Права на чужие вещи: сервитуты

Еще по теме § 2. Сервитуты:

  1. Негативные и утвердительные сервитуты.
  2. 1.2.1 Возникновение института сервитутов в Римском частном праве.
  3. 1.2.2 Земельные сервитуты в российском дореволюционном праве
  4. § 3. Сервитуты. Понятие и виды. Суперфиций
  5. § 2. Сервитуты
  6. 26. Сервитуты: понятие, виды. Способы установления и прекращения сервитутных прав.
  7. 26. Сервитуты: понятие, виды. Способы установления и прекращения сервитутных прав.
  8. § 4. Сервитут
  9. Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
  10. § 161. Понятие сервитутов
  11. § 163. Виды сервитутов
  12. § 161. Понятие сервитутов
  13. § 163. Виды сервитутов
  14. Понятие и виды сервитутов
  15. §1. Сервитуты (iura praediorum)
  16. §§ 104-107. Сервитуты
  17. §§ 242-245. Сервитуты
  18. 1.2.1 Возникновение института сервитутов в Римском частном праве.
  19. Земельные сервитуты в российском дореволюционном праве

См. также[править | править код]

  • Частный сервитут
  • Публичный сервитут
  • Земельный сервитут
  • Лесной сервитут
  • Международный сервитут
  • Водный сервитут
  • Суперфиций
  • Узуфрукт
  • Эмфитевзис
  • Вещный иск
  • Виндикационный иск
  • Негаторный иск

Виды сервитута

Земельный кодекс различает два варианта сервитута: частный и публичный.

Разница здесь заключается в том, кто становится обладателем ограниченного права пользования.

Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения.

Понятие и виды прав на чужие вещи

В римском праве могли существовать права как на свои, так и на чужие вещи. Подразумевалось, что собственность принадлежит определенному лицу, но другое лицо при этом имеет ряд прав, связанных с его вещью. Такие ограниченные права возникали или по воле самих собственников (на основании договора), или на основании правовых актов, издаваемых с целью улучшения экономического использования отдельных категорий вещей.
Права на чужие вещи были различными в связи с тем, что различными были и виды пользования чужими вещами.

Выделялось несколько видов прав на чужие вещи:

1)    сервитуты (servitutes) — имущественные права на чужие вещи:

  • личные;
  • вещные;

2)    залоги — вещь находилась у кредитора в обеспечение исполнения требования;
3)    эмфитевзис (emphiteusis) — отчуждаемое наследуемое право долгосрочного пользования чужой землей;
4)    суперфиций (superfisies) — это аналог эмфитевзиса: долгосрочное отчуждаемое и наследуемое право аренды строительных участков с целью возведения строения и пользования этим строением.

Сервитуты (iura praediorum)

  • 235. Специальные вещные права и сервитуты.
  • 236. Содержание сервитутов. Сущность сервитута как изменение качества соседних имений. Хозяйственная необходимость как критерий допустимости сервитута. Классификация сервитутов.
  • 237. Защита сервитутов. Способы установления и прекращения сервитутов.
  • 238. Проблема первоначальной конструкции земельных сервитутов в римском праве.
  • 1

239. Соотношение сервитутов и законодательных ограничений права собственности (легальные сервитуты).

Основные понятия: servitus (сервитут), ius praedii (право участка), praedium dominans (господствующий участок), praedium serviens (служащий участок), utilitas praedii (хозяйственная выгода участка), servitus praediorum rusticorum (сервитуты сельских участков) и urbanorum (городских), actio confessoria (конфессорный иск), traditio vel patientia servitutis, exceptio (deductio) servitutis, non usus, usucapio libertatis, usurpatio servitutis.

такую систематику, возможно, выдвинул Марциан, но этот текст (который часто считают постклассической переработкой) остается исключением среди мнений классиков.

Маге., 3 reg., D. 8,1,1:

Servitutes aut personarum sunt, ut usus et usus fructus, aut rerum, ut servitutes rusticorum praediorum et urbanorum.

Сервитуты бывают либо личными, как право пользования или узуфрукт, либо вещными, как сервитуты сельских и городских участков.

Специальные вещные права включают не только различные права пользования, но и залоговое право, устанавливаемое на вещь должника в качестве гарантии обязательства. С ним мы познакомимся в разделе об обязательственном праве, здесь же будут рассмотрены земельные сервитуты (iura praediorum), узуфрукт (ususfructus), пользование (usus), право на проживание (habitatio), суперфиций (superficies) и эмфитевсис (emphyteusis).

