бессрочные – не имеющие определенного срока существования.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Фото: Unsplash

Фото: Unsplash

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Читайте также Дачные ссоры: 5 причин, по которым ругаются соседи

Как установить сервитут

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

  • по добровольному согласию землепользователей;
  • на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
  • по судебному решению.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.

Подпись сервитута
Как налагается публичный сервитут

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
  2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
  3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
  4. Подписание нормативного акта.
  5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.
Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Как оформляется частный сервитут

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.
Заключение соглашения проводится по схеме:

  1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
  2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
  3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
  4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

  • личные данные сторон;
  • характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
  • цели использования;
  • размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
  • срок действия;
  • цена и способ оплаты;
  • порядок эксплуатации надела;
  • обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Какие документы необходимо представить

Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

Перечень необходимых бумаг включает:

  • заявление на госрегистрацию;
  • копия удостоверения личности заявителя;
  • документы, подтверждающие право собственности на землю;
  • соглашение владельцев или решение суда;
  • кадастровый план;
  • квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

образец добровольного соглашения о сервитуте

Судебная практика — примеры

В судебной практике встречаются случаи как отказа, так и признания обременения. Ниже мы рассмотрим несколько характерных примеров, которые помогут вам понять, от чего зависит решение суда.

Отказ в установке сервитута

Пример №1 — подвальное помещение

Отказ в установлении сервитута на землюЧастный предприниматель Иванов И. И. арендовал у муниципалитета подвальное нежилое помещение для коммерческих нужд. Подвальное помещение располагается в многоэтажном здании, которое также принадлежит муниципалитету.

Предпринимателю Иванову И. И. понадобился беспрепятственный доступ к своему подвалу, поэтому он обратился в суд для оформления сервитута на первый этаж муниципального здания (первый этаж арендует сторонний человек Сидоров С. С).

Суд назначил проведение экспертизы и установил, что получить доступ к подвалу можно тремя путями:

  1. Через первый этаж помещения, которое арендует Сидоров С. С.
  2. Через улицу с помощью лестничного спуска.
  3. Через подъезд, который является общей собственностью всех арендаторов.

Фактически экспертиза показала, что Иванов И. И. действительно может получить доступ к своему подвалу через помещение, которое арендует Сидоров С. С, однако, есть и альтернативные способы доступа к объекту (уличный спуск и подъезд). Иначе говоря, у истца есть альтернативные способы доступа к помещению, но он ими не хочет пользоваться. Поэтому в оформлении обременения Иванову И. И. было отказано.

Пример №2 — просрочка платежей за пользование чужим тоннелем

Гражданину Антонову А. А. на правах частной собственности принадлежит небольшой инженерный тоннель. Другой гражданин Сергеев С. С. арендовал часть тоннеля, чтобы проложить в нём свои коммуникационные кабели. За использование тоннеля Сергеев обязался вносить оплату Антонову, но через некоторое время обязательные платежи прекратились. После этого Антонов А. А. обратился в суд с требованием оформить на имущество Сергеева С. С. бессрочный сервитут.

Но в удовлетворении иска на установление обременения было отказано.

Причин для отказа было две:

  1. Сервитут используется только в исключительных ситуациях, когда другие варианты разрешения проблемы невозможны. Судебная экспертиза показала, что в случае крайней необходимости кабели из сети можно удалить или переместить, поэтому проблему можно разрешить и другими способами без оформления обременения.
  2. Для компенсации ущерба более разумно подавать иск о наличии задолженности по обязательным платежам

После получения отказа Антонов А. А. подал апелляцию в вышестоящий суд. Однако и там он получил отказ на тех же основаниях.

Установления сервитута

Пример №1 — помещение на 4 этаже

Установление сервитута по судебному решениюОАО является собственником нежилого многоэтажного строения. На 4 этаже здания имеется небольшое помещение, которое принадлежит другому юридическому лицу со статусом ЗАО. Для доступа к этому помещению используется лестница, которая располагается внутри здания. Для получения доступа к своему объекту на 4 этаже ЗАО заключило с ОАО договор аренды лестницы, однако по истечении срока действия договора ОАО отказалось оформлять новый договор аренды.

