Почему стоит инвестировать в недвижимость Турции в 2020 и как это сделать выгодно

Содержание
  1. Цели инвестиций в недвижимость
  2. Как выбрать локацию для покупки новостройки?
  3. Виды инвестиций в недвижимость
  4. Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях
  5. Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды
  6. Рынок недвижимости —  возможности и риски
  7. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
  8. Доходность и риски
  9. Преимущества и недостатки такого вида вложений
  10. Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости
  11. Пять советов инвестору
  12. Инвестиции в строительство
  13. Кредитный риск
  14. Крупная сумма может пролежать в банке несколько лет
  15. Для оценки кредитного риска ориентируйтесь на рейтинги
  16. Международные долгосрочные кредитные рейтинги банков Швейцарии и Лихтенштейна
  17. Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?
  18. В какое строительство лучше вкладывать деньги: топ-5 вариантов
  19. Российская альтернатива
  20. Несколько слов о рисках
  21. Риски инвестирования в недвижимость на бирже
  22. Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?
  23. От чего зависит успех?
  24. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций
  25. Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?
  26. Альтернативы

Цели инвестиций в недвижимость

У любой инвестиции цель одна извлечение дохода. Под целями во множественном числе я понимаю два направления:

  • покупку недвижимых объектов по более низкой цене для дальнейшей перепродажи по более высокой с извлечением дохода в форме маржи;
  • приобретение недвижимости для сдачи в аренду ради извлечения пассивного дохода.

Один инвестор может совмещать обе цели. Например, сначала сдавать объект или несколько, потом прекратить аренду и продать. Можно и параллельно оформлять сделки купли-продажи одних объектов недвижимости и сдавать арендаторам другие.

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро

Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро (Фото: Yuliya Loginova/shutterstock)

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Любое из перечисленных решений имеет недостатки и достоинства, проблемные зоны и участки.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды

Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:

  1. При выборе подходящего недвижимого имущества, а также при его приобретении вы можете стать жертвой мошенников. Чтобы избежать подобного развития ситуации, следует быть предельно внимательным. Если вы не обладаете необходимым опытом работы с объектами недвижимого имущества, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтерской организации с хорошей репутацией.
  2. Проектные риски. Этот тип рисков обычно возникает в ситуации, когда вы приняли решение инвестировать имеющийся капитал в недвижимое имущество, находящееся на этапе возведения. Ошибки при проектировании недвижимого имущества могут стать причиной существенных финансовых потерь, так как при выявления этих ошибок стоимость приобретенной вами недвижимости серьезно снизится.
  3. Риск банкротства застройщика. Если вы решили вложить имеющийся капитал в недвижимое имущество, которое находится на этапе возведения, то существует вероятность того, что подрядчик обанкротится до завершения строительства. Для того чтобы исключить подобное развитие ситуации, следует отдавать предпочтение только застройщикам с хорошей репутацией, которые работают на рынке в течение долгого времени.
  4. Риски нестабильного получения дохода. В периоды финансовых кризисов вы можете испытывать существенные трудности с поиском подходящих арендаторов, из-за чего ваше недвижимое имущество может какое-то время пустовать. Эти риски обязательно нужно учитывать, особенно если вы являетесь владельцем коммерческого недвижимого имущества.riski-investitsiy-v-nedvizhimost
  5. Юридические риски. Существует вероятность, что приобретаемое недвижимое имущество является объектом спора между родственниками и т.д. Чтобы исключить подобные риски, следует в момент приобретения тщательно проверять юридическую чистоту недвижимого имущества.
  6. Административные барьеры. После приобретения недвижимого имуществ уа вас могут возникнуть проблемы, связанные с использованием коммерческой недвижимости по назначению из-за противодействия местных властей.
  7. Уменьшение уровня ликвидности. Эти риски связаны с тем, что со временем недвижимое имущество может морально/физически устареть, что приведет к снижению его стоимости.
  8. Риск, связанный с увеличением периода окупаемости приобретенного недвижимого имущества. Из-за трудности с поиском арендаторов вам придется снизить арендную плату, что приведет к увеличению срока окупаемости.

