Основы расчета арендной платы за земельный участок

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Уже являетесь подписчиком издания?

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Как уменьшить стоимость аренды земельного участка

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

  •    Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.
  •    Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.

  1. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  2. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  3. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством.

Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Помощь адвоката при изменении аренды земли

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: если договор аренды земли или недвижимости заключён официально, арендатор обязан вносить установленную плату в указанный срок.

В период действия контракта размер вносимой платы арендодателю изменять нельзя. После истечения срока действия договора стоимость аренды можно изменить, но только в законодательном порядке.

Арендная плата не может быть больше отметки, установленной кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости.

Знать законы, свои права и обязанности очень важно, так как тогда арендодатель никогда не сможет вас обмануть. В случае возникновения трудностей по вопросу изменение арендной платы за землю мы всегда поможем Вам разобраться с проблемой – проконсультировав по любой ситуации.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/izmenenie-arendnoy-platyi-za-zemlyu

Виды арендной платы

Согласно ст. 65 ЗК РФ, сдача в аренду земельного участка происходит на платной основе, что выражается в обязательной уплате земельного налога и арендных платежей.

При этом согласно ч.2 ст. 614 ГК РФ, существует несколько видов оплаты за пользование землей, к ним относятся:

✨твердая денежная сумма; ✨доля от полученных в результате эксплуатации ЗУ поступлений; ✨встречные услуги;

✨передача арендодателю в собственность или в пользование обусловленной договором вещи;

✨улучшение арендованного объекта за счет собственных средств арендодателя.

В соглашении контрагенты могут допустить сочетание различных видов оплаты за аренду участка земли, а также иные варианты, кроме тех, что перечислены выше. При этом стороны не чаще раза в год вправе корректировать размер платы за аренду.

⚠️Если в договоре отсутствуют пункты об условиях, порядке, а также сроках перечисления платы за пользование ЗУ, то следует применять те, что обычно устанавливаются при аренде подобного имущества в сопоставимых ситуациях.

К слову, если величина за аренду ЗУ, собственником которого является частное лицо, определяется соглашением, то в ситуациях, когда территория принадлежит государственному или муниципальному земельному фонду, арендная плата формируется согласно принципам, изложенным в ПП РФ № 582 от 16.07.2009 г. Непосредственно размер арендной платы может устанавливаться муниципалитетами или же властью субъектов РФ.

Рекомендуем прочитать: Расторжение договора аренды земельного участка

2-209.webp

.

. 5 3 .

, .

( 1 1 ) .

, 8 2000 . N 316 , .

:

  1. , , , ;
  2. ;
  3. , () .

. , , . , (, , , , , .), .

() .

, , .

.

.

, ” “.

6 2002 . N 568- , :

  1. , ( ) ( );
  2. ( );
  3. ( );
  4. , , ( );
  5. ( );
  6. , , , ;
  7. ( );
  8. , .. , , , , ( ).

, , . .

:

  • ;
  • ;
  • , ;
  • ;
  • .

” ” – , .

, , .

, , , . 65 , , .

1 2012 . , , :

1) , , :

  • , , , , ;
  • , , ;

2) , , .

:

  • , 3 ;
  • , .

.

3 , , , , . :

  • , , ;
  • .

, , . 80% .

, , , ( ), 1 2012 . . :

  • 3 – – ;
  • 500 3 – – ;
  • 500 , – – .

.

Бесплатная книга

Как рассчитать отпускные правильно и успеть отдохнуть.

Скорее в отпуск!

Основы расчета арендной платы за земельный участок

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку “Получить книгу”.

на Ваш сайт.

Виды принципов платности за землю

Земельный кодекс предусматривает принцип платности за землю в двух основных видах:

1.земельный налог

2.арендная плата, рассчитанная за конкретный земельный участок

При заключении договора аренды для подписания арендатору представляется типовой образец договора: условия чётко обозначены, арендатора не вправе их менять (при этом многие пункты договора существенно ограничивают возможности и права арендатора). Конечно, каждый конкретный случай следует рассматривать отдельно, но изменить условия договора в свою пользу шансы у арендатора невелики.

Как рассчитать аренду земли – способы расчета, калькулятор

Законодательством предусмотрено несколько способов, с помощью которых можно рассчитать размер выплаты.

