Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Содержание
  1. Кто может купить недвижимость за границей
  2. Дееспособность физического лица
  3. Правоспособность юридического лица
  4. Популярная Европа — как купить квартиру в Германии, Италии, Испании
  5. Как покупают заграничную недвижимость
  6. 1. Выбор объекта
  7. 2. Резервирование объекта
  8. 3. Открытие банковского счета
  9. 4. Заключение договора купли-продажи
  10. 5. Оплата объекта
  11. 6. Регистрация права собственности
  12. Пример. Как выглядит покупка виллы в Португалии
  13. Вилла в Вердизеле, Португалия
  14. Иные факторы, влияющие на выбор квартиры за границей
  15. Уведомление госорганов РФ о покупке недвижимости за рубежом
  16. В какой стране дешевые квартиры у моря?
  17. Как безопасно перевести деньги для покупки недвижимости за границу? Нужно ли оповещать надзорные органы?
  18. Аренда зарубежной недвижимости – сдаем правильно
  19. Счет за границей: для покупки недвижимости и регулярных платежей
  20. Уведомление ФНС об открытии счета за рубежом
  21. Отчеты о движении средств на зарубежных счетах
  22. Пример: открытие счета в Испанском банке
  23. Апартаменты, похожие на квартиру Алексея в Мадриде
  24. Характеристика апартаментов
  25. Таймшер и долевая собственность как альтернатива дешевой квартиры за рубежом
  26. ВНЖ в других странах
  27. Панама
  28. Коста-Рика
  29. ОАЭ
  30. Малайзия
  31. Какие налоги платят в России за недвижимость за рубежом
  32. Налог на доход от продажи недвижимости за границей
  33. Пример: расчет налога при покупке пентхауса на Мальте
  34. Пентхаус c террасой в Свийи
  35. Налог при сдаче зарубежной недвижимости в аренду
  36. Налог на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту
  37. Пример: расчет налога на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту
  38. Наличные расчёты

Кто может купить недвижимость за границей

Покупать недвижимость за рубежом, владеть или пользоваться ею могут все физические и юридические лица в России. Единственное, что может помешать сделке, — ограничение дееспособности гражданина или правоспособности компании. Для приобретения недвижимости не нужно получать разрешение российских государственных ведомств.

Дееспособность физического лица

Чтобы купить недвижимость за границей, гражданин должен быть дееспособен. Это значит, что он должен быть старше 18 лет, не страдать психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией. В противном случае он не может заключать договоры купли-продажи.

Правоспособность юридического лица

Компании ограничены требованиями своих учредительных документов и законодательства. Так, если покупка недвижимости является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, ее могут заблокировать акционеры или совет директоров.

Важное ограничение — специальная правоспособность юридического лица. Сделки компании должны соответствовать цели ее создания и обозначенным в учредительных документах видам деятельности. Если покупка недвижимости не соответствует требованиям устава или корпоративного договора, ее могут признать недействительной.

Популярная Европа — как купить квартиру в Германии, Италии, Испании

Неугасающей популярностью у российских частных инвесторов пользуются страны Старого Света. «Наиболее привлекательными странами для российских инвесторов до сих пор остаются Англия, Германия, Швейцария» — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Однако цены на недвижимость здесь нельзя назвать доступными. Исключением является Германия — в Берлине не составит труда подобрать вариант на любой вкус и кошелек. Так, квартиру-студию площадью 15 м² в престижном столичном районе можно приобрести за 100 тыс. евро.

Германия Roman Kraft / Unsplash

Германия Roman Kraft / Unsplash

Одним из наиболее востребованных направлений среди российских покупателей зарубежной недвижимости по-прежнему остается Италия. Правда, эта страна больше подходит ценителям курортной атмосферы и живописной архитектуры, а не инвесторам в чистом виде. Наши соотечественники предпочитают покупать жилье в таких местечках, как Тоскана, Лигурия, Венето и Ломбардия. Выгодным вариантом может стать недвижимость в окрестностях итальянских озер — Гарда, Комо, Маджоре и др. Цены здесь, на первый взгляд, довольно высоки — от 2,5 до 8 тысяч евро/м². Однако курортная недвижимость в Италии достаточно популярна и ликвидна — ее всегда можно без хлопот продать или сдать в аренду.

