Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Содержание
  1. Особенности оформления недвижимости в браке
  2. Что такое «согласие супруга»
  3. В какой форме пишется согласие
  4. Купля-продажа недвижимости в браке
  5. Брак и дарение недвижимости
  6. Если одному из супругов завещали недвижимость
  7. В какой форме следует получить согласие
  8. Когда требуется?
  9. Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:
  10. Комплект документов
  11. Оформление согласия
  12. Налоговый вычет при покупке квартиры в браке
  13. Брачный договор
  14. Если согласия получено не было
  15. Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:
  16. Долевая собственность
  17. Когда продавцу нужно брать согласие
  18. Наследство и брак
  19. Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
  20. ○ Советы юриста:   
  21. ✔   Нужно ли обязательно личное присутствие супругов?
  22. ✔  Нужно ли заверение согласия нотариусом?           
  23. Покупка коммерческой недвижимости
  24. И вариант второй

Особенности оформления недвижимости в браке

Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.

Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что такое «согласие супруга»

Согласие — это юридический термин, который означает заявление, которое заверяет нотариус. В этом документе супруг должен ясно и конкретно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Например, указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких брачных договоров, которые противоречат этому «согласию».

Нельзя воспринимать устное согласие супруга как разрешение — иначе он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают незаконной.

Когда вы покупаете квартиру, не верьте продавцу на слово, будто у него есть разрешение от супруга. Пусть он продемонстрирует документ.

%D0%A1%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%81%D0%B8%D0%B5.png

Так выглядит заверенное согласие

В какой форме пишется согласие

Согласие супруга на покупку квартиры заполняется по определенной форме, где указываются следующие данные:

  • ФИО супруга;
  • паспортные данные;
  • данные из свидетельства о браке.

Читайте также:

Документы при покупке квартиры в 2021 году: вторичка, новостройка, ипотека

Сделки супругов с недвижимостью

Регистрация брака существенно изменяет имущественные права супругов. Данное обстоятельство следует учитывать при продаже и покупке жилых либо нежилых объектов, а также при оформлении других сделок с недвижимостью, включая договор дарения, мены.

При совершении таких сделок следует предварительно получать добровольное письменное согласие супруга, не участвующего в сделке. Соблюдение этого условия позволит избежать такое негативное последствие, как признание сделки недействительной. Предварительное обращение в юридическую компанию даст возможность супругам получить квалифицированные услуги юристов, которые разъяснят, как законно оформить сделку с недвижимостью.

Купля-продажа недвижимости в браке

Если супруги намерены продать или купить квартиру, земельный участок либо нежилое помещение, при совершении сделки они должны учесть требования статьи 35 СК РФ.

недвижимость супругов в браке 3Обязательное условие продажи недвижимости в браке – добровольное согласие второго супруга. Гражданам нужно обратиться к нотариусу и удостоверить согласие на отчуждение или приобретение объекта. Можно провести сделку без согласия и зарегистрировать права новых собственников. Тогда Росреестр внесёт соответствующую пометку об отсутствии документа, а в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом.

Иногда требуется совершить продажу недвижимости супругом супруге. В таких случаях стоит сначала выделить доли нажитого имущества, а затем заключать контракт. Также можно продать квартиру или нежилое помещение близкому родственнику, который, в свою очередь, подарит недвижимость второму супругу. Такая юридическая уловка позволит передать супругу право собственности на дом, квартиру или нежилой объект без выдела долей и дополнительных расходов на оформление раздела недвижимости.

Брак и дарение недвижимости

Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключив договор дарения и оформив переход права собственности в Росреестре. Особенности регулирования данной сделки зависят от того:

  • кто будет являться ее участником;
  • распределяли или нет имущество супруги.

Рассмотрим подробнее несколько ситуаций.

  1. Один из супругов получает в дар недвижимость. Здесь важно помнить, что подаренные объекты не подлежат разделу между супругами. Однако если стоимость актива значительно возросла за счет вложений из семейного бюджета, такое имущество можно будет распределить в будущем. Обязательно следует сохранить договор дарения и акт, подтверждающий безвозмездное отчуждение объекта.
  2. Супруги намерены подарить недвижимость третьему лицу. Если совместное имущество не распределялось, оформляется нотариальное согласие одного из супругов на совершение сделки. Нотариус предоставит вам образец согласия супруга на отчуждение недвижимости. В ситуации, когда раздел имущества был осуществлен предварительно, супруг может подарить принадлежащий ему/ей объект без одобрения мужа или жены.
  3. Супруг дарит недвижимое имущество второму супругу. Например: квартира была куплена супругом до брака, а значит принадлежит ему единолично. Между супругами оформляется договор дарения. После регистрации сделки в Росреестре право собственности на объект переходит другому супругу.

Если одному из супругов завещали недвижимость

Любая недвижимость, полученная одним из супругов в наследство, будет единоличной собственностью гражданина. Второй супруг не вправе претендовать на данное имущество. Таким образом, гражданин, получивший квартиру, дом или нежилое помещение от умершего родственника, может продать, обменять или подарить объект без согласия супруга.

Не стоит забывать про исключения. Например: супруг вложил свои средства в ремонт дома, полученного в наследство другим супругом. В случае спора о разделе имущества, суд может привлечь к участию в судебном процессе специалиста по оценке стоимости недвижимости и признать такой объект совместной собственностью.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Когда требуется?

Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.

При отсутствии дохода банк не сможет принять его созаемщиком по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет погасить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно гарантией по ипотеке выступает залог – квартира, покупаемая с привлечением займа.