Они таковы:

  1. Через аукцион.
  2. С учетом кадастровой стоимости земельного участка.
  3. С учетом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определены они Постановлениями Правительства под номером 582 от 16 июля 2009 года и под номером 1120 от 30 октября 2014 года.

Также в интернете на основании этих документов созданы калькуляторы. Вы можете воспользоваться сервисами – и рассчитать стоимость аренды.

Конечно же, все расчеты могут быть проведены и без заключенного договора аренды. Главное – знать важные показатели, о которых мы писали выше.

Законодательная база арендных платежей

В основу начислений компенсаций за аренду положены специальные нормы, прописанные в соответствующих правовых актах плюс ведомственные инструкции (если таковые имеются) с пояснениями:

  • закон, именуемый «О плате за землю»;
  • обязательно указы президента страны;
  • постановления правительства плюс нормативные акты, обнародованные субъектами.

Фото 2

Стандартный размер компенсаций за аренду включает в себя кадастровую стоимость, умноженную на специальные показатели, которые были утверждены правительством и одинаковые в любой области.

Какой КВР и КОСГУ применить?

При применении бюджетной классификации учреждения госсектора руководствуются Указаниями, утв. Приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н (далее — Указания № 65н).

В Указаниях № 65н прямо не поименовано, на какой КВР относить расходы по условным арендным платежам. Однако, согласно разъяснениям специалистов Минфина России расходы по условным арендным платежам необходимо отражать по виду расходов 244 “Прочая закупка товаров, работ и услуг” (смотрите, к примеру, Письмо Минфина России от 17.03.2016 № 02-05-10/14786, п. 2.7 Письма Минфина России от 10.08.2017 № 02-05-11/52212).

Относительно применения КОСГУ отметим следующее. Пунктом 3 раздела V Указаний № 65н прямо предусмотрено отнесение возмещаемых арендодателю (ссудодателю) коммунальных расходов на подстатью 223 “Коммунальные услуги” КОСГУ.

Однако, на вопрос, к какому КОСГУ отнести суммы возмещаемых арендодателю (ссудодателю) налогов (налога на имущество, земельного налога и т. д.), Указания № 65н ответ не дают.

Поскольку возмещаемые суммы налогов уплачиваются в качестве компенсации арендодателю (ссудодателю), а не в бюджет, то они не могут быть отнесены на подстатью 291″Налоги, пошлины и сборы” КОСГУ. Кроме того, Таблицей соответствия видов расходов классификации расходов бюджетов и статей (подстатей) КОСГУ (далее – Таблица соответствия) взаимоувязки вида расходов 244 с подстатьей 291 КОСГУ также не предусмотрено (приложение 5 Указаний № 65н).

Следовательно, расходы на возмещение учреждением арендодателю (ссудодателю) суммы налогов могут быть отнесены на подстатью КОСГУ 296 “Иные расходы” КОСГУ, как иные расходы, не отнесенные к статьям 210 – 270 и подстатьям 291 – 295. Взаимоувязка вида расходов 244 с подстатьей 296 КОСГУ Таблицей соответствия предусмотрена.

Таким образом, возмещение условных арендных платежей арендатором (ссудополучателем) осуществляется по виду расходов 244 и подстатьям КОСГУ:

  • 223 — в части компенсации коммунальных расходов;
  • 296 — в части компенсации налогов (налога на имущество, земельного налога, транспортного налога и т.д.)

Виды стоимости

Условия аренды земельного участка у государства или физического лица отличаются. Государство ориентируется при назначении цены арендной платы на местоположение, назначение участка, а также учитывает планы города.

Частник, как арендодатель, ценовую политику ведёт, учитывая собственные интересы. Если территория привлекательна по разным показателям для арендаторов (удобное расположение, подведённые коммуникации), цена назначается выше.

Законодательными органами государства сформированы разные виды арендной стоимости участка:

  • кадастровый,
  • нормативный,
  • рыночный.

Кадастровая

Кадастровую стоимость земельного участка определяет ревизионная комиссия. В состав группы привлекаются лицензированные оценщики, должностные лица из администрации региона. Поставленный на учёт участок вносится в регистрационную запись Росреестра.

