Перепланировка квартиры: что является переустройством и как согласовать?

Что такое перепланировка

Как следует из статьи ЖК РФ к перепланировке относится любое изменение конфигурации помещения.
То есть:

  • демонтаж перегородок и встроенных шкафов.
  • устройство новых перегородок с дверными проемами.
  • устройство декоративных конструкций.
  • демонтаж/монтаж сантехнического оборудования.
  • и т.д.

Любое из этих мероприятий требует внесения в технический паспорт квартиры и относится к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и Постановлением правительства Москвы №508 от 25.10.2011 года.

Вы можете задать нам свой вопрос и получить консультацию специалиста по WhatsApp.

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Что такое перепланировка?

Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.

Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):

  • работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
  • работа с дверными проемами;
  • работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
  • увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
  • изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).

Считается, что если во время ремонта не будут затронуты несущие конструкции здания, то такое переустройство не нуждается в дополнительном согласовании. Но на самом деле это не так — любое отклонение от первоначального плана квартиры необходимо сначала зафиксировать в проектной документации, получить разрешение, а только потом претворять в жизнь. В противном случае даже перенос межкомнатной перегородки может стать поводом к судебному иску и долгому разбирательству.

Что такое переустройство

Кроме понятия “перепланировка” в ЖК РФ содержится еще одно определение – переустройство, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти термины, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.

Контрольно-надзорные органы также относят перепланировку и переустройство, по сути, к взаимодополняемым видам работ и согласовывают их комплексно, в установленном законом порядке.

Как согласовать

Что является перепланировкой в квартиреРазрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Что не является перепланировкой?

Чтобы помочь неподготовленному человеку понять, что не является перепланировкой квартиры, подготовлен следующий список.

Получение согласования не требуется для следующего типа перепланировок:

– Косметический ремонт любой сложности. Отделка стен, потолков, полов и наружных элементов.

– Сборка и разборка встроенной мебели. При разборке учитывается отсутствие образования новых помещений в квартире. Если помещение новое, необходимо согласовать перестановку с соответствующими службами.

– Установка новых дверей, в том числе крутящихся и сам раздвижных. Также можно устанавливать дополнительные витрины. Исключение составляют случаи, во время которых изменились общие внешние габариты.

– Монтаж антенны, москитных сеток и кондиционеров.

Требуется ли разрешение на снос или перенос не несущей стены

Если новая стенка не затрагивает капитальные перекрытия, не нагружает их, не меняет площадь квартиры, ее возведение относят не к перепланировке, а к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешительная документация не потребуется. И чтобы ее узаконить, не нужно обращаться в жилинспекцию. Достаточно общения со специалистами БТИ.

Не требуется вообще никаких согласований, если ваша перегородка легко разбирается. Даже при продаже квартиры, если конструкция не понадобится новому владельцу, ее просто демонтируют.

Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовыватьНо прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы ЖК, санитарных и строительных нормативов или обратиться за консультацией в проектное бюро. Возможно, что именно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать

Некоторые виды переносов стенок произвести не получится, даже если они не капитальные. Не разрешается:

  • уменьшать площадь комнат более чем на четверть;
  • переносить перегородки так, чтобы образовывались комнатки без окон и радиаторов;
  • закрывать несъемной переборкой инженерную сеть или усекать вентиляционный канал.

Запрет положен и на уменьшение размеров кухни. Это помещение является самым пожароопасным в квартире. С уменьшением площадей риски воспламенения возрастают.Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать

Что касается сноса некапитальных перегородочных конструкций, здесь есть свои нюансы. Существуют определенные запреты по демонтажу даже не несущих стен. К ним относится устранение перегородок, установленных в разных помещениях:

  • снос стенки между комнатой и кухней с газовой плитой в однокомнатной квартире;
  • объединение лестничной площадки и коридора;
  • ликвидация порогов, размещенных на балконных выходах;
  • расширение лоджии за счет комнаты;
  • демонтаж подоконных блоков;
  • соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди.

Нельзя сносить перегородку между санузлом и кухонным помещением. Зато несложно согласовать объединение туалета и ванной в единую зону – такую трансформацию достаточно будет заверить в БТИ.

Если в квартире, купленной на вторичном рынке, уже возведена перегородочная конструкция и не внесена в технический паспорт, ее нужно сделать узаконенной. Или демонтировать без всяких согласований – снос конструкции, не указанной в документации, в перепланировку квартиры не входит.