Также при выборе страны для инвестиций в недвижимость стоит обратить внимание на Испанию. По мнению Юлии Кожевниковой, многие специалисты советуют покупать квадратные метры в этой стране, т.к. считается, что цены уже достигли дна и вот-вот начнут расти.

Определившись со страной, где вы собираетесь приобрести недвижимость, не забудьте изучить особенности регионального законодательства. В некоторых странах иностранные граждане могут купить дом и квартиру, только зарегистрировавшись в качестве юридического лица. Такая практика, по словам Елены Юргеневой, директора департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, распространена в Словении, Черногории (земля), Швейцарии, Хорватии, Болгарии (земля), Латвии, Литве, Эстонии. «Cтоит помнить, что в каждой стране существует свое отношение к фирмам, созданным только для приобретения недвижимости, вполне возможно, что ежегодное ее содержание и уплата налогов сделают ваше приобретение невыгодным и убыточным»,— предостерегает эксперт.

Как покупают заграничную недвижимость

Во многих странах мира недвижимость покупают по схожему алгоритму.

  • Выбор объекта покупки. Предварительный договор
  • Внесение задатка. Резервирование объекта
  • Открытие банковского счета
  • Регистрация права
  • Оплата объекта
  • Заключение основного договора купли-продажи

Расскажем подробно о каждом из этапов покупки.

1. Выбор объекта

Будущий собственник начинает с того, что выбирает объект покупки в интересующей стране. Недвижимость подбирают дистанционно или планируют поездку, чтобы осмотреть варианты лично.

Когда покупатель выбрал объект, он подписывает предварительный договор с продавцом недвижимости.

2. Резервирование объекта

Покупатель вносит задаток за недвижимость. После этого ее резервируют и снимают с торгов.

Агент покупателя проверяет юридическую чистоту недвижимости. Объект не должен быть обременен долгами за коммунальные услуги или находиться в залоге у банка. Также смотрят, чтобы на него не могли предъявить право другие лица, например наследники предыдущего владельца.

3. Открытие банковского счета

Если проверка прошла успешно, покупатель открывает банковский счет в стране, где находится объект, и переводит на него деньги для покупки.

Другой безопасный способ оплатить недвижимость — перевести деньги напрямую со счета покупателя в российском банке на счет продавца.

Недвижимость за рубежом можно оплатить и наличными, но у этого способа есть весомые недостатки. Многие страны ограничивают наличные расчеты при крупных покупках, чтобы противодействовать отмыванию денег.

Кроме того, вывоз наличных сопряжен с неудобствами: придется заполнить таможенную декларацию и подтвердить легальное происхождение средств.

4. Заключение договора купли-продажи

После открытия счета стороны заключают договор купли-продажи на объект недвижимости. В нем фиксируют окончательные условия сделки.

5. Оплата объекта

Когда договор купли-продажи заключен, покупатель переводит продавцу оплату за объект недвижимости. На этом же этапе платят сопутствующие налоги.

6. Регистрация права собственности

Когда все расчеты по сделке выполнены, продавец и покупатель регистрируют переход права собственности. Новому собственнику выдают официальную бумагу, которая подтверждает его права на объект недвижимости. Как только покупатель получает эту бумагу, он переоформляет на себя договоры на коммунальные услуги.

Пример. Как выглядит покупка виллы в Португалии

Вилла расположена в городке Вердизеле. От нее 30 минут езды до аэропорта Лиссабона и 5 минут езды до берега океана. Рядом есть все необходимое: магазин, больница, аптека, рестораны. Неподалеку находятся школы и колледж.

Вилла в Вердизеле, Португалия

Недвижимость за рубежом: вилла в Португалии
Площадь дома 538 м2
Площадь участка 1145 м2
Расположение Вердизеле (Португалия)

Дом пока строится, сдача намечена на сентябрь 2020 года. Если сдавать виллу в аренду, то можно рассчитывать на доходность в 3-4% годовых.

