Могут ли иностранцы покупать недвижимость в России?

Содержание
  1. Поиск недвижимости — самый важный нюанс
  2. Есть ли какие-то неочевидные проблемы, с которыми придется столкнуться иностранцу, который решил купить квартиру в России? Мы собрали вопросы, которыми часто задаются нерезиденты, планирующие приобрести недвижимость в РФ, и попросили экспертов дать комментарии.
  3. Оформление покупки квартиры иностранным гражданином в России
  4. Часто задаваемые вопросы по покупке квартиры иностранцами
  5. Самостоятельная покупка иностранцем недвижимости в России
  6. Документы для покупки квартиры иностранцем
  7. Правда ли, что получить ВНЖ или гражданство проще тем, у кого есть собственность на территории России?
  8. Какие документы понадобятся для оформления квартиры?
  9. Налогообложение
  10. Правда ли, что сделка обойдется иностранцу намного дороже, чем гражданину РФ?
  11. Сроки регистрации сделки в Регистрационной палате
  12. Расчеты за купленную недвижимость
  13. Какие риски могут быть?

Поиск недвижимости — самый важный нюанс

Большая часть покупателей недвижимости в Сочи — это люди из других регионов. Почти все приняли решение о том, чтобы стать владельцами своей собственной квартиры или дома после того, как побывали в городе. Кто-то остался под впечатлением от летнего или зимнего отдыха, а кто-то вспомнил, как было здорово на отдыхе в далеком детстве.

Жители других стран, как показывает практика, реже приезжают в Сочи. Для них весомым поводом для визита сюда является отдых или же посещение событий международного значения — Олимпиада, Чемпионат по футболу, различные саммиты и конференции.

В любом случае, если вы не живете в Сочи, очень сложно понять специфику города. Дистанционно сделать это практически невозможно. Единственное верное решение в вопросе поиска — это довериться профессионалу своего дела, который учтет все пожелания и поможет подобрать самый оптимальный вариант в вашем бюджете.

Если вы живете в другой стране и объективно плохо знаете русский, то лучше всего найти специалиста по недвижимости, который хорошо знает ваш родной язык. Это существенно упростит общение и облегчит поиск. Не стесняйтесь рассказывать менеджеру о всех своих желаниях и требованиях к будущему жилью. Предельная открытость сторон и доверительные отношения — это залог успеха сделки!

Назад к содержанию

Есть ли какие-то неочевидные проблемы, с которыми придется столкнуться иностранцу, который решил купить квартиру в России? Мы собрали вопросы, которыми часто задаются нерезиденты, планирующие приобрести недвижимость в РФ, и попросили экспертов дать комментарии.

imageoleggoncharov/Fotolia

На данный момент в российском законодательстве не прописано никаких жестких ограничений для иностранцев, которые хотели бы приобрести недвижимость в России. Нужно иметь подтверждение права пребывания на территории страны (это может быть даже туристическая виза), выбрать понравившийся объект и провести стандартную сделку купли-продажи.

Как лучше всего купить квартиру в России, не имея российского гражданства?

Я живу за рубежом. Как мне купить квартиру в России?

Оформление покупки квартиры иностранным гражданином в России

Иностранный гражданин покупает квартиру в РоссииКонституция РФ (п. 3, ст. 62) уравнивает в правах российских и иностранных граждан, и даже лиц без гражданства. Это, в частности, означает, что все они могут приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории РФ, за исключением отдельных случаев, установленных законом (например, есть ограничения для иностранцев в отношении некоторых земельных участков – см. Указ Президента от 09.01.2011 и п.2, ст.28, ФЗ-261 от 08.11.2007).

Что касается приобретения квартир на территории страны, то иностранцы (не граждане России) здесь могут действовать свободно, без каких-либо ограничений. Главное, чтобы само их пребывание в России было законным.

Свое законное пребывание на территории Российской Федерации иностранный гражданин может подтвердить следующими документами:

  • действующей визой (а при безвизовом въезде должен соблюдаться срок пребывания в стране по «правилу 90/180» – см. ниже);
  • разрешением на временное проживание (РВП);
  • миграционной картой (с указанием данных о временном проживании);
  • видом на жительство.