Куда жаловаться

При подозрении в нарушениях несущей конструкции дома следует посетить Жилищную инспекцию по месту регистрации недвижимости. Если в ходе проверок установлено, что у виновника нет необходимых документов для проведении перепланировки, информация передается в прокуратуру или суд, где наложит штраф и потребует вернуть все в исходное состояние.

При подозрении в нарушениях несущей конструкции дома следует посетить Жилищную инспекцию по месту регистрации недвижимости. Если в ходе проверок установлено, что у виновника нет необходимых документов для проведении перепланировки, информация передается в прокуратуру или суд, где наложит штраф и потребует вернуть все в исходное состояние.

Когда изменения касаются зданий, которые зарегистрированы как памятники культуры, то нужно обращаться в архитектурный надзор. После регистрации заявления и отсутствия конкретных действий можно смело жаловаться в другие учреждения местного самоуправления, а дальше в судебные инстанции. В небольших поселках следует обращаться в местные административные организации.

Что не относится к перепланировке квартиры

Перепланировкой не являются следующие мероприятия:

  • установка кондиционеров;
  • замена полотенцесушителя в ванной комнате;
  • установка предметов мебели;
  • замена деревянных оконных рам на пластиковые (или наоборот) без изменения размеров проема и с сохранением импоста окна;
  • установка новых межкомнатных дверей;
  • остекление балконов и лоджий;
  • перенос батарей отопления в помещениях в пределах допустимых норм (при этом перенос радиатора на балкон или лоджию запрещен);
  • установка встраиваемой бытовой техники;
  • замена радиаторов отопления;
  • установка раздвижных межкомнатных дверей без изменения размеров дверного проема;
  • замена сантехнических приборов (унитаза, раковины) на аналогичные без их перемещения в габаритах квартиры.

При этом, если вы, например, решили заменить ванну на душевую кабину, то это будет считаться переустройством, на которое требуется получение разрешения.

Кроме того, перепланировкой не считается так называемый косметический ремонт, к которому относятся:

  • Очистка стен и потолка от старых покрытий (краска, обои).
  • Поклейка новых обоев.
  • Установка натяжных потолков.
  • Монтаж потолка из гипсокартона.
  • Покраска стен, полов, дверей, окон.
  • Покрытие стен декоративной штукатуркой.
  • Замена настенной плитки.
  • Монтаж плинтусов.
  • Замена розеток и выключателей.

Все перечисленные действия не затрагивают проектного положения помещений, обозначенного на поэтажном плане БТИ, поэтому не являются перепланировкой или переустройством. Вы можете менять обои, настенную плитку в ванной комнате, сантехнику (за исключением душ-трапа), и при этом не обязаны ставить в известность работников надзорных служб. Для всех других работ обязательны разработка проектной документации и получение разрешения на перепланировку.

Но сам по себе косметический ремонт не всегда помогает решить проблемы, свойственные большинству типовых квартир. Тесные помещения ванной комнаты и санузла, крохотная кухня, узкий и неудобный коридор – исправить все это одними лишь новыми обоями, ламинатом вам не удастся. Чтобы избавиться от этих проблем, вам потребуется изменить первоначальную планировку своей квартиры.

То же самое касается и нежилых помещений, которые в большинстве своем используются предпринимателями в коммерческих целях. А любой бизнес имеет свои особенности, которые отражаются в специфических требованиях к помещениям, в которых он ведется. И для того, чтобы открыть на первом этаже многоквартирного дома аптеку, продуктовый магазин или парикмахерскую, без перепланировки не обойтись.

Примеры усиления проемов в несущих стенах металлоконструкциями, что является перепланировкой квартиры и требует согласования по проекту с техническим заключением от автора дома.

пример усиления проема в несущей стенепример усиления проема в несущей стене

Пример типичного ремонта, который не является перепланировкой квартиры: замена двери, подготовка стен под поклейку обоев и пр.

ремонт не считается перепланировкойгабариты дверного проема не менялись

Последствия незаконного изменения

Для владельцев квартиры незаконное переустройство грозит следующими последствиями:

  • административный штраф за нарушение перепланировки;
  • судебное предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние;
  • в некоторых случаях возможно даже выселение из жилого помещения.

На практике, если перепланировка не затрагивает несущие стены и не нарушает санитарные и другие нормы, то представители жилищной инспекции просто выписывают штраф и составляют предписание об узаконивании сделанных изменений. Если же владелец жилья отказывается это делать, то юристы жилищной инспекции имеют право подать судебный иск о принудительном возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Сообщить о незаконном ремонте может любой желающий, часто сигналы поступают в жилищную инспекцию от:

  • соседей, которые боятся за безопасность собственного жилья;
  • представителей управляющей компании или ТСЖ, которые видят производимые манипуляции;
  • участковых полицейских (которым сообщается о нарушении норм и порядков);
  • анонимных звонков или сообщений.

