Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Преимущества вторичного жилого фонда

Сравнивать жилье в новостройке и обжитом доме только по финансовому фактору не совсем корректно. И дело даже не в том, что стоимость квадратного метра – это далеко не единственный фактор различия, но и в том, что значения данного показателя сильно отличаются.

Цена зависит от местоположения дома, уровня развитости социальной и дорожной инфраструктуры, состояния инженерных систем, некоторых юридических аспектов.

Покупатели квартир вторичного жилого фонда выделяют следующие достоинства таких площадей:

  • Заселяться можно сразу. Когда жилищный вопрос стоит настолько остро, что покупателю просто негде жить, то вкладываться в строящуюся недвижимость нет смысла. Даже если новостройка обойдется дешевле, суммарные затраты покупателя все равно будут высоки из-за необходимости выделения в бюджете средств на аренду места для проживания.
  • Комфортное окружение. Здесь речь идет о наличии детских садов, школ, больниц и магазинов рядом с домом, а также о хороших возможностях для выезда в другие районы города. Некоторые отмечают уют старого жилого фонда: вокруг домов уже выросли деревья, а невысокая плотность населения обеспечивает тишину.
  • Понимание перспектив. Для будущих жильцов этот нюанс важен тем, что в большинстве объектов вторичного фонда уже известны тарифы на ресурсы, а значит вполне реально просчитать размер платежей на ЖКХ. Кроме того, стабильность таких квартир ценна и для желающих купить квартиру посредством ипотечного кредитования: обычно банки куда охотнее ссужают деньги на те материальные ценности, судьба которых понятна.

Рынок вторичного фонда очень богат разнообразными предложениями: есть и варианты из застройки середины и второй половины XX века, но и есть и недавно отстроенные квартиры, где право собственности было оформлено несколько лет назад. В любом случае, прописаться на таких квадратных метрах можно сразу.

к содержанию ↑

Перепланировка

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.

Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Виды рисков на рынке недвижимости

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Самыми распространенными среди всех рисков являются:

  • юридически «грязная» квартира, у которой весьма спорная история;
  • банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
  • невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
  • продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
  • мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.

Данный перечень рисков не является исчерпывающим, так как с каждым новым витком развития рынка недвижимости увеличивается и их количество.

Будьте осторожны или какие есть риски приобретения «вторички»?

Недостатки такого жилья можно разделить на две больших группы. Технические связаны с длительной эксплуатацией объекта: изношенные инженерные сети нередко ломаются, требуя ремонта и дорогостоящего обслуживания, на стенах, потолках и полах из-за сырости или перепада климата могут образоваться трещины или поселиться колонии грибка, модернизации требуют проемы и планировка.

Вторая юридическая группа рисков куда как более серьезна, ведь при возникновении правовых проблем у счастливого обладателя новоприобретенной недвижимости есть все шансы ее лишиться без права компенсации потраченных средств. Сразу отметим, что чем более длительной историей обладает жилплощадь, тем внимательнее покупатель должен относиться к вопросу проведения сделки.

Чтобы снизить вероятность возникновения проблем в будущем, нужно учесть перечень наиболее распространенных рисков покупки «вторички»:

  • Подделка документов. Откровенно мошеннические схемы проводятся по фальшивым паспортам, есть и факты применения поддельных доверенностей. Аккуратным нужно быть и настоящими доверенностями: покупателю не известно прошлое владельца недвижимости, часто в этом качестве выступают лица, которые на период заключения сделки могут быть признаны невменяемыми. Если этот момент в суде будет доказан, то доверенность аннулируется, а сделка признается недействительной.
  • Нарушение детских прав. Если в числе сособственников жилья есть несовершеннолетние, то купля-продажа должна оформляться с разрешения органов опеки. Если ребенок только прописан в такой квартире, то получать такое разрешение не надо. Отказ от государственных служб опекунства может быть получен, если условия для проживания несовершеннолетнего будут признаны ухудшившимися.
  • Обременение правами третьих лиц. Есть целый ряд категорий граждан, которые, не будучи собственниками, будут обладать правом пользования квадратными метрами. Сюда относятся лица с ущемленными при приватизации правами (включая и детей), рентоплучатели, жильцы по завещательному отказу. Дополнительные сюрпризы возникнуть могут от совладельцев объектов долевой собственности, граждан, находящихся в местах ЛС, внезапно найденных пропавших.

Учитывать нужно и вероятность использования недвижимости в качестве залога, и нарушения порядка оформления наследства или привлечения специальных пособий, и нюансы семейного статуса продавца. На самом деле список юридических «подводных камней» можно продолжать очень долго.

Даже если покупатель неплохо разбирается в законах, гораздо выгоднее и надежнее проверку истории жилплощади с вторичного рынка доверить специалистам.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы.

Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

к содержанию ↑

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

  • Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Важно!

В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если соглашение было оформлено правильно.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

  • ваша дополнительная ответственность;
  • сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
  • фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора. Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

  • Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
  • Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
  • Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
  • Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
  • Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
  • Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
  • Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Наибольшая активность рынка недвижимости наблюдается весной и осенью, поскольку заниматься продажей зимой мешает череда праздников, а летом — период отпусков.

Требуйте хозяина!

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Проверяем личность владельца квартиры

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы. Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Несовершеннолетняя угроза

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, всегда вызывает особые опасения. В начале 2000-х дети часто выигрывали дела о несоответствии квартирной доли, выделенной им родителями, и той, которая должна у них быть по закону. Такие ситуации случались в связи с обменом недвижимости. При обмене «сталинки» на «хрущевку» несовершеннолетние лишались определенной части имущества и позже следовали с иском в суд.

Специалисты рынка утверждают, что риск возникновения проблем возможен, даже если несовершеннолетние в квартире не проживают и не зарегистрированы. Когда дети вырастают и думают, что родители их ущемили в правах, они могут обратиться в суд, чтобы давнюю сделку признать недействительной.

В настоящее время участились случаи перепродажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Покупка таких квартир небезопасна, считает Татьяна Слободянюк: «Был случай, когда квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, который частично гасился материнским капиталом. Мать при этом давала обязательство выделить доли всем членам семьи после полного погашения кредита. Однако часто такие квартиры продаются без выделения доли. Этот процесс пока никто не контролирует. А когда начнут контролировать, то будут расторгаться сделки, возвращаться квартиры, поскольку не выполнено обязательство и нарушены права несовершеннолетних».

Алгоритм покупки

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Проверка истории квартиры

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Изучение документов

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству. Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность. Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

Затем изучите:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Заключение договора

После окончания подготовки и изучения документов сторонами составляется договор купли-продажи.

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

Регистрация в Росреестре

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год.

Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

opasnosti-pri-pokupke-4443B94.jpg

к содержанию ↑

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

5. Квартира слишком часто меняла собственников

Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

Как купить квартиру максимально безопасно

Ключи на документах

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть. Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов. Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk – Fotolia

Не пропустите:

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

к содержанию ↑

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет. И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...