ЗАО обратилось в суд с требованием установить частное ограничение на лестницу для обеспечения доступа к своему объекту на 4 этаже. После рассмотрения дела была проведена экспертиза, которая показала, что единственным возможным способом обеспечения доступа к строению на 4 этаже является лестница. Поэтому судебный иск ЗАО был удовлетворён, что привело к установлению сервитута.

ОАО подало апеляцию, но вышестоящий суд остановил решение без изменений.

Пример №2 — участок без доступа

Есть участок 1, который принадлежит гражданину X. Рядом с ним имеется участок 2, которым владеет господин T. При этом участок 2 расположен таким образом, что он с одной стороны примыкает к реке, а с трёх других — к участку 1 гражданина X (участок 1 имеет сложную форму).

Гражданин T написал заявление гражданину X с требованием предоставить ему сервитут для получения доступа к своему участку. Но гражданин X отказался подписывать заявление, поэтому господин T обратился в суд.

Во время суда выяснились следующие факты:

  • Ответчик согласен на оформление обременения, но по его мнению истец предолжил абсолютно нерациональный способ оформления обременения (план был составлен таким способом, что ответчику пришлось бы демонтировать большое количество зелёных насаждений и различных объектов).
  • Была проведена судебная экспертиза, которая установила, что существуют также и альтернативные способы доступа к участку истца через участок ответчика, которые не предполагают демонтаж зелёных насаждений и различных объектов.

В результате суд удовлетворил иск истца и признал сервитут, однако в качестве обременённой территории был выбран другой участок, предложенный экспертом. Решение судьи основывалось на том, что истец действительно нуждается в обеспечении доступа, но для этого может использовать другой участок, который для ответчика носит гораздо меньшую ценность.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Читайте также Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья

Исковое заявление об установлении сервитута. Срок, на который устанавливается сервитут

При этом суд дает соответствующее определение на наложение или снятие права на пользование чужим участком земли только в случаях, когда данное право соответствует всем условиям, оговоренным на уровне закона, среди которых:

  • разумность возникновения права;
  • справедливость возникновения права;
  • законность возникновения права;
  • цель возникновения данного ограничения.

Согласно законодательным актам сервитут может быть бессрочным и срочным. Точный срок действия данного права может быть установлен следующими актами:

  • соглашением об установлении частного сервитута;
  • решением суда, содержащим в себе все условия возникновения такого права;
  • нормативно-правовым актом.

Во всех случаях, когда точный срок данных правоотношений не устанавливается, он считается действующим бессрочно, за исключением некоторых случаев, установленных на государственном уровне.

Досудебный претензионный порядок разрешения спора о сервитуте

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях.., то есть направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется (см. п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Иные виды сервитутов: сервитут на отдельную часть участка, предиальный сервитут

В некоторых случаях допускается установление сервитута только на отдельную часть участка. Данное ограничение обязательно должно быть установлено в соглашении, заключенном между сторонами, а также в решении суда, вынесенном если стороны не смогли самостоятельно определить цели установления данного обременения.

Предиальный сервитут – необходимость восполнения участку недостающих ему полезных свойств.

Данное понятие, равно как и созвучное с ним понятие «городские сервитуты» действовало в римском праве и на данный момент практически не используется.

Случаи кода сервитут не подлежит регистрации

Регистрационные действия необходимо осуществлять во всех случаях кроме двух исключений:

  • территория с обременением отходит в собственность наследника. В этой ситуации и ограниченное право пользования передается по наследству вместе с землей. Обременение здесь неотделимо от земли, поэтому оно никак не меняется при смене собственников;

  • условия введения исчезли до того, как соседи пришли к подписанию договора.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...