Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

  • Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
  • Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Документы для покупки квартиры у юридического лица

Документы для покупки квартиры у юридического лицаТому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.

Какие именно документы нужно проверять Покупателю в случае приобретения квартиры у юридического лица? Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

  1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
    Актуальную Выписку из ЕГРН для покупки квартиры на вторичном рынке – можно заказать здесь.
  2. Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
  3. Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
  4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
    Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь.
  5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
    Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь.
  6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
    Эти сведения можно получить – здесь.
  7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
  8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
    Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
  9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Дополнительно Покупателю могут понадобиться (если он покупает квартиру у юридического лица на вторичном рынке) еще и такие документы:

  1. Расширенная Выписка из ЕГРН (о переходе прав собственности) – она покажет нам историю смены владельцев квартиры;
    Заказать такую выписку можно на нашем сайте – здесь.
  2. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги –  для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее (подробнее об этом – по ссылке).
  3. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – чтобы не пришлось оплачивать чужие долги по коммуналке.
  4. Разрешение на перепланировку (если она производилась), или поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
  5. Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится в залоге у другого юрлица (у банка, например).

Сам порядок сделки (последовательность действий) по приобретению квартиры у организации (юрлица) выглядит так же, как и в случае с физлицом. Подробный алгоритм сделки купли-продажи указан в схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке ниже. Отличие только в комплекте документов для проверки, и в специфических рисках Покупателя (см. ниже)..

Возврат налога НДС: последовательность действий

Инициирование процедуры возврата излишне переведенных в бюджет сумм по НДС доступно для группы субъектов предпринимательства, являющихся плательщиками этого налога. Процесс получения возмещения состоит из нескольких этапов:

  • Составление и подача в контролирующий орган декларационной формы с выведенной в ней суммы налога, подлежащей возврату.
  • Ожидание окончания камеральной проверки. На нее налоговикам отводится 3 месяца. В процессе сверки всех данных, показанных налогоплательщиком в декларации, сотрудники ФНС могут запросить документы, подтверждающие право на вычет.
  • После проверки налоговым органом выносится решение о дальнейших действиях – будет реализован возврат НДС для юридических лиц или нет.
  • Осуществление операции по переводу на банковский счет налогоплательщика суммы возмещения переплаты.

Если в ходе проверки отчетной документации у налоговиков возникают претензии, они отражаются в акте. Налогоплательщик на протяжении месяца вправе представить свои возражения по указанным в акте нарушениям (все возражения и пояснения предъявляются в письменном виде). После завершения периода оспаривания контролирующий орган выносит решение о применении или неприменении меры ответственности, уведомляет об итогах рассмотрения материалов дела налогоплательщика.

Возврат будет осуществлен, если нет недоимки по налогу, налогоплательщик не привлекается к ответственности за допущенные правонарушения в сфере налогового права в отношении НДС. Если при возмещении переплаты возникла задержка, у налогоплательщика появляется право получить проценты за просрочку платежа.

Особенный порядок оформления компенсации налоговой переплаты действует при аннулировании сделок. Когда осуществляется возврат товара, НДС должен быть исчислен как при процедуре обратной продажи. Норма обусловлена тем, что товарная продукция была принята покупателем, товарная накладная подписана всеми участниками сделки, право собственности на продукцию перешло к покупающей стороне. Алгоритм действий:

  • осуществление обратной реализации по стоимости, которая действовала при первоначальной продаже;
  • бывшим покупателем формируется счет-фактура и выставляется бывшему поставщику;
  • фиксация документа в книге продаж.

Когда реализуется возврат, у покупателя НДС не начисляется, если приобретенная товарная продукция не была оприходована.

Получение возмещения по налогу при экспортных операциях обладает своими тонкостями. Возврат возможен в отношении группы товаров, которые по факту были вывезены за границу. Это действие должно быть документально подтверждено (отметка таможенного органа на декларации). Инициирование возврата переплаты по налогу начинается с обоснования права на применение нулевой ставки по НДС. В качестве доказательств могут служить таможенные декларации, договоры с иностранными контрагентами и товаросопроводительные бланки, на которых имеются отметки таможенной службы.

Если компания в одном периоде провела операции и по экспорту, и по внутренней реализации на территории РФ, учет НДС к возмещению должен быть раздельным. Например, ООО «Экс» в отчетном периоде реализовало сделок на общую сумму 1 753 185 руб., в том числе НДС 148 062 руб.:

  • внутри РФ – 970 629 руб. (НДС 148 062 руб.);
  • продажа партии фарфоровых изделий в Чехию на сумму 782 556 руб. при НДС, равном 0%;
  • входной НДС по учету составил 123 777 руб.