236. Сервитут (servitus) — это функционально определенное бессрочное обременение одного участка, недвижимости (praedium serviens — служащего участка) в пользу другого (praedium domi- nans —- господствующего участка). На уровне субъективной юридической ситуации обременение сервитутом выражается в праве собственника господствующего участка на определенную функцию служащего участка. Это право носит вещноправовой характер и значимо против всех третьих лиц (erga omnes), но на практике для своего удовлетворения оно требует от собственника служащего имения терпеть (in patiendo) определенные действия со стороны господствующего участка (позитивный сервитут) или воздерживаться от каких-либо действий (in non faciendo) на своем участке (негативный сервитут).

“Servitus in faciendo consistere nequit ” (“Сервитут не может заключаться в обязанности к положительным действиям ”), — говорили средневековые юристы. Известно, что возможность принудить кого-либо к совершению положительных действий (facere aliquid cogi) на основании сервитута прямо отрицал уже Аквилий Галл (D. 8,5,6,2).

Pomp., 33 ad Sab., D. 8,1,15,1:

Servitutium non ea natura est, ut Природа сервитутов не в том, чтобы aliquid faciat quis, veluti viridia кто-либо что-то делал, например сносил строения, чтобы обеспечить приятный вид, или в том, чтобы украшать свои стены живописью, но в том, чтобы он не чинил препятствий чему-либо или воздерживался от действий.

tollat, [ajut amoeniorem prospec- tum praest{e)[a]t, aut in hoc ut in suo pingat, sed ut aliquid patiatur aut non facial

Иными словами, сервитут не предполагает какого-либо обязательства (in faciendo — обязанности к определенному поведению в пользу данного лица) на стороне собственника служащего имения, но определяет ограничение его реального права, устанавливая пределы практическому осуществлению правомочий собственника, как если бы менялось качество самого имения. Сервитут принадлежит не лицу, а имению (D. 8,3,20,3) и следует за ним независимо от смены собственников (D. 8,4,12). Отношение адекватно описывается или как служба одного имения другому, точнее, рабство — servitus — в соответствии с господствующей формой подчинения лиц, или как право господствующего имения {“ius fundi” — D. 8,1,20), свойство имения {‘‘condicio fundi” — D. 8,3,23,2), необходимое для его хозяйственной полноценности (Cels. D. 50,16,86).

Земельный участок как пространственно и функционально определенное целое предназначен для удовлетворения потребностей собственника, но, оставаясь частью земной поверхности, он по- прежнему представляет интерес и для общества в целом, и для непосредственных соседей как территория, способная, например, нести средства коммуникации или, напротив, быть источником беспокойства. Само выделение отдельного участка из большего земельного массива искусственно и поэтому не ведет к полноценному выявлению его природных качеств и возможностей.

Удовлетворение этих потребностей не может быть обеспечено обязательственным отношением (например, посредством аренды или ссуды) между соседями, поскольку данный интерес определяется потребностями имения, носит постоянный характер и направлен на вещь так, что зависимость от посредника (соседа) подрывала бы само право собственника на свой участок. Отмеченная многофункциональность недвижимости определяет принципиальную допустимость, наряду с собственностью, специальных вещных прав на одну вещь — земельных сервитутов.

Одним из критериев сервитута является utilitas praedii — его полезность имению (а не актуальному собственнику: D. 8,3,5,1; 8,3,6

рг.)1. Например, ius pecoris pascendi (право выгонять свой скот на пастбище соседа) могло быть установлено только в пользу имения, специализирующегося на скотоводстве (Pap. D. 8,3,4).

Вопрос тесно связан с проблемой прав по соседству (iura vicinitatis). Мы видели, что вторжение соседа на чужой участок считается в принципе допустимым, когда оно вызвано нормальной хозяйственной деятельностью соседа. В таком случае это право приобретает всеобщий характер и становится ограничением собственности вообще (ограничением прав всех собственников). Если же вторжение является необходимым лишь для данного имения, цель может быть достигнута установлением специального сервитута (права данного хозяйства использовать блага соседнего и (или) соответствующего ограничения возможности соседнего хозяйства пользоваться своими благами). Критерием допустимости сервитута является экономическая целесообразность в целом: господствующий участок должен удовлетворить свои потребности, не лишая служащее имение хозяйственной самостоятельности (а право его собственника — смысла). Например, Нераций считал возможным уступить в пользу имения, на котором функционирует каменоломня, право сбрасывать и складывать камни на территории соседнего участка (D. 8,3,3,2). Понижение качества и ценности служащего имения могут быть компенсированы соответствующим (разовым) возмещением, но выгода собственника господствующего имения должна быть оправдана природными качествами самой местности, а не его личными пристрастиями.

Хозяйственная необходимость лежит в основе классификации сервитутов на сельские (servitus praediorum rusticorum) и городские (servitus praediorum urbanorum), независимо от действительного местоположения участков. К первым относятся: право прохода через соседний участок (iter), проезда (via), прогона скота (actus), проведения воды (aquae ductus), право черпать воду на чужом участке (aquae haustus) и др.

