Снимать или покупать: решаем жилищный вопрос

Для начала разберемся в плюсах и минусах съемного жилья

Главные преимущества аренды квартиры:

  • Мобильность. Можно взять и запросто переехать на другой конец города, в другой город или даже страну. Вас ничего не держит. Сменили работу? Переезжаем поближе к ней. Предложили выгодный контракт в другом городе? Уведомляем собственника и пакуем чемодан. Не каждый из нас просто морально сможет все взять и изменить за один день. Есть люди консервативные. Ну а если вы любитель перемен, то этот вариант как раз для вас;
  • Не нужно копить. Переехать в новую квартиру можно сразу. Чтобы взять ипотеку нужно накопить как минимум на первоначальный взнос. Даже если вам удастся найти ипотечное предложение без первоначального взноса – банку важна ваша финансовая стабильность. Если ее пока нет – съемное жилье прекрасный вариант. Собственник точно не попросит у вас справку 2 НДФЛ;
  • Можно арендовать квартиру на свой вкус. Хотите, выбирайте в шикарном жилом комплексе, с консьержем, паркингом и круглосуточным видеонаблюдениям, хотите, в скромном многоэтажном доме в глубине спального района. Тут весь вопрос в том, какую сумму вы готовы отдавать ежемесячно;
  • В вашем бюджете нет трат на содержание и обслуживание квартиры. Не нужно платить налог на недвижимость, периодически обновлять ремонт в квартире, который стоит немалых денег, а сломанная стиральная машинка, если поломка произошла не по вашей вине, будет головной болью арендодателя, а не вашей.

А какие в данной ситуации недостатки?

  • Вы не являетесь полноправным хозяином в квартире. Неудобная планировка? Неудачная мебель? Повесить пару полок на стену или даже просто рамку с фотографией? Большинство этих затей собственник арендуемой квартиры вряд ли одобрит. Бывает такое, что собственники позволяют даже переклеить обои в квартире, но это скорее исключение, чем правило. Да и оно вам нужно? В съемной квартире приходится приспосабливаться к тому, что есть;
  • «Завтра» вас могут попросить с вещами на выход. Ну и что, скажете вы, мы же говорили о мобильности. Но порой такие вещи могут случиться непредсказуемо и в совершенно неподходящее время. Вам совершенно некогда искать новое жилье, а еще нужно заплатить за первый и последний месяц, залог и комиссию агенту. Если переезд произошел не по вашей инициативе – обидно;
  • Арендодатель может повысить плату за жилье. Как минимум на размер инфляции, который в нашей стране немаленький;
  • Или хозяин квартиры человек совсем неадекватный. Сколько можно услышать историй, когда арендодатели приходили в квартиру среди ночи или днем, когда квартиросъемщики были на работе, и готовили себе еду из продуктов в холодильнике;
  • Ну и самый главный минус: через 10 лет вы останетесь с тем же, с чем и были: собственного жилья нет, а все потраченные на съем деньги оказались в кармане абсолютного чужого человека.

Минусов пока получилось немного больше чем плюсов, но это только то, что лежит на поверхности. Давайте разбираться дальше.

Плюсы шеринг экономики

1. Это выгодно

Можно купить Hyundai Solaris в самой простой комплектации за 625 000 руб. К ней докупить ОСАГО и КАСКО (около 35 000 в год). В первый год владения потратить порядка 20 000 руб. на то, чтобы не слететь с гарантии. Дважды поменять резину за 3 000 руб. Плюс бензин.

Предположим, если ездить по 30 км в день по будням — на работу и с работы. И еще сколько-то в выходные. Для ровного счета возьмем пробег 10 000 км в год. На бензин в этом варианте уйдет порядка 35 000 руб. За год машина подешевеет на 100 000 руб. Плюс, придется заплатить транспортный налог около 3 000 руб.

Совокупная стоимость владения получится 196 000 руб. в год или 19,6 руб./км. И это без учета стоимости парковок.