Рынок недвижимости —  возможности и риски

Прежде  чем приступить  к выявлению  и анализов риска  инвестиций в рынок недвижимости, инвестору следует четко представлять те факторы, которые прямо или косвенно  влияют  как на цену активов, так и на условия проведения сделок, получения рентного дохода, а  также все риски, которые могут быть при этом.

Даже поверхностный анализ рынка недвижимости позволяет выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

  • бессрочность, что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
  • денежные потоки являются обещанными, поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

Кроме этого, инвестор должен принимать во внимание и такой фактор, как структура  рынка недвижимости, поскольку системное представление о нем дает  возможность понять, какие специфические риски на каждом из  сегментов  могут присутствовать.

На сегодняшний день можно  определить следующие типы рынков:

  • рынок аренды, где определяется равновесная арендная плата.
  • инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости
  • рынок строительства (девелопмент). Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий

Для всех  этих сегментов  рынка  недвижимости имеются типичные риски  инвестирования, которые можно определить как:

  1. риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке, и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.
  2. вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть, так называемые, отраслевые риски. Например, в случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
  3. Для России особенно актуальными считаются законодательные риски. В частности, планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что территория коттеджного поселка включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом инвестирования тщательно проанализировать все планировочные детали, используя для  этого всю доступную информацию (и даже не доступную).
  4. не менее актуален именно для  российских  инвесторов кредитный или ипотечный риск (см. Ипотека: что нужно знать). Те ставки, по которым  выдается кредит на  покупку недвижимости,  назвать  мало приемлемыми будет мягко сказано. Ибо даже при ставке кредита в 12 -14  % заемщик на периоде в 10 лет  как минимум переплачивает в  2  раза. Т.е. через десять лет он  мог бы купить 2  квартиры, инвестировав свои  капиталы хотя  бы в  тот же рынок облигаций  или  валюту (см. Валютные инвестиции для начинающих и управление риском). Особенно  высок риск для  тех  заемщиков, которые обременили себя  долгами в валюте, и такая ситуация вообще может считаться запредельной.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

  • у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательных объектов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) тоже;
  • долгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
  • доступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
  • разнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
  • обозримая перспектива окупаемости вложенных средств максимум до 1012 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

  • спрос на недвижимость сильно зависит от экономического положения региона, где расположены объекты. Да и ситуация в экономике становится все более нестабильной. Внезапно банкротятся даже успешные крупные предприятия, люди уезжают из городов, где располагались производственные площадки. Падает стоимость освобождающихся жилых и коммерческих помещений. Результат для вложившихся в эти объекты частных инвесторов плакали денежки;
  • высокая стоимость недвижимого имущества фактор, увеличивающий масштаб инвестиционных рисков. Ведь чем крупнее инвестиции, тем больнее потеря вложений;
  • низкий спрос на недвижимость в депрессивных местностях, особенно малых населенных пунктах, где о высокооплачиваемой работе можно только мечтать;
  • издержки на ремонт, уплату налогов, страхование, охрану коммерческих объектов. Теоретически к издержкам собственников недвижимости относятся также коммунальные платежи, но на практике эти расходы ложатся на арендаторов.

Доходность и риски

Прибыльность инвестиций определяется спросом на аренду (покупку) объектов, в которые вкладываются деньги. Высокий спрос высокая стоимость аренды (покупки). Низкий аналогично.

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

Риски при инвестициях связаны с форс-мажорными обстоятельствами. Это не только непредвиденные изменения экономического положения региона, но и перемены, влияющие на стоимость недвижки.

Например:

  • город-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
  • в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
  • в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

Серьезные риски связаны с возможной гибелью имущества по причине, которая не значится в списке страховых случаев. Страховщик отказывает в выплате возмещения, пытаться взыскать компенсацию через суд бесполезно, итог бывший собственник остается без имущества и без денег, потраченных на его приобретение.

