Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Содержание
  1. Шаг 1. Выбираем способ продажи
  2. Доверяй, но проверяй
  3. Возможные спорные ситуации
  4. На что обратить внимание при покупке дома
  5. Параметры поиска
  6. Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:
  7. 2. 5 этапов покупки дома
  8. Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены
  9. Этап 2. Ищем объявления
  10. Этап 3. Просматриваем подходящие варианты
  11. Этап 4. Проверяем документы
  12. Этап 5. Заключаем сделку
  13. Документы, которые должен предоставить покупатель
  14. Какие документы нужны на землю при покупке дома в деревне
  15. Какие документы должны быть у продавца при покупке дома
  16. Шаг 3. Оцениваем имущество
  17. Оценка состояния дома
  18. 3. Особенности покупки дома за материнский капитал
  19. Поиск домов и просмотры
  20. Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
  21. Документы для покупки дома за материнский капитал
  22. Какие документы должны быть на дом в случае покупки по мат. капиталу
  23. Как происходит передача денег
  24. Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
  25. Какие расходы при самостоятельной покупке дома
  26. Подводные камни при совершении сделок с недвижимостью
  27. Сколько стоит оформить дом и землю
  28. Сделка
  29. Какие риски при самостоятельной покупке дома
  30. Межевание
  31. Возможные нюансы и подводные камни
  32. Последствия продажи дома без участка под ним

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Доверяй, но проверяй

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Документы для покупки земельного участка

Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участка Источник kad-reg.ru

Возможные спорные ситуации

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Доверенность на земельный участок

Подлинная доверенность на земельный участок Источник hobbymaniya.ru

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

zemlya.png

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

Параметры поиска

Удаленность. Мы живем в Петербурге и решили покупать дом за Выборгом по нескольким причинам. Во-первых, нам нравится северная природа — уже двадцать лет подряд мы отдыхаем здесь и собираем грибы. Во-вторых, несколько лет назад открыли скоростной участок трассы «Скандинавия» — пробок стало меньше. Выборгское направление — не самое загруженное. Например, чтобы выехать в сторону Луги из Санкт-Петербурга в пятницу, надо отстоять два часа, в сторону Выборга — 40 минут.

Мы не думали про удаленность от Петербурга, а рассматривали весь район от Выборга до финской границы вдоль трассы «Скандинавия». Мы работаем дистанционно, нам не надо часто ездить в город. Гипермаркеты, государственные услуги, больницы и культурные мероприятия — все это есть в Выборге.

Как меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Инфраструктура. Летом 2018 года у нас должна была родиться дочка, поэтому нам была важна инфраструктура. Искали поселок, который расположен максимум в 30 минутах от Выборга. Мотивировали так: если решим жить там постоянно, придется регулярно ездить в детскую поликлинику, магазины и учреждения. Потом, может быть, будем возить дочку на занятия или ездить на работу в Выборг. Дорога зимой и летом должна быть доступна для легкового автомобиля.

В радиусе 10 км мы хотели видеть медпункт, продуктовый магазин, аптеку и детский садик. Обязательно — мобильная связь. В пешей доступности — лес и водоем. Рядом с трассой покупать дом не хотели, чтобы не было шумно.

Участок мы искали сухой, не заросший. От 10 соток — на такой площади помимо построек можно организовать зону отдыха, посадить яблони и кусты и сделать игровую площадку для ребенка. Обязательно — колодец, баня и сарай. Грядки и посадки не важны, мы не огородники. Желательно угловой участок или крайний к лесу, и чем меньше соседей — тем лучше. Еще нужен круглогодичный подъезд на легковой машине и электричество.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

На тот момент нам было все равно, какой это будет участок — СНТ или ИЖС. СНТ — это земли сельхозназначения. У них два недостатка: сложно сделать прописку, а электричество стоит 4,14 Р за 1 кВт⋅ч. ИЖС — это земли населенных пунктов. На такой участок дают ипотеку и принимают материнский капитал. Даже в старом доме можно зарегистрироваться по месту жительства, а электричество стоит 2,98 Р за кВт⋅ч.