К городским традиционно относят право опирать постройку на чужую опору (servitus oneris ferendi)[1] [2], отводить дождевую воду через соседний участок (servitus stillicidii), проводить канализацию (servitus cloacae), а также отсутствие права надстраивать здание выше определенной высоты и тем загораживать вид соседу (servitus altius non tollendi), застраивать окна соседа (luminis officiendi) и т. д.

С одной стороны, сервитут — это своеобразная обязанность, связанная с вещью (obligatio propter rem): любой собственник служащего участка будет обязан терпеть известные действия или подчиниться запрету делать что-либо со стороны хозяина господствующего участка. Это явление (пассивная амбулаторность) свойственно и ноксальной ответственности, и ответственности за создание угрозы ущерба (cautio damni infecti)[3]. С другой стороны, потребовать от собственника служащего участка определенного содержанием сервитута поведения имеет право любое лицо, которое окажется собственником господствующего участка. Эта черта (активная амбулаторность) свойственна только сервитутам и определяет их вещноправовой характер: земельный сервитут состоит в праве на определенную хозяйственную функцию чужого участка, эта связь не опосредована личной связью с собственником этого участка и имеет значение erga omnes.

Функциональная определенность сервитута проявляется в его принципиальной неделимости (Ulp. D. 8,4,6,1; Mod. D. 8,1,11).

Pomp., sing, reg., D. 8,1,17:

Viae itineris actus aquae ductus pars in obligationem deduci non potest, quia usus eorum indivisus est: et ideo si stipulator decesserit pluribus heredibus relictis, singuli solidam viam petunt: et si promis- sor decesserit pluribus heredibus relictis, a singulis heredibus solida petitio est.

Нельзя сделать объектом обязательства часть права проезда, прохода, прогона, водопровода, так как пользование ими неделимо: и поэтому если стипулятор умрет, оставив несколько наследников, они поодиночке истребуют право проезда в целом; и если должник умрет, оставив несколько наследников, против отдельных наследников можно вчинять иск [о сервитуте] в целом.

Если господствующий или служащий участок находится в общей собственности (communio), для установления сервитута необходимо волеизъявление всех сособственников. Неделимость сервитутов сказывается также на том, что сособственники активно или пассивно управомочены in solidum на виндикационный или негаторный иски о сервитуте.

237. Для защиты сервитута собственник господствующего участка пользовался специальными интердиктами: нормальные интердикты были неприменимы, поскольку сервитутом как res incorpora- lis не владеют. Специфика юридической конструкции этого вещного права отразилась в том, что вещный иск субъекта сервитута — vindicatio servitutis — имел своим предметом право на чужую вещь, например ius eundi agendi per fimdum Comelianum (право проходить и проезжать через Корнелиево поле). Его можно было вчинить не только против собственника служащего участка, но и против третьего лица, препятствовавшего отправлению сервитута (D. 8,5,10,1). Поздние классики именуют этот иск actio confes- soria — конфессорный иск (Ulp. D. 8,5,2). Собственник служащего участка защищался от необоснованных претензий на сервитут посредством негаторного иска (actio negatoria), intentio которого ставила под сомнение наличие у ответчика права на имение истца. Проигравшего ответчика (как и в том случае, когда сосед чинил препятствия к отправлению сервитута и actio confessoria использовалась с целью восстановления сервитута) претор принуждал дать cautio de amplius non turbando — обещание более не беспокоить собственника-победителя.

Приобретение сервитутов осуществлялось посредством актов с реальным эффектом: mancipatio (для сервитутов сельских имений) и in iure cessio (и для сельских, и для городских). Traditio с этой целью была неприменима, так как сервитуты считались res incorpora- les. Источники говорят о traditio sive patientia servitutis — передаче или терпении сервитута (D. 8,3,1,2; 6,2,11,1) для описания установления сервитута во исполнение договора купли-продажи, когда покупатель начинает отправление сервитута явочным порядком, а продавец обязуется терпеть его действия (lav., 5 ex post. Lab., D. 8,1,20):

Quotiens via aut [aliquid] {aliud) ius fundi emeretur, cavendum putat esse Labeo per te non fieri, quo minus eo iure uti possit, quia nulla eiusmodi iuris vacua traditio esset. Ego put о usum eius iuris pro

Когда было куплено право проезда или иной сервитут, Лабеон полагает, что ты должен дать гарантию в том, что не будешь препятствовать ему пользоваться этим правом, так как в отношении прав такого рода невозможна traditione possessionis accipien- передача спокойного владения. Я счи- dum esse ideoque et interdicta po- таю, что пользование этим правом ssessoria constituta sunt. следует рассматривать как передачу

владения, ведь поэтому [в пользу покупателя сервитута] установлены и посессорные интердикты.