При этом, рассказы о том, что иностранцу для покупки квартиры на территории России обязательно нужно иметь вид на жительство или родственников (в т.ч. супруга), проживающих здесь – это мифы. Любой иностранец вполне может купить себе здесь жилье, даже находясь в стране по туристической визе.

Сам факт проживания (или вида на жительство) в стране не имеет отношения к собственности. Иностранный гражданин спокойно может купить недвижимость в России, и тут же уехать к себе на родину, например.

При этом, ему нужно помнить о действии «правила 90/180» (п.1, ст.5, ФЗ-115). Речь идет о разрешенном сроке временного пребывания иностранного гражданина на территории РФ, не требующем получения визы – в пределах 90 суток (суммарно) для каждых 180 календарных дней. Подробнее об этом – см. в законе по ссылке.

При нарушении этого правила, иностранцу грозит выдворение и запрет на въезд на территорию страны (ст. 27, ФЗ-114). Приобретение недвижимости здесь никакой роли не играет.

Часто задаваемые вопросы по покупке квартиры иностранцами

Все лица, которые являются гражданами другой страны и не имеют паспорт России — иностранцы.  Они находятся на территории России и не являются подданными нашей страны. Иностранцы задают массу вопросов по приобретению жилья в России.

  • Нужен ли документ, подтверждающий ВНЖ в России?
  • Проще ли оформить ВНЖ если нерезиденту купить квартиру?
  • Оформление купли – продажи для иностранцев обходится дороже?
  • Должен ли нерезидент отказываться от своего гражданства при покупке квартиры в Москве?

Вид на жительство для покупки квартиры в Москве не нужен. Преимущества для людей, уже имеющих квартиру в России, на получение ВНЖ отсутствуют. Дополнительные пошлины для иностранцев на сделке не предусмотрены, единственные растраты при заключении договора могут быть при переводе документа или привлечении переводчика. Также развенчиваем миф по отказу нерезидента от своего гражданства при приобретении жилья в России.

Очень важно, что на территории России существует перечень округов, городов и районов (в основном приграничных), в которых законодательством запрещается приобретение недвижимости нерезидентами.

Самостоятельная покупка иностранцем недвижимости в России

Покажем возможные последствия самостоятельной покупки иностранцем квартиры в России в Москве на примере:

Сегодня покупали семье иностранцев квартиру и машиноместо в Москве.

Рекомендую каждому иностранцу-покупателю недвижимости: хотите купить квартиру в России – получите консультацию адвоката по недвижимости! Зачем?

Адвокат разъяснит, как вам, в вашей конкретной ситуации, для ваших конкретных целей,  правильно купить недвижимость в России,  и риски, которые в вашей ситуации невозможно устранить, и о которых нужно знать, что бы иностранцу правильно и безопасно купить недвижимость в России.

Пример вчерашней сделки:   Покупатели-иностранцы из Германии читали наш сайт, и по электронной почте заранее попросили помочь купить в Москве в престижном жилом комплексе квартиру и машиноместо в подземном паркинге у весьма известной компании-застройщика.

Приезжаем в офис застройщика, читаем договор. Из первых строк договора понимаем, что для ЭТОГО покупателя ЭТА недвижимость не подходит!

Причины:

Цель покупки квартиры в России, у этих  иностранцев, не просто проживание в квартире, но и  оформление миграционных документов, оформление вида на жительство.

В ЭТОМ жилом комплексе продавали апартаменты, а не квартиры. Для миграционного учета и оформления вида на жительства иностранцев в России апартаменты не годятся.

Сама по себе покупка иностранцем в России апартаментов – обычная ситуация. Но в нашем случае, иностранцам квартира нужна была не только для проживания, но прежде всего для оформления вида на жительства. Для этого апартаменты в России не годятся.

Согласно законодательству РФ апартаменты – нежилые помещения. А в нежилых помещениях в России запрещен учет (регистрация) в апартаментах по месту жительства.  Купив эти апартаменты, иностранец не сможет в них зарегистрироваться (встать на миграционный учет). О чем мы и сообщили иностранцам-покупателям.

