Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Содержание
  1. От разрыва договора страдает покупатель
  2. Механика сделок
  3. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
  4. Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры
  5. Какие сделки признаются ничтожными
  6. Оспаривание сделки до и после регистрации права собственности
  7. Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны
  8. Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  9. Кто может оспорить
  10. Куда обращаться
  11. Срок давности недействительности дарения
  12. Сделки в группе риска
  13. 1. Нарушения при приватизации
  14. 2. Квартира полученная в наследство
  15. 3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия
  16. 4. Продавец — пожилой
  17. 5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний
  18. 6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов
  19. 7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
  20. 8. Продаётся квартира, полученная в подарок
  21. 9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты
  22. 10. Продажа по доверенности
  23. 11. Покупка доли квартиры
  24. Три степени защиты от оспаривания сделки
  25. Где найти нужные сведения?
  26. Сроки оспаривания
  27. Отмена дарения
  28. Оспаривание сделок по продаже недвижимости должником
  29. На что обратить внимание перед подачей иска в суд
  30. Адвокат по оспариванию договора купли-продажи в Екатеринбурге
  31. Что дальше
  32. Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
  33. Внимание! Приём граждан ведут лично наши ведущие адвокаты:
  34. Споры по оплате

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Механика сделок

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

Потенциальная возможность потерь часто заложена в не до конца продуманную механику сделки. Ведь нередко покупатель недвижимости передает средства продавцу тогда, когда заключается договор купли-продажи, и только потом стороны отправляются проводить госрегистрацию совершенной сделки. Но дело в том, что российское законодательство не предполагает мгновенной регистрации – между подачей документального пакета на госрегистрацию и непосредственной госрегистрацией проходит срок, который может растянуться на месяц.

Для продающей стороны такая схема удобна, выгодна и безопасна. А вот для покупающей стороны наступает очень нервное время: денежные средства уже переданы, а вот право собственности, за которое они и заплачены, придется ждать несколько недель. Покупающая сторона изначально оказывается уязвимой, но противопоставить системе регистрации сделок ничего не в состоянии: эта система предполагает, что первоначально и обязательно стороны между собой рассчитываются, и когда такой расчет оказывается свершившимся фактом, а если расчета нет – ситуация рассматривается как «залог в пользу продавца». Чем опасно для покупающей стороны такое положение вещей?

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

оспорить сделку купли-продажи квартиры

  • Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

    Оспаривание сделки купли-продажи квартирыОспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

    Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

    В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

    Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

    Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

    Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

    Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.

    Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.

    В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

    к содержанию ↑

    Какие сделки признаются ничтожными

    Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

    Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

    Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

    Оспаривание сделки до и после регистрации права собственности

    Если госрегистрация перехода прав собственности еще не состоялась, договор можно расторгнуть быстро и без лишних издержек. Для этого достаточно достичь компромисса и заключить соглашение о расторжении ДКП.

    Мнение эксперта

    Кузьмин Иван Тимофеевич

    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

    Иногда стороны выявляют разногласия после подачи документов в Росреестр. Договорившись об отмене операции с недвижимостью, нужно незамедлительно обратиться в Росреестр, подать заявление об отмене госрегистрации и соглашение о расторжении договора.

    После регистрации оформить отмену будет сложнее. При взаимном согласии на отмену продажи придется заключать обратный договор, где Покупателем будет бывший собственник, а Продавцом — прежний приобретатель имущества.

    Согласно практике, чаще недовольной остается одна из сторон, и единственный способ признать сделку недействительной — обратиться в суд. В случае принятия положительного решения недвижимость возвращается бывшему владельцу, а деньги — Покупателю (ст. 167 ГК РФ).

    к содержанию ↑

    Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

    Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

    В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение. Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

    5e1e96700305a4ed.jpg

    Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

    Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32). Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

    В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

    Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

    Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

    Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

    1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
    2. Оформить исковое заявление.
    3. Оплатить госпошлину.
    4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
    5. Принять участие в судебном процессе.
    6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

    От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

    • Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
    • Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
    • Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
    • Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

    Вооружившись доказательствами, можно приступать к составлению иска.

    к содержанию ↑

    Кто может оспорить

    Заключенный договор купли-продажи может оспорить одна из его сторон. Ее интерес в подаче подобного заявления очевиден, поэтому его не нужно доказывать суду.

    Иск может подать и третье лицо, которое хотя и не участвует прямо в соглашении, но затронуто его действием. Например, наследники умершего продавца могут оспорить заключенный им незадолго до смерти договор купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что продавец не понимал и не мог осознавать значение своих действий.

