«Полнейшее безумие»: как оглушительно лопнул американский пузырь на рынке недвижимости

Факторы риска

Действительно, господдержка плюс совместные акции банков и застройщиков позволяют найти на рынке по-настоящему «вкусные» предложения. Но реальные ставки по ипотеке выходят на 1,5-2% выше заявленных. Не верите — посчитайте сами. Удорожание происходит обычно за счет страховки, дополнительных комиссионных сборов банка и прочих милых «шалостей». Плюс, покупая квартиру на первичном рынке, нужно учитывать определенные факторы риска. Прежде всего, неизбежно нужен ремонт. Его стоимость, в зависимости от вкусов, предпочтений и возможностей новоиспеченного «лендлорда» может достигнуть трети стоимости жилья. Второй момент — необходимы мебель, техника и прочее.

Где взять миллионы на обустройство, если на семейный бюджет уже «давит» ипотека? Путей несколько. Хорошо, если это личные накопления, часть которых ушли на первоначальный взнос. Но, как показывает практика, в большинстве случаев ремонт делают либо на заемные деньги, а это очередной кредит в банке, либо берут «в долг» у друзей или родственников. 

Короче говоря, расходы могут возрасти кратно. Особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Тогда придется одновременно оплачивать и ипотеку, и аренду жилья, и проценты по потребительскому кредиту на ремонт. А если еще и автокредит имеется? Представьте, какое давление это окажет на семейный бюджет.     

Почему возник кризис в США в 2008г.

Мой предыдущий аналитический материал закончился словами о том, что окончание этого года будет «веселым». В этом материале я расскажу о природе происхождения кризиса в США и финансовом мироустройстве. Выводы делайте сами.

Для того, что бы понять, что кризис в России отличается от кризиса в США, давайте попытаемся понять суть кризиса 2008г. в США

США — это 20% в мировой экономике, 20% от мирового ВВП — это очень много. Однако потребляют американцы всей страной еще больше — около 40%. При том, что доллар является мировой и международной валютой, а выпуском доллара занимается ФРС США. ФРС — федеральная резервная система, аналог нашего центрального банка.

Но, как и во всем, есть нюансы. Мало кто знает, что ФРС — частная организация, с частным капиталом, имеющая статус акционерного общества. В ФРС входят резервные банки Соединенных Штатов и много коммерческих банков поменьше.

Законодательно, ФРС имеет независимость от США. В своих решениях ФРС абсолютно свободно, поскольку решения ФРС не одобряются никем: ни президентом США, ни представителями законодательной или исполнительной властей. Никем.

В противовес этому, действовать ФРС может только в рамках полномочий, предоставленных ФРС Конгрессом. Теоретически Конгресс может ограничить права ФРС в принятии решений относительно кредитно-финансовой политики США. Но это только теоретически.

Таким образом, как не сложно догадаться, тот, кто управляет ФРС и контролирует Конгресс (это м.б. одно лицо, а м.б. и группа), держит за одно место весь мир, поскольку все сделки в мире на мировых биржах в основном осуществляются именно в долларах. Это означает, что почти весь мир, хочет он этого или нет, зависит от курса необеспеченного золотом, шедевра американской полиграфии с изображением президентов нового света.

McMansion как американская мечта

В наших широтах собственный дом в большинстве случаев остается или бабушкиным наследством в родной деревне каждого коренного горожанина, или дачей для выращивания на грядке вкусных и полезных продуктов, или резиденцией добившихся относительного успеха граждан. В американской системе координат, той пресловутой American dream, сам концепт своего дома занимает основополагающее место. «Одноэтажная Америка» в ее современном понимании сформировалась после Второй мировой войны, после того как государство принялось предоставлять льготные ссуды на приобретение жилья вернувшимся с фронтов ветеранам. Предложение не заставило себя ждать: сразу несколько строительных компаний освоили производство небольших типовых домов индустриальным методом, и вскоре в пригородах крупных населенных пунктов начали появляться кварталы «индивидуальной застройки», олицетворившие представления среднего класса о правильном формате семейного гнезда.

Массовая автомобилизация населения лишь способствовала стремительному росту пригородов, а мегаполисы США стали приобретать привычный и сейчас вид: компактный деловой центр с высотными зданиями, окруженный бесконечными полями частных домов с гаражом и обязательной лужайкой.

По мере роста благосостояния американцев росли и их аппетиты. Простейшие типовые дома 1940—1950-х годов постепенно эволюционировали во все более крупные объекты. Росла этажность, интереснее и разнообразнее становился внешний вид зданий, к лужайке добавлялся бассейн на заднем дворе с местом для барбекю, одноместные гаражи менялись на гаражи на две машины. Мечтой уже становился не просто дом, а особняк. В начале 1980-х журналисты изобрели даже ироничный термин McMansion («МакОсобняк»), под которым подразумевался огромный, часто безвкусный жилой дом в два-три этажа с «архитектурными излишествами» на фасадах, при этом практически всегда возводившийся из дешевых строительных материалов. Тем самым он становился своеобразным аналогом еды из фастфуда: недорогой, производимой на конвейере, калорийной, но не слишком полезной для здоровья.

Несмотря на такую страсть к владению собственным домом, особенного пиетета к нему американцы не питают. У нас покупка квартиры (и тем более своего коттеджа) становится событием всей жизни. Еще с советских времен было принято, получая жилье, оставаться в нем до неизбежного конца. Переезд в качественно лучшую обстановку мог быть связан лишь с продвижением по социальной лестнице и практически всегда ограничивался пределами одного и того же населенного пункта. В США еще одним фактором «американской мечты» является мобильность населения. Принцип «Где родился, там и пригодился» абсолютно чужд американцам. Наоборот, в порядке вещей систематическая смена места жительства. Более того, подобные привычки находят отражение и в отношении к жилью.

