Осеннее обострение. Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке

Содержание
  1. РЕГИСТРИРУЙТЕСЬ ПРЯМО СЕЙЧАС. ССЫЛКА ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ.
  2. На что смотреть при выборе жилья
  3. Инфраструктура района
  4. Транспортная доступность
  5. Состояние дома
  6. Состояние квартиры
  7. Квартирный вопрос приходится решать несмотря на то, что цены на новостройки продолжают расти, а реальные доходы россиян снижаются уже седьмой год подряд. О способах купить квартиру подешевле рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
  8. 2. Первый этаж
  9. Поживите, а там посмотрим
  10. Продажа с помощью мероприятий
  11. Экономим на покупке первичного жилья
  12. Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски
  13. Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск
  14. Приобретение в низкий сезон
  15. Приобретаем квартиру в обход агентства
  16. Неудобная квартира, скидки
  17. Жилье без отделки
  18. 3. Улучшите внешний и внутренний вид дома
  19. Как подготовить дом к продаже
  20. Метраж и планировка
  21. Деньги в мешках и скидки в десятки миллионов
  22. Задача 
  23. Читать статью полностью: Кейсы №№ 2-4
  24. 5. Приведите в порядок и сам участок
  25. Прогнозы
  26. Делу – время
  27. 6. Сделайте качественное описание и портфолио с фото вашего дома
  28. Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?
  29. 9. Будьте готовы к торгам
  30. Внимание, мошенники!
  31. 7. Купите с отделкой
  32. Как и когда передадут деньги за квартиру
  33. Передача квартиры новому собственнику

РЕГИСТРИРУЙТЕСЬ ПРЯМО СЕЙЧАС.ССЫЛКА ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ.

Алексей Аверьянов
Генеральный директор
Vesco Group

Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube

На что смотреть при выборе жилья

Инфраструктура района

Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

Alyona-Kvach_1602163536.jpg

Алёна Квач

Частный эксперт по недвижимости.

При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.

Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.

На Авито собрано более

800 000 объявлений

о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.

Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.

Выбрать жильё

Транспортная доступность

Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.

Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.

Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.

Состояние дома

Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.

Alyona-Kvach_1602163536.jpg

Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.

Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.

Alyona-Kvach_1602163536.jpg

Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.

Состояние квартиры

Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.

Alyona-Kvach_1602163536.jpg

Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема. Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки. Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.

Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.

Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.

Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа. С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами. Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.

Квартирный вопрос приходится решать несмотря на то, что цены на новостройки продолжают расти, а реальные доходы россиян снижаются уже седьмой год подряд. О способах купить квартиру подешевле рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

gaQ2MLa2iUyCMy6TgSvCjz-8L02GkY9OXJIvvershinin.photo/Depositphotos

2. Первый этаж

Проблемы: квартиры на первых этажах презрительно называют проходным двором, их любят воры, коробейники, торгующие ширпотребом вразнос, свидетели Иеговы и вообще все желающие попасть в подъезд, если на двери установлен домофон. Если окна расположены низко – в них заглядывают любопытные прохожие, если высоко (например, это второй этаж над коммерческим помещением) – вы будете наблюдать за постоянным потоком посетителей, слышать звуки и запахи из магазина, пекарни или алкомеркета. Если под полом расположен подвал и коммуникации требуют ремонта, жильцов первых этажей могут сопровождать постоянная сырость, грибок, насекомые и мыши из подвальных помещений.

Осеннее обострение. Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке

Как исправить?

Разумеется, если дом очень старый и подвал периодически топит – покупать над ним квартиру не стоит при любой скидке. Но стоит убедиться в этом самому – возможно, стоимость квартиры занижена скорее из-за стереотипа, а реальное положение вещей не так мрачно. От незваных гостей частично спасает домофон на подъездной двери. От сырости и насекомых из подвала – обработка СЭС и свежее напольное покрытие с новыми плинтусами. От любопытных взглядов – плотные шторы или жалюзи.