Чтобы купить такой дом, нужно:

  • Получить португальский налоговый номер (NIF), чтобы платить налоги за владение недвижимости. Его поможет оформить юрист или налоговый представитель. За оформление платят пошлину €7,5.
  • Открыть счет в банке для оплаты покупки и перевести на него деньги.
  • Зарезервировать объект. Для этого инвестор платит взнос в размере 10% от суммы сделки. В нашем случае это €97,5 тыс. Когда взнос уплачен, объект снимают с торгов.
  • Подписать предварительный договор и внести задаток. Задаток составляет 10-30% от стоимости покупки. Инвестор может потерять его, если откажется от сделки. Допустим, за дом в Вердизеле запросили задаток 20% — €195 тыс.
  • Подготовить базовый пакет документов для оформления покупки. Этим занимается юрист. Как правило, пакет включает документы, подтверждающие юридическую чистоту объекта.
  • Покупатель платит налог на переход права собственности (IMT). Его размер варьируется в зависимости от стоимости объекта. В нашем случае — 6%, или €58,5 тыс.
  • Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Сделку заверяет нотариус. Его гонорар составляет около 1% от сделки. Для дома в примере — €9,75 тыс.
  • Покупатель отдает продавцу чек на сумму, которая осталась после уплаты взноса резервирования и задатка. Для покупки виллы в Вердизеле из примера покупатель укажет в чеке €682,5 тыс.
  • Когда договор подписан, нотариус снимает с него копии, заверяет и отправляет в налоговые органы и Земельный кадастр. Там регистрируют, что право собственности на дом перешло к новому владельцу. За эту процедуру покупатель платит €250.
  • Покупатель получает Регистрационный сертификат и Домовую книгу. С этими документами он переоформляет на себя договоры по коммунальным платежам. Смена счетов за коммунальные услуги обходится в €100-200. Допустим, за виллу оплатят €150.

Также покупатель оплачивает гербовый сбор 0,8% от стоимости объекта, комиссионные агентства 1-1,5% и услуги юриста 1-1,5%. Допустим, при покупке дома в Вердизеле агентство и юрист запросили по 1%.

Получается, дополнительные расходы по сделке с виллой в Португалии составят порядка €96 тыс. При этом еще до подписания договора купли-продажи покупатель заплатит продавцу €292,5 тыс., или 30% стоимости дома.

На заключение сделки купли-продажи недвижимости за рубежом уходит 1-6 месяцев в зависимости от особенностей процедуры в стране.

Иные факторы, влияющие на выбор квартиры за границей

Климат, вид из окон, даже принадлежность к ЕС – все это, безусловно, существенные факторы, свидетельствующие в пользу той или иной страны, куда хотелось бы «поставить ногу». Но если подойти к вопросу с точки зрения перспективы устройства собственной жизни, то здесь уже работают совершенно другие аспекты. Итак короткой строкой – где купить квартиру за границей и обоснование:

  1. Если вас заботит образование ваших детей, то из приведенного ТОПа следует остановить свой выбор на Испании. Здесь прекрасная, строгая система среднего образования, плюс наличие социальной поддержки в случае обретения гражданства.
  2. Очевидно, что если вам близка экзотика востока, то наиболее приятным по соотношению цена / качество на покупаемую недвижимость станет Таиланд. (Посмотреть выгодные объекты продаж можно в рубрике «Недвижимость Таиланда»). Более качественные квартиры (и социальную среду) предлагает только Сингапур, но там совсем другие цены (они ближе к мальтийским).
  3. Если для вас более важен общий уровень цен (не на недвижимость, а на товары для жизни), то наивыгоднейшим вариантом будет Болгария. Там реально дешево.
  4. Бизнес-перспективы лучше на Кипре. После кризиса 2012 года восстановление финансовой системы страны идет семимильными шагами (вот уж где купить квартиру за границей финансовым воротилам, так это на Северном Кипре).

Уведомление госорганов РФ о покупке недвижимости за рубежом

Граждане России не должны уведомлять государственные органы, если покупают недвижимость за границей.

Исключение из правила — госслужащие, члены правительства, их супруги и несовершеннолетние дети. Они обязаны указывать заграничную недвижимость в ежегодной декларации. Если у госслужащего обнаружат зарубежную недвижимость, которую он не отметил в декларации, он понесет административную ответственность.

В какой стране дешевые квартиры у моря?

Для многих иностранцев, в том числе и для русскоговорящих граждан Турция уже давно стала излюбленным направлением не только для отдыха, но и для покупки качественной жилой недвижимости. Рынок предлагает иностранцам большой выбор жилья: квартиры в новостройках из первых рук,

апартаменты у моря

, комфортабельные дома и виллы, дуплексы, пентхаусы. Цены оптимальные и значительно ниже, чем во многих европейских странах. 