Условная схема проста. Молодой человек, достигая совершеннолетия, легко и без особой жалости покидает «отчий дом» и уезжает в университет или колледж, часто на другом конце страны. Получив образование и первое место работы, обычно в одном из крупных городов, он (или она) снимает жилье, один или с компаньонами, предпочитая при этом жизнь вблизи рабочего места и милых молодости развлечений. Насладившись всеми прелестями жизни в городской обстановке, наш герой обыкновенно заводит семью и, остепенившись, конечно, по примеру родителей покупает свой дом в пригороде, где следующие пару-тройку десятилетий растит детей, пока уже тем не настает время уезжать в колледж. Оставшись в опустевшем доме, семейная пара часто меняет его на более скромный вариант, а выйдя на пенсию, и вовсе переезжает в регионы с лучшим климатом, в вечное лето. В этом цикле средний американец меняет жилье несколько раз, и частота может еще увеличиться при смене в зрелом возрасте места работы и переезда в другой населенный пункт. Ностальгической тоски по конкретному дому обычный житель США не испытывает, но сам принцип своего дома для большинства из них остается первостепенно важным.

Здесь не США

Начнем с общего момента. Перед кризисом в США, да и во всем развитом мире шло заметное снижение процентных ставок (включая ставки по банковским депозитам), в то время как цены на жилье росли. Похожая ситуация наблюдается сейчас и в России. Собственно, других схожих моментов нет, дальше будут только отличия.

Из-за чрезмерного развития секьюритизации (выпуск ценных бумаг на основе ипотечных кредитов) банки и ипотечные компании увлеклись маскировкой субстандартных ипотечных кредитов (выданных заемщикам с низкой кредитоспособностью). Эти кредиты упаковывались в ценные бумаги и продавались инвесторам, в том числе инвестиционным банкам и пенсионным фондам. Финансисты увлеклись переупаковкой настолько, что сами перестали видеть риски стремительно растущего объема субстандартной ипотеки. Ипотека выдавалась даже тем, кто не мог найти деньги на первый взнос, более того, их финансовое положение даже как следует не проверялось.

Правительство США усугубило ситуацию тем, что требовало от госкомпаний Fannie Mae и Freddie Mac обеспечить беднейших американцев собственным жильем с помощью ипотеки. К 2006 году доля субстандартной ипотеки выросла до 20% всего объема, а годом позже доля субстандартных ипотечных кредитов с плавающей ставкой увеличилась до 62%. Инвестиционным банкам США позволялось брать на себя чрезвычайно высокий уровень долговой нагрузки. Особенно отличились скупкой ценных бумаг на основе ипотеки Bear Stearns и Lehman Brothers. На поверхность накопившиеся проблемы вышли только после того, как пузырь лопнул.

В отличие от США в России до сих пор не развита секьюритизация. Объемы субстандартной ипотеки чрезвычайно малы. Ипотека без существенного первоначального взноса — крайняя редкость. Ипотечных кредитов с плавающей ставкой тоже исчезающе мало. Возможности НПФ вложиться в рискованные активы чрезвычайно ограничены. Так что к любым параллелям текущей ситуации на ипотечном рынке в России с ситуацией в США образца 2007 года надо относиться с большой долей скепсиса.

Причины ипотечного кризиса в США, 2008 год

Что такое ипотечный кризис, он же ипотечный пузырь? Это мировое финансовое фиаско, сопровождающееся явлениями, названия которых вы наверняка слышали:

  • выдача ипотечных кредитов ненадежным заёмщикам
  • облигации обеспеченные долговыми обязательствами
  • застывшие долговые рынки
  • кредитно-дефолтные свопы.

Кого это касается? Каждого. Как же это произошло? А вот как.

С чего зарождался ипотечный кризис: инвесторы и домовладельцы

Финансовый кризис объединил две группы людей: домовладельцев и инвесторов. Домовладельцы это ипотечные кредиты, инвесторы деньги.

Ипотечные кредиты – это дома и жилые помещения. Деньги же в этой системе представлены крупными институциональными инвесторами: пенсионными фондами, страховыми компаниями, суверенными фондами, фондами взаимных инвестиций и так далее. Эти две группы связаны между собой финансовой системой. Кучей банкиров и брокеров, которых принято называть Уолл-Стрит (Wall Street). Однако существует и прямая связь между финансовым сектором и домовладельцами, так называемыми Мэйн-стрит (Main Street). Чтобы понять как это всё завязалось, начнём распутывать историю с самого начала.

Ипотечный кризис 2008

Давным-давно инвесторы сидели на своих кучах денег и оглядывались по сторонам, в поисках объектов для инвестиций, чтобы превратить свои кучи в еще большее количество денег. Обычно они обращались в Федеральную резервную систему США (Federal Reserve System, ФРС, Федеральный резерв, FED), где покупали казначейские облигации, которые считались наиболее безопасной инвестицией. Но, крах доткомов в 2002 году и события 11 сентября привели к тому, что председатель ФРС Алан Гринспен, чтобы поддержать экономику, снизил ключевую учётную ставку до 1%. А 1% годовых – это очень слабая прибыль на инвестицию и инвесторы сказали: «Спасибо, не надо».

Ипотечный кризис в Сша 2008

С другой стороны это означало, что инвесторы могут занимать у ФРС всего под 1%. Добавьте сюда интерес со стороны банков Китая, Японии и Среднего Востока. Это время стало называться эпохой дешевых кредитов. Банки стали легко занимать деньги, а некоторых даже охватила лихорадка из-за кредитного рычага.

Кредитный рычаг – это использование заёмных средств, с целью многократного усиления эффективности сделки. Вот как это работает. В обычной сделке некто с 10 000$ покупает ящик стоимостью 10 000$ и продаёт другому за 11 000$, прибыль 1 000$. Неплохая сделка, но используя рычаг, некто с 10 000$ может одолжить дополнительно 990 000$ и в результате получить 1 000 000$. Затем он идёт и на 1 000 000$ покупает 100 ящиков, продав кому-то за 1 100 000$, некто возвращает банку 990 000$ и 10 000$ сверху, как процент по кредиту. Итого, вместо прибыли в 1 000$ получено прибыли 90 000$, в 90 раз больше чем без левериджа (leverage), действия рычага. Кредитный рычаг превращает неплохую сделку в сногсшибательную сделку. Именно так банки и делают большие деньги.

Итак, Уолл-Стрит (Wall Street) начинает занимать неограниченные объёмы денег, совершать сногсшибательные сделки и становится фантастически богатым, после чего возвращает заёмные деньги обратно.