Плюсы: на первом этаже удобно селиться тем, у кого проблемы с передвижением, лишним весом, мамам с маленькими детьми, пенсионерам – меньше лестниц приходится преодолевать. Часто под окнами многоэтажек бывают кусочки земли, которые можно засадить цветами, кустами или грядками с луком, чем с удовольствием пользуются жильцы первых этажей. Не страшно мыть окна.

Поживите, а там посмотрим

В развитых странах давно существует весьма удобная схема продажи дорогой недвижимости — аренда с последующим выкупом. Эта схема удобна и продавцу, и покупателю. Первый гарантированно знает, что получит за свою квартиру или дом адекватную цену, только нужно немного подождать и войти в положение желающего купить «элитку». А второй в ожидании необходимой суммы уже обживает выбранное жилье, оплачивая проживание по определенной арендной ставке.
Такая схема позволяет неснижатьб стоимость предложения, однако фиксирует ее в момент заключения предварительного договора.

Продажа с помощью мероприятий

Часто девелоперы вкладываются в офлайн-мероприятия, стоимость которых варьирует от одного до десятков миллионов рублей — все зависит от масштаба и пожеланий застройщика. Неизменно одно — когда речь заходит о дорогом и специфическом объекте, нужно чем-то привлечь внимание обеспеченной аудитории — а у нее, как правило, высокие запросы.

«Важно передать статусность, эксклюзивность и особую атмосферу на мероприятии. Последнее создается за счет привлечения премиальных брендов из разных областей: алкогольных, автомобильных, ювелирных и других. Подобные мероприятия также хорошо сочетаются с выставками современных художников, например, Бергера или Петренко», — комментирует соучредитель event-агентства prostorcrew Александр Долгов. 

Помимо этого, конечно, важно, чтобы и объект сам по себе был новым — дома, которые были построены пять и более лет назад, уже морально устарели и не привлекательны.

Стоит понимать, что мероприятия — это не столько про мгновенные сделки, сколько про имидж и рост продаж в будущем. На рынке премиальной недвижимости достаточно быстро раскупают квартиры. Спрос высок, поэтому на самом мероприятии нет цели «продать объект здесь и сейчас». 

По данным исследования Knight Frank, за первое полугодие 2019 спрос на премиальное жилье в России увеличился на 25%, а всего было продано около четырех сотен объектов. Целевая аудитория в этом сегменте приобретает несколько квартир — важно привлечь их внимание не только к объектам, которые уже на рынке, но и к тем, что будут построены в будущем. 

«Event-направление — одно из самых важных для работы с нашей аудиторией. А если говорить о сегментах недвижимости, то значительная доля мероприятий приходится именно на элитный сегмент, где они проводятся не только для охвата и повышения узнаваемости, но и для получения реальных сделок», — комментирует Екатерина Кутумова. 

По ее словам, «мероприятия помогают в формировании имиджа застройщика и отдельного проекта, в повышении лояльности клиентов и привлечении потенциальных покупателей, позволяют наглядно продемонстрировать определенный этап и качество строительства. Также они стимулируют спрос и ускоряют принятие решения о покупке. Например, качественные мероприятия, проведенные в партнерстве со статусными брендами, могут ускорить процесс заключения сделки или увеличить бюджет покупки». 

abigail-keenan-l2jpnqf_qdc-unsplash.jpg.700x467_q95.jpg

Фото: Unsplash

Она добавляет: «Но всегда стоит понимать, что у мероприятия в элитном сегменте отложенный эффект. Даже если случаются сделки после того или иного события, не всегда можно отследить их со 100% точностью. Могу лишь сказать, что в нашей практике есть пример, когда мероприятие принесло две сделки». 

«Чтобы все это было действительно эффективным, важно понимать целесообразность проведения мероприятия и его соответствие уровню компании, проектов и бюджету», — рассказывает Екатерина Кутумова. 

