Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Содержание
  1. Дееспособность детей и взрослых
  2. Дети
  3. Взрослые
  4. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим
  5. 2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?
  6. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
  7. Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
  8. При продаже квартиры
  9. Для новой квартиры
  10. 3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?
  11. Если квартира куплена с материнским капиталом
  12. Как можно проверить объект и заказать выписку ЕГРН быстро
  13. Как получить разрешение
  14. 4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?
  15. Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее
  16. Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры
  17. А что насчет ребенка, который только прописан в квартире, но не является ее собственником?
  18. Ответы юриста на популярные вопросы
  19. Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей
  20. Согласие отца на сделку (образец)
  21. 5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?
  22. Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
  23. Алгоритм действий
  24. Необходимые документы
  25. Образец контракта купли-продажи
  26. Обращение к нотариусу
  27. Регистрация в Росреестре
  28. Налог с продажи
  29. Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
  30. Как убедить покупателя
  31. Когда могут отказать в разрешении?
  32. 6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?
  33. Нотариальное заверение
  34. ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
  35. Сложности
  36. Когда разрешение органа опеки не нужно?
  37. Запомнить
  38. 7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?
  39. Законодательное регулирование
  40. Часто задаваемые вопросы
  41. Ответы на часто задаваемые вопросы
  42. Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему ребенку?
  43. Каким должен быть счет, на который можно перечислить деньги?
  44. Может ли несовершеннолетний продать жилье опекуну или родителю?
  45. Что будет, если не выделили доли детям и продали квартиру?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

Дети

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

icon64.png

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий. Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение. Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность. Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд. В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Валентина Коломейчук, замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области:

На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»:

При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Бумажный домик

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственникаПолучение разрешение на отчуждение права собственности ребенка от попечительного органа требуется для защиты интересов несовершеннолетнего. Основная задача опеки в этом случае – удостовериться, что новая жилплощадь полностью соответствует условиям проживания в предыдущей квартире.

При продаже квартиры

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

  • Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
  • Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
  • Предоставить полный пакет документации;
  • Отсутствие нарушений в сделке.

Для новой квартиры

Основное требование, предъявляемое к новой недвижимости органами опеки – жилищные условия ребенка не должны нарушаться, новая квартира не должна быть хуже по условиям проживания предыдущей.

Найти объект

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

Елена Мяло, советник генерального директора ГК «Северная казна»:

Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

Валентина Коломейчук, замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области:

Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения – это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Как можно проверить объект и заказать выписку ЕГРН быстро

Проверить информацию по объекту и заказать выписку можно введя адрес или кадастровый номер в строке поиска на публичной карте ниже. Если информация содержится в базе Росреестра, система покажет краткую информацию по объекту. Перейдя на страницу детальной информации, вы сможете проверить данные объекта и заказать заверенную ЭЦП Росреестра справку за 10-15 минут онлайн.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК РФ. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ).

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  3. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет — он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Образцы должны висеть на стендах.
  4. Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.

    По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Другие статьи

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:

Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление – это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:

Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки – купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры

Сроки разрешения Опеки на продажу квартирыРечь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения.

После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (п.3, ст.21, ФЗ-48).

А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.

Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.

Примечание. Опека может проверить исполнение условий, которые были указаны в выданном разрешении на сделку. Если в результате продажи квартиры эти условия будут нарушены или не выполнены, то Опека имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Для покупателя такой квартиры это серьезный риск.

И еще одно требование закона. Сделка по отчуждению квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок, обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

А что насчет ребенка, который только прописан в квартире, но не является ее собственником?

Тогда разрешение опеки для продажи НЕ нужно, за исключением одного случая, указанного в законе (п.4, ст.292, ГК РФ) – это когда в квартире проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством, или просто дети, оставшиеся без родительского попечения. Тогда при продаже такой квартиры, все равно требуется разрешение от Органов опеки и попечительства (несмотря на то, что дети здесь НЕ имеют доли собственности).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних, можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительстваПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье. А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка. Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Понравилась ли вам статья?