Каршеринг стоит 8 руб./км. Так получается, потому что по статистике личный автомобиль проводит в движении около часа в день. Все остальное время он стоит на парковке и теряет в цене. Каршеринговые машины используются намного более рационально. Кроме того, это удобнее такси. А деньги, которые не будут потрачены на покупку авто, могут лежать на вкладе и приносить доход в виде процентов.

lady.mail.ru

Адепты каршеринга верят, что со временем покупать машины будут только коллекционеры. А для обычных людей автомобиль станет еще одной разновидностью общественного транспорта. Сел-поехал.

2. Можно жить где угодно

Еще один пример. Например, покупает человек однушку в Медведково за 5,5 миллиона руб. Если снимать такую же квартиру, то затраты бы составили 30 000 руб./месяц или 360 000 руб. в год. Предположим, я сразу вытащу из 5,5 миллиона необходимые мне 360 000. А остальное положу — пусть самый простой вариант — на депозит, под 7%.

За год такой депозит принесет в качестве процентов 371 570 руб. То есть следующий год аренды и все последующие будут плюс-минус бесплатными. При этом на руках остаются деньги. И не надо платить налог за это жилье, не надо париться о ремонте, коммуналке и прочих нюансах.

А ведь можно найти более выгодные варианты размещения этих денег, не только депозит. И тогда разница будет более наглядной. Например, если вложиться в облигации с доходностью 10% годовых, то за год можно заработать 538 224 руб. А на съем потратить все те же 360 000 рублей.

Несмотря на все выгоды, шеринг — это не только про экономию. Это вообще другой подход к быту и к обладанию вещами. Не покупать квартиру, чтобы можно было менять место жительства. Например, снимать жилье рядом с работой. Или если просто захотелось пожить в другом городе или в другой стране.

Не покупать вещи, чтобы не перевозить их с места на место во время многочисленных переездов. Не покупать шкафы, чтобы хранить в них эти вещи. И вообще просто обходиться меньшим количеством вещей. Чтобы не стимулировать перепроизводство.

3. Пробовать разное и выбирать то, что нравится

Например, вместо покупки дорогой машины, можно оформить… подписку. Компания Volvo уже предложила такую услугу в 6 странах Европы. Годовая подписка на кроссовер Volvo XC 40 будет стоить $840 (около 50 000 руб.) против 1 500 000, которые придется отдать в случае покупки.

lady.mail.ru

Менять машину можно раз в два года. При этом не надо искать покупателя на автомобиль. Не надо думать о том, где найти деньги для доплаты за новую машину. 1000 долларов в год — и свобода выбора: хочешь, ездишь на Volvo, потом пересаживаешься на Mercedes или берешь себе на пару лет в аренду шикарный BMW.

Преимущества покупки

  • Моя квартира, делаю, что хочу (в рамках закона, конечно)
  • Уверенность, что хозяин не окажется человеком «с причудами» и не выгонит завтра из квартиры. Потому что хозяин — это вы!
  • Недвижимость можно передать по наследству, т.е. вашим детям будет где жить. Ну, или что продать.
  • Свою квартиру можно сдать хорошим людям и получать с этого пассивный доход

Недостатки покупки

  • Необходимость платить налог на недвижимость, находящуюся у вас в собственности. Он рассчитывается по такой формуле: Налог на Квартиру = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) * Размер доли * Налоговая ставка. Размеры составляющих элементов узнаются в Рос реестре. Но часто бывает, что кадастровая стоимость даже в Рос реестре посчитана неправильно, поэтому вы запросто можете переплачивать. Добиться справедливости, конечно, можно, для этого подадите заявлние в суд, вам пересчитают стоимость налога. И станете чуточку богаче.
  • Когда приобретаете квартиру, будете вынуждены отдать государству некий процент с её стоимости. Решение о взыскании этого налога принимают соответствующие органы местного управления. Его размер варьируется 0,1 до 2 процентов в зависимости от вида имущества.
  • Куча бумаг. Да-да, без бумажки ты — букашка, а с бумажкой — человек. Когда придется побегать по различным инстанциям с целью все-таки оформить на себя свою же квартиру, ни раз вспомните знаменитые строки.
  • Привязанность к одной квартире на долгие годы (об этом поподробнее чуть ниже)

Сценарий 2. У вас есть собственное жильё, но вы хотите переехать в квартиру побольше

Например, вы живёте в однокомнатной квартире стоимостью 6 миллионов ₽ (это средняястоимость «однушки» в Москве). Квартира у вас в собственности, и вы можете её свободно продать — или сдавать в аренду. Вы задумали переехать в квартиру побольше.