Инвесторы видят это и тоже хотят участвовать. Уолл-Стрит приходит идея: «Почему бы не связать инвесторов с домовладельцами через ипотеку?».

Ипотечный кризис сша 2008

Вот как это работает. Семья хочет своё жильё, она накапливает на первоначальный взнос и обращается к ипотечному брокеру. Брокер сводит семью с ипотечным кредитором, который выдаёт ипотечный кредит, то есть кредит под залог жилья. Брокер получает вкусные комиссионные, семья покупает дом и становится домовладельцем. Это замечательно, так как цена на недвижимость похоже будет расти вечно! В общем, выгодно всем.

Однажды ипотечному кредитору, выдавшему ипотечный кредит, звонит банкир из инвестиционного банка и говорит, что хочет купить у него эту ипотеку. Ипотечный кредитор продаёт ее за хорошие деньги. Инвестиционный банк после этого занимает много денег и покупает на них тысячи подобных ипотечных обязательств, а затем складывает их в одну маленькую коробку. Это значит, что с этого момента он ежемесячно получает платежи от тысяч домовладельцев по обязательствам, что лежат в коробке.

Инвестиционный банкир с помощью умников-советников делит коробку с ипотечными обязательствами на 3 части: безопасную, нормальную и рискованную. Затем он соединяет 3 части и называет их «Обеспеченные долговые обязательства» (Collateralized debt obligations, CDO).

Эти облигации работают, как каскад из трёх лотков. По мере поступления денег, верхний лоток, безопасный, наполняется первым. Денежный поток переливается в следующий, нормальный. После наполнения нормального, то что осталось достаётся рискованному. Деньги поступают от домовладельцев, платящих по ипотеке.

Причины ипотечного кризиса в США 2008

Если кто-то из них не платит и объявляет дефолт по своим обязательствам, денежный поток уменьшается и лоток рискованных облигаций может остаться пустым. Это делает рискованные облигации ещё более рискованными, зато безопасные более безопасными. В качестве компенсации за покупку рискованных облигаций предлагается более высокая процентная ставка 10%. В то время безопасные облигации отдаются по более низкой ставке 4%, немного, но всё равно очень привлекательно.

Чтобы еще больше снизить риск по безопасным облигациям банки страхуют их с помощью кредитных дефолтных свопов (CDS, credit default swap). Банки делают это для того, чтобы рейтинговые агентства усилили облигации своим авторитетом.

  • Рейтинг AAA значит, что облигация безопасна на столько, на сколько это возможно.
  • BBB тоже очень не плохо.
  • Ну, а нижний слой UNRATED, рискованные облигации, остаются без пометки.

Причины ипотечного кризиса в США 2008

Рейтинг AAA помогает инвестиционному банкиру продавать безопасные облигации инвесторам, которые ищут самый безопасный вариант инвестиций. Облигации со средней доходностью продаются другим банкирам, а рискованные облигации хедж-фондам (hedge fund), охотникам за рисками.

Инвестбанкир делает миллионы, он погашает свои займы, на которые накупил ипотечных бумаг. Все опять счастливы. Инвесторы нашли более прибыльный объект для инвестиций, чем облигации ФРС (1%). Им так хорошо, что они готовы купить ещё больше облигаций обеспеченных долговыми обязательствами. Поэтому инвестбанкир звонит своему другу, ипотечному кредитору, и просит новых ипотечных бумаг для создания новых облигаций. Тот звонит ипотечному агенту, чтобы тот подыскал новых клиентов, но таких уже нет. Все кто отвечал стандартам ипотечного заёмщика уже взяли ипотеку.

Ипотечный кризис 2008 года в Сша

Момент, когда что-то пошло не так

Тут появляется новая идея. Когда домовладелец объявляет себя неспособным платить по ипотеке, дом переходит в собственность ипотечного кредитора. А недвижимость, как мы помним, постоянно растёт в цене. Заёмщики стали добавлять риск к ипотечным кредитам. Теперь для их получения не нужен ни первоначальный взнос, ни подтверждение постоянного дохода, никакие документы вообще. То есть получилось вот что. Вместо выдачи займов ответственным домовладельцам, так называемых «Стандартных ипотечных кредитов», брокеры начали кредитовать менее ответственных людей. Такие займы получили название «Высокорискованные ипотеки» и это стало переломной точкой.

Ипотечный кризис 2008 года в Сша

Как и раньше, брокер сводит семью с ипотечным кредитором и получает комиссию. Семья получает кредит и покупает большой дом. Кредитор продаёт ипотечное обязательство инвестиционному банкиру, который на его основе выпускает облигации, продаваемые инвесторам и всем желающим. Схема работает как часы и делает богаче каждого, никто не беспокоится, ведь как только вы продали ипотечное обязательство следующему по цепочке, все риски уже на нём. Таким образом, перепродавая риск, все богатели. Словно перебрасываясь друг с другом бомбой с зажженным фитилём.

Результат выдачи высокорискованных ипотек

Неудивительно, что однажды наступает день, когда домовладелец перестаёт платить по ипотеке и дом переходит к инвестиционному банкиру. Теперь у банкира меньше на один ежемесячный платёж, но зато есть дом. Не беда, банкир выставляет дом на продажу. Но с каждым месяцем всё больше и больше платежей превращаются в дома. По мере увеличения на рынке количества домов на продажу, предложение начинает превышать спрос. Цены на недвижимость перестают расти, и более того они падают.

Возникает интересная ситуация с добросовестными владельцами. Все дома по соседству продаются, а цена на собственный дом падает. Они задаются вопросом, зачем выплачивать 300 000$ если сегодня он стоит 90 000$. Это нонсенс и они прекращают платить по ипотеке, даже если такая возможность у них есть.