В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие о том, что он не возражает против передачи приобретаемого имущество в залог. Согласие нужно только для кредитного учреждения и не требуется для регистрирующего органа. Такая норма установлена п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее;
  • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
  • паспорта всех собственников;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Оформление согласия

В принципе, сама по себе структура оформления согласия является достаточно простой. Вам нужно просто обратиться в нотариальную контору и указать на то, что вы стремитесь оформить согласие супруга на осуществление процедуры покупки квартиры. В нотариальных конторах уже есть типовые образцы документа в виде согласия. В данном случае, в такой документ вносятся ваши индивидуальные данные, после чего, вы его подписываете, а нотариус заверяет. Естественно, данная услуга стоит денег. В тоже время, сам по себе процесс оформления согласия занимает считанные минуты.

Ставьте палец вверх и подписывайтесь на канал и тогда Вы станете Мудрее всех!

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке

С начала 2014 года при покупке недвижимости одним из супругов оба могут оформить налоговый вычет в размере 13% от затраченных средств. Возврат доступен только для плательщиков НДФЛ, а предоставляется с суммы до 2 000 000 руб. Если квартира стоит больше, при расчете будет использоваться максимальный размер – 2 000 000 руб. Вернуть обратно получится только 260 000 руб.

Даже если оформить квартиру на жену, муж сможет получить вычет через работодателя или ИФНС. Возможно и распределение вычета в равных долях, когда его оформляют оба супруга.

Какие нужно учитывать моменты:

  1. Если вычет оформляется только на одного супруга, второй сможет получить его в дальнейшем при покупке другой недвижимости.
  2. Распределение вычета между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
  3. Для оформления вычета понадобится договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.

Пример:

Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 руб., будучи в браке. Она может получить вычет в размере 260 000 руб. от суммы 2 000 000 руб. Также право оформления вычета есть и у ее супруга. Если они его поделят, каждый получит по 130 000 руб. в итоге.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Брачный договор

Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.

ВАЖНО !!! Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы  хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.

Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:

Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие. Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов. Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Долевая собственность

Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда недвижимость купили или приватизировали в браке. Когда вы покупаете квартиру, обратите внимание — неважно, есть или нет запись о втором владельце в выписке из ЕГРН. Любое жилье, купленное или приватизированное, будет считаться общей собственностью супругов.

Если квартира была куплена в браке, но потом люди развелись — она всё равно считается общей, если нет документа о разделе имущества или судебного решения.

Когда квартиру отремонтировали в браке. Например, жилье принадлежало одному из партнеров, а после свадьбы в квартире сделали большой ремонт — второй партнер автоматически получает право на эту недвижимость. В перечень таких «улучшений» входит капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование.

Каких-то конкретных параметров, какой ремонт считать просто большим, а какой «капитальным», в законе нет. Поэтому если между супругами появятся разногласия по этому вопросу, решать их придется через суд — будут привлекаться независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько в итоге изменилась стоимость жилья после изменений.

Уточните, как была приобретена квартира и когда в ней был сделан ремонт. Если появляется шанс спорной ситуации — например, квартиру мужчина купил до брака, а ремонт делали вместе с женой уже после свадьбы — попросите супругов оформить разрешение.

Наследство и брак

Согласие супруга на продажу/покупку недвижимости в России требуется не всегда. Стоит обратить внимание на то, что жилье может приобретаться по-разному. От этого будут зависеть законодательные нюансы сделок.

В случае с покупкой квартиры лучше заручиться поддержкой жены или мужа. Если же собственность оформляется в качестве наследства, спрашивать на это разрешения у второй половинки нет необходимости. Наследник сам соглашается на принятие собственности в порядке наследования, а затем оформляет соответствующие права по закону.

Более того, полученное как наследство жилье не признается общим. То есть, для его продажи собственнику не нужно согласие супруга. Это очень удобно!

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.

Для покупки недвижимого имущества на одного из супругов согласия второго не требуется, так как предполагается, что супруги, приобретая недвижимость, распоряжаются совместно нажитыми денежными средствами сообща, без специального разрешения друг для друга.

При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.

10 фактов о брачных договорах

Брак, развод и ваша недвижимость

○ Советы юриста:   

✔  Нужно ли обязательно личное присутствие супругов?

Закон нигде не оговаривает, что покупая квартиру, или совершая другую сделку с недвижимостью должна присутствовать вся семья.
И все же, если нет письменного согласия второй половины, заверенного нотариусом, когда вы вместе выбираете квартиру, общаетесь с Продавцом, это в будущем избавит от риска, что начнутся судебные тяжбы по вопросам признания покупки недействительной, затрагивающей интересы супруга.

✔ Нужно ли заверение согласия нотариусом?           

Поскольку, как говорится: «два юриста – три мнения», то лучше не пытаться в последующем доказывать, что законом не предусмотрена обязательная процедура оформления у нотариуса доверенности на покупку недвижимости или письменное разрешение на заключение подобного рода сделок, а оформить, как положено согласие у нотариуса.
Поверьте, это займет намного меньше времени и будут значительно меньшие материальные затраты, чем в перспективе ходить по судам, и в конечном итоге остаться без купленной квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Алексей Комаров расскажет о необходимости согласии супругов при покупке квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка коммерческой недвижимости

Ситуация с коммерческой недвижимостью – одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.

ВАЖНО !!! Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.

Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.

И вариант второй

Приобретение и продажа имущества в браке – трудные операции, если не разобраться во всех их особенностях. Второй вариант использования брачного договора – это указание сделок, при которых согласие жены или мужа не требуется.

При подобных обстоятельствах граждане указывают, что покупка или продажа собственности может осуществляться от лица супруга без дополнительных справок. Априори муж/жена будут согласны на соответствующие операции.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...