В нужном нам районе можно было купить участки с оформленной собственностью, в аренде на 49 лет и по книжке садовода. Последние два варианта — это юридически не покупка дома с участком, а передача прав: либо аренды, либо права заниматься садоводческой деятельностью.

В случае с арендой придется или регулярно вносить плату, или попытаться оформить участок в собственность, а это бюрократия и время. Книжка садовода тоже не вариант: она не подтверждает собственность на дом, а только дает право сажать огород на этой земле и всё. Получается, что в обоих случаях мы бы не были собственниками своего жилья. Мы не хотели такого, поэтому рассматривали только участки, оформленные в собственность.

Дом. Из бруса или бревна, утепленный, сухой и с печью, поскольку мы планировали жить в нем круглый год. Площадь от 70 квадратных метров, чтобы чувствовать себя свободно втроем. Окна и крыша — целые. На год постройки не смотрели, важно было состояние.

Когда мы определились с этими критериями, стало легче выбирать объекты и понимать — подходит или нет. Но мы все равно смотрели и другие варианты: на 500 тысяч дороже, на 20 километров дальше, на 30 метров меньше площадь, — если в целом все остальное нравилось.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

2. 5 этапов покупки дома

Приобретение нового жилья — процесс волнительный и непростой. Нужно на каждом этапе взвешивать все за и против, обдумывать и рассматривать все предложения, чтобы не стать жертвой обмана или не купить дом с проблемами — как юридическими, так и «физическими».

Рассмотрим порядок приобретения недвижимости по этапам.

Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены

Выбор района сугубо индивидуален. Одни ориентируются на близость объектов инфраструктуры (школу, детский сад, торговые центры, маршруты общественного транспорта), другие планируют сменить городской шум и суету на более тихое и отделенное место, третьи рассматривают покупку нового дома с целью ведения собственного бизнеса.

Критерии выбора района разные, но оценить и рассмотреть предложения в интересующей вас местности нужно все.

В помощь тем, кто рассматривает покупку дома в деревне, видео с полезной информацией:

Этап 2. Ищем объявления

Искать объявления удобно на интернет-досках, где объявления о недвижимости размещают собственники жилья и агентства. Желательно иметь дело напрямую с владельцами, поскольку агентства часто завышают цены. В итоге часть суммы, которую вы выплатите за дом, получат агенты.

Обращайте внимание на варианты со средней ценой. Заманчиво дешевые предложения — ветхие строения, отдаленные участки, проблемы с документацией, дома с плохой «историей».

Не стесняйтесь звонить по объявлениям, предлагающим дорогие варианты жилья. Если дом продает собственник, возможно, он согласится поторговаться и вы приобретете дом по той цене, на которую рассчитываете.

Этап 3. Просматриваем подходящие варианты

Просмотр понравившихся предложений — ответственный момент. Приехав на место, обращайте внимание на любые мелочи. Обойдите все помещения, загляните в каждый уголок.

Оцените, как дом подготовлен к осмотру, потрогайте стены, осмотрите внешнее состояние строения. Интересуйтесь всеми техническими моментами: из чего сделан фундамент, кровля, стены, убедитесь в том, что все строения на участке внесены в план и оформлены.

Спросите владельцев о недостатках дома, причине продажи. Недостатки — главное, на что стоит обращать внимание, выбирая дом. Едва ли вы будете рады появлению «неприятных сюрпризов» после заселения. Расспросите соседей о приглянувшемся доме и его хозяевах.

Этап 4. Проверяем документы

Если объявление опубликовано, теоретически пакет бумаг на недвижимое имущество владельцами уже собран, и оно полностью готово к сделке. На деле это не всегда так. Часто продажа дома и подготовка нужных документов ведется параллельно. Чтобы не столкнуться с неприятностями в виде ошибок в документации, поддельных справок и выписок, их нужно тщательно проверить.