Ипотечный кризис 2008 года в Сша

Это происходит по всей стране, цены рушатся и инвестиционный банкир теперь владеет множеством падающих в цене домов. Он звонит своему дружку инвестору и предлагает купить новые облигации, но инвестор не дурак и говорит: «Нет, спасибо». Он понимает, что поток ипотечных платежей теперь в лучшем случае капает, а не течёт рекой. Инвестиционный банкир лихорадочно обзванивает всех кого можно, но никто не хочет покупать его мусор. Инвестиционный банкир в ужасе, он занял миллионы, а то и миллиарды долларов под этот мусор и теперь не может рассчитаться по долгам. Чтобы он не делал, от мусора ему не избавиться. Но он не одинок, у инвесторов на руках тысячи таких бомб. Ипотечный кредитор пытается продать инвестбанкиру новые ипотечные кредиты, но тому уже не до них. Ипотечного брокера увольняют. Вся финансовая система оказывается замороженной и над ней сгущается мгла. Начинается цепь банкротств.

Ипотечный кризис 2008 года в Сша

Но это ещё не всё. Инвесторы звонят домовладельцам и говорят, что их вложения сгорели, так мы видим, как замыкается круг. Добро пожаловать в ипотечный кризис, а следом и в мировой финансовый.

Наши дни

Сейчас 2020 год. Американцы за второй квартал набрали ипотечных кредитов на 1,1 триллион долларов, этот показатель превысил ипотечный кризис 2008 года. Карантинные меры во всём мире снизили экономическую активность. Снижение ключевых ставок Центральных банков во всём мире позволяет выдавать более дешевые кредиты, чем и пользуется население. Выросли не только ипотечные кредиты, но и автомобильные, и потребительские.

Никто не знает, что из этого выйдет. Но не стоит забывать о причинах мирового кризиса 2008 года, когда закредитованное население не смогло платить по долгам. Мы не знаем, сколько волн вируса нам придётся пережить, карантинные ограничения, банкротства, сокращения на работе и как следствие всего этого неспособность платить по кредитам и изъятие имущества.

Поделитесь в комментариях, насколько готовы к экономическому коллапсу? Приняли какие-то меры относительно личного бюджета или думаете решать проблемы по мере их поступления?

Авторы: Никита и Анастасия Кузнецовы

Источник: Текст составлен с опорой на ролик Джонатана Джарвиса, который предложил свою версию изложения сути кризисных событий 2007-2008 годов в Америке. Перевод сделан независимым проектом о форекс «Белый Воротничок» для жителей России и Украины, которых кризис рынка недвижимости также не обошел стороной.

Острейший кризис 

Финансовому коллапсу предшествовал острейший ипотечный кризис в США, начавшийся в середине 2007 года. Правительство Соединённых Штатов стремилось сделать покупку жилья более доступной для малоимущих. В частности, американские власти практиковали искусственное ограничение роста ипотечных ставок.

Банки фактически заставляли снижать их требования к материальному положению заёмщиков. Одновременно рынок Соединённых Штатов заполонило множество ипотечных ценных бумаг, облигаций и других финансовых инструментов, которые были, по сути, ничем не обеспечены.

В первой половине 2000-х годов ситуация на ипотечном рынке США доходила до абсурда: банки порой даже не требовали первоначального взноса и сведений о заработной плате. 

Как пояснил RT политолог-американист, член-корреспондент Академии военных наук Сергей Судаков, до 2008 года финансовая система США позволяла небогатым американцам покупать дорогое жильё в пригородах и приобретать автомобили почти на каждого члена семьи. Однако в первой половине 2007 года доля «проблемных» кредитов» достигла 12%, а долги домохозяйств — 127% от уровня доходов. Взявшие ипотеку малоимущие семьи уже не могли обеспечивать свои обязательства, а банки начали отказывать им в рефинансировании долгов.

В беседе с RT экс-зампред Центрального банка России, первый вице-президент Ассоциации региональных банков Александр Хандруев заявил, что главной причиной кризиса в США стали «хищнические действия финансовых корпораций». По его мнению, банки выпустили избыточное количество облигаций, «в основе которых лежали дешёвые ипотечные кредиты».

5b9bef59370f2c221d8b45ab.jpg
  • 15 сентября 2008 года индекс Доу-Джонса рухнул на сотни пунктов. Уже в октябре обвал фондового рынка стал рекордным для США за последние 20 лет
  • Reuters
  • © Brendan McDermid

«Кризис десятилетней давности возник из-за неконтролируемой выдачи ипотечных кредитов со сниженными требованиями при их получении. Это способствовало накоплению долговой нагрузки, а также формированию большого портфеля «токсичных» активов. А когда их истинная суть проявилась, то оказалось, что это самый настоящий пузырь», — пояснил Хандруев.

Как полагает эксперт, одной из главных причин катастрофы стала зависимость органов надзора от крупных финансовых корпораций. При этом, по его словам, в Lehman Brothers «до самого конца рассчитывали на поддержку государства».

В июне 2018 года официальный представитель Международного валютного фонда (МВФ) Джерри Райс назвал кризис 2008 года «наихудшим» в современной истории. По его словам, последствия коллапса мировая экономика ощущает все последние десять лет.

Низкие ставки и проблемы в экономике

Что мы имеем в результате? С одной стороны, есть очень привлекательная ипотека. Возможно, таких низких ставок больше не будет никогда. Человек, понимая это и имея хоть какие-то активы или сбережения, идет в банк за дешевыми деньгами. С другой стороны, есть огромные проблемы в экономике, непредсказуемая ситуация с эпидемией коронавируса и перспективы повторного локдауна, а также потенциал для дальнейшей девальвации рубля. 

Некоторые из тех, кто сегодня берет ипотеку, учитывая вышеописанные риски, в итоге могут потерять основной источник дохода со всеми вытекающими последствиями. Кто-то сегодня попросту рискнул, и есть шанс, что не рассчитал свои силы. То есть, в какой-то момент мы можем увидеть обвальное падение цен на «первичку» из-за появления на рынке значительного количества ипотечных квартир разной степени готовности. 

Вырастут ли доходы населения в ближайшие годы настолько, чтобы покрыть все займы, даже по льготным ставкам, сделать в только что купленных метрах ремонт и так далее? Сомневаюсь. Статистика по доходам населения и по «плохим» кредитам говорит скорее о том, что просрочка и дефолты «физиков» будут расти.

