Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Содержание
  1. Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?
  2. Отличия от субаренды
  3. ?
  4. Что это такое?
  5. Что это такое
  6. Законодательная основа. Понятия и термины
  7. Что такое ППА?
  8. Субаренда земли
  9. Содержание документа
  10. Нюансы при оформлении
  11. Порядок повторной передачи прав
  12. Дополнительная документация
  13. Законодательная основа
  14. Кто является сторонами сделки
  15. Когда отсутствует возможность для переуступки прав
  16. Можно ли это сделать?
  17. Когда возможно переоформление на другого человека?
  18. Когда нельзя переуступить третьему лицу?
  19. Особенности переуступки
  20. Что необходимо для переуступки прав использования земли
  21. Выгоды от переуступки
  22. Особенности уступки
  23. Об особенностях проведения процедуры
  24. На что стоит обратить внимание
  25. Особенности
  26. Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка
  27. Госпошлина и регистрация в госреестре
  28. Видео: переоформление прав аренды
  29.  Налогообложение при аренде
  30. Форма соглашения

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

  1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
  2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
  3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
  4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами, обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

?

, . , , . . , .

, , . , , , . , , – , .

, . -, () . , . , . , , : , . .

. . , . , , . , .

. , , , . . , , . .

, , . , , , .

  • , ( ) ( ). , .
  • .
  • , , , .

:

:

  1. .
  2. .
  3. .
  4. .
  5. , .
  6. , .
  7. , , .
  8. .
  9. .

( ):

  1. .
  2. .
  3. .

, . , . . .

. ___________20____.

_____________ _____________, , 1, ______, ” 2″, _____________, , :

1.

1.1. 1 , 2 _____________., ____________________ _____________ , , _____________ _____________, ( ) : _____________, ____ . . () – ______, _____________, _____________- .
1.2. 2 1 ( ) , .
1.3. 1 , .
1.4. 1 , , , . 1.1, , .
1.5. 1 , , , .

2.

2.1. , ( , ). , 2.
2.2. 2 .

3.
3.1. 2 1 ________ (____________) , -_____________.
1 ____ .
3.2. 1.

4.

1 :
4.1. 2 __- , .. -.
4.2. , , , , , .
4.3. _____________.
4.4. , 2 .

2 :
4.5. , .
4.6. , .
4.7. – , .4.1. .

1 :
4.8. 2 .
4.9. 2 .

2 :
4.10. 1 .
4.11. 1 , , 2 , 1, .

5.

5.1. 1 2 .
5.2. 1 , .
5.3. 1 , 2 ___ % .
5.4. 1 .4.1. – 1 2 ___ % .
5.5. .

6.

6.1. , , , 1 2 , ( ), , , . .
6.2. ( -) : ; : , , ; , , .
6.3. , -, , ___ , . – , .
6.4. , .7.3. , , -, , , , .
6.5. – , .
6.6. – _____ , , . , , -, , _____ .

7.

7.1. , , , .
7.2. , , .

8.

8.1. , .
8.2. , , , .
8.3. – , . , .
8.4. , , , .
8.5. _____ , . , , .
8.6. , , .
8.7. , , , , .
(, , ..) , , , , / .
8.8. , , .
8.9. 3- , , .

9 :

____________________

, () , (
)

_________________, __ , _________________, _________________, , _________________, __ , _________________, _________________, , :
1.
1.1. , ( . 1.2 – 1.15 ( – )) “__”________ ____ . N _________________, ( N ______ “___”________ ____ .), .
1.2. N 1, .
1.3. () .
1.4. : ____________________________.
1.5. : __________________________.
1.6. : _.
1.7. : ___.
1.8. : __________________________.
1.9. : __________________________.
1.10. : ___________________.
1.11. : ______________.
1.12. : _____________________.
1.13. : _______________________.
1.14. : ______.
1.15. , .
1.16. _______ .
.
( ). ( ) . 3 . 609, . 624 . 551 ” “.
1.17. , , , , , , , .
1.18. , , :
– “___”________ ____ . N ____ , , ;
– ;
– ;
– , , .
, .
1.19. .
2. .
2.1. ________ , _______ .
2.2. ___ ( N ____ ) . 2.1 .
2.3. N ____ ________ .
N ____ ________ .
2.4. ( N ____ ).
3.
3.1. :
– , ;
– , ;
– , , ;
– , .
3.2. :
– , , ;
– , . 2.3 ;
– , , ;
– ;
– , .
4.
4.1. :
– ;
– , 7 .
4.2. :
– , ;
– N ____.
5.
5.1. , ( N ____ ) , .
5.2. . 5.1 , , . , .
6.
6.1. , , .
6.2. ___% , .
6.3. , / ( N ____ ), , / N ____ .
6.4. , , .
6.5. , , .
7.
7.1. , ( ).
7.2. , , _____ , , .
8.
8.1. .
9.
9.1. , , , .
9.2. , .
10.
10.1. , .
10.2. .
10.3. , , .
10.4. , , – , – .