Пример такого мероприятия — недавняя презентация особняка и открытие сада ЖК «Полянка 44» в формате глэмпинга, которую prostorcrew устраивал для Группы ПСН. Для создания особой атмосферы мы пригласили квартет Игоря Бутмана и представили работы галереи «Винсент» — подчеркнув этим статусность мероприятия. Гости мероприятия могли послушать коллекционные виниловые пластинки, а также попробовать сигары известной фабрики, которые в свое время курил сам Черчилль.

Экономим на покупке первичного жилья

Квартиру в новостройке можно купить со скидкой от 5 до 60%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.

Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски

Наиболее заманчивая цена на недвижимость, именно до начала строительства, на самом старте.

Прежде, до снижения темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж уже готового жилья среднего класса, составляла 40-60%, а иногда доходила и до 100%. В настоящее время, экономия может составить оптимально уже лишь 25%. Максимально выгодно, по данным риэлторов, сегодня приобретение на нулевом цикле элитного жилья. Именно при его приобретении покупатель получает max выгоду порядка 60-65%. Причина проста. Случайных игроков на рынке строительства элитного жилья нет. Поэтому и риск вложения в долгострой минимальный.

Но тем не менее, если застройщик неизвестен или не успел наработать себе репутацию, риск все же высок. Для примера, список проблемных объектов долевого строительства жилья в Москве состоит из 10 объектов, в Новой Москве из 7.

Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована — дело очень рисковое. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: узнайте всё о застройщике, выделите время на сбор информации, выясните, есть ли еще объекты строительства у компании, вводили ли ранее они жилые дома или это единственный объект, как давно они на рынке строительства и так далее. Нелишним будет узнать и о том, кто является учредителем строительной компании.

Собрать в наше время информацию — дело нетрудное. В поисковик введите название компании-застройщика или агентства недвижимости. Через несколько секунд, система выдаст вам всю официальную информацию, кроме того, вы сможете узнать даже мнение покупателей.

Изучите данные, представленные в информационных материалах застройщиков, изменения в законодательстве, предложения на момент выбора квартиры. Прочитайте абсолютно всё, включая примечания под * звездочкой.

Феникс строительная компания

Рекомендую потратить время и на прочтение материалов на сайте ведущих аналитических агентств и изданий о недвижимости, таких как РБК и Российская газета.

Продолжим тему. Еще один минус покупки на столь ранней стадии является срок строительства. Один год — это минимум, но может затянуться и на два, и на три года.

Все это время вам придется где-то жить, возможно, снимать жилье. Поэтому прежде чем выбрать такой вариант приобретения жилья, всё хорошо подсчитайте. Вполне возможно, взять деньги в кредит и купить готовое жилье будет гораздо дешевле, чем арендовать квартиру. Во всяком случае, это будет ваше собственное жилье и его уже можно будет начать обустраивать.

Кстати, так как в феврале 2017 года вступили в силу поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ужесточились требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. По мнению юристов, поправки отстаивают интересы покупателей недвижимости в новостройках и жестко прочищают ряды застройщиков. Как может вступление поправок в силу повлиять на цену на квартиры?

Усиливается контроль за банковскими счетами застройщиков. И, если служба контроля банка заподозрит строительную компанию в нецелевом использовании денежных средств дольщиков, счет будет заблокирован.

По новым требованиям на счетах застройщика должно находиться не менее 10% от бюджета строительства одного проекта. Причем, эти средства своеобразный неприкосновенный запас (НЗ).

Ни одного рубля с этой суммы потрачено быть не должно. Почему только одного? Согласно новой редакции ФЗ, одному застройщику будет выдаваться только одно разрешение на строительство. Манипулировать денежными средствами дольщиков теперь не получиться. И еще. Застройщик не имеет права теперь, в рамках выданного разрешения на строительство, приступать к возведению нового жилого объекта, пока не выдаст все документы и ключи от квартир дольщикам, в рамках конкретного разрешения на конкретный объект. Без выполнения этого условия, он не сможет получить новое разрешение.