Никто не может гарантировать, что у вас в течение ближайших двух-трех лет будет все отлично с работой. Даже если сегодня все кажется замечательным, многое может измениться. Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье в России достиг за январь-июнь текущего года 80% от прироста за весь прошлый год. По итогам I полугодия просрочка по кредитам, выданным дольщикам, подскочила на 541 млн рублей, превысив 6,3 млрд рублей, сообщили аналитики агентства «Долговой Консультант». За весь прошлый год прирост составил 610 млн рублей, а просрочка за год выросла до 5,81 млрд рублей. Это объективные цифры. И, похоже, что они, увы, будут расти и дальше.  

Почему весь мир зависит от курса доллара США

Давайте исходить из того, что доллар — мировая валюта. Не будем искать причины этого. Это данность, а в причинах пускай разбираются историки.

И так, как любая валюта, доллар должен чем-то обеспечиваться, например золотом. До 1971 г. американский доллар обеспечивался золотым запасом, но после — доллар был отвязан от золота и ФРС Соединенных Штатов получила возможность выпускать свою валюту в неограниченных количествах.

Причиной отвязки от золота послужил кризис перепроизводства в Соединенных Штатах Америки в 70-е годы прошлого столетия. Вообще, количество денег должно соответствовать количеству предложений на рынке. Количество предложений постоянно растет в силу научного и технического прогресса, открытия новых материалов и т.п. Америка, будучи типично капиталистической страной, проводило ежемесячные денежные эмиссии.

И наступил момент, когда стало некуда девать произведенную продукцию. Был объявлен долларовый дефолт и эту валюту отвязали от золотого запаса.

Однако эмиссия доллара в неограниченных количествах позволила встроить американскую валюту в экономики почти всех государств мира. Экономика Соединенных Штатов Америки считалась непоколебимой, а доллар играл роль резервной валюты. В какой то степени это оправдано — валюта государства с самой сильной экономикой действительно может нести определенные экономические гарантии.

Таким образом, используя доллар в качестве гарантии, почти вся мировая экономика материально поддерживала и поддерживает Америку. Это позволяет американцам жить не по средствам, т.е. так, как я писал выше — давать 20% мирового ВВП, а потреблять 40%.

Было справедливо, если бы страны, держатели $, принимали участие в решения ФРС об эмиссии американской национальной валюты, поскольку такие государства поддерживают экономику Штатов своими национальными экономиками. Однако этого не происходит. Можно конечно в этом разобраться и выяснить истинные причины, но это уже будет совсем другая история …

Пузырь надувается

Столь долгое вступление было необходимо для объяснения всего произошедшего в середине 2000-х, ведь у шокировавшего страну кризиса были не только конкретные, но и абстрактные причины. Итак, обычному американцу владение собственным домом доставляло удовольствие, сигнализируя о том, что жизнь, в общем-то, удалась. Еще больше радости приносил тот факт, что стоимость этой недвижимости постоянно росла. В 1970 году средний по площади новый дом стоил около $26 тыс., в 2005-м, перед началом кризиса, эта цифра составила $283 тыс. Даже с поправкой на инфляцию в общественном мнении сформировалось устойчивое представление, что недвижимость будет дорожать вечно, что нет более верного вложения сбережений, чем в жилье. Действительно, что может быть надежнее, чем особняк, который через несколько лет можно продать дороже?

После незначительной рецессии, вызванной терактами 11 сентября 2001 года, в США начался небывалый приток иностранного капитала. Одновременно Федеральная резервная система (упрощая, аналог нашего Нацбанка) снизила до минимума процентную ставку, по которой американские банки предоставляют в кредит свои избыточные резервы. Это, в свою очередь, привело к резкому удешевлению кредитов для населения: ипотечных, автомобильных, потребительских (в виде кредитных карт). Для американцев ипотека оставалась абсолютно доминирующим источником финансирования, если речь заходила о приобретении недвижимости. Видя, что ипотечные кредиты становятся доступнее, а стоимость вожделенного жилья постоянно растет, условный Джон Смит побежал брать деньги в долг, тем более что, кроме двух традиционно крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, свои предложения по кредитованию покупки недвижимости предложили десятки других финансовых организаций.

Агрессивная реклама и статьи в СМИ тоже сыграли свою роль — американцы всегда консервативно относились к покупке домов, совершая столь важную сделку лишь тогда, когда могли позволить себе гарантированное обслуживание кредита, но теперь внезапно словно сошли с ума. В условиях стагнации роста своих реальных доходов они, боясь упустить шанс на сравнительно простое и, казалось, надежное обогащение, бросились кредитоваться, причем не только на жилье. Если в 1974 году общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла $705 млрд, то к 2008-му она увеличилась до $14,5 трлн.

Как выглядело то же самое хищническое кредитование с точки зрения банка? Банки, казалось, ничем не рисковали в такой ситуации, ведь, выдавая ипотеку, они получали в залог дом, на который она бралась. В случае неспособности должника обслужить кредит банк просто забирал дом, продавал его на рынке и компенсировал свои расходы, благо недостатка в покупателях до поры до времени не наблюдалось. У любого финансового учреждения, занимавшегося этой темой, в конечном итоге скапливалось множество долговых обязательств. Далее на сцене появляется новый игрок — крупные инвестиционные банки, не работающие непосредственно с физическими лицами, но желающие купить их долговые обязательства по ипотеке и впоследствии выпустить под их обеспечение ипотечные облигации, которые можно было еще раз (и еще более выгодно) продать. Таким образом, на ипотечную иглу прямо или косвенно подсели не только американские обыватели, но и почти вся финансовая система страны.

Как и при любых спекуляциях, такая система работала только при постоянном потоке новых клиентов (тех самых наивных Джонов Смитов, решивших сорвать куш). Когда их платежеспособный сегмент закончился (ведь количество Джонов Смитов, особенно имеющих стабильную работу и способных платить по долгам, ограничено), банки принялись привлекать к ипотеке тех граждан, которые в прежние времена никогда в жизни не получили бы кредит. Финансовые организации изобрели инновационные кредитные продукты, получившие название «субстандартная ипотека» (subprime mortgage). Ее начали выдавать лицам из группы повышенного риска, постепенно все более расширяя ее. Сначала такие кредиты предложили людям, имевшим доход (например, зарплату), которые просто могли подтвердить наличие денег на своем банковском счету. Истощив этот сегмент, ипотечные агентства решили выдавать «субпраймы» лицам без дохода (даже безработным), но с банковским счетом, на котором лежала какая-то сумма. Дальше — хуже. Спекулятивная истерия дошла до появления кредитов, получивших название «ниндзя» (NINJA — no income, no job or assets) — по сути, ипотечные организации были готовы выдавать десятки и сотни тысяч долларов всем желающим, людям, не имевшим ни дохода, ни работы, ни активов, то есть тех самых денег на банковских счетах. Дошло до того, что брать ипотеку в США стали даже бездомные и нелегальные мигранты. Под залог недвижимости, конечно, ведь что может быть надежнее недвижимости?