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

  • лично написать документ в районном отделе опеки;
  • составить согласие в нотариальной конторе;
  • составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Согласие отца на сделку (образец)

Образец согласия отца на продажу доли квартиры несовершеннолетнего ребенка

 Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась – собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

  • денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
  • родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
  • ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

  1. Подготовить документы.
  2. Найти покупателя.
  3. Получить разрешение отдела опеки.
  4. Оформить договор.
  5. Провести нотариальное удостоверение.
  6. Провести государственную регистрацию.
Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

  • гражданские паспорта всех собственников;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающий документ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка с лицевых счетов;
  • разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

  • наименование контракта;
  • дата и место оформления;
  • данные сторон;
  • данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
  • сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
  • права и обязанности сторон;
  • цену сделки;
  • порядок перечисления денежных средств;
  • ответственность сторон;
  • сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
  • подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

 Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

  • 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
  • дополнительную сумму за технические и правовые услуги.
Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

В [current_date format=’Y’] году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

  • не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
  • не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Зеленая детская комната

Как убедить покупателя

Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.

Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.

Когда могут отказать в разрешении?

ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:

  • Ухудшение условий проживания ребенка;
  • Новое жилье меньше по размеру старого;
  • Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
  • Оформление сделки между родственниками;
  • Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).

Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.

Найти объект

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

Валентина Коломейчук, замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области:

Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

icon61.png

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Сложности

Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.

Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.

При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:

  • матери;
  • отцу;
  • опекуну/попечителю;
  • приемному родителю.

Когда разрешение органа опеки не нужно?

Согласие на сделку купли-продажи от ООП не требуется, если ребенок просто зарегистрирован на территории жилплощади, но не имеет доли собственности. В этом случае несовершеннолетний не является собственником, следовательно его права не могут быть нарушены при юридических операциях с имуществом.

Запомнить

  1. Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
  3. Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
  4. Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
  5. Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
  6. После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
  7. Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
  8. Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
  9. Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
  10. После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Елена Словеснова, руководитель допофиса ЦН «Северная казна»:

Был случай – семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

Елена Словеснова, руководитель допофиса ЦН «Северная казна»:

Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ранее по теме:

Недвижимость Екатеринбурга
Новостройки Екатеринбурга
Продажа квартир в Екатеринбурге
Продажа домов в Свердловской области
Продажа земельных участков в Свердловской области

Законодательное регулирование

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
  2. Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
  3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
  4. Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.

Часто задаваемые вопросы

В каких случаях возможно отступление от норм права?

Отсутпить от действующих нормативово и не предоставить ребенку в собственность жилплощадь можно в таких случаях: покупка недостроенного объекта, тяжелая болезнь, необходимость в постоянном медицинском уходе или в специализированном учебном заведении.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Процедура продажи квартиры и приобретения новой (или обеспечения новой жилплощадью несовершеннолетнего другим способом) производится одновременно.

Что делать, если органы опеки выдали отказ?

Если заявитель не согласен с решением органов опеки, он может обжаловать его в суде. Подать иск можно в течение двух недель с момента получения отказа.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка?

После заключения сделки, денежные средства вырученные от продажи доли имущества несовершеннолетнего, переводят на его лицевой счет. Он имеет специальное назначение. Воспользоваться деньгами можно с согласия опеки.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему ребенку?

Можно, но только с соблюдением всех условий, перечисленных выше. Например, с предоставлением равнозначной или лучшей недвижимости или с перечислением денег на счет.

Каким должен быть счет, на который можно перечислить деньги?

Нужно открыть специальный счет. Его открывают родители или опекуны на имя ребенка. Целевое назначение счета — поступление и хранение денежных средств от продажи жилого помещения. Распоряжение средствами со счета может происходить только с согласия органа опеки.

Может ли несовершеннолетний продать жилье опекуну или родителю?

Нет. Согласно ГК РФ, опекуны, попечители и их близкие родственники не могут совершать сделки обмена, купли-продажи со своими подопечными.

Что будет, если не выделили доли детям и продали квартиру?

Органы опеки и попечительства аннулируют сделку, признают ее незаконной. Вы будете обязаны вернуть покупателю деньги и снова передать детям в право собственности доли, которые были у них до продажи.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Нужно продать квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети?

Эксперты из агентства недвижимости «Этажи» подскажут, как правильно оформить такую сделку, какие документы собрать перед продажей. Расскажем, что делать, если ребенок числится владельцем доли недвижимости.

Заказать звонок от специалиста

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...