Продать свою квартиру и купить новую

В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 10,7 миллиона ₽. Если продать свою квартиру за 6 миллионов ₽, эти деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 4,7 миллиона ₽). Средняя ставка на апрель 2020 года — 8,32% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 4% (допустим, эти данные не будут меняться со временем).

Если в таких условиях взять ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ипотеке составит 95 975 ₽, а переплата — 1 058 517 ₽. Если платить за ипотеку в течение 10 лет, то ежемесячный платёж будет 57 772 ₽, переплата — 2 232 608 ₽. Если срок ипотеки составит 15 лет, то платить за неё придётся 45 733 ₽ в месяц, а переплата в таком случае составит 3 532 015 ₽.

Сдавать свою квартиру и арендовать жильё

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 30 тысяч ₽, а двухкомнатной — 43 тысячи ₽. Если сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше, то доплачивать придётся 13 тысяч ₽.

Предположим, у вас на руках есть 95 975 ₽. В первом случае вы отправляли бы их на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 13 тысяч ₽ из этих денег уйдёт на доплату за аренду квартиры, а оставшиеся 82 975 ₽ вы ежемесячно будете отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Тогда за 5 лет вы заработаете на вкладе 5 666 018 ₽.

На эти же деньги вместо вклада можно покупать ОФЗ на ИИС. Средняя доходность ОФЗ в 2020 году — 6%. На ИИС каждый год можно получать налоговый вычет — 13% от суммы на счёте, но не больше 52 тысяч ₽. В таком случае за 5 лет можно заработать чуть больше: 6 048 466 ₽.

По аналогии рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.

Снимать или покупать: решаем жилищный вопрос

Выводы

Если у вас в собственности есть однокомнатная квартира, выгоднее будет сдавать её в аренду, самим снимать жильё побольше, а свободные деньги откладывать на вклад или покупать облигации на ИИС. К концу срока наших расчётов во всех трёх случаях (5, 10 или 15 лет) суммы сбережений хватит, чтобы продать оставшуюся в собственности однокомнатную квартиру и без доплат купить двухкомнатное жильё.  

Преимущества аренды

  • Можно пожить в других странах, городах, в нескольких районах одного города и т.д. Т.е. решили вы купить квартиру недалеко от работы. Год вы проявляли себя на «отлично», и вдруг долгожданное
  • повышение, с зарплатой выше на несколько десятков тысяч. Но филиал вашей компании, где и есть свободная вакансия, находится очень далеко от вашего дома. В другом регионе или вообще в другой стране. В этом случае на вас сваливается намного больше мороки, чем, если бы вы просто снимали жилье. Переехать в другое место не составляет трудностей, если вы оформляли только договор аренды. Если вы не поднимались по карьерной лестнице, а решили поменять место работы, то запросто может получиться так, что добираться до него приходиться 2-3 часа. В таком случае на сон останется часа 4, когда жить? Получается, и квартира тогда не нужнаJ.
  • Если вы снимаете жилье, то обязательно прочтите договор аренды, как только примите решение о переезде. Возможно, там будет сказано, что, если вы решите съезжать раньше срока, указанного в договоре, то сообщить об этом должны не меньше, чем за месяц.
  • Если найти хорошего хозяина, то в арендуемой квартире можно жить, как в своей, только не платить налоги. Моя подруга живет в хорошем доме, в тихом районе с отлично развитой инфраструктурой. Цены на покупку квартиры здесь выше среднего, а на съем вполне умеренные. Лет 10 назад к ним по соседству заселилась молодая пара. Позволить купить квартиру здесь они не могли из-за финансового положения, а вот снять — возможности позволяли. Через какое-то время они сыграли свадьбу. Сейчас они продолжают жить в той же квартире, у них есть сын, который ходит в первый класс недалеко от дома. А родители не нарадуются, уезжать не хотят. Кто-нибудь из новых жителей смог бы подумать, что они живут на чужой жилплощади? Не думаю.
  • Из оплаты от вас могут потребовать только ежемесячный платеж и коммунальные услуги. Возможно, за первый месяц придется заплатить больше, но это только единожды.