Обязанность продавца сервитута подобна гарантии спокойного владения — habere licere — при продаже телесной вещи. Уподобление (представленное в тексте Яволена) зашло так далеко, что traditio (patientia) servitutis получила реальный эффект в плане ius honorarium (D. 8,3,1,2): претор давал покупателю actio Publiciana (D. 6,2,11,1) и exceptio rei venditae et traditae — исковое возражение о проданной и переданной вещи (D. 8,5,16).

Особый способ установления сервитута применялся при смене собственника части земельного участка: отчуждатель, остававшийся собственником другой части имения, лишавшейся в результате данной операции каких-либо необходимых благ, выговаривал в пользу нее сервитут — exceptio (deductio) servitutis — обычно посредством особой оговорки при манципации (lex mancipii) или при in iure cessio. Сходная проблема, возникавшая при разделе общей собственности на участок, решалась на основе adiudicatio, и это составляет единственную гипотезу установления сервитута по суду.

Этот способ установления сервитута соответствует прекращению сервитута при совпадении собственника господствующего и собственника служащего участка в одном лице: “nemini res sua ser- vit” (“своя вещь не может быть объектом сервитута”).

До середины I в. до н.э. сервитуты могли приобретаться (устанавливаться) посредством давности (usucapio), но затем этот способ был отменен по lex Scribonia (D. 41,3,4,28). В классическую эпоху давность пользования тем или иным правом на соседнее имение имела лишь значение доказательства существования сервитута (D. 8,5,10 рг.; 39,3,26; 43,19,5,3; 43,20,3,4), но не способа приобретения. Юстиниан распространил на сервитуты longi temporis praescriptio (С. 7,33,12,4, а. 531), которая вступала в силу через 10 лет (inter praesentes) или через 20 лет (inter absentes).

Закон Скрибония оставлял в силе правило утраты сервитута за давностью неиспользования (non usus). Если сервитут заключался in non faciendo (как многие сервитуты городских участков), то нарушение запрета собственником служащего участка (например, возведение постройки выше предусмотренного сервитутом уровня) и сохранение такого положения в течение двух лет вело к возвращению свободы этому имению — usucapio libertatis (D. 41,3,4,28). g даль. нейшем хозяин бывшего господствующего участка уже не мог потребовать воздержаться от данной деятельности. Для прекращения по давности сервитутов, заключавшихся in patiendo, никакой активности со стороны служащего участка не требовалось: достаточно было неиспользования сервитута со стороны участка господствующего (D. 8,2,6; Paul., Sent., 1,17,1—2). Такой сервитут сохранялся, если регулярное пользование им (usurpatio servitutis) не прерывалось более, чем на два года (D. 8,6,6,1; 8 рг.-1; 9; 16).

Scaev., 1 reg., D. 8,6,20:

Usu retinetur servitus, cum ipse cui Сервитут удерживается посредством debetur utitur quive in possessio- пользования, когда его использует сам пет eius est aut mercennarius aut выгодополучатель, а также тот, кто hospes aut medicus quive a visitan- пребывает во владении на его имя, или dum dominum venit vel colonus aut наемный работник, или гость, или fructuarius. врач, а также тот, кто пришел навес

тить хозяина, или арендатор, или узуфруктуарий.

Порядок usurpatio servitutis отвечает принадлежности сервитута имению, а не лицу. Утрата сервитута из-за неиспользования связана с отмиранием хозяйственной функции, составляющей объект этого права.

При установлении сервитута необходимо создание новой хозяйственной функции, которая для самого служащего участка не имела смысла. Это достигается специальной деятельностью собственника будущего господствующего участка (например, сооружением дороги для проезда — Cels. D. 8,1,10, или путем точного определения места для прохода — lav. D. 8,1,13,1). Когда сервитут установлен (функция выделена), вносить изменения более нельзя, так как это означало бы вторжение в права собственника служащего участка.

Cels, 5 dig., D. 8,1,9:

Verum constitit, ut, qua primum vi- am direxisset, ea demum ire agere deberet nec amplius mutandae eius potestatem haberet: sicuti Sabino

Установлено, чтобы, где он проложил дорогу впервые, только там он и должен был ходить и ездить и не имел более власти производить изменения: так считал и Сабин, который использовал пример водостока, который сначала можно было прокладывать как угодно, но после того, как он был установлен, передвигать уже не дозволялось; будет правильным соблюдать это и в отношении дороги.

quoque videbatur, qui argumento rivi utebatur, quem primo qualibet ducere licuisset, posteaquem ductus esset, transferre non liceret: quod et in via servandum esse verum est.

Тот факт, что объект сервитутного права обязан самим своим существованием индивидуальному усилию собственника будущего господствующего участка, объясняет классификацию сельских — древнейших — сервитутов среди res mancipi (Gai., 2,14а).