Подключите к проверке профессионального юриста или риэлтора, регулярно работающего с документами на недвижимость. Лучше оплатить услуги специалистов, чем полагаться на добросовестность продавцов.

Этап 5. Заключаем сделку

Заключение сделки — самый ответственный момент для обеих сторон: покупателя и продавца. Важно правильно оформить договор купли/продажи, ознакомиться со всеми его пунктами. Желательно перед подписью показать договор юристу.

Сделка оформляется в присутствии государственного регистратора. В его же присутствии передаются деньги, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений.

О там, как правильно продать дом, читайте в специальной статье нашего журнала.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Список для покупателя в разы скромнее:

  • документ удостоверяющий личность;
  • заверенное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости;
  • копии вышеприведенных документов.

Для иностранных лиц также понадобиться заверенный перевод паспорта и подтверждение легальное нахождение в РФ.

Какие документы нужны на землю при покупке дома в деревне

Итак, выясняем, какие документы у продавца дома есть на землю. От этого будет зависеть дальнейший ход событий.

Так, если земля принадлежит на праве собственности, проверьте, поставлен ли участок на кадастровый учет.
Кроме этого, должен быть документ-основание приобретения земельного участка (договор купли-продажи, дарение, мены, наследство и т.п.)

Если земля в аренде, и находится в собственности муниципалитета, тогда должен быть соответственно договор аренды.

Основной документ – выписка ЕГРН на земельный участок, которая теперь заменяет право собственности. Выписку можно заказать онлайн и выяснить кому принадлежит земельный участок, существуют ли какие-либо обременения (сервитуты) в отношении участка.

Кстати, некоторые дома, построенные в деревне не поставлены на кадастровый учет прежними владельцами – вот тут надо быть начеку и понимать, какие подводные камни вас ждут при приобретении земельного участка с домом в деревне – самостроем.

Если у собственника дома в деревне есть лишь документы на землю, а на дом – нет, значит расходы по оформлению дома (подготовка техплана, получение уведомления о соответствии строительства у местной администрации и др.) ложатся на плечи покупателя.

Кроме того, дом может быть построен с нарушениями, например, не соблюдены нормы отступа от границ соседних участков и других построек. Также могут требоваться дополнительные согласования (с аэропортами, роснедрами, росрыболовством и другими инстанциями).

Иногда, покупатели, приобретая земельный участок в деревне по заниженной цене из-за того, что дом должным образом не оформлен, сталкиваются с огромными расходами и волокитой по регистрации дома.

Постановка на кадастровый учет тянется годами, и зачастую единственный выход – оформление такого дома только через суд.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Оценка состояния дома

Чтобы не купить развалюху, свой будущий домик в деревне следует тщательно осмотреть. Визуальный осмотр часто вполне достаточен, чтобы определить в каком состоянии находится строение. Если вы не уверены, что справитесь, позовите знакомого, который более сведущ в строительстве и ремонте домов или наймите специалиста для осмотра.

Крыша дома не должна провисать, правильная геометрия покажет, что протечек в этом доме нет и стропильная система в порядке.

Вне зависимости от материала, из которого построен дом, стены должны быть целыми, без трещин и просветов. В бревенчатых конструкциях допускаются небольшие радиальные растрескивания. Нижние венцы здания из бревна или бруса – плотные, без гнили и трухи.

Если виден фундамент – хорошо. Значит, он хотя бы есть :)) Обратите внимание, какого он типа. Для летних домиков характерны опорно-столбчатые или блочные основания, для зимнего жилья – сваи или ленточный фундамент.

Окна и двери. Их геометрия должна быть правильной, без перекосов и “винта”. Обязательно проверьте, не зажимает ли из при открывании – это может быть признаком неправильного строительства, особенно в деревянных домах под усадку.