Преимущества и недостатки такого вида вложений

Инвестирование можно назвать бизнесом, а каждый вид бизнеса имеет свои минусы и плюсы.

Так, к преимуществам вложения денежных средств в недвижимость относятся:

  1. Надежность вложений. Цена на недвижимое имущество или растет, или стоит на месте, а это исключает риск потери вложенных средств. Риск падения стоимости до нуля исключен.
  2. Получение пассивного дохода (сдача в аренду) и спекулятивного (перепродажа по более высокой цене).
  3. Возможность личного использования. В купленной квартире инвестор может проживать сам, а нежилое помещение использовать под бизнес.
  4. Купленное имущество можно продать, подарить, передать по наследству.
  5. Широкий выбор вариантов для вложения денег.

Не все так идеально, так как есть и ряд недостатков в таком виде инвестирования:

  1. Пассивный доход от сдачи в аренду имущества не всегда такой высокий, как хотелось бы его владельцу.
  2. Спрос на объекты недвижимости переменчив и зависит от общей экономической ситуации в стране.
  3. В маленьких городах доход значительно меньше, чем в крупных.
  4. Возникает необходимость в дополнительных расходах (оплата коммунальных платежей, ремонт помещения, охрана, налоги и прочее).
  5. Наличие стартового капитала для инвестирования.
  6. Риск при вложении денег в строящийся объект, так как отсутствует гарантия того, что он будет сдан в оговоренные сроки.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Пять советов инвестору

Пять советов инвестору

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Инвестиции в строительство

Любой инвестор, который всерьез изучает рынок вложений в недвижимость за рубежом, вероятно, не раз получал предложения инвестировать в строительство. Они выглядят заманчиво, особенно когда такие инвестиции предлагает солидная британская компания, обещая стопроцентную страховку от недостроя и любого форс-мажора.

К сожалению, мы все часто становимся жертвами идолопоклонства перед развитыми странами и доверяем иностранцам, что называется, не глядя. На самом же деле и в Великобритании достраиваются отнюдь не все объекты. Например, скандал с недостроем в Олимпийском парке Лондона (Wembley Olympic Park) хорошо известен даже в России. Застройщик внезапно обанкротился, а с ним пошла ко дну и страховая компания. В результате сегодня вместо прибылей инвесторы получили судебные разбирательства.

Кредитный риск

Эмиссионный, или кредитный, риск первичен для всех типов финансовых инструментов денежного рынка. Например, облигаций, казначейских векселей – словом, всех типов инструментов с фиксированным сроком или требующих депозитов в банке.

Почему мы должны иметь в виду этот риск при планировании вложений в недвижимость Швейцарии? Потому что покупка собственности здесь требует больши́х денег, гораздо бо́льших, чем в преимущественной части других стран, и эти деньги должны лежать на протяжении короткого или длительного времени в швейцарском банке.

Крупная сумма может пролежать в банке несколько лет

Все сделки с недвижимостью по закону должны обслуживаться государственным нотариусом, который действует в качестве доверенного лица для обеих сторон и гарантирует правильную обработку транзакции. Со дня, когда покупатель перечисляет деньги на счёт нотариуса, до даты поступления средств продавцу может запросто пройти три-четыре месяца, особенно если покупатель нерезидент и ему требуется специальное разрешение на покупку недвижимости в Швейцарии.

Кредитный риск даже более важен, если ваш инвестиционный проект включает капитальный ремонт или строительство с нуля. В этом случае депозит в несколько миллионов франков может пролежать от одного до двух лет.

Швейцарская банковская система считается одной из самых стабильных в мире. За последние 100 лет только дважды местные банки становились банкротами. В 1991 году из-за плохого управления закрылся небольшой региональный сберегательный банк Spar- und Leihkasse Thun (SLT). И недавно, в октябре 2015-го, принудительно закрыли Bank Hottinger в Цюрихе, очень маленький частный банк, банкротство которого было заказано швейцарской FINMA из-за нерешённых юридических проблем с налоговыми органами США. Тем не менее в этом случае деньги клиентов не были потеряны.