Эксперты уверенно заявляют, что все изменения приведут к росту цен в новостройках в пределах 20%. Эксперты Сбербанка предрекают повышение цен на недвижимость в пределах 5–7%.

Еще хочу поделиться информацией, которой со мной поделился риэлтор крупного агентства.

Оказывается, при оформлении ипотечного кредита через Сбербанк, можно получить дополнительные 0,4% скидки. Только необходимо, чтобы Агентство недвижимости, через которое вы решили приобрести квартиру, было официальным партнером Сбербанка. А квартира выбрана из предложений ООО «Центра недвижимости от Сбербанка». Для решения вопросов приобретения недвижимости коммерческая структура создала специальную онлайн-площадку ДомКлик.

Используя ее потенциал, вы через личный кабинет (ЛК) решаете все вопросы. На сайте ДомКлик можно посмотреть объекты, удобно задав необходимые параметры фильтрации (цена, площадь квартиры, район и т.п.). Подаёте заявку на жилищный кредит и далее весь документооборот проходит через ЛК, вплоть до подачи документов по сделке на государственную регистрацию права собственности. Можно сделать расчет ипотеки через специальный калькулятор. Данный сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка: Агентства недвижимости и застройщиков. Вот как выглядит интерфейс системы:

Такой вариант сотрудничества выгоден и Агентствам недвижимости и застройщикам. Став партнером банка, риэлторы и Строительные компании получают возможность размещать бесплатные объявления на площадке ДомКлик. А риэлторы могут пользоваться еще и базой клиентов, которым уже одобрен банком кредит.

Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск

Наши исследования показали: на более поздних стадиях строительства выгода не такая существенная, как на ранних. Однако, экономия для семейного бюджета все же есть. И на ее значение влияет тот факт, на какой именно стадии вы заходите на стройку. Допустим, вы решили дождаться, когда будут возведены первые этажи дома — это плюс 5-7% к цене на нулевом цикле. Ждете, когда дом построят, но еще не приступят к отделке — плюс 10-15%.

Риски приобретения заветных кв.м на завершающем цикле уже значительно меньше, так как застройщик продемонстрировал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него будет своя квартира. В принципе, по темпу строительства первого корпуса можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть минус — даже после заселения вы будете, если не в эпицентре стройки, то, во всяком случае, рядом с ней. А если квартиры продаются в черновой отделке, то готовьтесь жить не меньше года под звуки дрели и стук молотка.

Очень важно, кто и каким образом будет решать вопрос по формированию инфраструктуры микрорайона, квартала и двора.

Поэтому, к рискам можно смело отнести обустройство прилегающей инфраструктуры. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек. Сама по себе квартира еще мало что значит. Вы коммуницируете со всем обществом. Водите детей в школу, детский сад, ходите-едете на работу. И важно, что вам приложит к ключам от квартиры застройщик: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, открывшихся неподалеку учреждений, магазинов, парикмахерских, детских клубов и т.д. Максимальный уровень комфорта от проживания формируется в том числе и, благодаря развитой инфраструктуре.

В Санкт-Петербурге в настоящее время можно купить новостройку с уже обустроенными детскими площадками, зоной отдыха, парковками, с круглосуточной охраной территории и даже всего комплекса. Один из таких примеров — Жилищный комплекс «Риверсайд»

ЖК Риверсайд

ЖК Риверсайд, фото взято с сайта setlcity.ru

Целыми комплексами, с дорогами, тротуарами, с магазинами и аптеками, парковочными местами, детскими площадками вводят в эксплуатацию новые микрорайоны в Тюмени, Краснодаре и других городах.

Приобретение в низкий сезон

Низкий сезон для покупки жилья — это время, когда стоимость кв.метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом. Однако есть факторы, которые изменяют привычную картину. Показателен кризис 2015 года. Застой на рынке недвижимости. Снижение финансовой обеспеченности россиян. Нет активного строительства, нет активных продаж.