3. Особенности покупки дома за материнский капитал

Материнский капитал — государственная программа, направленная на улучшение благосостояния российских семей, в которых родился второй ребенок. Им выдается сертификат на 450 000 рублей, которые большинство использует на улучшение жилищных условий. Купить дом за такую сумму нельзя, но его можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в кредит.

Как купить дом за материнский капиталМатеринский капитал выдается для улучшения условий жизни семьи при рождении второго ребенка

Не все владельцы домов, выставленных на продажу, охотно идут на заключение сделки с использованием материнского капитала. Средства Пенсионный фонд РФ переводит на счет продавца не сразу, а только после рассмотрения и одобрения сделки.

Еще одна особенность покупки жилья за средства материнского капитала — строгие требования к приобретаемому дому. Износ строения не должен превышать 50%.

Поиск домов и просмотры

Мы смотрели дома зимой 2017 года и ранней весной 2018. Снега было мало, и он не мешал. Летом везде сухо, листва и трава скрывают недостатки. А зимой и весной деревья голые, пейзажи серые — сразу видно место без «прикрас». Весной легче всего заметить, что участок сырой. А зимой понятно, во что превращается поселковая дорога, насколько тщательно ее чистят от снега.

Мы смотрели не столько сам дом, сколько место в целом. Как долго в реальности ехать до Выборга — полчаса или больше. Какая на самом деле дорога — асфальтированная и почищенная или «то яма, то канава». Где водоем и есть ли пляж. Где лес, какой он — сосновый или заболоченный ельник с буреломом. Что вокруг — деревня и леса или железная дорога и завод.

Если весной не захочется напиться от тоски, наблюдая «красоту», — значит, место хорошее. Нам не захотелось, поэтому и купилиЕсли весной не захочется напиться от тоски, наблюдая «красоту», — значит, место хорошее. Нам не захотелось, поэтому и купили

С агентом нам было бы неудобно ходить по поселку и окрестностям. Не хотелось занимать чужое время, потому что мы можем гулять и три часа. Плюс при постороннем мы с мужем не могли говорить откровенно. Поэтому решили, что если дом понравится — вернемся сами и все посмотрим. Но вернулись мы только в один поселок, а потом и его отсекли. В остальном сразу понимали, нравится место или нет.

Однажды приехали смотреть дом в поселке Лужайка. Сначала все понравилось: асфальтированная дорога до дома, напротив — лес, внизу — река, живописный даже в январе холмистый пейзаж. Но внезапно услышали грохот — в 500 метрах промчался поезд «Аллегро». С тех пор мы не смотрели дома около железной дороги.

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Документы для покупки дома за материнский капитал

Законодательно установлено, что материнский капитал может быть потрачен на улучшение жилищных условий. Покупка недвижимости также подпадает под данное положение. При этом документы на дом пополняются незначительно, а вот покупателю придется предоставить на порядок больше справок, чем указывалось выше.

Список документов следующий:

  • сертификат, удостоверяющий наличие материнского капитала;
  • СНИЛС;
  • письменное заявление матери о предоставлении выделенных государством средств на покупку дома;
  • паспорта всех членов семьи ребенка (отца и матери хватит);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство семейном положении (о браке или разводе);
  • реквизиты продавца, куда будут перечислены средства (наличные операции в данном случае недопустимы).

Важно! Материнский капитал на руки при осуществлении сделок с недвижимостью не выдает. Расчет с продавцом будет производить уполномоченная организации, в данном случае – ПФР, который сначала удостовериться, как выглядят документы на дом.

Какие документы должны быть на дом в случае покупки по мат. капиталу

Помощь от государства должна быть направлена на благоустройство жизни ребенка, поэтому заключение о состоянии дома должно также прилагаться к вышеперечисленному списку от продавца (дают в БТИ).

Как происходит передача денег

Передача денег покупателем продавцу может быть в наличной или безналичной форме. Независимо от используемого способа выполняется процедура при свидетелях.

