Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Содержание
  1. Законность продажи жилья с долгом по ЖКХ
  2. Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?
  3. Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире
  4. Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами
  5. Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
  6. Условия
  7. Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?
  8. Как продать квартиру с коммунальными долгами
  9. Порядок действий
  10. Документы
  11. Расходы и сроки
  12. Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:
  13. Документы
  14. Как получить справку по долгам ЖКХ?
  15. Документы
  16. Расходы
  17. Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)
  18. Что делать, если продавец скрыл долги
  19. Продажа квартиры, если она неприватизированная
  20. Подводные камни для покупателя
  21. Когда продажа невозможна
  22. Как правильно оформить?
  23. Важные нюансы
  24. Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
  25. Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры
  26. Разрешается ли законом продавать квартиры с коммунальными долгами

Законность продажи жилья с долгом по ЖКХ

Задолженность

по коммунальным услугам является одним из видов обременения на жилье.

Так как обязанность по содержанию жилплощади лежит на ее собственнике (п.2 ст. 153 ЖК РФ), то долги по квартплате переходят к новому владельцу после регистрации права в Росреестре.

За предыдущим владельцем остаются только долги, на которые было обращено судебное взыскание.

В п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса указано, что продавать какой-либо товар с обременением можно только с согласия покупателя, при сокрытии долга по ЖКХ со стороны продавца покупатель будет иметь право:

  • требовать возврата части стоимости квартиры;
  • требовать возмещения причиненного ущерба;
  • отменять сделку полностью с возвратом всех уплаченных средств.

Отмена сделки возможна в исключительных случаях, если размер долга по квартплате сопоставим с ценой квартиры. Причиненный ущерб может выражаться в необходимости уплаты пени новым владельцем, а также иных издержек, связанных с процессом взыскания долга с

бывшего владельца

жилья.

Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?

Гражданское законодательство РФ устанавливает, что неисполненные обязательства, к числу которых можно отнести и долг по коммунальным платежам, остаются за физическим лицом. Квартира не является субъектом правоотношений, поэтому долги по ЖКУ остаются за бывшим собственником, а не за объектом недвижимости.

Наличие долга в таком случае никак не влияет. Собственник приватизированного жилья не теряет права распоряжения своим имуществом, в том числе и может законно его продать, если покупатель согласен приобрести такое жилье.

Поэтому ничто не препятствует продаже или покупке квартиры, за которую собственник вовремя не оплатил коммунальные платежи.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Условия

Существует несколько вариантов развития событий:

  1. Продавец обязуется выплатить коммунальный долг из денег, которые получены им в виде аванса. Соглашение скрепляется дополнительно в письменном виде. Такой вариант используется чаще между людьми, которые доверяют друг другу. Это могут быть родственники или близкие друзья. Большей популярностью пользуется другой вариант.
  2. Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму коммунального долга. Все договоренности оформляются отдельно или прописываются в договоре купли-продажи.
  3. В случае категоричного отказа, продавец обращается в управляющую компанию и просит погасить долг в рассрочку. Чаще всего организации идет на встречу. Все соглашения оформляются в письменном виде на месте.
  4. Продавец может так же оформить кредит в банке, чтобы погасить коммунальные платежи. Когда деньги за квартиру будут переведены, то бывший собственник быстро рассчитается с кредитной организацией.

Стоит помнить, что обязанность по долгам за коммунальные услуги лежит на собственнике жилья, но никак не на новом владельце. В этой ситуации закон будет на стороне покупателя.

В конечном итоге, коммуналка при продаже закрепляется за лицевым счетом старого владельца. Он выбирает любой представленный вариант и оплачивает долг.

продать квартиру с долгами по коммунальным платежам Следует помнить, что предупредить о долгах перед ЖКХ лучше сразу. Большинство покупателей проверяют информацию о новой недвижимости особо тщательно, включая просмотр показаний счетчиков и квитанций.