    Куда обращаться

    Как оспорить сделку купли-продажи квартирыКогда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.  

    Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

    Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

    Срок давности недействительности дарения

    Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

    По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

    По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

    Сделки в группе риска

    Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

    1. Нарушения при приватизации

    Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

    Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

    До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.

    От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

    Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:

    От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

    Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

    Антон Чистяков, юрист ЦН «Северная казна»:

    В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

    2. Квартира полученная в наследство

    Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

    Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:

    Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

    3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

    Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

    Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

    4. Продавец — пожилой

    Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

    Елена Фаррахова, директор офиса АН «Новосёл»:

    Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

    Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

    5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

    С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

    Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

    Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

    Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

    Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

    6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

    Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

    Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

    Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

    7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

    Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

    О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

    8. Продаётся квартира, полученная в подарок

    Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

    Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

    Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

    9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

    Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

    Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

    Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

    10. Продажа по доверенности

    Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

    Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

    Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

    Антон Чистяков, юрист ЦН «Северная казна»:

    Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

    11. Покупка доли квартиры

    Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

    Три степени защиты от оспаривания сделки

    При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

    Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

    Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

    Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

    Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе – это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

    Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

    Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

    Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

    На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word.

    Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

    Недвижимость Екатеринбурга
    Новостройки Екатеринбурга
    Продажа квартир в Екатеринбурге
    Продажа домов в Свердловской области
    Продажа земельных участков в Свердловской области

    Где найти нужные сведения?

    Во первых, вы всегда можете обратиться к нам на юридическую консультацию с вопросом или просьбой помочь. Юрист по недвижимости поможет либо словом либо делом – защитой ваших прав в суде или в составлении различных запросов, необходимых для дела.

    Можно ли оспорить сделку купли-продажи

    Чтобы ни у кого не возникло законного права оспорить сделку купли-продажи квартиры, следует нужные для грамотного принятия решения сведения где-то отыскать. Какими источниками информации можно воспользоваться?

    Первый друг осторожного и разумного покупателя недвижимости – это, как ни удивительно, Росреестр. Сегодня информация и этого источника по проблемным квартирам является общедоступной, причем уже – и в электронном варианте. А раз так – абсолютно обязательно следует взять выписку из ЕГРП. Из нее сразу станет ясно, находится помещение под залогом или нет, есть на нем арест или все в порядке. Причем никакого особого статуса для получения такой справки не требуется – получить ее может любой гражданин.

    История квартиры – тема более защищенная от любопытных, однако есть тот, для кого она открыта всегда – это сам собственник. У него можно попросить расширенный вариант выписки из все того же ЕГРП, которая расскажет о том, кто владел помещением, когда владел, когда перестал владеть. Если квартира далеко не новая, то такие же сведения можно взять и в БТИ – с теми же ограничениями, «только для собственника».

    Сведения о семье можно получить в развернутом варианте справки по сороковой форме – там фиксируются не только супруги, но и несовершеннолетние, которые своим правом приватизации почему-то не воспользовались. А вот если собственник такую справку по любым причинам предоставлять отказывается – это веский аргумент в пользу того, чтобы задуматься.

    Однако полезно не упускать из виду, что такая информация все-таки неполна. И далеко не каждый обзавелся такими связями, чтобы ее получить, а подготовку частного детектива тоже не все проходят. Определение ситуации «на глаз» даже при выборе печенья к чаю не всегда срабатывает, а в деле покупки жилья о таком способе лучше вообще забыть. И именно поэтому полезнейшей возможностью для покупателя становится проверка юридической чистоты недвижимости, которую предлагает юрист Законного Права, и юридическое сопровождение сделки – это самые надежные защитные меры, которые только можно предпринять, чтобы нельзя было бы оспорить сделку купли-продажи квартиры, которую вы приобрели.

  • Задайте вопрос, мы в онлайне!

    +7-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

    Сроки оспаривания

    Срок исковой давности устанавливается ст. 181 ГК РФ. Ничтожные сделки признаются недействительными в течение трех лет с момента начала исполнения (регистрации права собственности). Если с иском обращается прокуратура или орган опеки, течение начинается со дня, когда стало известно об оформлении ДКП с нарушением законодательства.

    Если ДКП подписан под влиянием угроз и насилия, обратиться в суд можно в течение года с момента прекращения насилия, угрозы и иных обстоятельств, при которых сделка считается оспоримой.