Купить

недорогую квартиру в Турции

можно, например, на средиземноморском курорте Алания в одном из её районов. В частности, это Махмутлар, Оба, Тосмур и другие. Апартаменты 1+1 стоят порядка 45-50 тысяч евро, на вторичном рынке можно найти объекты дешевле, при этом с самыми разными характеристиками что до площади, расположения, инфраструктуры, внутреннего состояния. 

tOG4V7BjGdTQVw1gJA.jpg

Особого внимания заслуживает покупка жилья на стадии строительства. Квартиры от застройщика доступны к приобретению уже на этапе котлована, при этом риски, что дом будет не достроен или возникнут каких-то другие проблемы сводятся практически к нулю. В целом, покупая на раннем этапе строительства экономия составляет около 30 %. 

Помимо прекрасного соотношения цены и качества владельцы турецкого жилья получают ряд других преимуществ: 

  1. Стабильное экономическое развития державы и крепкие позиции на международной политической арене. 
  2. Стратегически выгодное положение страны, наличие выхода к четырем морям. 
  3. Благоприятный климат в курортных регионах. 
  4. Уникальное историческое наследие и самобытность культуры. 
  5. При покупке жилья каждый иностранец, независимо от её стоимости, получает вид на жительство. 
  6. Высокий уровень жизни населения. 
  7. Отлично развитая инфраструктура и транспортная доступность. 
  8. Высокое качество строительства недвижимости в Турции, применение новых технологий, лучших экологически чистых материалов
  9. Благоприятные экологические условия, красивая природа. 
  10. Прекрасное качество медицинского обслуживания.
  11. Наличие выгодных программ беспроцентной рассрочки и ипотечное кредитование для иностранцев, наряду с выгодными ценами на квадратные метры. 
  12. Доступен заработок от сдачи в аренду жилья или перепродажи. 

Минусами покупки турецкого жилья для некоторых покупателей могут стать расходы на налоги и оформление купли-продажи, а также содержание жилья. Также средняя ставка по ипотеке составляет порядка 6%, что выше, чем в некоторых других державах Европы. 

Если Вы решили купить недвижимость в Турции, компания Profit Real Estate поможет осуществить Вашу мечту просто, быстро и безопасно. У нас Вы найдете лучшие предложения по выгодным ценам. 

Как безопасно перевести деньги для покупки недвижимости за границу? Нужно ли оповещать надзорные органы?

И как правильно поступить в случае сдачи в аренду и продажи – каким образом перечислить средства в Россию?

Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Аренда зарубежной недвижимости – сдаем правильно

Став владельцем квартиры или дома за границей, нужно решить, как им грамотно распорядиться. Сдача жилье в аренду должна не только покрывать расходы по его содержанию, но и приносить владельцу прибыль. «Если нет возможности постоянно жить рядом с арендной недвижимостью, нужно воспользоваться услугами управляющей компании. Именно с помощью УК можно сэкономить время, но доход от аренды будет меньше: такие организации берут в среднем около 10 % от арендного дохода в качестве оплаты за свои услуги»,— считает Юлия Кожевникова.

Сдавая квартиру самостоятельно, можно рассчитывать на более высокий доход. Но здесь придется действовать на свой страх и риск: подыскивать нанимателей, заключать договор, вникать в юридические нюансы и особенности местного налогообложения. С учетом языкового барьера и удаленности объекта аренды решить все эти вопросы без помощи профессионалов практически нереально. Мария Литинецкая советует воспользоваться специальными инвестиционными предложениями. Обычно схема выглядит так: агентство предлагает приобрести квартиру и вместе с тем заключить договор, по которому эта же компания обязуется сдать ее в аренду и гарантирует собственнику стабильный доход (в среднем от 3 до 7 % годовых до налогообложения).

Покупая квартиру исключительно для арендного бизнеса, следует учесть сезонный фактор. Для краткосрочной аренды идеально подходят Кипр, ОАЭ, Греция, Турция, Мальта. В «горячие» летние месяцы такая недвижимость может принести солидный доход. Если же хотите получать стабильную прибыль, выбирайте крупные европейские города: Берлин, Лондон, Париж, Рим, Мадрид.