А если подсчитать денежную выгоду?

Снимать или покупать: решаем жилищный вопрос

Плюсы и минусы каждого варианта мы обсудили. Теперь можно перейти к сухим цифрам и привести пару примеров, чтобы было понятно что лучше: аренда или покупка квартиры.

Приведем пример из жизни: Наши клиенты купили однокомнатную квартиру в хорошем районе Санкт-Петербурга. Стоимость такой квартиры на данный момент составляет 5 миллионов рублей. В качестве первоначального взноса заплатили 2,5 миллиона рублей. На оставшуюся сумму был взят ипотечный кредит на 2,5 миллиона под 12% годовых.

Путем несложных подсчетов с помощью ипотечного калькулятора, получаем, что ежемесячный платеж составил 25 тысяч рублей.

За 18 лет сумма ваших выплат банку составит 5,4 миллиона рублей. Напомним, что брали вы всего 2,5 миллиона, а соответственно переплатили банку 2,9 миллиона рублей.

Предположим, что инфляция по недвижимости будет минимальной 5 %, и купленное жилье ликвидно, не зря же был выбран хороший район, то получается, что за эти 18 лет стоимость квартиры неизбежно вырастет и составит 9 миллионов. Немного больше, чем 7,9 миллиона рублей, которые были в итоге выплачены. А если сюда прибавить налоговый вычет с недвижимости и с процентов по ипотеке, то клиенты остаются в существенном плюсе, да еще и с недвижимостью в собственности. Как вам такие перспективы?

Кстати, это еще самый худший расклад. По статистике, покупая квартиру в ипотеку, люди рассчитываются за нее в среднем за 8-9 лет. А это значит, что и сумма переплат у вас будет значительно меньше, да и станете полноправным владельцем квартиры вы куда раньше.

Поклонники аренды недвижимости приводят следующие расчеты. Примем стоимость однокомнатной квартиры в хорошем районе Санкт-Петербурга, в разумной удаленности от метро, примерно 4,5 миллиона. Не совсем центр, но и не окраина.

А съем однокомнатной квартиры в том же районе обойдется вам в 22-27 тысяч, в зависимости от состояния квартиры. Но мы возьмем хорошую, чтобы было приятно жить – ее аренда обойдется в 25 тысяч рублей.

Если 80 % от суммы квартиры взять в кредит на 15 лет под 12 % годовых, то сумма ежемесячного платежа составит порядка 43 тысяч, а итоговая переплата примерно 4 миллиона. Учитывая то, что на съем мы тратим 25 тысяч, выгода казалось бы очевидна, но тут есть одна маленькая хитрость: стоимость арендной платы за 15 лет гарантированно вырастет. И даже через 3-4 года вы уже не будете платить те же самые 25 тысяч, а вот платеж по ипотеке остается фиксированным. Намного выгоднее, правда?

Ну и бонус: в случае с покупкой квартиры в ипотеку через 15 лет вы будете иметь недвижимость в собственности, а снимая так и останетесь ни с чем.

Так что же выгоднее: аренда или покупка недвижимости? Если подытожить все расчеты, то получается, что в краткосрочной перспективе выгоднее аренда квартиры, а в долгосрочной покупка собственной квартиры в ипотеку.