Скромный бум

Что же все-таки у нас сейчас происходит? Начнем с цифр. По данным Банка России, в сентябре был достигнут рекорд выдачи ипотеки за один месяц: банки выдали 198,7 тыс. ипотечных кредитов (+86,2% к сентябрю 2019 года) на общую сумму 503,5 млрд рублей (+110,5% к сентябрю 2019-го). Доля ипотеки составила 33% (19,1% в сентябре 2019-го) общего объема рублевых кредитов, выданных физлицам в сентябре. Вообще, доля ипотеки в банковских портфелях быстро растет: общий объем задолженности по рублевой ипотеке за 12 месяцев вырос на 18,7% и составил 8,6 трлн рублей, что соответствует 44,6% общего кредитного портфеля физлиц в рублях (годом ранее — 42,6%). Объем просроченной задолженности при этом составил незначительные 70,4 млрд рублей, или 0,82% общего объема (0,89% годом ранее). Более подробно соотношение объема рублевой ипотеки и доли просрочки можно увидеть на графике 1. Доля ипотечных ссуд с просрочкой больше 80 дней составила 1,4% (примерно столько же, сколько и годом ранее).

График 1 Рост ипотеки ускоряется, но просрочка пока не растет

40-02_heB7dJN_371_351_nocrop.jpg

Очевидно, что при снижении доли просроченной задолженности говорить о пузыре как минимум преждевременно. Более того, несмотря на бурный рост, мы пока даже не достигли темпов прироста ипотечного портфеля за 12 месяцев в 24–26%, которые наблюдались в конце 2018-го — начале 2019 года.

Далее, для банков важно, что ипотека является обеспеченным кредитом и даже в кризисы люди в России продолжают ее выплачивать. Процедуры взыскания банками и судами давно отработаны. Еще важнее, что переоценка жилья, купленного в ипотеку, производится банками только в самых крайних случаях. Так что пока клиент платит, пусть и с задержками, банка изменение рыночных цен на жилье практически не касаются. «Даже в кризисные 2015–2016 годы доля просрочки по ипотеке не превышала двух процентов, — рассказывает младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Вместе с тем в условиях ухудшения качества обслуживания долга по ипотеке банки, как правило, стараются предложить заемщику варианты реструктуризации, поскольку не заинтересованы в массовом изъятии залогов как непрофильного актива, который еще необходимо будет реализовать».

График 2 Ипотечных кредитов все больше, а их сроки все дольше

40-03_G38yOHl_371_351_nocrop.jpg

В свою очередь, эксперт ЦМАКП Ренат Ахметов рассказывает, что поколение ипотечных ссуд, выданных в 2007-м — первой половине 2008 года на пике бурного роста заработной платы и реальных располагаемых доходов населения было наихудшим с точки зрения качества. Схожий (хотя гораздо более скромный по масштабу) эффект наблюдался и для поколений ссуд 2013–2014 годов. «Мне представляется абсолютно обоснованным предположить, что в среднесрочном периоде (2021–2023 годы) доля просроченных кредитов в поколениях ипотечных ссуд, выданных в 2019-м и особенно в 2020 году, будет расти, — полагает Ахметов. — Этот рост будет не таким существенным, как после кризиса 2008 года; скорее будет наблюдаться ситуация 2014 года: после некоторого роста траектория изменения доли просроченных кредитов станет плоской (выйдет на некоторое плато). Поэтому существенных рисков для банковской системы эта ситуация в целом не несет.

В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) также напоминают, что в 2019 году у банков был высокий аппетит к риску, поэтому, когда в начале этого года по экономике ударила первая волна коронавируса, часть клиентов не смогли продолжать платить по ипотеке. Но тогда рост уровня просрочки не вызвал каких-либо системных рисков, а банки стали осторожнее. Сейчас выданные после апреля ипотечные кредиты значительно более высокого качества, чем год назад, полагают в ОКБ.

График 3 Все больше людей не справляются с ипотекой

40-04_371_351_nocrop.jpg

Завкафедрой менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина тоже считает опасения относительно ипотечного пузыря безосновательными — весь наш ипотечный рынок просто еще очень мал. «Ипотека у нас развивается достаточно быстро, но это все равно несравнимо с уровнем ипотечного кредитования на Западе. Перед кризисом 2008 года объем ипотечных кредитов в РФ составлял один процент по отношению к ВВП, сейчас это семь процентов. Для сравнения: в США аналогичный показатель — 60 процентов. Поэтому наши семь процентов — это очень большое достижение, но еще не тот уровень, на котором надуваются ипотечные пузыри», — успокаивает она.

Нужно учитывать еще два важных момента: рефинансирование и долю государственных программ в ипотеке. По данным агентства «Дом.РФ», доля рефинансирования в выдаче ипотечных кредитов в январе–октябре 2020 года составляет 13,7%, что на 8,4 процентного пункта ниже аналогичного показателя предыдущего года. Если мы оцениваем реальное воздействие ипотеки на рынок жилья, эту долю надо вычитать из новых выдач. Когда же мы рассматриваем реальные доходы населения, рефинансирование вообще идет в плюс. По расчетам «Дом.РФ», текущий ипотечный портфель сформирован по ставке порядка 10–11% годовых; если такую ипотеку рефинансировать по ставке 8%, ежемесячный платеж 25 тыс. рублей может быть снижен до 21 тыс. рублей.