Спросили продавцов  про возможность регистрации в этих апартаментах. Менеджеры по продажам ответить не смогли.

Второй вопрос менеджеру: Расходы на общие помещения жилого комплекса ?  Ответ: около 5 000 долларов США в месяц (без паркинга, без коммуналки, без электричества).

Покупатели были очень удивлены. Короче, сделка не состоялась.

Надо сказать, что подбором квартиры для иностранцев занимался помощник покупателя (секретарь). До нашей совместной с покупателями встречи с продавцами, помощник покупателя нам со знанием дела по телефону говорил: Сложности никакой нет, это новостройка, Выписку из ЕГРН получили, все нормально, собственность не оформлена,  хорошая отделка, подземный паркинг, закрытая территория, ЦАО Москвы.

На деле в России все оказалось гораздо сложнее.

Документы для покупки квартиры иностранцем

Документы для покупки квартиры иностранцемЧтобы купить квартиру на территории России любому иностранцу (так же, как и россиянину) прежде всего нужен документ, удостоверяющий личность – паспорт. Но в отличии от россиянина, паспорт иностранного гражданина должен быть переведен на русский язык и заверен российским нотариусом. Если перевод был сделан у нотариуса другой страны, то на него оформляется апостиль.

В отличие от гражданина России, иностранец для сделки купли-продажи предоставляет также документ, подтверждающий его законное нахождение в стране (см. выше список).

Все остальные документы и действия по покупке квартиры у иностранца и гражданина России – одинаковы. Порядок этих действий показан на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе для Покупателя (откроется во всплывающем окне). Там же представлен и список документов, необходимых для сделки.

Так же, как и россиянин, иностранный гражданин может купить себе квартиру как на первичном рынке (по Договору долевого участия), так и на вторичном (по Договору купли-продажи). Состав, содержание, процедура заключения и регистрации обоих этих договоров ничем не отличается от такой же сделки между российскими гражданами (подробнее – см. по приведенным ссылкам). Порядок исполнения и обжалования договора регулируются российским законодательством.

При желании, договор может быть составлен на двух языках (один из которых русский). На самой сделке может присутствовать переводчик, если иностранец плохо владеет русским языком. Все условия договора покупки недвижимости должны быть для него абсолютно понятны. При покупке жилья на вторичном рынке, рекомендуется заключать Договор купли-продажи квартиры у нотариуса (какой в этом смысл – см. по ссылке).

Заключать сделку купли-продажи иностранец может как самостоятельно, так и через своего официального представителя (например, гражданина РФ). Для этого нужно оформить нотариально заверенную доверенность на покупку квартиры (на русском языке).

Расчеты по сделке происходят в рублях. Методы и формы расчетов за квартиру (наличные и безналичные), показаны по приведенной ссылке.

Квартира становится собственностью иностранного гражданина только после регистрации этого права в Росреестре (процедуру регистрации – см. по ссылке).

Физическая передача квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках, происходит путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Правда ли, что получить ВНЖ или гражданство проще тем, у кого есть собственность на территории России?

Нет, неправда. Никаких преференций наличие квартиры, дачи, гаража или другой недвижимости не дает.

Какие документы понадобятся для оформления квартиры?

В вопросах приобретения недвижимости документы имеют решающее значение. Потому к их подготовке следует подходить ответственно, особенно если одна из сторон – гражданин другой страны. Для заключения сделки понадобятся следующие бумаги:

  • паспорт или документ, который его заменяет – без подтверждения личности заключить договор купли-продажи, конечно же, невозможно. Как уже упоминалось выше, он должен сопровождаться нотариально заверенным переводом на русский язык и иметь апостиль/легализацию;
  • согласие супруга/супруги – если покупатель квартиры состоит в законном браке, потребуется официальное согласие от мужа/жены на приобретение недвижимости. Для согласия также потребуется нотариальное заверение, и если оно составлено не на русском – перевод;
  • подтверждение на право находиться в России – копия визы, вида на жительство или другой документ, который подтверждает легальность пребывания иностранца в РФ;
  • доверенность – если сделку совершает от имени покупателя его доверенное лицо или посредник, необходима доверенность, составленная у нотариуса. Это необязательно должен быть нотариус из России, но если документ будет составлен за пределами РФ, потребуется его легализация и перевод на русский язык.