Информация о результатах оценки выставляется на сайте местной администрации. В течение 6 месяцев заинтересованные лица могут подавать заявки о несогласии с определением стоимости. Через полгода результат оценки будет иметь юридическую силу.

По закону инвентаризация должна проводиться в 5 лет один раз. От кадастровой стоимости зависит сумма земельного налога.

Факторы определения

Есть параметры, которые определяют ценовую политику при определении кадастровой стоимости:

Foto4

  • Характеристика состояния земли;
  • Дата, когда ввели в Росреестр;
  • Транспортная инфраструктура;
  • Инженерная инфраструктура;
  • Экологическая обстановка;
  • Региональная привязка. Каждый регион имеет определённый коэффициент по учётным параметрам;
  • Инвестиционная привлекательность.

После инвентаризации земельный участок прикрепляется к кадастровому номеру. На карте отмечается место расположения участка. Определяется категория.

Определение размера оплаты за землю по договору

Арендную плату определяет корректирующий коэффициент от кадастровой стоимости участка:

  • Гражданину (организации), имеющему налоговые привилегии или освобождённому от уплаты земельного налога, назначается 0,01% . Если земля не используется из-за ряда причин, при передаче в аренду оценивается таким же коэффициентом;
  • При использовании арендной земли для ЛПХ или развития сельского хозяйства назначается 0,6 %;
  • Аренда земли для реализации взаимовыгодного проекта между частником и государством — 1 %;
  • Аренда на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ – 1,5 %;
  • Аренда участка для пользования недрами земли – 2 %.

Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.

Нормативная

Постановление Правительства РФ от 15.03. 1997 г. № 319 регулирует порядок определения нормативной стоимости надела.

Цена формируется из характерных особенностей:

  • по качеству,
  • местоположению,
  • доходности
  • и самоокупаемости земли

за расчётный период.

Foto5Нормативная цена нужна:

  • для экономического расчёта при передаче в собственность надела,
  • оформлении дарственной
  • и выполнение других операций, где земля является капиталом владельца.

Органам местного самоуправления дано право решением на 25% менять нормативную цену в сторону повышения или понижения. По отношению рыночной цены нормативная не может превышать 75 процентов.

Если не определена кадастровая стоимость арендуемого надела, оформляется налогообложение по нормативной цене.

Рыночная

При сделках продажи применяется рыночная стоимость надела, которая не может быть ниже кадастровой. Независимые оценщики определяют рыночную цену земельного участка. Также и владелец может установить свою цену. Существует сравнительный, доходный и затратный метод определения цены.

Сравнительный метод расчета

Изучаются объявления на сайтах, в средствах массовой информации цены аналогичных участков. Определяется средняя цена, которая и определит рыночную стоимость определённого надела.

Доходный

Прогнозируется, какой доход можно получить от надела, если использовать по целевому назначению. Инфраструктура, перспектива развития окружающей среды увеличат рыночную стоимость.

Затратный

Подсчитываются затраты, которые предполагаются для освоения земли и возведения строений. Рассматриваются и прогнозируемые доходы. Разница между доходами и затратами и есть рыночная цена земельного участка.

Виды

Экономика арендный платеж за землю позволяет в двух вариантах: денежный или натуральный (доля сельскохозяйственной продукции). На практике чаще прибегают ко второму варианту.

Гражданский кодекс России указывает приемлемые и допустимые виды арендных плат.

  1. Платежи зафиксированной суммы. Платеж может быть единичным (полностью вся сумма) или через конкретные периоды.
  2. В виде доли от разработки земли, которая арендована. Доля рассчитывается от вырученной прибыли или от продукции.
  3. В виде услуг, которые предоставляет арендатор.
  4. Например, расходов, вызванных мероприятиями по улучшению состояния земли, которые полностью оплачивает арендатор.
  5. В договоре можно указать и другой способ расчета между участниками соглашения, но основными формами остаются те, которые описаны в таблице.

Внимание! Арендовать землю стало еще более выгодно. Услуга доступна всем, а вот приобретение земли в частную собственность требует больших денежных вложений.

“”

, , . 5 . 155 , , , , . 154 . . 1 , , ( , ) . , () , ( ).