Для проведения проверки не нужно официальных заявлений, достаточно даже устного сообщения о возможном переустройстве. На основании этого комиссия от жилищной инспекции выезжает на место предполагаемого ремонта и проводит первичный осмотр помещения с визуальной оценкой. Если же на первый взгляд неясно, является ли данный ремонт перепланировкой, тогда жилищная инспекция может назначить строительную экспертизу, по результатам которой выносится окончательное решение.

Почему важно узаконивать перепланировку квартиры?

Неправильная перепланировка приводит к разрушению несущих конструкций дома. От этого страдает квартира, в которой проведена несогласованная перепланировка, и квартиры соседей вокруг. Даже если все хорошо, и разрушение части дома не произошло, никаких юридических действий с квартирой, в которой была произведена незаконная перепланировка, произвести нельзя. 

Основные параметры

Вносимые изменения должны соответствовать определенным параметрам.

ЗапрещеноНе допускается следующее:

  1. Нарушение условий проживания жильцов как в этой квартире, так и в соседних квартирах.
  2. Внесение изменений в нормальную работу инженерных коммуникаций.
  3. Ухудшение внешнего вида фасада здания.
  4. Ухудшение прочностных характеристик несущих конструкций.

Если такие нарушения обнаружены, собственник будет оштрафован. Кроме того, выдается постановление о необходимости исправить допущенные нарушения.

Таким образом, существуют виды перепланировки и ремонтных работ, которые не требуют согласования. Необходимо заранее выяснить, требуется ли разрешение на конкретные виды работ, чтобы не быть оштрафованным.

Видео сюжет расскажет, какие изменения в перепланировке допустимы, а какие нет

Необходимые документы

Документы для перепланировки квартиры собирать хоть и долго, но узаконить изменения можно довольно просто. Для согласования на проведение переустройства необходимо наличие следующего перечня документов:

  • правоустанавливающие  документы на жилье;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проект перепланировки;
  • согласие всех зарегистрированных владельцев или съемщиков квартиры (если таковые имеются).

Судебная практика

Решение судаСудебная практика по вопросу перепланировки неоднозначна и зависит от каждого конкретного случая. Конечно, грубые нарушения, связанные с уменьшением запаса прочности здания, не будут узаконены в любом случае, а что касается менее существенных вопросов – здесь суд оставляет последнее слово за экспертами.

Чтобы решить вопрос уже выполненной перепланировки в правовом русле, владелец квартиры может заказать экспертизу и подать исковое заявление в суд о признании такого переустройства законным. Если расчеты экспертизы доказывают, что перепланирование помещения не повлияло на прочность здания, не ухудшило положение соседей и не нарушило нормы инсоляции и воздухообмена, тогда суд может удовлетворить просьбу истца об узаконивании перепланировки. Если же заключение будет отрицательным, тогда суд откажет в иске заявителю.

Таким образом, возможны 2 варианта развития событий:

  • суд одобряет перепланировку и собственники квартиры получают в итоге новые документы с уже исправленным техническим паспортом;
  • суд не одобряет изменения, отказывает в согласовании и выносит решение о возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Чтобы оценить перспективы судебных тяжб, если перепланировка помещения уже произведена, лучше сначала обратиться на консультацию к архитектору и юристу. Возможно, что дешевле и проще будет отказаться от идеи перепланировки, особенно если она нарушает санитарные и жилые нормы.

Перепланировка и ипотека

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

  • сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
  • попросить оценщика не указывать детали переустройства;
  • оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Особенности перепланировки на кухне

Перепланировка кухни встречается часто, потому что маленькие размеры данного помещения не позволяют эффективно пользоваться частью бытовой техники. Выделяют два способа перепланировки кухни: объединение с коридором и объединение с комнатой, расположенной рядом. 

Важный момент: перепланировка вторым способом невозможна, если вы проживаете в однокомнатной квартире.

Существующие жилищные нормы говорят, что в квартире должна быть как минимум одна жилая комната, и если объединить её с кухней, она перестанет считаться жилой.

Объединение кухни и комнаты рядом с ней невозможно, если на кухне установлена газовая плита. Полное объединение данных помещений противоречит действующим нормам жилищного законодательства. В лучшем случае, вы сможете установить раздвижную перегородку или плотно закрывающуюся дверь, которая не дает газу проникнуть в комнату, если возникнут неполадки.

При перепланировке кухни нельзя делать следующее:

– Ремонтировать или усекать канал вентиляции, расположенный на кухне.

