Рубрики

Содержание
  1. Понятие рассрочки
  2. Что это такое?
  3. Законодательные основы
  4. Законодательная база
  5. Вида рассрочки
  6. Задаток и оплата остатка
  7. Процентная рассрочка с задатком
  8. Ежемесячные платежи без задатка
  9. Необходимые условия
  10. Финансовая сторона договора
  11. Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
  12. Особенности договора купли-продажи с рассрочкой платежа
  13. Что означает рассрочка
  14. Необходимо ли нотариальное заверение?
  15. Продажа в рассрочку и налоги
  16. Порядок и способы внесения платежей по договору купли-продажи с рассрочкой платежа
  17. Как составляется договор?
  18. Если требуется продать дом
  19. Специфические условия сделки
  20. Ответы юриста на частые вопросы
  21. Особенности и порядок расчета
  22. Плюсы и минусы
  23. На что обратить внимание
  24. Налогообложение
  25. Возможные риски и подводные камни
  26. При покупке
  27. При реализации
  28. Нюансы составления договора с рассрочкой для покупки других предметов

Понятие рассрочки

Рассрочка представлена возможностью для покупателя оплачивать квартиру в несколько этапов, для чего им вносятся одинаковые платежи в течение определенного периода времени. Особенности покупки квартиры в рассрочку следующие:

  • первоначальный взнос обычно превышает половину стоимости объекта;
  • в договоре непосредственно указывается, что предлагается продавцом рассрочка;
  • график платежей может предусматриваться непосредственно в контракте или выступать дополнительным соглашением;
  • средства покупателем могут вноситься раз в месяц, квартал или полугодие;
  • допускается взимать проценты продавцом.

До того момента, когда будет внесен последний платеж по договору, покупатель не сможет выполнить без согласия бывшего собственника какие-либо действия с недвижимостью, направленные на смену владельца. При регистрации квартиры обязательно указывается, что имеется на жилье обременение, поэтому не получится у покупателя совершить какие-либо сделки с квартирой.

квартиры в рассрочку

Что это такое?

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

Законодательные основы

При составлении договора применяются нормы гражданского права. Согласно статье 489 ГК возможна продажа товара с рассрочкой платежа. Рассрочка – это способ оплаты, при котором товар оплачивается частями в течение определенного времени. При этом в договоре необходимо указать стоимость, порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Справка:

Если покупатель не производит своевременные выплаты или перестал платить, то в договоре прописывается сумма неустойки (штрафы, пени). Это денежная сумма, которую должен уплатить должник в случае ненадлежащего (предусмотренного договором) исполнения своих обязательств (

статья 330 ГК РФ

).

При определенных обстоятельствах одна из сторон может расторгнуть договор и обратиться в суд с исковым заявлением.

Законодательная база

Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.

Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.

В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?

Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.

Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.

На данной странице вы сможете скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/predvaritelnogo-dogovor.html

Вида рассрочки

Стороны вправе выбирать оптимальные способы рассрочки платежа и обговаривать их условия. Все возможные виды рассрочки рассмотрим далее.

Задаток и оплата остатка

Покупатель передает оплату за полученный товар два раза: первый при внесении задатка, обеспечивающего гарантию заключения сделки. Переданное в собственность имущество оформляется в специальных организациях, после чего покупатель должен внести остаток на счет продавца. Сумма задатка заранее обговаривается в соглашении. Стандартно его размер составляет не более 30% от общей стоимости товара.

Оформление задатка происходит с составлением отдельного договора и написанием расписки о получении средств. Покупатель должен вносить строго определенную сумму в соответствии с оговоренными условиями. При отказе от сделки внесенный задаток не будет возвращаться.

Процентная рассрочка с задатком

Этот вариант предполагает внесение задатка и последующую выплату остатка с процентами. По этим условиям остатки суммы разделяются на ежемесячные платежи, по которым начисляются определенные проценты. Контракт оговаривает такие моменты как:

  • конечная стоимость недвижимости или товара;
  • размер вносимого задатка;
  • сумма ежемесячного платежа;
  • оставшаяся задолженность;
  • установленные проценты;
  • дата внесения платежа.

Ежемесячные платежи без задатка

Такой вид рассрочки встречается нечасто, обычно при реализации государственных программ, связанных с социальным жильем. Вся сумма делится на ежемесячные платежи, выплачиваемые по нулевой процентной ставке.

Необходимые условия

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

  • Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
  • Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
  • Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».

При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.

К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.

Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?

Для того чтобы избежать мошенничества, банковские организации, а также государственные органы перечисляют денежные средства по таким сделкам по факту ее совершения, то есть после того,как новый собственник вступит в свои права в полном объеме.

Это вполне логичное условие, поскольку данные денежные средства являются целевыми.

Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое время для получения денежной суммы в полном объеме. Для некоторых это кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены. Однако, в связи с широким распространением ипотечного кредитования, а также сертификатов на материнский капитал, сделки такого рода стали уже достаточно обыденными.

Особенности договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Основные преимущества такого вида договора:

  • Прежде всего, это, конечно же, беспроцентная оплата;
  • Оплата без комиссий, это касается и дополнительных платежей;
  • Помимо всего сказанного, нельзя не оценить и то, что не потребуется страховать жизнь, собирать множество документов.

Но такая сделка отличается не только плюсами, но и минусами, например, далеко не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку, так как здесь всегда существуют некоторые риски. На практике часто бывает такое, что лица, осуществляющие покупку, не оценивают своих финансовых возможностей должным образом.

Конечно, прежде всего, это относится к дорогостоящим покупкам, например, таким как машина, квартира.

Чтобы обезопасить себя, продавцы всегда прописывают в договоре те или иные условия. Они станут подтверждать тот факт, что покупатель не сможет стать полноправным владельцем того или иного имущества, пока сделка не будет окончена. Помимо этого, его ожидают и различные штрафные санкции.

Все это сводится к тому, что прежде, чем подписать договор, потребуется внимательно ознакомиться с его пунктами. Часто стороны сделки этого не делают, в результате сталкиваясь с неприятными последствиями, поэтому учтите это.

Что означает рассрочка

Оплата цены на условиях рассрочки (отсрочки платежа) означает, что покупатель перечисляет продавцу средства не сразу, а несколькими частями – ежемесячно, ежеквартально или на иных условиях.

Обычно рассрочку предоставляют застройщики на строящееся жилье по договору долевого участия. Но такое условие может быть согласовано и в договоре купли-продажи готовой квартиры с застройщиком или между частными лицами.

В отличие от ипотеки, рассрочка предоставляется на более короткий период. Максимум, применяемый на практике, составляет несколько лет. Чаще встречается рассрочка на период 1 – 1.5 года.

Схожие условия имеет и отсрочка оплаты. В этом случае платеж производится не сразу, а через некоторое время. Также возможен совмещенный вариант — отсрочка первого платежа и рассрочка на остальные. Но на практике подобные льготные условия встречаются крайне редко.

к содержанию ↑

Необходимо ли нотариальное заверение?

Нотариальное заверение желательно, это обезопасит и продавца, и покупателя. За 3-5 тыс. руб. вы получите документ, оформленный по всем правилам.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Порядок и способы внесения платежей по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Если планируется покупка квартиры в рассрочку, то в договоре нужно указать порядок внесения денежных средств, продавцу. На практике покупатель вносит деньги в самом начале сделки, речь идет не о полной сумме.

Что касается оставшейся суммы, то продавец разбивает ее на тот или иной промежуток времени. К примеру, если речь пойдет о краткосрочной форме рассрочки, то покупатель в течение полугода должен будет выплачивать уговоренную сумму.

Конечно же, при долгосрочных формах рассрочки, платежи принято растягивать на более длительный срок.

Учтите, что внести платежи можно различными способами, например:

  • осуществить перевод денежных средств на карту продавца. Если этот вариант участников сделки не устраивает, то можно передать их лично;
  • можно перевести деньги на расчетный счет;
  • банковскую ячейку.

Как составляется договор?

Особенно много внимания уделяется составлению данного соглашения. Поэтому в договор купли-продажи с рассрочкой платежа обязательно вносятся следующие сведения:

  • наименование договора;
  • Ф. И. О. и паспортные данные участников соглашения;
  • предмет договора, представленный недвижимостью, причем обязательно указывается ее адрес, площадь и другие параметры, позволяющие без сложностей идентифицировать объект;
  • условия заключения договора;
  • стоимость жилья;
  • размер первоначального взноса;
  • порядок расчетов между участниками соглашения;
  • условия рассрочки, для чего прописывается дата внесения платежей и их размер;
  • ответственность сторон;
  • неустойка, выплачиваемая участником, нарушившим по разным причинам условия соглашения;
  • перечень документов, прикладываемых к договору;
  • дата составления контракта;
  • подписи сторон.

Желательно обратиться к нотариусу, чтобы убедиться в том, что были соблюдены все формальности. Составляется документ в трех экземплярах, после чего регистрируется в Росреестре. Целесообразно формировать даже акт приема-передачи, чтобы подтвердить, что документы и ключи от жилья были переданы покупателю. Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно посмотреть ниже.

договор купли продажи с рассрочкой платежа

Если требуется продать дом

При продаже дома обращайте внимание на пункты в договоре, что и при продаже квартиры. Проверьте данные участников сделки и данные на объект продажи. Разница может быть только в цене и условиях, которые заранее обговариваются между продавцом и покупателем.

