Продажа прав аренды что это?

Содержание
  1. Что такое ППА?
  2. Что это такое?
  3. Оформление
  4. В чём суть процедуры по переуступке права аренды
  5. Законодательные основания
  6. Чем отличается переуступка от субаренды
  7. Понятие переуступки права аренды
  8. Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ
  9. Обязательные условия
  10. Перечень документов
  11. Составление договора
  12. Если нужно предварительное соглашение
  13. Какие уплачиваются налоги
  14. Обязательна ли регистрация
  15. Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору
  16. Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости
  17. Варианты долгосрочной аренды недвижимости
  18. Правила выкупа недвижимости у государства
  19. Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?
  20. Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?
  21. Какова цена переуступки?
  22. Сдача по цене рынка или ниже
  23. Как заключить договор на переуступку прав аренды?
  24. Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?
  25. Преимущества ППА для арендатора
  26. Нюансы данной сделки
  27. Законодательная основа
  28. Как переуступить право аренды другому лицу
  29. Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки
  30. Права арендатора имущества
  31. Арендные права и ограничения
  32. Можно ли это сделать?
  33. Когда возможно переоформление на другого человека?
  34. Когда нельзя переуступить третьему лицу?
  35. Проведение аукциона
  36. Необходимые документы
  37. Правила оформления
  38. Последствия и обязанности
  39. Отказ в продаже права аренды земли
  40. Что такое переуступка прав аренды? – Мочь закона
  41.  Налогообложение при аренде
  42. Регистрация уступки аренды

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

Подписание договора

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Foto2Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Оформление

 contract-3002431_640.jpg

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 – Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 – Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 – Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Законодательные основания

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Чем отличается переуступка от субаренды

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Человеку передаются ключи

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их. Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением. А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо. Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

В результате заключения такого договора новый арендатор полностью заменяет предыдущего, в итоге остаются два участника имущественных отношений: арендодатель и арендатор, как и было до передачи полномочий найма. А не три, как это предусматривают отношения субаренды. Из этого вытекают и различные финансовые обязательства: уступающая сторона не вправе изменять условия и сумму вносимой платы. При субаренде изменение этих условий допускается за счёт того, что арендатор-наниматель вправе взимать в свою пользу прибыль от перенайма, если данное обстоятельство не запрещено условиями договора аренды.

Понятие переуступки права аренды

ППА в недвижимости называют передачу как прав, так и обязательств, взятых на себя по договору аренды, другому лицу.

Договор переуступки может быть заключён как между гражданами, так и между компаниями, а ещё между гражданами и компаниями, гражданами и государством.

У переуступки есть свой срок, и её длительность ограничена продолжительностью самой аренды, в рамках которой она предоставляется. От субаренды ППА отличается тем, что при ней уступающая права сторона полностью их теряет, в то время как при субаренде лишь на время отказывается, и после истечения установленного срока они возвращаются.

ППА практикуется в отношении:

  • земельных участков;
  • нежилых помещений;
  • иной недвижимости.

Что такое ППА в недвижимости?

Разберём механизм работы переуступки и возникающие в её ходе нюансы правоотношений:

  • Ключевая особенность ППА состоит в том, что участие в этой сделке собственника необязательно, ведь заключается соглашение между передающим свои права арендатором и новым нанимателям.
  • Это значит, что арендатору не требуется получать согласие собственника при совершении переуступки, однако, обязательно поставить его в известность и иметь подтверждение этого. В ином случае он получит возможность аннулировать переуступку.
  • Поскольку уже в ходе передачи прав аренды согласие собственника объекта будет необязательным, у него есть возможность заблокировать саму возможность переуступки ещё на этапе заключения договора – для этого нужно внести в него специальный пункт о запрете переуступки, после чего она станет невозможной.
  • В ходе совершения переуступки в изначальный договор аренды не могут вноситься никакие изменения, любое возможное изменение должно обсуждаться с владельцем объекта либо до уступки первым арендатором, либо после её совершения вторым, к которому перейдут права.
  • Это значит, что к получившему права аренды лицу переходят полностью и все оговорённые обязанности, а при наличии у предыдущего долгов они также перейдёт к новому. Допускается включить эти долги в стоимость договора.
  • Относительно стоимости, отметим, что переуступка обычно приносит выгоду отказывающемуся от своих прав арендатору, поскольку уступает он их не безвозмездно, а за определённую компенсацию, указывающуюся в соглашении.
  • При наличии оформленного в соответствии с требованиями законодательства договора переуступки и предупреждения собственника об этом, лицо, к которому перешли права аренды, становится полноправным арендатором, и собственник будет обязан соблюдать договор аренды в его отношении в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной плате Со стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюдены При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиеся На данное имущество обременения
В содержании прописывается цель Перехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

  • договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
  • документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

  • объект договора;
  • арендная плата;
  • плата за переуступку;
  • срок договора;
  • предназначение участка;
  • порядок возврата участка собственнику;
  • ответственность сторон;
  • имеющиеся ограничения/обременения.

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Если нужно предварительное соглашение

Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

  • заявление;
  • договора аренды и переуступки права аренды;
  • паспорта арендатора и нового арендатора;
  • справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
  • кадастровый паспорт.
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы;
  • ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

Что такое переуступка прав аренды

> Архив блога > Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды.

Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду.

В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику.

Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится.

Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию.

В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему.

Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

25.01.2019

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/pereustupka-prava-arendy-obekta-nedvizhimosti-po-dogovoru/

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

долевое владение землейТак как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.
Продажа прав аренды что это?

Перечисленные нормы являются ключевыми, которые регулируют вопросы заключения договоров переуступки прав.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Нюансы данной сделки

Процедура отличается следующими особенностями:

  • договор по ней возможен на короткий и длительный сроки;
  • сделка, заключенная на период свыше года, требует регистрации в Росреестре;
  • переуступка арендных прав на помещение, принадлежащее государству, возможна только по итогам аукциона;
  • все льготные условия, имевшиеся у предыдущего арендатора, автоматически переходят к новому.

Переуступка возможна только с одобрения арендодателя. Его согласие обязательно во всех случаях, когда возникает необходимость в переуступке арендных прав на помещения.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Права и обязанности сторон

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса.  Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Отказ в переуступке права аренды земельного участка

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору арендырасчет арендной платы за участок земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Права арендатора имущества

Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:

  • заключения договора субаренды;
  • передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
  • передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
  • применения права аренды как залогового актива;
  • его применения как части уставного капитала компании.

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:

  • распоряжение объектом;
  • проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
  • расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
  • получение оплаты в прежнем объёме и в срок.

Что такое ППА в недвижимости?

При противоречии договора переуступки изначальному владелец получит право расторгнуть его.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Необходимая техническая документация

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Можно ли это сделать?

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Foto3Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Проведение аукциона

Проведение аукциона на землюЗачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

Правила оформления

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Порядок оформления переуступки:

  • подготовка документов;
  • подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
  • обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
  • получение документов о передаче.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством. 

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

  1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ);
  2. оплата аренды (согласно первоначальному договору);
  3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

  • предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость;
  • последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене;
  • арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

  1. паспорт для удостоверения личности;
  2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки;
  3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя;
  4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Что такое переуступка прав аренды? – Мочь закона

Что такое переуступка прав аренды

  1. Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения по договору: что это такое, образец, оформление
  2. Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном
  3. Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору
  4. Переуступка прав аренды – что это такое, по договору земельного участка, нежилого помещения, образец 2018 года, бланк, третьему лицу, образец
  5. Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе
  6. Оформление договора переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды – это распространенный способ соглашения на российском рынке недвижимости. Главным владельцем производственных и торговых площадей является государство, в то время как частные организации осуществляют передачу этих площадей друг другу. Регламентируется данное действие ГК РФ.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...