С 18 марта 2015 года в стране в полную силу заработала программа ипотечного кредитования на «первичку». Для большинства жителей нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос. Но при росте процентной ставки, мечта стать обладателем собственной квартиры, так и остается мечтой. Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки ипотечного кредита позволила решить эту проблему. Правда, и требования банков для заемщиков ужесточились. Тем не менее, рынок ожил. Лето для недвижимости по факту оказалось очень активным.

Также активность рынка зависит от региона. Например, в Краснодарском крае, особенно на черноморском побережье, лето – это пик сезона продаж. А вот осень-зима-весна характеризуется спадом продаж.

По данным экспертов, самое выгодное время приобретения недвижимости в предновогодний сезон декабрь-январь, майские праздники, июль.

Агентства недвижимости в преддверии новогодних праздников особенно щедро дают скидки, порой гораздо выше, чем в другие дни. От показателей продаж у риэлторов зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают публичные щедрые предложения, да и лично можно договориться о снижении цены.

Чтобы сделать правильный выбор, регулярно просматривайте прогнозы цен на жилье в том регионе, где планируете совершить приобретение. Следите за новостями рынка недвижимости, за изменениями в законодательстве.

Приобретаем квартиру в обход агентства

Застройщик застройщику рознь. Одни строительные компании занимаются возведением жилья масштабно. И земля у них под строительство сразу целого комплекса домов, и управляющая компания есть, которая затем берет возведенные дома на обслуживание, и в структуру входит агентство, занимающееся продажей квартир.

Другие, имея в наличии земельное пятно под строительство лишь одного дома, максимум двух, озабочены быстрым возведением дома и спешной продажей квартир. Такие компании не обрастают лишними структурами. У них даже отдела продаж нет. Тем не менее, это не мешает покупателю выйти на того, в чьей непосредственной собственности находится жилье. Покупая напрямую, вы, как минимум, экономите сумму, которую берет себе агентство в качестве комиссионного вознаграждения, это, как правило, от 50.000 до 300.000 рублей. Кроме того, у вас появляется возможность договориться о дополнительной скидке.

Тем не менее, покупка квартиры в обход агентства не всегда является возможностью сэкономить деньги. У граждан сложился стереотип, что риэлторы – это мошенники, которые норовят «впарить» недвижимость любой ценой и получить свой процент со сделки. Это не всегда так. Если вам попадется настоящий специалист своего дела, то он поможет избавит вас от множества проблем.

В силу профессии, такие люди хорошо ориентируются на рынке недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить завышена цена или, наоборот, соответствует параметрам. Профессионал расскажет вам о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которых может не быть на доступных всем ресурсах, типа Авито, Домофонда.

Неудобная квартира, скидки

Неудобными считаются квартиры:

  • на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняк);
  • на последнем этаже (может протечь крыша, в южных районах квартира сильно раскаляется от жаркого солнца);
  • квартира возле лифта (так же, как и на первом этаже — постоянный шум);
  • квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, но, возможно, они вам и не нужны);
  • квартиры в домах, расположенных возле кислородных станций;
  • квартиры в домах, расположенных возле больничных комплексов;
  • квартиры в домах, расположенных далеко от остановок и станций метро.

Чтобы узнать о дисконтных квартирах и более дешевых вариантах, живо интересуйтесь у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом корпусе, но по более приемлемой цене?»

акции застройщиков

Скидки на квартиры одного из застройщиков. На некоторые квартиры скидка составляет более миллиона рублей.

Жилье без отделки

На самом деле, по факту в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У него есть возможность купить строительные материалы и заказать услуги оптом, а значит — дешевле.

Правда, обои могут быть не те, линолеум вместо ламината ну и так далее.

На рынке жилья уже появились строительные компании, которые предлагают для отделки выбрать, чем вы будете покрывать стены, застилать пол, какой вариант вам интересен для потолка, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Строительные материалы выбираете вы, застройщик при вашем желании вам помогает и предоставляет бригаду. Это может стать и дешевле, и дороже. В чем плюс? Вам ничего не придется переделывать.