– Переносить газовые плиты и баллоны, не согласовав перенос с соответствующей службой.

– Убирать инженерную сеть за неснимающиеся экраны или замуровывать их в стену.

– Запрещается объединять кухню с ванной и санузлом.

– Кухню и жилую комнату нельзя менять местами.

Пара советов: кухню разрешено объединить с ванной комнатой, при условии, что вы живете на последнем этаже, и над вами не расположен санузел соседей. Поменять местами комнату и кухню тоже можно, но необходимо проверить, что над кухней не располагается жилая комната соседей.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Для консультаций Вам нужно обратиться к нашим Специалистам.

Если планировка уже сделана

Если произошел самовольный перенос или снос капитальных стен, то необходимо безотлагательно подготовить проектную документацию и согласовать проект в Жилинспекции. Узаконивается самовольная перепланировка квартиры таким же образом, как и при первичном обращении. Необходимо только будет оплатить штраф за незаконную перепланировку для ее легализации. Эксперты в жилищных вопросах советуют согласовывать переустройство так, как будто оно еще не выполнено. В таком случае грозить штрафом это не будет. Но это возможно только при незначительных изменениях в квартире.

Когда в помещение уже сделана основательная перепланировка, которая затронула, например, несущие стенные конструкции, то легализацию таким способом оформить не получится, ведь выезд жилищного инспектора неизбежен.

Для совершения процедуры сначала необходимо подать заявление в Жилищную инспекцию. Затем следует собрать следующий список документов:

  • правоустанавливающее свидетельство на жилье;
  • письменное подтверждение всех зарегистрированных жильцов;
  • план БТИ и технический паспорт;
  • проект изменений;
  • решение о безопасности выполненного переустройства в уполномоченной организации.

Примерно через месяц последует вердикт, с которым нужно обратиться в Жилинспекцию при вынесенном разрешении. Пришедший через установленное время инспектирующий сотрудник осмотрит квартиру на соответствие нормативам и оформит акт, после этого проведенное переустройство будет легализовано. За нарушение наложат штраф от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублей. Затем следует посетить Росреестр с техпланом, правовыми документами на жилье, планом БТИ и согласием уполномоченных инстанций на перепланировку.

Чем грозит самовольное переустройство

Если перепланировка квартиры не требует разрешения, хозяину квадратов не грозит ничего. Он может спокойно продавать, менять, дарить недвижимость, приглашать в гости представителей надзорных органов. Небольшая нелегитимная перепланировка.

Последствия крупной нелегальной перепланировки квартиры без согласования плачевны. Конечно, пока факт трансформации площадей не выявлен, владелец помещения живет спокойно, иногда и десятки лет. Но если он захочет продать или подарить квартиру, либо на последствия перепланировки пожалуются соседи, придется пытаться ее узаконить.Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать

Некоторые граждане трансформируют свое жилище, как им заблагорассудится, поэтому легализация не всегда удается. Такому человеку придется заплатить штраф – 2500 рублей и восстановить недвижимость в соответствии с техпланом.

Если хозяин «квадратов» отказывается, и суд не встает на его сторону, его квартира может быть продана на аукционе, а часть средств от реализации пойдет именно на возвращение проектных характеристик. При этом желание бывшего собственника учтено не будет.

Даже если вам кажется, что запланированное переобустройство жилья не должно нуждаться ни в согласовании, ни в получении разрешения, лучше все же получить консультацию в БТИ. Возможно, есть необходимость внесения изменения в технический и кадастровый паспорт или даже потребуется создание проекта. Лучше утвердить все изменения заранее, чем впоследствии платить штрафы и судиться.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Стоимость перепланировки квартиры зависит от региона проживания. При самостоятельной регистрации изменений она обойдется достаточно дешево, но для этого необходимы определенные знания. При отсутствии таковых следует обратиться для получения разрешения в специализированные компании, которые имеют государственное разрешение на подобную деятельность. Для ориентировки в ценах, чтобы легализовать несогласованные переустройства, обратимся к работе столичных компаний.

Для внесения изменений в документы, которые зафиксируют монтаж перегородок, стоимость услуг составляет около 30 000–50 000 рублей при условии, что это не затрагивает несущие стены никаким образом. Увеличение метража санузла в счет прихожей, снос перегородки между жилым помещением и кухонным и тому подобные работы будут стоить от 60 тыс. до 100 тыс. рублей.

Самым дорогостоящим будет изменение конфигурации несущих стен жилого объекта. В такой ситуации внесение изменений в документы на квартиру обойдется в сумму более чем 100 тыс. рублей.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...