Мальта Micaela Parente / Unsplash

Мальта Micaela Parente / Unsplash

В целом же на рынке курортной недвижимости сложилась весьма благоприятная для совершения инвестиционных сделок ситуация. «В связи с финансовыми сложностями и существенным снижением цен (в некоторых странах южной Европы на 30-40 % по сравнению с 2008 г.) сейчас существуют прекрасные возможности приобрести достойное жилье с существенной скидкой. Ведь в таких странах как Испания, Греция, Италия, Кипр сейчас сформировался рынок покупателя — на продажу выставлено большое количество привлекательных объектов по низким ценам, и можно в индивидуальном порядке добиться еще большего дисконта»,— считает Е. Юргенева.

Счет за границей: для покупки недвижимости и регулярных платежей

Для оплаты сделки купли-продажи, коммунальных расходов, местных налогов инвесторы открывают счета в заграничных банках. Платежи можно проводить и со счета в российском банке, но тогда средства часто поступают с задержкой или вовсе возвращаются на счет отправителя.

Уведомление ФНС об открытии счета за рубежом

Об открытии счета за рубежом налоговые резиденты России обязаны сообщать в Федеральную налоговую службу. Также следует уведомить ФНС о закрытии или изменении реквизитов банковского счета в другой юрисдикции.

Уведомление в двух экземплярах подают в ИФНС по месту постоянной регистрации в течение месяца со дня открытия счета. Это нужно сделать лично или по доверенности.

Сотрудники налоговой службы ставят отметку на втором экземпляре и возвращают его инвестору. Тот предъявляет уведомление с отметкой в своем российском банке и только после этого переводит деньги на счет за границей. Размер перевода при этом не ограничен, поскольку гражданин переводит средства между собственными счетами.

Если гражданин России вовремя не предоставит уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов счета за границей, его оштрафуют на сумму до 50 тыс. рублей.

Отчеты о движении средств на зарубежных счетах

Граждане России, у которых открыты счета и вклады в зарубежных банках, обязаны подавать в ИФНС по месту регистрации отчеты о движении денежных средств. Отчеты подают ежегодно до 1 июня года, который следует за отчетным. За несвоевременное предоставление отчета выпишут штраф до 20 тыс. рублей.

Однако в некоторых случаях граждане не обязаны подавать отчет. Для этого должны соблюдаться два требования.

  1. Счет открыт в банке в стране, которая автоматически обменивается информацией с Россией или является членом ЕАЭС.

Обмен данными между государствами происходит на основании международных соглашений и договоров. Россия автоматически получает информацию о счетах своих граждан в 77 странах и 12 территориях. Среди них государства с инвестиционными программами гражданства, ВНЖ и ПМЖ:

    • Мальта,
    • Кипр,
    • Португалия,
    • Испания,
    • Австрия,
    • Швейцария,
    • Греция,
    • Вануату,
    • страны Карибского бассейна: Антигуа и Барбуда, Гренада, Доминика, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия.

Многие страны не обмениваются данными с Россией, например Молдова, Черногория, Великобритания. По движению средств на счетах в этих странах инвесторы обязательно отчитываются перед ФНС.

  1. За отчетный год на счет не должно быть зачислено больше 600 тыс. рублей или эквивалентной суммы в иностранной валюте. Если зачислений на счет в текущем году не было, остаток средств на нем не должен превышать 600 тыс. рублей.
Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Пример: открытие счета в Испанском банке

В 2016 году Алексей купил квартиру в столице Испании, чтобы оформить ВНЖ. Для оплаты недвижимости и коммунальных платежей Алексей открыл счет в испанском банке. Затем он уведомил ФНС об открытии счета и перевел из российского банка 60 млн рублей.

Апартаменты, похожие на квартиру Алексея в Мадриде

Недвижимость за границей: квартира в Испании

Характеристика апартаментов

Площадь 146 м2
Количество спален 4
Количество ванных 2
Расположение Лиссабон (Португалия)

За квартиру с учетом сопутствующих расходов Алексей заплатил эквивалент 59 млн рублей в евро. Оставшийся на счете 1 млн рублей он решил потратить на коммунальные платежи и текущий ремонт. В первый год он потратил €6080, что было эквивалентно 450 тыс. рублей. В мае 2017 года Алексей отчитался перед ФНС о движении средств на счете в 2016 году.

К началу нового отчетного года на счете оставался эквивалент 550 тыс. рублей. Алексей решил не пополнять счет: денег хватало на коммунальные платежи. Испания обменивается финансовой информацией с Россией, счет не пополняли, остаток не превышал 600 тыс. рублей. В 2018 году Алексей не отчитывался перед ФНС.