На первом этапе осуществляется определение доли выручки по операциям экспорта:

782 556 / (1 753 185 – 148 062) = 0,49.

Следующий шаг – выведение суммы к возмещению по экспорту. Она равна 60 651 руб. (123 777 х 0,49). Сумма, предъявляемая к вычету по внутренней реализации, составит 63 126 руб. (123 777 – 60 651).

Читать дальше

Бухгалтерский учет

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

  • Время передачи прав на недвижимость.
  • Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени. Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура.

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов. 

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу. 

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока? 

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

  1. Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков. 

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Порядок возмещения НДС

Show Menu

  1. Без поручителей
  2. Денежные переводы
  3. Кредиты
    • Без поручителей
    • Без справок
    • Наличными
    • ЛизингДля того чтобы юридическому лицу возместить сумму излишне уплаченного налога на добавленную стоимость, существует общий порядок, определенный законодательством.
  4. Без справок
  5. Главная
  6. Банковские гарантии
  7. ЛизингДля того чтобы юридическому лицу возместить сумму излишне уплаченного налога на добавленную стоимость, существует общий порядок, определенный законодательством.
  8. Депозиты
  9. Наличными

Как рассчитать

Расчет уплаты налога в бюджет можно показать на примере:

Существует фирма-поставщик, посредник и покупатель. Поставщик продает посреднику товар на 200 000 руб., т.к. ставка на НДС – 18%, сумма налога с этой суммы будет составлять 18 000 руб.

Посреднику выгодно продать товар с наценкой в 50%, а значит в сумме 300 000 руб. + 27 000 руб. (18%) на налог, которые будут удержаны с покупателя.

Но в бюджет государства перечисляют только сумму налога на добавленную стоимость, значит сумму налога в 18 000, которая уплачена поставщику необходимо вычесть. 27 000-18 000=9 000 руб. будет уплачено в виде НДС. Эту сумму за налоговый период организация будет возвращать через ИФНС.

Инструкция по возврату НДС при покупке квартиры в 2021 году

Государство предоставляет право любому резиденту России получить возврат части потраченной суммы после покупки недвижимости.

Компенсация перечисляется из суммы, уже отчисленной в бюджет в виде налога.

Важно правильно оформить возврат.

Сегодня разберемся, как происходит возврат НДС при покупке квартиры – какие справки понадобятся, куда обращаться и сколько можно получить на руки. Прежде чем изучать основную информацию, определимся с ключевыми терминами.

Возмещение НДС – это возврат налога на добавленную стоимость юридическим лицом.

К покупке квартиры гражданами этот термин не имеет никакого отношения.

Поэтому задача вернуть НДС с покупки квартиры звучит не совсем корректно.

Правильно говорить «возврат НДФЛ за покупку квартиры».

Именно возврат НДФЛ мы рассмотрим далее в статье. Дополнительно нам понадобятся специальные налоговые термины: ВАЖНО! Если указать неправильное название налога, то деньги не возвращаются.

Считается, что документы заполнены некорректно.

Поэтому очень важно с самого начала оформлять возврат по НДФЛ, а не по НДС.

Возвращение денег при покупке квартиры допустимо только при соблюдении ряда условий.

Деньги за купленное жилье возвращают, если: Возврат допустим Возврат невозможен Покупатель является плательщиком налога на доходы, у него белая зарплата, с которой регулярно идут отчисления в бюджет Покупатель не платит взносы в бюджет, потому что у него черная зарплата.

При серой зарплате имеет значение только та часть, которую показывают налоговой – официальная

Получение вычета по материнскому капиталу

Выше в статье мы уже затрагивали обстоятельства, в результате возникновения которых гражданам будет отказано в предоставлении вычета. В их список входит также пункт, касающийся приобретения жилья на материнский капитал или оплата части жилья полученными после рождения ребенка средствами.

Поскольку данный семейный капитал и государственные субсидии гражданам, имеющие другой характер, сами по себе являются помощью налогоплательщикам, величина полученных средств будет автоматически перекрывать вычет и делать его невозможным к получению.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

Так что тем гражданам, которые продолжают думать, что государство должно им компенсационный вычет и материнский капитал, следует поумерить аппетиты

( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...