Квартира с обременением по ипотеке: особенности покупки

Содержание
  1. Покупка залоговой квартиры за наличные
  2. Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?
  3. Важно. Презумпция виновности покупателя
  4. – Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?
  5. Обременение на квартиру — что это такое
  6. Покупка квартиры с обременением – что это?
  7. Покупка ипотечной квартиры
  8. Как выглядит такая покупка?
  9. Порядок действий перед тем, как покупать квартиру
  10. Смена залогодателя с единовременной выплатой залога
  11. Как наложить обременение на квартиру
  12. Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке
  13. Обременение на квартиру: как узнать
  14. Способы приобретения квартиры с обременением
  15. За наличные средства
  16. В ипотеку
  17. Через банк
  18. Безвозмездное пользование
  19. Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние
  20. Нюансы дизайна
  21. Стоит ли покупать квартиру с обременением ипотекой
  22. Обременение – это плохо или хорошо?
  23. Как купить квартиру, находящуюся в собственности у обоих супругов – всё о разрешении супруга собственника на продажу
  24. Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:
  25. Санкт-Петербург 8 (812) 627-14-02; Москва 8 (499) 350-44-31
  26. Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
  27. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Покупка залоговой квартиры за наличные

Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.

Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

imageYakobchukOlena/Fotolia

Обременение на квартиру — что это такое

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

Квартира с обременением по ипотеке: особенности покупки

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Покупка квартиры с обременением – что это?

Стандартно банки выдают средства под залог жилья, которое покупает клиент. Поэтому на квадратные метры накладывается ограничение, которое делает невозможным продажу, дарение, иногда сдачу, а также ряд других операций. В результате получается, что покупку квартиры с обременением без согласия банка сделать практически невозможно.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Порядок действий перед тем, как покупать квартиру

Вторичный рынок жилья таит в себе много рисков и опасностей, и от мошенников не застрахован никто. Но есть несколько правил, соблюдение которых позволит если не свести к нулю, то минимизировать опасность и обеспечить прозрачность сделки. Так, следует:

  • Привлекать к оформлению сделки проверенного риелтора.
  • Не лениться и запрашивать сведения в ЕГРН (они открыты для всех, выписка готовится очень быстро, а пошлина за нее несущественна по сравнению с общей суммой сделки). Об отсутствии обременений свидетельствуют отметки «не зарегистрировано» в соответствующих пунктах.
  • В территориальном органе местного управления или налоговой стоит уточнить о сдаче помещения в аренду. Договор сроком действия от года и более обязателен к регистрации. Продажа объекта предполагает обязательное расторжение договора, что должен сделать прежний собственник. Если этого не произошло, и уже переоформлен переход прав, то оснований для расторжения арендного соглашения фактически нет.
  • Уточнить наличие договора ренты. Как правило, дедушки или бабушки преклонного возраста, с инвалидностью идут на такой шаг, когда нет родственников, способных осуществлять за ними пожизненный уход и содержание. Фактически новый собственник становится таковым после кончины рентополучателя или же требуется его письменное согласие.
  • Проверить сведения домовой книги, из жилплощади должны все выписаться.
  • Коммунальные услуги должны быть оплачены, что подтверждается справкой ЖКХ.

По последним двум пунктам можно сделать самостоятельный запрос, если получен отказ, то попросить предоставить свежие справки продавца.

Сведения об аресте содержатся как в ЕГРН, так и у территориальной службы судебных приставов.

Наличие сервитута на участок земли может также ограничивать права приобретателя. Фактически это право сторонних пользоваться в ограниченном объеме земельным участком не являясь собственником или иным законным владельцем.

ЕГРН

Перед покупкой квартиры рекомендуется получить сведения из ЕГРН

Приобретаемое жилье не должно быть в аварийном (ветхом, нежилом) здании. Об этом можно узнать в градостроительной службе. Степень износа для деревянных домов 65%, для кирпичных (панельных и т. п.) – 70%.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

📁 копии паспорта заявителя;

📁 свидетельство, подтверждающее права собственности;

📁 кадастровый паспорт объекта;

📁 справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.

Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если жилье выставляется самим банком, то никаких особенных проблем не возникнет, так как с квадратных метров автоматически снимут все ограничения. А вот приобретение у должника может быть чревато негативными последствиями — вплоть до отмены сделки. Риски покупки квартиры с обременением с рук заключаются в том, что коммерческая организация должна дать свое согласие — без него не стоит давать даже задаток.

Обременение на квартиру: как узнать

Самый просто и быстрый способ: заказать выписку из ЕГРН. Ее можно заказать у нас на сайте за 350 рублей

https://rosreestr.net

. Во втором разделе это выписки есть пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если на квартиру нет обременения — там будет указанно «не зарегистрировано». Но в действительности на квартиру может быть наложен завещательный отказ, который не будет указан в выписке.

Справка из ЕГРН. Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен

Справка из ЕГРН. Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен

Чтобы быть уверенным, что на квартиру нет обременения — попросите все документы на квартиру. Так вы определите нет ли других видом обременения, о которых мы расскажем ниже.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Безвозмездное пользование

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Нюансы дизайна

Специалисты рекомендуют оформить договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны быть приложены дополнительные документы. В частности, должно быть предоставлено согласие кредитной организации, государственного агентства или другого уполномоченного органа, разрешающее операцию. В договоре указаны все условия и порядок передачи объекта, последующего отчуждения новому собственнику. Например, в типовой договор желательно включить пункт, устанавливающий условия выселения / выселения посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии своевременного погашения задолженности. Не менее важно разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки с объектом, на котором несовершеннолетний зарегистрирован как владелец квартиры.

Стоит ли покупать квартиру с обременением ипотекой

Перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, взвесьте все «за» и «против». Плюсы:

  • Сниженная цена, даже на недвижимость в Москве.
  • Возможность сбить цену при срочной продаже заемщиком квартиры с обременением.
  • Относительная безопасность. Сделки проверяются банком перед его разрешением.
  • Сделка законна и официальна.

Минусы:

  • Существующие риски.
  • Длительный и проблематичный процесс снятия обременения и переоформления квартиры.
  • Необходимость сбора большого количества документов.
  • Возникающие расходы.

Это все особенности сделок с обремененными недвижимыми объектами. Их обязательно должен знать и учитывать любой покупатель, решающийся на столь важный и ответственный шаг.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Похожие записи

Как купить квартиру, находящуюся в собственности у обоих супругов – всё о разрешении супруга собственника на продажу

Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:

  1. Попросить собственника квартиры предоставить согласие второго супруга на продажу. Ведь имущество может являться совместно нажитым (ст. 35 СК РФ). Согласие должно быть нотариально заверенным!
  2. Попросить владельца недвижимости показать документы, подтверждающие, что жилье было приобретено им ранее, до брака. Например, брачный договор, договор купли-продажи данной квартиры.
  3. Заключать сделку лучше всего у нотариуса.

Чтобы не остаться без жилья при покупке квартиры с обременением, учитывайте наши советы и проверяйте владельцев и их документы на недвижимость.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...