Приобретая квартиры без отделки, можно сэкономить не только несколько сот тысяч рублей, можно сэкономить до полутора млн дензнаков. А ремонт делать постепенно, по мере появления средств. Правда, не факт, что для вас это будет экономически целесообразно. Но выбирать приемлемый вариант вам.

Жилье без отделки

3. Улучшите внешний и внутренний вид дома

Перед тем, как выставить дом на продажу, необходимо произвести генеральную уборку и произвести небольшой ремонт, проверить все трубы на повреждения, и если таковые есть, починить их. Крайне важно, чтобы комнаты притягивали своей чистотой и уютом.

Если вы видите, что некоторые краски потеряли свой цвет или металлические изделия заржавели, немедленно устраните эти дефекты, потому что первое впечатление о доме складывается у его порога.

Нельзя обойти вниманием и двери с окнами, нужно тщательно промыть стекла, покрасить рамы. В общем, привести все в идеально ухоженный вид.

10 правил выгодной продажи дома. Как продать коттедж по максимальной цене?

Помимо вышеперечисленных способов, можно использовать различные предметы декора, комфортабельные условия и развлекательно-игровые комнаты. Например, установить бассейн, теннисный и бильярдный стол, кинотеатр, игровые автоматы и т.д. Это все уже зависит от ваших фантазий!

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом.  Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Как подготовить дом к продажеПримерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Метраж и планировка

Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади,количества комнат и их расположения,чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором,на который ориентируются арендаторы,является расположение дома,а не этажность квартиры и ее планировка.

При этом квартиры,равные по метражу,но имеющие разную планировку,могут сдаваться по разным ценам. Так,зачастую студии сдаются за меньшую стоимость,чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость,что и однокомнатные квартиры.

Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире,тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем,площадь арендуемой квартиры в столице равна 35−40 кв. м.

Деньги в мешках и скидки в десятки миллионов

Мешки денег и чемоданы с наличными, сделки в валюте, оформление квартиры через офшорные компании и прочие серые схемы, присущие для начала 2000-х годов, уходят в прошлое и сегодня, скорее, редкость на рынке. Здесь стало не так много отличий от обычных сделок с недвижимостью. Сегодняшние обеспеченные клиенты зачастую предпочитают оформлять и покупать недвижимость так же, как и обычные люди: заключают договора долевого участия, договор купли-продажи на физическое или в крайнем случае на юридическое лицо, говорит Дмитрий Халин.

В сделках с высокобюджетными новостройками, по данным Kalinka Group, используются четыре основных способа оплаты: банковская ячейка, аккредитив, перевод или оплата наличными. Сегодня до 80% сделок оплачивается через банковскую ячейку, около 10% — посредством открытия аккредитива, остальное — по безналичному расчету (перевод на счет) и наличными. Последние два способа, по словам Екатерины Румянцевой, становятся пережитком прошлого и практикуются в исключительных случаях, так как являются небезопасными. Ипотека становится все более популярной и среди миллионеров. По данным Savills, в сегменте элитных новостроек таких сделок в прошлом году было порядка 20%.

Как правило, для совершения сделок, подписания договоров используются приват-офисы крупнейших банков, а продавцы больше лояльны к клиенту. «В нашей практике были случаи, когда покупателю предоставили отсрочку, хотя она не была в стратегии продаж. Клиенту было просто невыгодно изымать деньги из оборота бизнеса, он попросил застройщика о трехмесячной рассрочке в оплате», — приводит пример Екатерина Румянцева. Скидки на рынке элитного жилья отличаются от других сегментов разве что размером. По данным Kalinka Group, по итогам лета самым крупным зафиксированным дисконтом стала скидка в 39 млн руб.

Задача 

На фоне рыночного снижения спроса к жилью в ЦАО перед агентством Media108 встала задача нивелировать ситуацию и сохранить оптимальное количество целевых обращений в рамках приемлемой для клиента CPA. 