238. Концепция немецкого романиста XIX в. М. Фойхта, согласно которой в древности сервитуты понимались как собственность на часть соседнего участка (то есть на телесную вещь — на саму дорогу, тропу, колодец) и которая, несмотря на обоснованную критику, пользуется сегодня широким признанием, противоречит тому, что собственник господствующего участка не может отчуждать сервитут отдельно от участка1 и вообще распоряжаться данной частью служащего имения. Допущение особой совместной собственности (или функционально разделенной собственности — funktionnel geteiltes Eigentum) в качестве первоначальной конструкции земельного сервитута не согласуется со спецификой средств защиты сервитутов и с тем, что собственник служащего имения остается полным собственником участка как такового.

Концепция Фойхта основывается на том, что древнейшие сервитуты являлись res mancipi (которые понимали как fundus и instru- menta fundi) и что первоначально допускалось приобретение сервитутов по давности. Однако если отмена usucapio этой категории вещей связана с утверждением конструкции res incorporalis, как полагают сторонники критикуемой концепции (но в чем колебались даже поздние классики: Paul. D. 8,1,14), из этого факта нельзя выводить, что прежде сервитуты понимались как res corporalis — раз само это деление вещей не было известно[4] [5].

Наконец, Фойхт привлекает текст “Сентенций” Павла (Paul., Sent., 1,17,2), в котором говорится о том, что сервитут черпания воды или водопровода (“servitus hauriendae aquae vel ducendae”) утрачивается в результате двухлетнего неиспользования (“non usu”) и в случае возобновления пользования (usurpatio) приобретается обратно по давности (“usu recipitur”) за тот же срок. Двухлетний срок usucapio (и usureceptio) должен, по мнению Фойхта и его сторонников, указывать на то, что сервитуты считались частью имения (pars fundi). Однако текст поздний и находится в явном противоречии с законом Скрибония. Требование двухлетнего срока для утраты сервитута из-за non usus вполне вписывается в трактовку сервитута как права на новую специальную функцию соседнего имения: двухэтап- ность приобретения сервитута (создать функцию с согласия собственника будущего служащего имения, затем усвоить, придав ее как объективное качество своему участку) согласуется с удвоением срока при его утрате.

Рассмотрим текст Алфена Вара, где применительно к сервитуту черпания воды (aquae haustus) зафиксировано представление предклассичес- кой юриспруденции о принципиальной несовместимости конструкции ius praedii с правом собственности (для указания на которую здесь впервые использован термин “dominium”).

Paul., 4 epit. Alf. dig., D. 8,3,30:

Qui duo praedia habebat, in unius venditione aquam, quae infundo na- scebatur, et circa earn aquam late decern pedes exceperat: quaesitum est, utrum dominium loci ad eum pertine- at an ut per eum locum accedere po- ssit. Respondit, si ita recepisset: ‘circa earn aquam late pedes decent ’, iter dumtaxat videri venditoris esse.

Тот, кто обладал двумя участками, при продаже одного из них выговорил для себя источник, который бил в этом имении, и пространство вокруг него шириной в десять шагов: спрашивалось, принадлежит ли ему право собственности на это пространство или он имеет право доступа к нему. Ответил, что если оговорил изъятие таким образом: “вокруг этого источника шириной десять шагов”, то считается, что продавец обладает только правом прохода.

Речь идет о продаже участка с изъятием в свою пользу сервитута — excepto servitutis. Продавцу должно в результате принадлежать право брать воду и, следовательно, право прохода к источнику — ius itineris (D. 8,3,3,3). Ratio dubitandi (основание для сомнения) заключается в том, что продавец выговорил себе не только сам источник — aqua, но и прилегающую к нему площадь на 10 шагов вокруг. Закономерен вопрос, не принадлежит ли продавцу сама эта площадь, который ставится в следующих терминах: имеет ли он dominium loci или лишь право вступать на этот участок? Юрист отвечает, что если оговорка сформулирована дословно как пространство в 10 шагов вокруг источника, то считается, что продавец имеет iter, то есть сервитут, а не dominium. Поскольку ответ юриста игнорирует, по сути, факт включения в оговорку продавца, помимо aqua, еще и пространства вокруг источника (доступ к источнику был бы необходимо удержан владельцем сервитута, независимо от оговорки относительно этого пространства), информация, содержащаяся в тексте, может быть понята иначе. Текст говорит об “iter”, а не об “iter aquae” (как в другом фрагменте “Дигест” Алфена Вара из той же 4 epit. Павла: D. 18,1,40,1), поэтому возможно заключение, что речь идет об особом сервитуте прохода, а не о предполагаемом самим сервитутом “aqua” праве доступа к источнику. Иными словами, выговаривая себе, помимо права брать воду, еще и пространство вокруг источника, продавец модифицировал сервитут прохода, а не сервитут воды. Тогда вопрос к юристу касается не права продавца на участок, а вообще допустимости конфигурации сервитута как права собственности на ограниченное пространство земли. Текст в таком случае может указывать на попытку юриспруденции приложить к новой схеме старую конструкцию сервитута как dominium, еще живую в практике. При этом сторонники концепции Фойхта предполагают, что в отношении самого источника за владельцем сервитута признавался dominium, а сервитут конструировался как сумма собственности на источник и права прохода к нему. Такая конфигурация якобы предшествовала классическому сервитуту aquae hauriendae, который состоял в праве проходить и брать воду на соседнем участке.