Что же касается доли госпрограмм, то, по данным «Дом.РФ», в январе–сентябре 2020 года по ним выдано кредитов на общую сумму 794,4 млрд рублей — это 26% всей выдачи, или 86% ипотеки на первичном рынке, на который в основном и рассчитаны госпрограммы. В октябре, по предварительным данным, объем выдачи по программам снизился. Например, после объявления о продления льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года выдача по этой программе снизилась по сравнению с сентябрем на 17%. Впрочем, об исчерпании отложенного платежеспособного спроса тоже не стоит забывать.

Масштабное падение

Финансовый коллапс в США почти мгновенно отразился на глобальной экономике. В конце 2008 года последствия кризиса ощутила банковская система, а потом и реальный сектор Европы, России и стран Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР). Подавляющее большинство государств встретило 2009 год бурным ростом количества невыплаченных кредитов, масштабным падением промышленного производства и самым мощным со времён Великой депрессии увеличением безработицы.

По разным подсчётам, в 2009 году мировой ВВП сократился на 0,75—2,3%, мировая торговля — более чем на 10%. Валовой внутренний продукт РФ уменьшился на 7,9%, Германии — на 5,6%, Великобритании — на 4,3%, Франции — 2,9%, США — на 2,4%, Японии — на 5,4%.

Финансовый кризис в значительно меньшей степени затронул Китай, экономика которого с 1990-х годов росла в среднем на 10%. По данным Нацбанка КНР, в 2007 году ВВП Поднебесной увеличился на 14,2%, в 2008 году — на 9,6%, а в 2009 году — на 9,2%.

Чтобы поддержать банковский сектор, который занимается кредитованием населения и бизнеса, финансовые регуляторы ведущих стран понизили ключевые ставки, провели частичную национализацию экономики и оказали терпящим бедствие организациям помощь на триллионы долларов. Например, объём «антикризисного пакета» в ФРГ составил €500 млрд, а МВФ выделил заёмщикам $1,5 трлн.

Тем не менее обуздать кризис в 2008—2009 годах не удалось. В 2010-м обвал экономики вызвал колоссальный рост государственной задолженности. В критической ситуации оказалась Греция, на спасение которой была брошена львиная доля европейских финансовых резервов.

Кризис ударил по благосостоянию сотен миллионов людей. Граждане США, ЕС, РФ и ряда азиатских стран столкнулись с невозможностью своевременно выплачивать долги из-за массовых сокращений и отсутствия новых рабочих мест. В 2009 году проблема безработицы коснулась почти 200 млн человек.

Покупатели скоро закончатся

График 4 Цены на квартиры растут быстрее, чем снижается процент по ипотеке

40-05_371_351_nocrop.jpg

Фактически сценариев, связанных с ипотекой, которые могли бы угрожать нашей финансовой системе, не так уж много. «Наиболее опасный для банков вариант — массовый рост невозвратной задолженности по ипотеке на фоне падения рынка недвижимости. В таком случае реализация залога, которая обычно происходит с дисконтом к рыночной цене, может не покрыть остаток задолженности, а массовый вывод залоговых квартир в рынок в случае кризиса неплатежей приводит к дополнительному снижению цен. Однако в России на горизонте одного-двух лет данный сценарий маловероятен», — уверена Екатерина Щурихина.

В целом средневзвешенная ставка по ипотеке в России к сентябрю 2020 года снизилась с 9,12% годом ранее до 5,93%. При этом на рынке недвижимости наблюдается значительный рост цен — это вместе с ростом ипотеки и заставило СМИ предполагать наличие пузыря. По данным Банка России, в третьем квартале цены на первичном рынке жилья выросли на 9,4% по сравнению с уровнем годом ранее, на вторичном рынке цены выросли на 4,8% от аналогичного показателя предыдущего года. Для Москвы были зафиксированы цифры +6,6% и +5% соответственно. По данным сайта IRN.ru, в октябре средние цены на московское жилье были уже на 8% выше цен годом ранее и на 2,4% выше, чем в сентябре. Накопленный рост цен на первичном рынке жилья за девять месяцев 2020 года, по данным «Дом.РФ», составил 10,5%, лидеры по росту цен — Москва (+16,5%), Московская область (+16,4%), Санкт-Петербург (+13,1%), Калининградская область (+11,6%).

Как видим, основной рост цен приходится на новостройки, которые как раз и подпадают под госпрограммы. Тут важно также отметить, что реальные цены сделок могут быть ниже. В статистике использованы объявленные цены предложения на сайтах-агрегаторах. Как вариант, сделок может быть меньше из-за того, что продавец и покупатель не могут договориться о цене.

Помимо госпрограмм очень важным фактором является и сокращение объемов жилищного строительства. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (проект Минстроя и «Дом.РФ»), объемы жилищного строительства в октябре 2020 года составляют 98,9 млн кв. м, в то время как за год до этого они составляли 115,8 млн кв. м. Мы имеем классической пример превышения спроса над предложением, и, как результат, повышение цен. Впрочем, есть надежда, что ситуация с предложением изменится в лучшую сторону. По данным «Дом.РФ», уже в августе–октябре запуск новых проектов жилищного строительства вырос на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В своем прогнозе на 2021 год в IRN.ru отмечают, что до конца 2020-го уровень спроса скорее всего останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 года может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут приобрести подорожавшее в 2020 году жилье. Эксперты IRN.ru также напоминают, что эффект от льготной ставки из-за повышения цен для заемщика исчез уже летом.

Скепсис vs оптимизм. Вечная битва…

При этом есть иная точка зрения, более оптимистичная. Это отрадно, поскольку, как известно, мир вперед двигают именно оптимисты. Их мнение основано на следующем:

  • рост инфляционных ожиданий. Это драйвер роста для рынка недвижимости; 

  • победа над «ковидом», рост мировой экономики и, как следствие, рост цен на нефть. При таком сценарии риски, действительно, снижаются, поскольку экономика РФ — прямой бенефициар котировок «черного золота».

  • такой дешевой ипотеки не было никогда — справимся! Очень хотел бы верить в это и, поверьте, рад буду ошибиться в своих прогнозах.

Как инвестбанкир, привык любую тенденцию оценивать критически. Поэтому рад буду, если мои ожидания не сбудутся. Однако реальная ситуация в экономике и неясные перспективы заставляют задуматься.