:
1. .
2. – N __ “__”____ ___ .
3. “__”_______ ___ . N _______.
——————————–
, () , . 624 , . 2 . 15, . 8 . 22, . 38 , . 3 . 28 ” ” (. 24.07.2008) 11.11.2002 N 808 ” “.

. ________________ “___”__________ ___ .

______________, __ , _______________, _________, , ______________, __ , _____________, __________, , :

1.

1.1. , ( . 1.2 – 1.15 ( – )) “__”________ ____ . N _____, ( N ______ “___”________ ____ .), .
1.2. N 1, .
1.3. () .
1.4. : ____________________________.
1.5. : __________________________.
1.6. : ______________________________.
1.7. : ________________________________.
1.8. : __________________________.
1.9. : __________________________.
1.10. : ___________________.
1.11. : ______________.
1.12. : _____________________.
1.13. : _______________________.
1.14. : ___________________________________.
1.15. , .
1.16. _______ .
.
( ). ( ) . 3 . 609, . 624 . 551 ” “.
1.17. , , , , , , , .
1.18. , , :
– “___”________ ____ . N ____ , , ;
– ;
– ;
– , , .
, .
1.19. .

2. .

2.1. ________ , _______ .
2.2. ___ ( N ____ ) . 2.1 .
2.3. N ____ ________ .
N ____ ________ .
2.4. ( N ____ ).

3.

3.1. :
– , ;
– , ;
– , , ;
– , .
3.2. :
– , , ;
– , . 2.3 ;
– , , ;
– ;
– , .

4.

4.1. :
– ;
– , 7 .
4.2. :
– , ;
– N ____.

5.

5.1. , ( N ____ ) , .
5.2. . 5.1 , , . , .

6.

6.1. , , .
6.2. ___% , .
6.3. , / ( N ____ ), , / N ____ .
6.4. , , .
6.5. , , .

7.

7.1. , ( ).
7.2. , , _____ , , .

8.

8.1. .

9.

9.1. , , , .
9.2. , .

10.

10.1. , .
10.2. .
10.3. , , .
10.4. , , – , – .
10.5. :

:
: _________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
: ____________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
: ______________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

:
——————————–

_________ 2012 .

…___________________ _________________, :_____________ : _________________ :____________________, ______________________________ _____________, : _________________________________________________________
1,
…, , : , _____________, : ______________________, : : __________________ : _______________, __________________________, : ____________, : _________________________________________,
2, , . 22 , :

1. 1 , 2 ( ) ___________________ _____________ _____________ 20___ __________________ ____________ _________________() , ( ) , ( ..) ,
_______________ _________ .., :________________________________________________, .

2. -1 -2 , , , , .
3. -1 , , , . 1, , .

4. -2 .

5. __________________ ________________ ()

6. 4 () , : , – ______________ __________________() , _______________.

7. _____________ -2.( -1)

.

-1

– 2

. ______ ___________ 2016 .

_____________ _____________, , 1, ______, ” 2″, _____________, , :

1.

1.1. 1 , 2 _____________ _____________., _____________ _____________ _____________ , _____________, _____________ _____________, ( ) : _____________, _____________ . . () – _____________, _____________, _____________- .
1.2. 2 1 ( ) , .
1.3. 1 , .
1.4. 1 , , , . 1.1, , .
1.5. 1 , , , .

2.

2.1. , . , 2.
2.2. 2 .

3.

3.1. 2 1 ________ (____________) , (18%) _____________.
1 ____ .
3.2. 1.

4.