Первоначальный взнос

к содержанию ↑

Ипотека

Большинство людей пытаются найти варианты, как купить квартиру без ипотеки, только лишь потому, что не имеют солидных накоплений для выплаты стартового взноса. Учитывая, что эта сумма составляет примерно 15-20% от общей стоимости кредита, в нашем случае это будет примерно 450-600 тысяч рублей.

Тем не менее, сегодня есть вариант не платить стартовый взнос вовсе. В некоторых банках есть возможность оформления кредита без первоначального платежа. Однако в этом случае процентная ставка по ипотеке будет немного выше — около 15%/год.

к содержанию ↑

Аренда

Может стоить по-разному, в зависимости от вашей конкретной ситуации:

  • Если вы самостоятельно подыскали квартиру для съема, то хозяину вам нужно будет отдать деньги за первый и последний месяц проживания. То есть 40 000 рублей
  • Если у вас сложатся хорошие отношения с владельцем жилья, то вполне возможно, что залоговый платеж за последний месяц может быть снижен. К примеру, он составит 10 000 рублей. Таким образом, заплатить придется 30 000 рублей
  • Если же квартиру для вас подыскивал риэлтор, то за аренду придется отдать 50-60 тысяч

к содержанию ↑

Сдавать собственное жилье и арендовать квартиру себе по душе, там, где вам удобно

Снимать или покупать: решаем жилищный вопрос

Вы когда-нибудь задумывались об этом? А ведь такой компромиссный вариант тоже возможен.

Предположим, что вы являетесь владельцем недвижимости. У вас в собственности пара скромных однокомнатных квартир в панельных домах в спальном районе Санкт-Петербурга. Их общая стоимость не превышает 7 миллионов. Но каждую их них вы сдаете в аренду и ежемесячно имеете доход 50 тысяч. А вот за 50 тысяч рублей вы уже можете снимать жилье в ЖК бизнес класса, средняя цена которого 20 миллионов.

В таком случае вы просто убиваете двух зайцев сразу: и собственную недвижимость имеете, и можете переезжать в случае необходимости.

Новосибирск

Сравнивать платежи будем за 10 лет. По данным Domofond, средний платеж за съемную двухкомнатную квартиру в Новосибирске, составляет 20 021. За 10 лет вы проживете в ней 120 месяцев.

Читайте также

  • Как продать квартиру: подробная инструкция →
  • Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
  • Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →

Как мы считали

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса Domofond.ru за май 2020 года. Ставка по ипотеке на апрель 2020 года — 8,32% (по данным Дом.РФ). Ставка по вкладу — 5,01% (по данным ЦБ РФ на 1 декаду июня 2020 года). Средняя доходность ОФЗ на ИИС — 6% + 13% в год от суммы на счёте (налоговый вычет; максимум 52 тысячи ₽). Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ. Для подсчёта переплаты по ипотеке использовался калькулятор irn.ru, доходности по вкладу — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей. Предполагалось, что ставки по ипотеке, вкладам, инфляция и доходность ОФЗ не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.

Брали и берут

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад – 16 178.

Так что же все-таки выгоднее аренда или покупка собственного жилья?

Каждый может решить для себя самостоятельно, что выгоднее – покупка квартиры или долгосрочная аренда, ведь вариантов действительно много:

  • Можно снимать жилье и копить на собственное, чтобы не влезать в ипотеку. Но при этом стоит учитывать один важный фактор – время. Как показывает практика – деньги за счет инфляции в стране обесцениваются, а недвижимость растет в цене;
  • Можно взять квартиру в ипотеку, в некоторых ситуациях, взнос по кредиту меньше, чем месячная плата за аренду жилья. При этом, через несколько лет у вас будет собственная квартира, чего не будет при съеме;
  • Можно купить квартиру в строящемся доме по более низкой цене, сдавать ее, а самому снимать квартиру в элитном жилом комплексе. Наши специалисты подскажут, как купить квартиру, которая точно достроится и будет выгодной инвестицией.