Часто граждане интересуются — можно ли продать долю в квартире с долгом? Однозначно, да. Следует только получить согласие остальных дольщиков и решить вопрос с задолженностью за свет, газ и воду. Часто их делят пополам с другими собственниками. Но в отдельных случаях собственник рассчитывает свой расход самостоятельно.

Например, гражданин не проживал в квартире. Следовательно, коммунальными услугами он не пользовался. Если не удастся решить вопрос мирным путем, то остается только обращение в суд. В данном случае собственник собирает доказательства, квитанции, фото- видеоматериалы, которые подтверждают, что он не пользовался коммунальными услугами.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Если квартира не приватизирована, то наличие или отсутствие долгов никак не влияет на возможность ее продажи. Собственником такого жилья обычно является муниципалитет, наниматель же не имеет права ей распоряжаться. Продать такое жилье он сможет лишь после приватизации. Однако пока у нанимателя имеются долги по коммунальным услугам, он не сможет приватизировать квартиру, а значит и впоследствии ее продать и погасить задолженность. Поэтому продажа неприватизированной квартиры не является способом решения проблем с долгами по коммуналке

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

  1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
  2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
  3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
  4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
  5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
  6. Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта сторон.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга. Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога. Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору. Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры. Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест. О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Документы

Для того чтобы процедура прошла без проблем, продавец должен собрать необходимый пакет бумаг. В зависимости от региона он может незначительно меняться. Обозначим главные из них.

  1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Допускается копия заверенная нотариусом.
  2. ИНН, свидетельство о составе собственников.
  3. Документы на право собственности (выписка из ЕГРН).
  4. Согласия супруга на продажу, а так же, если это доля в квартире, согласие других собственников или их присутствие.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. План БТИ, акт оценки помещения.
  7. Справка о долгах по коммунальным услугам или их отсутствие.
  8. Отсутствие обременений на недвижимость.
  9. Банковские реквизиты для перевода.

В случае если никакого долга на имуществе нет, достаточно будет переоформить лицевые счета на квартплату. Конечно, после перехода прав собственности.

Как получить справку по долгам ЖКХ?

Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.

Обратите внимание! Обычно УК выдают справки только по долгам за содержание общих помещений. Сведения о сумме задолженности по счетчикам приходится получать в организациях, предоставляющих водо-, газо- и электроснабжение. Капитальным ремонтом может заниматься отдельная компания. Все зависит от региона и установленных правил в нем.

Как выглядит процедура поэтапно:

  1. Продавец обращается в компании, указанные в квитанции на оборотной стороне.
  2. В организациях по каждой услуге справки оформляются в течение 10 минут.
  3. Когда все справки о долгах по счетчикам будут готовы, нужно прийти в УК и получить сведения о задолженности по остальным услугам.

Если же УК выдает единую справку, ездить в другие организации не придется. Подробности лучше предварительно уточнить по телефону компании: везде свои правила.

Документы

Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Расходы

Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

icon41.png Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам icon42.png

img07.jpg

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

jurist2.jpg

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Что делать, если продавец скрыл долги

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:

  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.

В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

  • один из собственников не согласен на продажу;
  • у иных лиц тоже есть право;
  • законное обременение.
Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:

  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.

В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:

  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)

В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Разрешается ли законом продавать квартиры с коммунальными долгами

Иногда складывается ситуация, когда квартиру продать нужно, а вот денег на оплату долгов по ЖКХ нет. Брать кредит и гасить задолженность – это неплохой вариант, но в этом случае придется переплачивать, тратить время и нервы на оформление займа. Отсюда вполне логичный вопрос – можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги.

Разрешает ли это сделать закон, и какие условия потребуется соблюсти владельцу жилья. Вот давайте об этом и поговорим. Моей знакомой пришлось заниматься таким вопросом, и они рассказывала, что вопросов не возникло, продать жилье можно, но кое-что нужно будет сделать. Подробности читайте в статье.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...