1 :
4.1. 2 __- , .. -.
4.2. , , , , , .
4.3. _____________.
4.4. , 2 .
2 :
4.5. , .
4.6. , .
4.7.
– , .4.1. .
1 :
4.8. 2 .
4.9. 2 .
2 :
4.10. 1 .
4.11. 1 , , 2 , 1, .

5.

5.1. 1 2 .
5.2. 1 , .
5.3. 1 , 2 ___ % .
5.4. 1 .4.1. – 1 2 ___ % .
5.5. .

6.

6.1. , , , 1 2 , ( ), , , . .
6.2. ( -) : ; : , , ; , , .
6.3. , -, , ___ , . – , .
6.4. , .7.3. , , -, , , , .
6.5. – , .
6.6. – _____ , , . , , -, , _____ .

7.

7.1. , , , .
7.2. , , .

8.

8.1. , .
8.2. , , , .
8.3. – , . , .
8.4. , , , .
8.5. _____ , . , , .
8.6. , , .
8.7. , , , , .
(, , ..) , , , , / .
8.8. , , .
8.9. 3- , , .

9 :
( ,
.
2016 .
, , , , , , , , , , , :
1.

1.1. , , 2016 : .. , , .

1.2. % .1.1 . % , .1.1. .

1.3. , . , , .

1.4. , , :

2016 , 2016 ;
2016 , , .1.1. .

2.

2.1. 2016 (.1.1) .
3.

3.1. , .1.2. .

3.2. , .

3.3. , :

, , (-) , ;
, , ;
.

3.4. .
4.

4.1. , , , – .1.2. . , , % , , .

4.2. , , .3.3. % , .1.2. .

4.3. .

4.4. , , .
5.

5.1. , , , .

5.2. , , .
6.

6.1. :

2016 , 2016 ;
2016 , , .1.1. .

, .

6.2. () .

6.3. . .
7.
. : ::::./:./::
. : ::::./:./::
8.
_________________
_________________

.

( , , ; / ; -// )
(4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 ooo_info@mail.ru ( ),

,

., .,67 &nbsp     :


:

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок
Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок
Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

:

sbrf.jpg

advokat.gif

onlinetours.gifOnlinetours

car.gif– 92-97-88

advokat.gif

yarhome50.gif

qp.gif.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок :

:



regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

71 5
669 56
, 101 , 12
101 50
74 19
>>
34 76
215 487
, 12 , 23
2 2
244 189
>>

:
&nbsp  

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Foto2Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Что это такое

Процедура переуступки права аренды земельного участкаОбщие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Законодательная основа. Понятия и термины

Не секрет, что во все времена «межевые распри» между соседями и серьезные конфликты более широкого масштаба происходили (и происходят) из-за несовершенства законодательства, с одной стороны и юридической неграмотности, а порой, и правового нигилизма граждан, с другой.

Земельное законодательство нашей страны зиждется на положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов. В первую очередь, в них определено понятие «право собственности на землю», которое включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение землей:

  • владение землей возможно в таких формах собственности, как частная, государственная (федеральная или субъекта РФ) и муниципальная. Согласно российскому законодательству права всех собственников защищены одинаково;
  • права пользования – это аренда, оперативное управление и бессрочное пользование государственной или муниципальной землей. Право последнего предоставляется отдельным категориям юридических лиц. Пользование землей предполагает возможность извлечения из нее выгоды, строительство на территории хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственной продукции;
  • распоряжение участком земли – прерогатива собственника, который может ее использовать как угодно, если его действия не противоречат законодательству и не ущемляют интересов третьих лиц: сдавать его физическим и юридическим лицам на условиях аренды, продавать, дарить, завещать, оставлять в качестве залога и прочее.

Важно. Согласно российскому законодательству земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением, которое определяется категорией земельных угодий.

Участниками земельных отношений в контексте рассматриваемого вопроса выступают:

  • собственник земельного участка – его правообладатель, которому принадлежит право собственности на землю в полном объеме;
  • владелец надела, арендатор, который может переуступить право аренды земельного участка;
  • новый арендатор – участник сделки, переходящий после подписания документа о переуступки прав, в категорию владельца наделом.

Во всех этих трех ипостасях могут выступать как юридические, так и физические лица. Прежде чем приступить к рассмотрению основного содержания темы стоит обратить внимание на два ключевых слова, которые нередко, даже в специальной литературе, используются как взаимозаменяемые.