При покупке имущества в счет субсидий (господдержка молодым семьям, программа маткапитала) деньги переводятся продавцу не сразу. 

ВАЖНО! При оплате покупателю следует запросить расписку о получении денег. Это позволит избежать проблем и разбирательств в дальнейшем.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Подводные камни при совершении сделок с недвижимостью

В процессе сделки покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • отсутствие прав собственности у продавца;
  • самовольное строительство здания;
  • фальшивая доверенность на представление интересов;
  • отсутствие согласия на продажу от прописанных граждан.

В каждом из этих случаев заключенный договор не будет иметь юридической силы, и покупатель потеряет деньги. Поэтому перед тем как поставить подпись, нужно совершить проверку представленной документации.

Сколько стоит оформить дом и землю

В отличие от услуг риелторов, которые за сделку часто берут процент от стоимости дома (средняя цена по Московской области 50-60 000₽), оформление договора происходит бесплатно (при заверении нотариуса +800₽). А вот переоформление на покупателя регулируется Налоговым Кодексом РФ.

Там сумма госпошлины разделена на два платежа. Первый – перерегистрация земельного участка (350₽), второй – оформление права на дом (2 000₽). Данные указаны на начало 2020 года.

Дополнительная информация. Если у продавца нет кадастрового и технического паспорта на дом, оформление в БТИ обойдется в 6 000 рублей.

Сделка

Когда мы четыре года назад покупали комнату, то вносили задаток и заключали предварительный договор купли-продажи. Боялись упустить вариант, поэтому подстраховались. В этот раз задаток не вносили — договорились так. Хозяин при нас снял объявление с публикации.

Чтобы заключить договор, потребовалось сделать несколько вещей.

Составить договор купли-продажи в простой письменной форме. Мы сами заранее подготовили договор и распечатали его на принтере. Взяли шаблонный текст в интернете и указали свои данные. Мы состоим в браке, поэтому участок с домом — это совместно нажитое имущество. Оформили на мужа, но дом все равно общий.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Утром в день сделки встретились с продавцом и подписали бумаги. Затем пошли в банк, чтобы заложить деньги.

Заложить деньги в банковскую ячейку. В Выборге для сделок с недвижимостью все пользовались услугами одного банка. Мы пришли вовремя и решили почитать договор. Нашли там изумительный пункт: банк обязуется предоставить доступ к ячейке третьим лицам. При этом не указано, на каких основаниях и в каких случаях. Получается, что деньги может забрать кто угодно. Нас это не устроило, и мы ушли в другой банк.

Аренду банковской ячейки предлагали еще три банка, в двух было дорого — около 6 тысяч рублей. А третий вариант подошел по цене. На закладку денег мы потратили 2 часа и 975 рублей.

Сдать документы на регистрацию в МФЦ. МФЦ в Выборге работает без выходных с 9 до 21. На регистрацию мы сдали договор купли-продажи, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ продавца — свидетельство о наследстве.

Получить документы в МФЦ. Через две недели мы получили в МФЦ выписку из ЕГРН на дом и участок, новые кадастровые паспорта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации.

Подписать акт приема-передачи. Из МФЦ мы пошли в пирожковую — популярное в Выборге место для переговоров — и составили акт приема-передачи. Дело в том, что пока бумаги были на регистрации, продавец уже дал нам ключи. Мы приезжали в дом и все осмотрели. Бывший собственник по нашей просьбе вывез старые панцирные кровати, неработающие холодильники и хлам с чердака.

Достать деньги из ячейки. После подписания акта мы пошли в банк, где продавец получил деньги и написал нам расписку. А вечером мы поехали уже в свой дом.

Мы оформили сделку самостоятельно, оплатили только госпошлину: 2000 рублей за дом и 350 рублей за участок.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Межевание

Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.

Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.

Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.

Возможные нюансы и подводные камни

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договораВ жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...