Пузырь лопается

Эти годы, с 2002-го по 2006-й, были чудесным временем. Дома американцев стоили все дороже, под рост их стоимости подсевшие на кредитную иглу обыватели их перезакладывали, рефинансировали свои прежние долги, покупали вещи, которые в других обстоятельствах не могли себе позволить. Ипотечные агентства продавали полученные долговые обязательства инвестбанкам и хедж-фондам, те выпускали на рынок ипотечные облигации. Доллары лились рекой, топ-менеджеры назначали себе миллионные бонусы за все растущую прибыль. Строительные компании возводили десятки тысяч новых домов, ведь спрос казался бесконечным. Чудесное время.

«Если вы видите, что практика кредитования становится неадекватной — например, ипотека без первоначального взноса, без подтверждения доходов и места работы, с выплатой одних только процентов в первые годы погашения кредита, — ее нужно корректировать. ФРС (Федеральная резервная система) все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам: считалось, что участники рынка лучше понимают ситуацию, и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать». Эти слова профессор бизнес-школы Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини произнес в 2006 году, предсказав неизбежный крах американского ипотечного рынка, а затем и наступление глобального экономического кризиса. Так и случилось.

Естественно, счастливые обладатели «субстандартных ипотек», многие из которых еще недавно жили в трущобах, а то и под мостом, и не думали их оплачивать. После окончания льготного периода (чаще всего в первые два года заемщик выплачивал лишь проценты по кредиту, но не его основную сумму) они отказывались обслуживать долг. Банк забирал дом и выставлял его на продажу. С увеличением количества просрочивших оплату должников предложение подобных «проблемных» домов только росло. Банк, заинтересованный в скорейшем избавлении от такого актива, снижал цену. Это, в свою очередь, привело к падению цены и на другие, уже новые дома. Внезапно недвижимость, которая, как все думали, могла только дорожать, принялась дешеветь, и это был настоящий шок. За два года, с лета 2006-го по сентябрь 2008-го, цены на дома упали на 20—23%, и где-то в это же время миллионы американцев поняли, как они попали.

Только за один 2007-й более 25 организаций, занимавшихся предоставлением «субпраймов», обанкротились. В этом же году количество изъятых у должников и выставленных на продажу домов увеличилось на 75% (по сравнению с 2006-м) и достигло 2,2 млн штук. В следующем, 2008-м, эта цифра выросла еще на 81%. 2009-й — почти 4 млн изъятий (+21%). Лишь в 2010-м началось падение — сначала на 2%, а затем все активнее и активнее по мере выхода из кризиса.

На практике финансовые потери владельцев недвижимости составили $16 трлн — сумма поистине грандиозная. Своих домов лишились более 10 млн человек.

Ну и естественно, это была лишь верхушка айсберга. Вслед за обанкротившимися ипотечными агентствами (государство спасло лишь пару крупнейших из них, Fannie Mae и Freddie Mac, фактически проведя национализацию) посыпались и инвестбанки, вложившие десятки и сотни миллиардов долларов в ипотечные облигации, ценные бумаги, обеспеченные долговыми обязательствами, которые уже никто не собирался исполнять. К августу 2008 года различные финансовые институты списали таких облигаций на полтриллиона долларов. Из пятерки крупнейших американских инвестиционных банков Lehman Brothers обанкротился, Merrill Lynch по дешевке продали Bank of America, а Bear Stearns — банку JPMorgan Chase. Пару Morgan Stanley и Goldman Sachs спасло государство, предоставив им экстренное финансирование. И эти эпические падения прежних финансовых гигантов были лишь частью разразившегося планетарного кризиса, в идеологической основе которого лежала неукротимая страсть американцев к собственному дому.

Читайте также:

  • Назад, в город! Гибнет ли «одноэтажная Америка»?
  • За стенами гетто: почему в США сначала появились, но быстро были уничтожены привычные нам спальные районы
  • Второе детство: как в США появились целые города для пенсионеров

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

«Трампо-бум»

По мнению Судакова, США не извлекли уроков из коллапса 2008 года и сейчас могут повторить те ошибки, которые совершали раньше.

«Вместо лопнувшего в 2008 году банка Lehman Brothes ныне все его функции продолжает выполнять Bank of America и Chase Manhattan Bank. А это значит, что вероятность нового эксцесса весьма высока и Трампо-бум может случиться в любой момент», — подчеркнул эксперт.

Также по теме

5aafdba9370f2cd75e8b4567.jpg Теория большого долга: как крах золотого стандарта привёл к глобальному господству доллара

50 лет назад президент США Линдон Джонсон подписал закон об отмене золотого обеспечения доллара. Этот день стал закатом…

Судаков также считает, что Соединённые Штаты в настоящее время нуждаются в реформировании Федеральной резервной системы, которая была создана в 1913 году. «Если не будет реформироваться эта система, то уже в ближайшие год-полтора мы увидим предвестников кризиса, похожего на 2008 год», — заявил эксперт.

Александр Хандруев согласен с тем, что США продолжают совершать одни и те же ошибки. «Даже те поправки, которые были приняты в мае в Америке относительно регулирования банковской сферы, показывают, что влияние на рынок крупнейших банков будет лишь усиливаться», — сказал эксперт.

По его словам, сегодня стоимость финансовых активов по-прежнему чрезмерно завышена, а именно это и стимулирует образование финансовых пузырей.

«Динамика, с которой идёт разбухание фондовых индексов, уже в ближайший год может вызвать проблемы. Хотя, конечно, точно предсказать обвал не может никто», — подчеркнул Хандруев.

При этом замдекана факультета мировой экономики и политики ВШЭ Андрей Суздальцев в беседе с RT отметил, что экономики многих государств по-прежнему сильно связаны с финансовой системой США, а потому в случае повторения кризиса в Америке он непременно вызовет цепную реакцию.

«Многие государства сильно зависят от финансовой системы США, потому что основная конвертационная цель международной торговли — американские долговые обязательства, которые являются самой главной ценностью на мировых рынках заимствований», — пояснил в беседе с RT специалист Международного института гуманитарно-политических исследований Владимир Брутер.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...