Кроме того, обязательно должен быть составлен договор купли-продажи. Он не отличается по форме и содержанию от аналогичного договора, заключаемого гражданами России, составляется на русском языке, но по желанию сторон может быть составлен дополнительно также на выбранном языке (при этом в случае возникновения спорных ситуаций главным остается русская версия договора). Важно, что в договоре сумма сделки обязательно указывается в рублях, хотя по факту расчет может происходить и в другой выбранной валюте по заранее оговоренному курсу.

Налогообложение

Не избежать при покупке российской недвижимости иностранному гражданину и налогообложения. Так, при покупке квартиры в России, налог на недвижимость для иностранцев взимается по тарифу от 0,3 до 2% от рыночной стоимость недвижимого объекта.

Что касается продажи, то в этом случае иностранному гражданину придется уплатить налог в размере 30% от стоимости недвижимого объекта.

Правда ли, что сделка обойдется иностранцу намного дороже, чем гражданину РФ?

Никаких дополнительных взносов и сборов для иностранцев законодательство России не предусматривает. В отдельных случаях покупка для негражданина и правда может выйти дороже, но по банальным бытовым причинам. Например, если требуются услуги переводчика, нотариальное заверение перевода документов на русский и обратно и т. п.

Можно ли взять ипотеку в России, имея только вид на жительство?

Какой налог платит покупатель квартиры с двойным гражданством?

Сроки регистрации сделки в Регистрационной палате

Регистрация договора в Росреестре не занимает много времени. Если документы подаются в эту инстанцию без посредников, все будет сделано в срок до 7 дней. При сдаче документов в МФЦ придется дополнительно заложить пару дней на их пересылку. При подаче их в электронном виде (такое бывает, когда оформлением сделки занимается нотариус) процедура занимает до 2 дней.

Расчеты за купленную недвижимость

Для расчетов стороны чаще всего предпочитают использовать банковскую ячейку. Покупатель арендует ее, вносит нужную сумму, а после подписания соглашения деньги передаются продавцу. Желательно также заказать услугу проверки купюр сотрудниками кредитного учреждения.

Второй удобный способ – аккредитив, когда расчеты покупателя с продавцом контролируются банком. Это позволяет значительно снизить риски пострадать от мошенников, но придется оплачивать услуги банка-гаранта.

Иногда стороны по старинке передают друг другу наличные средства. Такой вариант считается самым рискованным как для продавца, так и для покупателя.

Какие риски могут быть?

Несмотря на то, что процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски в оформлении сделки будут несколько расширены из-за особенностей одной из сторон, участвующих в соглашении. К стандартным рискам по сделкам с недвижимостью прибавятся:

  • отказ в осуществлении регистрации сделки по причине непредоставления иностранным гражданином верно оформленных переводов документов, удостоверяющих личность (либо перевод не получил нотариальное заверение);
  • отказать в регистрации сделки и признать ее ничтожной можно и в случае, если выяснится, что иностранный подданный находится на территории России незаконно либо у него отсутствует или просрочена регистрация по месту пребывания и жительства;
  • отказ в проведении процедуры регистрации может быть вызван также и тем фактом, что жилье, приобретенное иностранцем, находится в приграничной зоне или непосредственной близости от особо охраняемых объектов, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Процедура 

купли-продажи квартиры

 с участием иностранных граждан представляет собой стандартный гражданско-правовой процесс по обороту недвижимости в Российской Федерации.

Все отличия, которые характерны для сделок именно с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные по сравнению с россиянами права в приобретении недвижимости, а также должны предоставить расширенный за счет обязательных нотариально заверенных переводов пакеты документов, подтверждающих законность совершаемых ими сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...