В крайне редком случае банковского дефолта Швейцарский фонд страхования вкладов (Esisuisse) гарантирует каждому клиенту возврат суммы в 100 тыс. швейцарских франков. Впрочем, когда дело доходит до сделок с недвижимостью, эта сумма ничтожно мала.

Для оценки кредитного риска ориентируйтесь на рейтинги

К счастью, существует доказанная и надёжная мера для оценки кредитного риска конкретной страны, банка или корпорации, которая с начала ХХ века используется специалистами по инвестициям во всём мире. Это система рейтингов (ratings) – оценок, которые присваиваются каждому банку или корпорации, чтобы описать кредитоспособность в простом для понимания буквенно-цифровом коде.

Рейтинги рассчитываются аналитиками международных рейтинговых агентств; самые важные из них Fitch, Moody’s и Standard & Poors.

В соответствии с этой системой оценки от верхней планки в AAA (ничтожно низкий риск) до самой нижней D (эмитент уже обанкротился) предоставляются соответствующим банкам. Эти рейтинги регулярно обновляются, открыто публикуются и могут быть проверены всеми.

Все основные банки Швейцарии и соседнего Лихтенштейна, который находится в валютном и таможенном союзе со Швейцарией, демонстрируют отличные кредитные рейтинги, даже лучше, чем у большинства промышленно развитых стран мира.

Международные долгосрочные кредитные рейтинги банков Швейцарии и Лихтенштейна

Bank Rating Moody’s Rating Standard & Poor’s
LGT Bank AG Aa2 A+
Liechtensteinische Landesbank AG * Aa2 not rated
Liechtenstein (Souvereign Rating) Aaa AAA
UBS AG Aa2 A+
Credit Suisse AG A1 A
Zuercher Kantonalbank * Aaa AAA
Graubuendner Kantonalbank * not rated AA
Switzerland (Souvereign Rating) Aaa AAA
Russian Federation (Souvereign Rating, for comparison only) Ba1 BBB-
* = Банк имеет формальную государственную гарантию

Если вы хотите получить неограниченную защиту любой суммы, советую рассматривать в качестве банковского партнёра один из крупнейших швейцарских кантональных банков, например, Zürcher Kantonalbank, St. Galler Kantonalbank, Graubündner Kantonalbank или Liechtensteinische Landesbank в Лихтенштейне. Все они находятся под неограниченной защитой государства по любому обязательству банка, что делает их наиболее защищёнными финансовыми институтами мира.

Это подтверждается тремя максимально возможными кредитными рейтингами (от AAA до Aa2), которые присуждаются агентствами Moody’s и Standard & Poors. Для сравнения крупнейший российский банк – Сбербанк – имеет международный кредитный рейтинг Ba1, который на восемь уровней ниже.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

Читайте также «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора

Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора (Фото: Irena Maslova/shutterstock)

В какое строительство лучше вкладывать деньги: топ-5 вариантов

Разновидность недвижимости Особенности Окупается за…
Помещения в многоквартирных домах Сдача в аренду Перепродажа Сдача Продажа
Доход выше, окупается дольше Доход ниже, окупается быстрее от 5 лет 12 года
Частные дома, коттеджи Крайне важно учитывать расположение и доступность инфраструктуры 35 лет
Гостиничные площади Для курортных местностей и крупных городов 46 лет
Производственные помещения Вариант для коллективных инвестиций, включая ПИФы 810 лет
Коммерческая недвижимость Требует опыта и развитой деловой хватки 610 лет

Российская альтернатива

Нельзя сказать, что недвижимость за рубежом — это обязательно проблемы и убытки. Просто, к сожалению, инвестору из России очень сложно провести полноценный анализ всех рисков, которые могут быть связаны с вложениями в другой стране.