    Отмена дарения

    В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

    Оспаривание сделок по продаже недвижимости должником

    Сделка, совершенная для вида, признается мнимой, по требованию одного из участников или третьего лица, имеющего охраняемый законом интерес: физического лица, банка, МФО. Сам факт наличия невыполненных перед кредитором обязательств не является основанием для признания недействительности соглашения или договора.

    Согласно Ч. 1 ст. 170 ГК РФ сделки могут быть признаны мнимыми, если имеют место согласованные действия между покупателем и продавцом. Например, должник продал имущество до решения суда, заведомо зная о наличии непогашенной задолженности. В результате сделки заемщик должен был получить сумму, значительно превышающую размер долга.

    В данной ситуации суд примет сторону кредитора-взыскателя с учетом следующей информации:

    1. должник не выписался, продолжает пользоваться недвижимостью до и после сделки, а также на момент проведения судебного заседания;
    2. должник предоставил суду договор найма жилого помещения, чтобы объяснить тот факт, что он до сих пор проживает в проданной квартире (стоимость найма, указанная в договоре, была сильно занижена);
    3. новый собственник не заехал в квартиру, не имел намерений в ней проживать и не оформил регистрацию по новому месту жительства;
    4. суд проанализировал доход семьи покупателя на основании справок и пришел к выводу, что приобретение нового жилья выходит за рамки его финансовых возможностей;
    5. договор купли-продажи был оформлен с нарушениями, не была предоставлена расписка о получении денежных средств.

    Для подтверждения факта передачи денег недостаточно одного договора купли-продажи. Участники сделки должны предоставить расписку или выписку со счета. Рекомендуется проводить расчеты между продавцом и покупателем через банк. Денежные средства должны вноситься через кассу или безналичным переводом на счет продавца.

    Суд не сможет оспорить сделку по покупке недвижимости с использованием заемных средств. Например, когда покупатель оформляет ипотеку, тем самым берет на себя серьезные обязательства.

    На что обратить внимание перед подачей иска в суд

    Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

    Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

    Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

    к содержанию ↑

    Адвокат по оспариванию договора купли-продажи в Екатеринбурге

       Почему при оспаривании договора купли продажи квартиры или иного имущества лучше обратиться к нам за юридической помощью? Недействительным договор купли-продажи может стать только по решению суда. Здесь следует отметить, что в практике нашего бюро имеется большой опыт в судах по делам, мы не раз подавали и выигрывали иск об оспаривании договора дарения, а также нам известна практика оспаривания завещания в суде.

      Оспаривание договора купли продажи квартиры Итак, если вам необходима процедура оспаривание договора купли продажи по безденежности или иным основаниям, то не стоит ожидать, что суд встанет на вашу защиту просто из-за того, что вы подадите иск. Вы должны понимать, что суд это такой орган власти, который должен разрешить спор.

       Защищать вас и ваши интересы будет только квалифицированный адвокат. Для этого ему потребуется провести анализ договора и понять имеется ли у вас основания для судебного разбирательства. Судебных дел очень много, а процессы по оспариванию договора выигрывают лишь те, кто хорошо подготовился.

       Поэтому тщательно храните все документы и документируйте каждый свой шаг в заключении договора. Чем больше у вас будет доказательств незаконного заключения договора купли-продажи, тем больше вероятность его оспорить.

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

    Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

    Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

    Что дальше

    После принятия иска к производству суд рассматривает дело в одном или нескольких заседаниях. В ходе процесса стороны имеют право представлять пояснения и доказательства, вызывать свидетелей и обосновывать свою позицию иным образом.

    Вынесенное по делу решение суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном и кассационном суде. На основе вступившего в законную силу судебного акта определяется дальнейшая судьба квартиры.

    Оспаривание (признание недействительным) договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, начиная с выбора правильного иска, и заканчивая сроком обращения в суд. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

    Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

    Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

    Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

    Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

    Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

    Подробно

    Юристы по недвижимости

    Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

    Внимание! Приём граждан ведут лично наши ведущие адвокаты:

    Адвокат по гражданским делам

    Адвокат по уголовным делам

    Споры по оплате

    При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

    • расписка;
    • банковская выписка;
    • соглашение об аренде ячейки;
    • соглашение об использовании депозита нотариуса;
    • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

    Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

    Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

    Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

    Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

    Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор.

    Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

    Подберем специалиста за вас

    к содержанию ↑

    Рейтинг
    ( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
    Загрузка ...