Кстати, покупая квартиру в новостройке через агентство недвижимости, покупатель не платит за его услуги. Это оплачивает застройщик, который в первую очередь заинтересован в том, чтобы квартиры легко и быстро продавались.

45 884 * 120 = 5 506 080

Только посмотрите, какая разница. Даже, если вы на начальном этапе отдадите банку почти 2 миллиона, миллиона на 2-3 вы заплатите больше, чем за аренду. Хорошо, самый распространенный аргумент на в пользу продажи — уверенность, что на следующий день не окажешься улице. Но очень немало показательных случаев, когда люди много лет снимают жилье, а хозяин квартиры вообще не беспокоит жильцов. Может, ощущение того, что находишься в своей квартире придает уверенности? Но неужели, уверенность стоит миллионы?

Также на рынке самым экономичным вариантом являются новостройки. Цены на них обычно на 30-35% ниже вторичной недвижимости. К тому же больше возможностей оплатить не всю сумму сразу. Застройщики довольно часто предлагают рассрочки, ипотеки с пониженным процентом и пр. Чем еще хорошо первичное жилье? Вы — первый и единственный хозяин, к вам не заявится родственник предыдущих жильцов с требованием отдать квадратные метры. Вы выбираете все сами: солнечную сторону, этаж, номер квартиры, да и ремонт сделаете на свой вкус. Кстати, насчет ремонта. Вы заплатите за строящуюся квартиру меньше, чем за готовую, но и на ремонт придется заплатить не малые деньги. Даже, если застройщик сдает квартиры с отделкой, то обычно она оставляет желать лучшего. А когда дом только построился, ему нужно время, чтобы «усесться». Для этого понадобится около семи лет. А пока дом устраивается поудобнее, ваши дизайнерские стены могут поплыть. Но и не забывайте, что ваши соседи тоже заехали в квартиру с голыми стенами. Да-да, вы свой ремонт уже завершили, а вот соседи вокруг могут его делать еще несколько лет.

Если перед вами стоит вопрос: снимать квартиру или купить новостройку, рассчитайте все до копейки. Сначала предложение может показаться весьма заманчивым. Однако ремонт, переезд отнимет немалые время и деньги. Помните, как много жертв черных риелторов. Не всегда прошлое застройщика предсказывает его будущее. Но, если вы хотите свой уголок, то ради него можно и рискнуть. Ведь есть отличные примеры, когда за стоимость ниже обычной, люди приобретали квадратные метры в новом доме. Кстати, при выборе дома и номера квартиры обратите внимание на местоположение. Часто бывает, что застройщик определяет место стройки далеко от центра или вообще за пределами города. Поезжайте на место стройки, посмотрите, в какую сторону будет смотреть квартира. Может оказаться так, что прямо под вашими окнами расположилась городская свалка.

В любом случае, дешевле выйдет квартира, если у вас уже есть какая-то стоимость на руках. При возможности, откладывайте, заведите счет в банке или откройте вклад. Сейчас процентная ставка, по данным ЦБ РФ составляет 6,05% годовых. За историю банков это далеко не самый высокий показатель, но тем не менее, у вас будут накопления. Какое-то время, лет 5 или 10 можно снимать жилье и откладывать в банк в месяц, например, по 5 тысяч рублей. То через 5 лет на счете в банке у вас будет порядка 350 тысяч рублей, а через 10 лет почти 800 тысяч. Даже, если вы все-таки решитесь на покупку квартиры в ипотеку, то ежемесячный платеж составит меньшую сумму, соответственно, и проценты, заплаченные банку, будут меньше. Самое интересное, что сам банк вам в этом и поспособствует.

Но что же выбрать? Съем, вторичное жилье или новостройку? Дешевле выходит съем. Но большинство все равно хотят свой кров. Тогда рассчитайте все до мелочей, чтобы не попасть впросак.

Автор: Снежана Михайловская

Если вы хотите перебираться в столицу, то здесь платить придется еще больше. Средняя стоимость квартир в Москве составляет 10 581 850, берем среднюю ипотечную ставку — 9,4%, получается вот такая картина:

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...