Одновременно с этим российский рынок недвижимости зачастую обещает большую доходность, чем активы за рубежом. Речь идет не о квартирах в столице, доходность которых падает уже более пяти лет, а о рынке коммерческой недвижимости. По оценкам краудфандинговой площадки AKTIVO, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно заработать на офисах.

Рынок российской коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. О резком росте цен или арендных ставок говорить пока рано, но мы уже как минимум год наблюдаем снижение вакантности в торговых и офисных объектах, а также минимальный за всю историю ввод новых площадей. Уже сейчас понятно, что, к примеру, офисные площади класса «А» имеют потенциал роста из-за серьезного падения рынка в кризис.

Таким образом, основные перспективы в области инвестиций мы видим на рынке столичной торговой недвижимости. Дело в том, что такие вложения предполагают значительно меньшие риски, чем, к примеру, инвестиции в офисы. Качественных торговых площадей в Москве не хватает даже в кризис. По нашим прогнозам, учитывая тренд к снижению вакантности площадей, повышения арендных ставок в столичных ТЦ и стрит-ретейле можно ожидать уже в 2018–2019 годах. Безусловно, такая ситуация позитивно отразится и на вложениях инвесторов в российскую недвижимость.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Риски инвестирования в недвижимость на бирже

Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.

В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, “упаковывается” в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.

Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистыми поступлениями от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Прекращение признания инвестиционной недвижимости. Прекращение признания инвестиционной недвижимости.

От чего зависит успех?

При выборе объекта для инвестирования необходимо изучить факторы, от которых будет зависеть успешность вложения. К ним относятся:

  1. Состояние рынка недвижимости. Перед тем как направить деньги в какой-либо проект, необходимо промониторить ситуацию на рынке.
  2. Период вложения денежных средств. К долгосрочным вариантам инвестиций относится покупка недвижимости или земли сроком от 3-х лет. Сюда относятся сделки на первичном рынке. Если длительное вложение средств не предусматривается, то вложения могут быть только на вторичном рынке с целью быстрой перепродажи или сдачи в аренду.
  3. Ожидаемый размер прибыль от инвестиций. Решающим фактором, от которого зависит размер полученной прибыли, является время. Сделка может принести как прибыль, так и убыток. Все будет зависеть от правильно подобранного периода для капиталовложений.
  4. Объем вложений и время для их окупаемости. Многое при инвестировании зависит от того, сколько человек готов вложить в имущество и сколько времени он готов потратить на достижение желаемого результата. Размер капитала будет зависеть от выбранного объекта. Чтобы объект стал приносить прибыль, потребуется время на ремонтные работы, обустройство, переговоры и поиск клиентов.

В инвестировании в недвижимое имущество успех дела будет зависеть от выбранной инвестором стратегии, а также от совокупности вышеперечисленных факторов.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Повысить доход от инвестиций помогут следующие приемы:

  • перепланировка. Требует согласования в компетентных инстанциях. Советую поручать такую переделку профессиональным строителям. Тут самодеятельность неуместна;
  • пристройка дополнительных помещений (точно так же с узакониванием). Показана для коттеджей и частных домов. Нередко пристройку разрешают и владельцам квартир на нижних этажах многоэтажек;
  • качественный ремонт. Плюс метода повышает стоимость объекта. Минус многие покупатели предпочитают приобрести недвижку без ремонта и обустроить по собственному усмотрению;
  • перепрофилирование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку надзорные органы часто отказывают в процедуре.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Читайте также Сколько смогут заработать квартирные инвесторы после перехода на эскроу

Альтернативы

Основная альтернатива вложениям в недвижимость инвестиции на фондовом рынке. Важное преимущество последнего доступность для инвестора многообразных финансовых инструментов, что позволяет «класть яйца в разные корзины». При покупке недвижимого имущества такая диверсификация невозможна.

Существуют и разнообразные альтернативные инвестиции, но это тема для отдельной статьи.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...