Уступка и переуступка. Действительно, чаще всего, они признаются именно такими. Можно в одном абзаце встретить оба этих слова, наполненных одним содержанием. Если же, отнестись к терминологии более строго, то переуступка – это передача прав собственности. Термин, как правило, используется применительно к вопросам, связанным с недвижимостью. Уступка или договор цессии подразумевает передачу долгов, подтвержденных документально, от одного кредитора другому.

Аренда земельного участка и переуступка прав

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

Подписание договора

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Содержание документа

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

  • актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

    ОбразецОбразец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

  • данные об общей площади;
  • принадлежность к определённой категории земель;
  • номер кадастрового учёта;
  • точное местонахождение;
  • цель аренды;
  • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

  • не корректное составление документа;
  • споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

  • Для договора, сроком более одного года:

    • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
    • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
    • график внесения платежей по аренде;
    • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

      ПравилаПравила субаренды

  • Для договора менее одного года:

    • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
    • доп.соглашение;
    • протокол с разногласиями;
    • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Права и обязанности сторон

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

  1. Арендатор.
  2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

  1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
  2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • наличие паспорта с регистрацией;
  • если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.

Когда отсутствует возможность для переуступки прав

  1. Изначально в договоре аренды не идет речь о возможности переуступки территории третьим лицам.
  2. Земли являются сельскохозяйственным, но при этом на них строят жилые помещения. Для того, чтобы права уступки наступили, нужно изменить целевое предназначение арендованного объекта.
  3. Самовольное строительство зданий без получения разрешительной документации.
  4. Строительство жилых объектов, которые не соответствуют действующим строительным и градостроительным нормам.
  5. В отношении арендованной территории заведено гражданское или уголовное дело.
  6. Наличие долга за аренду.

Можно ли это сделать?

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Foto3Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

  • Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
  • Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
  • Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
  • Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Что необходимо для переуступки прав использования земли

Зачастую проводятся аукционы для передачи территории, которая является государственной собственностью, в аренду физическим лицам. Победивший участник может пройти процедуру переуступки собственного права эксплуатации земельного участка третьему лицу. Предполагается использование не начальной ставки аренды, а увеличение суммы.

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Получение дохода

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Оформление документов

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Об особенностях проведения процедуры

Правовые отношения относительно уступки прав на имущество нужно оформлять отдельным договором.

При этом предполагается, что срок и условия аренды земельного участка остаются прежними. Если же в договоре нет особенных условий, а срок действия превышает 5 лет, владелец участка получает уведомление о смене арендатора.

Отдельный договор не понадобится, если начальным документом оговорена возможность не только аренды территории, но и уступки права третьим лицам. В остальных случаях дополнительный договор должен быть составлен.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основномуИЖС договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Госпошлина и регистрация в госреестре

Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства – в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.

Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.

Переуступкаправ аренды земли носит компромиссныйхарактер и является удобной формойразрешения возникающих разногласиймежду участниками земельных отношений.

Видео: переоформление прав аренды

Переуступка — гражданская процедура, позволяющая передать право аренды на недвижимость. Оформляется двусторонним договором передающей и принимающей стороны, с обязательным приложением акта приёма-передачи документов. Если срок аренды больше года, то сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. При оформлении требуется внимательно изучить предшествующие договоры и акты, а также удостовериться в правоспособности претендента на сделку.

  • Автор: ozakone
  • Распечатать
Оцените статью:

(11 голосов, среднее: 4 из 5)

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Форма соглашения

  1. Паспортные данные сторон.
  2. Юридический адрес предмета сделки и технические данные (кадастровый номер, общая площадь).
  3. Описание нюансов проведения процедуры по уступке прав.
  4. Основания для проведения мероприятия, в частности арендный договор, кадастровые документы, подтверждение внесение оплаты собственнику территории.
  5. Справка из реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений.
  6. Условия оплаты.
  7. Размер оплаты территории.
  8. Есть возможность для введения новых обязанностей для последующего арендатора.
  9. Дата документа.
  10. Подписи.

Внимание! Для возможности переуступки прав, которую будет подтверждать дополнительный договор, нужно оплатить регистрацию соглашения.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...