Читать статью полностью: Кейсы №№ 2-4

Хотите прочитать еще три нестандартные идеи экономии на жилье? Продолжение доступно только для подписчиков. Введите свой емейл в форму ниже и прочтите оставшиеся три идеи.

  • Вас ждут кейсы из Самары, Анапы и Москвы;
  • Большинство кейсов подходят и для других городов;
  • Вы узнаете как я купил 16 мини-студий с целью перепродажи в 4-5 раз дешевле рынка;
  • Все кейсы снабжены копиями документов (по первому скан договора купли-продажи после подписки, см. кейс №2);
  • Вы сможете реализовать эти идеи самостоятельно;

Подписаться на рассылку

Загрузка формы может потребовать дополнительное время! Пожалуйста подождите!
Вы в любой момент сможете отписаться от рассылки, щелкнув на ссылку в конце письма!

5. Приведите в порядок и сам участок

Необходимо привести сад в доме в порядок. По данным аналитиков, хороший сад увеличивает стоимость объектов больше чем на 25 %. Чтобы выявить такой процент, одной известной компании пришлось опросить больше тысячи собственников жилья и более ста специалистов по недвижимости, дать оценку и выявить стоимость объектов с красивыми садами и без них.

Сейчас даже в самой Москве появляются оригинальные постройки с зонами «озеленения» как внутри здания, так и снаружи. Если суммировать и оценить показатели согласно опросу, то можно составить перечень зон «озеленения», который влияют на стоимость дома:

  • зона для отдыха с беседками и деревьями;
  • выложенные дорожки из асфальта, брусчатки и т. д.;
  • искусственные, декоративные или экзотические виды деревьев, кустарников, цветов;
  • красивый газон;
  • небольшое озеро;
  • сад из фруктовых деревьев;
  • живая изгородь.

10 правил выгодной продажи дома. Как продать коттедж по максимальной цене?

Поэтому проверьте: если что-то нужно вскопать, очистить, посадить, полить, то займитесь этим сразу, чтобы не откладывать до лучших времен.

И не забывайте о дороге, ведущей к дому, ее тоже нужно привести в порядок, чтобы покупатель без труда смог заехать на территорию.

Прогнозы

Возможно, digital сможет одержать полную победу. Но для этого должно смениться поколение покупателей элитной недвижимости. Через 10-15 лет на место сегодняшних потребителей придут стартаперы, занимающиеся IT-бизнесом. Эта аудитория моложе — для нее вещи вроде VR/AR уже стали вполне привычными.

Также нужно расширять список digital-инструментов для продаж в сфере недвижимости. Нельзя ограничиваться только VR- и AR-технологиями — они быстро надоедают клиенту, и уже сейчас к ним относятся без «вау-эффекта». 

Сейчас VR- и AR-технологии внедряются повсеместно, но не так быстро, как хотелось бы. 

Многие нюансы связаны с развитием технологий и непосредственно устройств. Они продолжают оставаться маломобильными, тяжелыми и требующими большой мощности. Когда вопросы мобильности будут решены, эти технологии будут распространяться быстрее и станут привычными в сфере недвижимости, в том числе элитной. 

Делу – время

Прежде чем решиться продавать элитную недвижимость, придется изучить динамику спроса на рынке вашего региона. Здесь, как впрочем и везде, есть свои спады и подъемы. Зависят они от многих факторов, даже от климата и туристической активности приезжих гостей. Кроме того, придется учесть:  

  1. Общую экономическую ситуацию, особенно кризисные и посткризисные проявления, от которых напрямую зависит покупательская способность

  2. Информационную доступность в каждом конкретном регионе, которая определяет скорость распространения предложения на определенной территории.

  3. Соотношение спроса и предложения в интересующем вас сегменте рынка недвижимости.

6. Сделайте качественное описание и портфолио с фото вашего дома

Постарайтесь презентовать достоинства и уникальные черты вашего коттеджа в описаниях объявлений и презентаций.