. , . , (. 381 ). , , , , . .

, . , . .

Как рассчитать размер оплаты?

Цены в зависимости от арендодателя отличаются. В аренду можно брать у государства и у частника. Расчёт совершается по разным формулам.

За земли государственной собственности исчисляется по формуле: АП = Цк * k.

Примечание:

  • АП – размер арендной платы (земельного налога);
  • Цк – кадастровая стоимость;
  • k – корректирующий коэффициент.

За земли частной собственности действует формула расчёта: АП = Цр * k.

Примечание:

  • АП – арендная плата за один год;
  • Цр – рыночная цена земли;
  • k – ставка рефинансирования центрального банка.

Иногда право на аренду приобретается на торгах, конкурсах. В таких случаях расчёт арендной платы ведётся по разработанной схеме площадки этого мероприятия.

Категории населения, имеющие льготы по оплате земельных наделов

Исходя из положений Земельного кодекса РФ, выделяют некоторую группу населения, наделенную льготами по оплате арендованных земельных площадей:

  • на первом месте – пенсионеры;
  • люди с инвалидностью (только I, II группа);
  • обязательно ветераны ВОВ и других боевых действий;
  • особы, которые пострадали от последствий катастрофы на Чернобыльской атомной электростанции;
  • лица, которые были ликвидаторами чрезвычайных происшествий на опасных сооружениях (атомные или термоядерные);
  • многодетные семьи.

Возмещение расходов арендодателя по уплате налога на имущество.

Вопрос: Могут ли стороны заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество?

Ответ: Стороны не могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество, поскольку арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы. Однако стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Соответственно, стороны могут предусмотреть в договоре размер арендной платы, которая будет включать в себя компенсацию каких-либо расходов арендодателя.

Статьей 57 Конституции РФ установлено, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 3 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять уплату налогов (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 41-О).

В силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ.

Таким образом, по общему правилу плательщиками налога на имущество признаются арендодатели.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

Однако арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы.

Кроме того, адвокат приходит к выводу, что в случае если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то такие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую базу у организации-арендатора, так как организация-арендатор не имеет правовых оснований для их осуществления (см., например, Письма УФНС России по Московской области от 29.11.2004 N 03-42/22557, от 03.02.2005 N 21-27/28632).

Как выкупить арендованный участок

Аренда землевладения на 49 лет – прекрасная возможность получить землевладение, если купить объект не позволяют финансовые возможности. Оформление такого соглашения обеспечивает право на последующий выкуп арендуемой земли.

Право преимущественного выкупа без торгов предоставляется в обстоятельствах, когда на территории имеется какая-либо капитальная постройка. При отсутствии недвижимости на участке назначается аукцион по общим правилам. Также право на преимущественный выкуп предусмотрено для арендаторов сельскохозяйственных земель, однако оно становится доступным лишь по истечении трех лет.

Не надейтесь, что арендованное землевладение можно купить у государственных органов за низкую цену. Предоставление таких льгот было актуально только до 1 января 2012 года. Сегодня размер ставки исчисляется с учетом кадастровой оценки имущества, которая зачастую аналогична рыночной.

Для покупки землевладения, подайте в муниципальные органы соответствующее заявление.

Для этого приготовьте комплект бумаг, состоящий из:

  • документа, удостоверяющего личность;
  • квитанции по оплате государственной пошлины;
  • соглашения об аренде.

По итогам оформление сделки по покупке недвижимости обратитесь в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации.

Для этого соберите пакет документации, включающий:

  • соглашение в отношении покупки землевладения;
  • заявление о переходе права собственности;
  • платежный документ касаемо уплаты установленной суммы госпошлины;
  • акт о передаче землевладения, полученный в муниципалитете;
  • бумагу об исчислении выкупной цены недвижимости.

Споры при уклонении от выплат

Арендодатель может подать в суд на арендатора, если последний затягивает с оплатой аренды (например, последнее поступление было больше полугода назад). В таком случае с нанимателя взимается полностью вся сумма плюс пеня, а сам договор можно расторгнуть.

В случае когда наниматель стал выплачивать аренду намного позже вступления в права, то через суд можно взыскать с последнего сумму за неоплаченные первые отчетные периоды.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...