Специфические условия сделки

Мнение эксперта

Романов Дмитрий Вячеславович

Юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области семейного права. Большой опыт в составлении договоров.

Покупка в рассрочку и покупка в кредит – достаточно родственные, но не тождественные системы, в силу чего их обычно путают. Поэтому будет правильным провести разграничение между этими двумя способами приобретения товаров.

Покупка в кредит – это получение покупателем целевого кредита на покупку определенной вещи. При этом он может даже не получить деньги на руки, поскольку они будут перечислены финансовой организацией прямиком продавцу.

Как правило, продавцы имеют устоявшиеся отношения с определенной микрокредитной организацией, которая и предоставит кредит покупателю. Таким образом, покупатель, получив товар, прекратит отношения с продавцом, но продолжит их с кредитором, которому будет погашать кредит равными частями в соответствии с графиком платежей.

Покупка в рассрочку – это гораздо более хитрая вещь, чем кредит. Его суть состоит в том, что банк (микрокредитная организация) заключает с продавцом долгосрочное соглашение. В силу этого соглашения банк оплачивает выбранный покупателем товар, но по цене ниже, чем уплатит за него покупатель.

dogovor-kupli-prodazhi-rassrochkoy-2F800BF.png

Например, вы покупаете в магазине некую вещь стоимостью в 20 тысяч рублей, что намного выше стоимости того же товара, но продаваемого не в рассрочку, которая составляет 15 тысяч рублей. Банк переводит продавцу именно 15 тысяч рублей.

Продавец же заключает с покупателем договор на рассрочку. По мере поступления рассроченных платежей от покупателя, продавец будет так же поэтапно расплачиваться с банком, и разница в цене в 5000 рублей уйдет банку в виде процентов.

Совет: не верьте продавцу, что при покупке в рассрочку вы не будете платить проценты. Дело в том, что ваши проценты уже легли в стоимость купленного вами товара.

В некотором смысле намного выгоднее взять кредит. Если банк допускает досрочное погашение, то вы можете избавиться от солидных процентов за пользование кредитом.

При покупке в рассрочку вы в любом случае должны будете уплатить полную стоимость покупки, в которую включены проценты за полный срок, даже если погасите долг досрочно.

к содержанию ↑

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Особенности и порядок расчета

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Плюсы и минусы

Учитывая нестабильное состояние экономики, все меньшее количество покупателей недвижимости способно целиком оплатить ее стоимость. Рассрочка является гораздо более выгодным вариантом, чем кредит или ипотека.

Поэтапная оплата на протяжении длительного времени подходит любому покупателю, не желающему переплачивать проценты банку за кредит. Особенно этот способ актуален для молодых семей, а также тех, кто ожидает в скором времени крупное поступление денежных средств, чтобы закрыть график платежей.

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

  • информацию о собственнике;
  • наличие обременений по объекту;
  • наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Налогообложение

При продаже имущества в рассрочку налоговое законодательство отмечает поступление дохода в несколько периодов. Однако произвести имущественный вычет по доходам от реализации квартиры можно только единожды.

Статья 223 Налогового кодекса определяет процесс установления даты, связанной с получением дохода, как день ее непосредственной выплаты. Исключения из этого правила составляют только денежные средства, выплачиваемые по трудовому договору. Поэтому датой получения дохода от реализации имущества в рассрочку считается день поступления этого дохода на счет владельца. Если выплаты приходятся на разные налоговые периоды, каждый из них считается моментом получения дохода.

Налогоплательщик в праве совершить налоговый вычет от продажи имущества. Для жилых помещений, находящихся в собственности меньше 3 лет, эта сумма не может превысить 1 миллион рублей. Продажа имущества по договору купли-продажи с рассрочкой также позволяет произвести налоговый вычет один раз. Не имеет значения факт того, на протяжении скольких налоговых периодов на счет владельца имущества поступали денежные средства, выплачиваемые за погашение долга.

Особенность продажи имущества в рассрочку в том, что получение фактического дохода растягивается на длительное время и может выпадать на разные годы. В этом случае необходимо декларировать доход за все время, на протяжении которого поступали денежные средства.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

При покупке

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

Нюансы составления договора с рассрочкой для покупки других предметов

Рассрочка может предоставляться не только продавцами недвижимости, но и владельцами других элементов. Например, нередко составляется договор купли-продажи оборудования с рассрочкой платежа. Такой вариант предлагается крупными организациями, работающими с производственными или торговыми компаниями. За счет предоставления рассрочки обеспечивается высокий спрос на предлагаемое оборудование. Первоначальный взнос обычно достигает 50%.

Нередко вовсе составляется договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа. Такие предложения встречаются в крупных магазинах бытовой техники. Покупатели могут приобрести необходимую технику без первоначального вложения. Оформляется такая рассрочка разными банками, но проценты покрываются за счет скидки, предлагаемой магазинами.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...