Таймшер и долевая собственность как альтернатива дешевой квартиры за рубежом

Зарубежная недвижимость — это не только выгодная инвестиция, но и возможность иметь собственный райский уголок для отдыха. В этом случае на первый план выходят личные предпочтения. Однако приобрести домик на Лазурном берегу не каждому по карману. Тем, кто не хочет довольствоваться более дешевыми вариантами, стоит рассмотреть схемы таймшера и долевой покупки жилья.

Таймшер — это форма владения собственностью, при которой один объект недвижимости сдается в аренду нескольким лицам. Такая схема весьма популярна для курортной недвижимости. Как правило, владелец таймшера получает возможность пользоваться апартаментами раз в год в течение заранее выбранной недели. Стоимость услуги зависит от сезона. Недели принято делить на:

• красные (период отпусков);

• белые (межсезонье);

• синие (затишье).

Но возможен и плавающий таймшер. В этом случае владелец может планировать отпуск на разное время, но сроки нужно согласовывать с компанией, которая осуществляет управление недвижимостью.

Схема долевого владения наиболее удобна при покупке элитных объектов недвижимости. Каждый собственник может пользоваться не частью площади, а целым объектом, но ограниченное время — от нескольких недель до нескольких месяцев. Всеми вопросами по содержанию жилья занимается управляющая компания. Она же заведует амортизационным фондом, куда владельцы долей вносят деньги на текущие расходы. Однако такая схема не слишком популярна у россиян. По мнению Марии Литинецкой, далеко не всем по вкусу устраивать из зарубежной недвижимости своеобразную коммунальную квартиру и пользоваться ей в соответствии с графиком. Кроме того, некоторые компании вводят различные ограничения на распоряжение долями: дорогостоящие элитные объекты часто запрещают сдавать в аренду.

По материалам ГдеЭтотДом.РУ

ВНЖ в других странах

Есть еще несколько интересных стран, где можно получить вид на жительство, вложив деньги в недвижимость государства.

Панама

В Панаме также можно получить вид на жительство при покупке недвижимости, при условии вложения в местный объект от 300 000 долларов или 230 000 евро. Инвестору для получения ВНЖ нужно предъявить документ о владении собственностью и полной ее оплате, а также справку об отсутствии судимости.

Справка об отсутствии судимости в России

Справка об отсутствии судимости в России

ВНЖ действителен в течение 2 лет, после чего его можно заменить на ПМЖ на 5 лет. Члены семьи заявителя (дети до 25 лет, супруг, родители, возраст которых 60 лет и более) также могут рассчитывать на получение ВНЖ. Путешествие в государства Шенгена безвизовое, продолжительность поездки не может составить больше 3 месяцев.

Коста-Рика

Выбор Коста-Рики для получения вида на жительство интересен тем, что есть прямая связь ВНЖ с испанским ВНЖ. Дело в том, что костариканцы могут получить ВНЖ Испании по упрощенной схеме.

336x280

Чтобы оформить вид на жительство в Коста-Рике, нужно оплатить недвижимое имущество на сумму от 200 000 долларов. Через 9 лет после получения ВНЖ можно выступать претендентом на получение гражданства. А уже будучи костариканцем ПМЖ в Испанию можно оформить всего за 4–5 месяцев, а спустя 2 года — и гражданство.

ОАЭ

Чтобы стать владельцем ВНЖ в ОАЭ, нужно приобрести любой объект местной недвижимости стоимостью от 97 тыс. евро. При условии того, что жилище будет оформлено на всех членов семьи, то рассчитывать на получение ВНЖ они тоже смогут.

Продлевать разрешение на жительство можно сколько угодно раз, главное, оставаться собственником недвижимого имущества. Получить же ПМЖ в дальнейшем, основываясь только на этом разрешении, будет затруднительно.

ВНЖ ОАЭ

Так выглядит карта ВНЖ в ОАЭ

Малайзия

В Малайзии вид на жительство можно оформить, если купить недвижимое имущество стоимостью от 124,5 тыс. евро. Разрешение будет действительным до того момента, пока объект находится в собственности.

В скором времени правительство хочет повысить минимальную сумму вложений в недвижимое имущество для оформления ВНЖ при покупке недвижимости до 249 тыс. евро, т. е. вдвое. Есть и еще один минус в этом направлении: статус резидента Малайзии не дает возможности оформить гражданство только на основании вида на жительство.