Известно, однако, что во времена Цицерона (pro Саес., 26,74), servitus aquae hauriendae уже был самостоятельной фигурой. Этот факт согласуется и с одним из решений Сервия Сульпиция (D. 8,6,7), учителя Алфена, которое исходит из классической конструкции сервитута aquae ductus. Таким образом, Алфен представил оговорку продавца как относящуюся к отдельному сервитуту прохода — iter, несмотря на известность ему самостоятельного сервитута aquae haustus. Само существование такого сервитута исключает вопрос о конструкции права брать воду как права собственности на источник, так же как и конструкцию права прохода как права собственности на дорогу. Раз сам вопрос исходит из противопоставления iter и dominium, он не может касаться конструкции сервитута iter, но только возможности представить выговоренное пространство в 10 шагов вокруг источника как участок земли, в противоположность iter — простому праву прохода.

Если бы продавец удержал dominium на сам источник, то вопрос о правовом режиме пространства в 10 шагов вообще бы не поднимался: эта земля также осталась бы в собственности продавца. Именно существованне особой конструкции сервитута делает возможным противопоставление между правом собственности на участок (“dominium loci”) и правом прохода (“iter”), которое лежит в основе вопроса. Более того, предполагаемая попытка Алфена разделить единый сервитут черпания воды и выделить особый сервитут прохода потому и оборачивается игнорированием оговорки продавца по поводу пространства вокруг источника, что для него вопрос о dominium никак не соотносился с режимом принадлежности самого источника, который, очевидно, отличался от dominium.

Если бы сам источник оставался в собственности продавца, то ответ юриста выглядел бы нелогичным. Во всяком случае, привязка территории вокруг источника к aqua в формулировке оговорки не могла бы служить основанием для отрицания dominium loci сама по себе. Предполагаемая конструкция сервитута как сумма dominium aquae и права прохода, iter, тем более потребовала бы от юриста дополнительной аргументации ответа. Наиболее очевидная трактовка текста в данном случае представляется наиболее обоснованной: вопрос возник именно на основе различения самой вещи (locus) и ее функции (aquae haust- us), которая только и является предметом сервитутного права. Той же логике следует и ответ Алфена: исходя из функциональной определенности, которую locus получил в оговорке продавца, он отказывает ему в dominium loci, определяя его право на locus через функцию — iter.

239. Сервитуты и право собственности не являются конкурирующими правами: установление сервитута не отрицает право собственности как таковое, но затрагивает (не в большей степени, чем физические свойства участка) возможности отправления некоторых правомочий собственника. Это свойство сервитутного права отличает его от другого способа регулирования отношений между соседями — законодательного ограничения полномочий собственника. Сходство прав по соседству (iura vicinitatis) с сервитутами по цели и функции привело к неоправданному распространению для их обозначения термина “легальные сервитуты”, который давно и убедительно критикуется специалистами.

Когда XII таблиц (7,9а) предписали земельному собственнику терпеть проникновение в его пространство ветвей соседских деревьев (но не ниже пяти футов) или (7,10) дозволять такому соседу через день приходить и собирать желуди, упавшие с его дерева на чужой участок[6], а тысячу лет спустя император Зенон

(С. 8,10,12) запретил в Константинополе[7] застраивать пространство между зданиями шириной в 12 шагов, загораживать соседям вид на море высокими постройками, открывать окна, выходящие прямо во двор соседа, и проч., то эти ограничения распространялись на всех собственников недвижимости в сельской или городской местности и относились к самому режиму земельной собственности.

Развитие прав по соседству ведет к увеличению числа гипотез, когда собственник может прибегнуть к негаторному иску, и таким образом, поскольку каждый собственник в свою очередь сам зависит от соседа, изменяет действующую конструкцию земельной собственности. Обременение, наложенное на земельный участок законом в пользу соседей, не наделяет их каким-либо особым вещным правом (как сервитут), но в императивной форме меняет полномочия всех собственников. Напротив, совершенствование “списка” возможных сервитутов, сокращая число оснований для притязаний соседей, не имеющих данных сервитутов, повышает защищенность и степень независимости земельного собственника. Сервитутное право обслуживает интересы собственников конкретных имений, в диспозитивной форме указывая на возможные ограничения полномочий собственника по договору с соседом. С этой точки зрения и права по соседству, и сервитуты представляют собой выражение содержания права собственности, принятого в данный период всем обществом.