Безусловно, не стоит впадать из одной крайности в другую: не нужно описывать роскошный особняк, если ваш дом таковым не является, и уж тем более не описывать «сухие» детали. Лучше, хорошо подумав, подчеркнуть достоинства именно вашего дома, написать, чем он лучше остальных и описать близлежащие окрестности.

10 правил выгодной продажи дома. Как продать коттедж по максимальной цене?

Следует сделать фото с разных ракурсов и выбрать лучшие. Что-то возможно подредактировать. Но не переборщите с приукрашиванием фотографий, сделайте так, чтобы фотографии соответствовали реальному образу дома.

Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?

Многие люди сейчас, имея незначительные сбережения, пытаются их «спасти», вкладывая эти деньги в недвижимость. При этом денег зачастую не хватает, и они оформляют ипотеку, соблазняясь на льготные проценты.

На мой взгляд, скрести по сусекам и вкладывать деньги, отложенные «на черный день», в квартиру, взяв при этом еще и ипотечный кредит, однозначно не стоит. Использовать недвижимость как краткосрочный резерв – не самое лучшее решение. Если вы берете недвижимость в ипотеку, то надо понимать, что часть дохода, который вы хотите получить от роста цен на недвижимость, уйдет банку. Кроме того, цены на недвижимость после нынешнего скачка могут начать снижаться.

«Я бы не рассматривал покупку недвижимости в кризис как защитный инструмент для сохранения своих сбережений, а тем более для их приумножения. Как показывает опыт кризисов 2008 и 2014 годов, при резком снижении курса национальной валюты рынок недвижимости реагирует кратковременным ростом цен, а далее идет снижение. Например, в период с сентября 2008 года по декабрь 2009 года рынок просел примерно на 25% и начал восстанавливаться только с начала 2011 года. В 2014–2015 годах снижение было менее существенным, порядка 5%», – считает Александр Волгин, глава инвестиционной платформы Lendly.ru.

Надо помнить и о том, что вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). Кроме того, если вдруг понадобятся деньги, а запаса у вас нет, вытащить их из квартиры быстро не получится. Для сбережений на “черный день”, которые могут пригодиться в ближайшей перспективе, самое главное – чтобы они были ликвидными. На мой взгляд, самым простым способом вложения на сегодняшний день могло бы быть вложение в валюту. Выгоднее покупать валюту на бирже, для этого нужно открыть инвестиционный счет.

Недвижимость – хорошее вложение на длительный срок. Если человек предполагает использовать эту недвижимость десятилетиями, то это, безусловно, имеет смысл.

Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.

Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.

Любая оценка для меня важна!

Дорогие друзья, рада приветствовать вас! Я имею высшее экономическое образование и практический опыт в этой сфере более 25 лет. Я пишу о том, что мне интересно и что меня волнует.

9. Будьте готовы к торгам

На сегодняшнем рынке покупатели привыкли к скидкам, и практически каждый будет с вами вступать в торги. Постарайтесь не снижать сильно цену, это может привести к затруднительной ситуации, когда вам тяжело будет остановиться на одной цене.

Внимание, мошенники!

Вы думаете, что среди отпетых мошенников, наварившихся на недвижимости, попадаются исключительно продавцы, которые грабят пенсионеров, выселяя из из их квартир и перепродавая криминальную недвижимость за баснословные деньги? Ошибаетесь, нечистых на руку покупателей ничуть не меньше.

Очень важно на этапе предварительной договоренности проверить все документы потенциального нового владельца, обязательно получить задаток и оформить предварительный договор в присутствии юриста. Без грамотного юриста, к слову, в продаже элитной недвижимости вообще делать нечего. Чем дороже элитный дом, тем серьезнее и масштабнее аферы.

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Не пропустите:

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Об авторе

K-QieLa2IwyWe4TTlTcChTbzhQ2S2SUOSNqF

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как и когда передадут деньги за квартиру

После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги. Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье:

https://rosreestr.net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Передача квартиры новому собственнику

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...