Какая бы страна ни стала объектом для получения вида на жительство, следует всегда помнить об истинных целях любой идеи и уметь анализировать все ее возможные плюсы и минусы.

Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Какие налоги платят в России за недвижимость за рубежом

Гражданин России платит налоги на недвижимость за границей, только если является налоговым резидентом РФ. Для этого он должен проживать на территории страны не менее 183 дней в году. Какие операции облагаются налогами?

  • Доход от продажи недвижимости за рубежом.
  • Доходы, связанные с использованием недвижимости за границей, например доход от сдачи квартиры в аренду.
  • Выгода от экономии на процентах по займу или кредиту, если недвижимость купили на заемные средства.

Недвижимость россиян за границей не облагается налогом на имущество физических лиц.

Расскажем о налогах подробнее с примерами расчетов.

Налог на доход от продажи недвижимости за границей

Российские граждане платят НДФЛ по ставке 13%, если продают недвижимость за рубежом. При этом можно уменьшить налог, если применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей или документально подтвердить расходы на покупку недвижимости. Во втором случае затраты вычтут из налоговой базы.

Пример: расчет налога при покупке пентхауса на Мальте

Инна купила пентхаус на Мальте в 2017 году за сумму, эквивалентную 60 млн рублей. В 2018 году она продала квартиру за 65 млн рублей. В 2019 году она подавала декларацию НДФЛ и платила налог с дохода от продажи виллы. У нее было два варианта: применить вычет или подтвердить расходы на покупку.

Пентхаус c террасой в Свийи

Недвижимость за рубежом: пентхаус на Мальте

Если бы Инна применила вычет 1 млн рублей, налоговая база составила бы 64 млн рублей. Инна заплатила бы НДФЛ = 64 млн × 13% = 8,32 млн рублей.

Инна пошла другим путем. Она предоставила налоговой службе документы по сделке 2017 года, когда она приобрела виллу за 60 млн рублей. Расходы на покупку вычли из суммы, за которую виллу продали в 2018 году. Налоговая база составила 5 млн рублей, а НДФЛ = 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.

Налог на доход от продажи недвижимости не взимается, если она была в собственности более пяти лет. Срок сокращается до трех лет, если объект достался в наследство или в подарок от близкого родственника. Но от налога не освобождают коммерческую недвижимость, если владелец использовал ее в предпринимательской деятельности.

Большинство программ гражданства, ВНЖ или ПМЖ за инвестиции, которые предполагают покупку недвижимости, требуют, чтобы ее не продавали в течение пяти лет. Поэтому участникам этих программ вряд ли придется платить налог на доход от продажи недвижимости за рубежом.

Налог при сдаче зарубежной недвижимости в аренду

Если российский налоговый резидент сдает в аренду жилую или коммерческую недвижимость за рубежом, он платит НДФЛ 13% с дохода от аренды.

Налог на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Когда недвижимость за границей покупают с использованием заемных или кредитных средств, может возникать выгода от экономии на процентах. Такое бывает, если выполняется одно из двух условий.

  1. Заемщик и кредитор являются взаимозависимыми.
  1. Экономия на процентах является материальной помощью или исполнением кредитором своих обязательств перед заемщиком. Например, если льготный кредит предоставили за товары или услуги.

При этом процентная ставка должна быть ниже 9% по кредиту в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ для кредита в рублях.

Налоговая база — разница между суммой процентов по кредиту при пороговом значении и фактической суммой, которую гражданин платит в качестве процентов. Выгода от экономии на процентах облагается налогом в 35%.

Пример: расчет налога на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Владимир занял деньги для покупки недвижимости за границей у компании, которой он предоставляет консультационные услуги. Он провел серию консультаций бесплатно, а взамен получил заем под 8% годовых. Сумма займа составила 20 млн рублей.

Владимиру придется платить налог на выгоду от экономии на процентах по займу, поскольку ставка ниже 9%, а лучшие условия он получил за счет своих услуг. Рассчитаем сумму налога за год:

(9% × 20 млн рублей – 8% × 20 млн рублей) × 35% = 75 тыс. рублей

Если бы Владимир взял заем под 9% или попросил денег у не связанной с ним организации, ему не пришлось бы платить налог.

Наличные расчёты

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из России рублей и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете с вашего счёта в российском банке или со счёта в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете как на российский, так и на итальянский счёт, потому что Италия осуществляет обмен информацией с Россией в соответствии с Соглашением.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...