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Фото: Unsplash

Фото: Unsplash

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Читайте также Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Основания возникновения сервитута

Каждый территориальный сервитут устанавливается при обязательном условии наличия законных оснований. Основным поводом для заключения данного документа является наличие потребности в обеспечении и удовлетворении интересов государственной важности, потребностей муниципальных органов местного самоуправления, а также нужд отдельных граждан.

Конкретными основаниями для установления режима сервитута в отношении территорий являются:

  • потребность свободного пешего прохода или проезда через земельный участок с помощью транспортного средства;
  • необходимость в размещении в пределах территории геодезических, административных и межевых знаков, а также организация подъездов к данным объектам;
  • использование водных ресурсов из расположенных на территории водных объектов и сельскохозяйственных водопоев;
  • нужда осуществления кошения сена, выпаса сельскохозяйственного скота в строго ограниченном порядке, а также при условии соблюдения всех сроков;
  • проведение изыскательных, археологических, исследовательских и научных работ;
  • эксплуатация территорий для осуществления ремонта любых коммунальных, электрических коммуникаций, а также реконструкции объектов транспортной инфраструктуры;
  • необходимость осуществления дренажных манипуляций;
  • потребность прохождения сельскохозяйственных пород животных по территории участка;
  • использование территории для охоты, рыболовства, а также времяпровождения в пределах прибрежной полосы.

Какие виды сервитутов существуют?

Как в гражданском, так и в земельном законодательстве выделяются несколько видов сервитутов. Деление на них происходит в зависимости от длительности использования участка или формы взаимоотношений между пользователем участка и тем, в чьих интересах устанавливается сервитут.

В зависимости от длительности использования участка сервитуты делятся на:земельный участок

  • Срочные (устанавливаются на определенный промежуток времени, например, если соседу необходимо временно занять часть территории конкретного участка, чтобы соответствующие службы могли провести ему какие-либо инженерные коммуникации);
  • Постоянные (такой сервитут будет действовать столько времени, сколько будут существовать обстоятельства для использования такого права, например, проход к одному земельному участку возможен только через другой, и такая картина будет существовать до тех пор, пока не изменятся границы этих и соседних участков).

В зависимости от формы взаимоотношений также можно говорить о двух видах сервитутов:

  • Частный (когда сторонами соглашения являются только физические или юридические лица);
  • Публичный (если одной из сторон заключаемого соглашения является государство).
Права на чужие вещи: сервитуты

Независимо от того, какое основание возникновения у этого права,

регистрация сервитута

должна происходить в строгом соответствии с правилами регистрации всех возникающих прав на недвижимость.

Ссылки[править | править код]

  • Сервитуты // Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : в 86 т. (82 т. и 4 доп.). — СПб., 1890—1907.

Законодательная база

При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.

Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.

Классификация сервитута

По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:

  • платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;

  • бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;

  • срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;

  • бессрочные – не имеющие определенного срока существования.

Сервитут в вещном праве

Сервитут в вещном праве подразумевает под собой особую категорию прав ограниченного использования чужого имущества.

Права на чужие вещи: сервитуты

Сервитут сам по себе представляет собой вещное право, которое выступает в качестве обременения для собственника того недвижимого имущества, в отношении которого он установлен.

написание заявленияОднако, говорить о том, что установление сервитута является ограничением использования своих прав относительно своей недвижимости ее собственником, нельзя, так как никаких ограничений не накладывается.

В том случае, если собственник здания или земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, решил своё имущество передать другому лицу или организации, то сервитут, ранее установленный в отношении этого имущества, перейдет вместе с ним и должен будет быть переоформлен в соответствии с правилами регистрации перехода прав на недвижимость.

как в крыму получить землю лпхПрограмма ипотеки для молодой семьи

поможет молодым людям приобрести собственный дом.

Мечтаете о земельном участке в Крыму? Узнайте, кто и на каких условиях имеет право на бесплатное получение. Читайте

нашу статью

.

Некоторые категории владельцев земельного участка имеют право выкупить землю без торгов. Подробнее

здесь

.  

Литература[править | править код]

  • Зайков А. В. Римское частное право. 2-е изд., испр. — М.: Издательство Юрайт, 2017.- С. 237—250 (глава о сервитутах). ISBN 978-5-534-05385-2
  • Горонович И. Исследование о сервитутах. Доклад читанный в Киевском юридическом обществе 13-го ноября 1882 года. — Александрия: Тип. Ф. Х. Райхельсона, 1904. — 119 с.

Сервитут и операции с жильем

Сервитуты на здания, сооружения и их части можно получить, только если ограниченное право пользования чужой территорией необходимо без привязки к земельному участку, на котором постройка находится. Обычно такие обременения связаны с необходимостью пройти на нужный этаж или в помещение. Важное условие: здание или его часть должны при этом принадлежать заинтересованной стороне.

Важно помнить: сервитут на квартиру или ее часть никак не помешает ее владельцу продать ее, сдать в аренду, обменять, подарить или передать по наследству. Но распоряжаясь жильем любым из этих способов (кроме передачи по наследству), он обязан сообщить о факте обременения недвижимости. Если его сокрыть, сделку с большой вероятностью аннулируют, что приведет к убыткам, требованиям возмещения материального и морального вреда и, вероятно, судебным разбирательствам. А выяснится наличие сервитута на квартиру или комнату сразу же — ведь для сделки у вас попросят выписку из ЕГРП, а в ней факт обременения зафиксирован. Можно попробовать снять ограничения для нового собственника или изменить условия изначального договора с сервитуарием.

Стоит ли покупать недвижимость с сервитутом: обременение не влияет на качества объекта недвижимости и его цену, но в разы снижает его ликвидность и спрос у покупателей.

Право жительства в квартире или доме

Обременение жилой недвижимости может включать персональный сервитут — в договоре можно указать, например, пожизненное право проживания в комнате или квартире для конкретного человека. Такое лицо выселить невозможно без его согласия, даже если собственник имущества сменится. То есть купить такую комнату, квартиру или дом можно только «в комплекте» с жильцом. Это прагматичный и здравый подход для пенсионеров, который позволит обезопасить себя от выселения неблагодарными родственниками, ведь аннулировать такой договор нельзя. Также одним наследникам можно завещать недвижимость, а другим с помощью такого жилого сервитута дать разрешение проживать в ней.

Оценка и расчет стоимости сервитута земельного участка. Государственная регистрация сервитута земельного участка

Земельный сервитут предусматривает внесение платы всеми пользователями территорий, в интересах которых был установлен соответствующий режим. Величина стоимости использования чужих земель рассчитывается с учетом суммы убытков, которые были нанесены собственнику в связи с ограничением его прав на собственный участок.

Размер всех убытков собственника земли рассчитывается исходя из следующих показателей:

  • размер ущерба, который был действительно нанесен собственнику;
  • сумма упущенной выгоды;
  • убытки, причиненные владельцу земли в результате прекращения действия сервитута.

Каждый земельный сервитут, независимо от его разновидности, регистрируется в государственном реестре, который фиксирует права на земельные территории. Оформление сервитута возможно при наличии заявления от имени собственника земли или особы, в интересах которой будет устанавливаться сервитут.

В данное регистрационное учреждение могут обратиться граждане, которые владеют землями на правах постоянного пользования или пожизненной эксплуатации после прохождения процедуры получения наследства. Сервитут будет иметь законную силу после момента его регистрации в соответствующем реестре.

Основания прекращения сервитута:

1) вещь погибла, испортилась, изменилось ее качество

2) кончина субъекта который владел вещью, истечение срока в 100 лет

3) отказ от владения сервитутом

4) отсутствие использования сервитута в течении 2-х лет

Случаи кода сервитут не подлежит регистрации

Регистрационные действия необходимо осуществлять во всех случаях кроме двух исключений:

  • территория с обременением отходит в собственность наследника. В этой ситуации и ограниченное право пользования передается по наследству вместе с землей. Обременение здесь неотделимо от земли, поэтому оно никак не меняется при смене собственников;

  • условия введения исчезли до того, как соседи пришли к подписанию договора.

Прекращение сервитута земельного участка

Публичный сервитут на земельный участок в законном порядке подлежит прекращению, при условии наличия определенных оснований, среди которых:

  • отказ от установления режима сервитута лица, для удовлетворения потребностей которого предусматривалось заключение сервитута;
  • истечение срока действия земельного обременения;
  • нарушение участником договора условий использования территорий, которые устанавливаются документацией;
  • тот, кто является собственником участка и для удовлетворения интересов которого заключается договор, – одно лицо;
  • наличие судебного решения о прекращении сервитута;
  • неиспользование сервитута более трех лет.

Прекращение действия земельного сервитута может осуществляться в судебном порядке по инициативе любой из сторон.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Документы для регистрации сервитутного права

Для оформления необходимо подавать следующие документы:

  • соглашение между сторонами вопроса или нормативный акт, по которому должно быть установлено сервитутное право;

  • заявление на выполнение регистрации;

  • паспорт лица, подающего данное заявление;

  • кадастровые документы на землю, которая будет подвергнута обременению;

  • бумага с подтверждением уплаты госпошлины на проводимую процедуру;

  • если заявителем выступает организация – ее устав и выписка из ЕГРЮЛ;

  • при представлении интересов заявителя сторонним лицом – доверенность на выполнение им необходимых действий, полученная в нотариальной конторе.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...