Купля-продажа недвижимости через нотариуса

Содержание
  1. Какие законы регулируют подобные сделки?
  2. 1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе
  3. Как предотвратить
  4. Онлайн статистика работы базы:
  5. Вопросы, которые следует задать продавцу
  6. 1. Гарантия законности сделки
  7. Условия регистрации ЭС с недвижимостью
  8. 💫 Защита сделок, с юридической точки зрения
  9. 3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи
  10. Как предотвратить
  11. Рассмотрение документов в Росреестре
  12. Срок регистрации
  13. Статус регистрации
  14. Электронная регистрация сделки в Сбербанке
  15. Тарифы на услугу
  16. Что нужно предоставить
  17. Основные правила авансирования сделки
  18. “Как рассчитываться будем?”: четыре способа
  19. Документы, необходимые для подачи в электронном виде
  20. 6. Защита сделки от оспаривания
  21. Правила использования услуги
  22. Использование электронных документов
  23. Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
  24. Шаблоны договоров для электронной регистрации
  25. Кто должен оплачивать услуги?
  26. Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы
  27. Почему это важно
  28. Если используется сервис «Сделка под ключ»
  29. Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью
  30. Минимизируйте риски

Какие законы регулируют подобные сделки?

Составление договора купли продажи недвижимости через нотариусарегламентируется рядом законодательных инструментов. Среди них:

  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 584);
  • Семейный Кодекс РФ (ст. 38, 41).

Во время оформления договора купли–продажа недвижимости через нотариуса, юридический эксперт уточняет все законы, которым руководствуется для сторон процесса. Если вы хотите самостоятельно сделать договор-купли продажи недвижимости, зайдите на эту страницу и выберите нужный договор.

1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе

На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.

Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.

Как предотвратить

В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.

Онлайн статистика работы базы:

egf

1 714 докум.

находятся в очереди на
выгрузку

egf

12 д. 18 час.

Указана текущая скорость выполнения
срочной проверки, остальные
документы имеют другие сроки

egf

Задержки в базе

Текущая загруженность базы на
обработку документов. Определяется
по скорости ответа.

График загруженности:

Проверка квартиры

Проверка участка

Вопросы, которые следует задать продавцу

  • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
  • Сколько у квартиры владельцев?
  • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
  • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
  • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
  • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
  • Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

1. Гарантия законности сделки

Непонимание одним из участников сделки ее юридических последствий – то, чем часто пользуются мошенники. Человек может невнимательно прочитать значимый пункт договора, вторая сторона может ввести его в заблуждение или даже оказать на него давление.

Нотариусы тщательно разъясняют всем участникам сделки ее условия, рассказывают о правах и обязанностях сторон и убеждаются, что они понимают все правовые последствия заключаемого договора. На юридическом языке это называется проверкой соответствия воли и волеизъявления сторон. Она позволяет клиентам быть уверенными в безопасности сделки и в том, что в дальнейшем никто не сможет ее оспорить. Даже если одна из сторон заявит, что ее ввели в заблуждение или она действовала по принуждению, не понимала своих действий, – такие схемы часто встречаются в арсенале мошенников.

Условия регистрации ЭС с недвижимостью

В процедуре ЭРС могут принять участие 2 продавца, 2 покупателя и до 5 созаемщиков. Регистрационные услуги предоставляются при выполнении ряда нескольких требований:

  1. стороны прямой сделки — граждане РФ (совершеннолетние и дееспособные);
  2. объект — готовое жилье или земельный участок с первичного или вторичного рынка;
  3. право собственности предыдущего владельца вторичной недвижимости должно быть оформлено после 1998 года;
  4. покупка недвижимости осуществляется целиком, то есть приобрести долю с помощью ЭС невозможно;
  5. наличие договора купли-продажи или ДДУ;
  6. сделка оформляется только между продавцом и покупателем (посредники не привлекаются даже при наличии доверенности с нотариальным заверением).

С юридическими лицами и по военной ипотеке в системе Сбербанка сделки не регистрируются. Для оформления доли или при участии несовершеннолетних собственников сделку необходимо регистрировать не в Сбербанке, а через Росреестр.

💫 Защита сделок, с юридической точки зрения

Для обеспечения безопасности при регистрации электронной сделки для каждого участника (как продавца, так и покупателя) потребуется усиленная электронная подпись. Подпись подтверждает подлинность виртуальных документов и приравнена по силе к собственноручной.

Для получения ЭЦП необходимо обратиться в удостоверяющие аккредитированные центры. Только после установления личности сотрудник центра аккредитации запишет сертификат электронной подписи на цифровой носитель.

3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

Рассмотрение документов в Росреестре

После подачи документов, дело за госорганами. Пакет документов проходит экспертизу в Росреестре.

Срок регистрации

Срок регистрации в Росреестре составляет от 3 до 5 рабочих дней, в зависимости от регистрационного действия может меняться. К этому сроку можно добавить день на подготовку документов, еще день на подачу в Росреестр и оплату (зачисление) пошлины.

Разумеется, при электронной регистрации, также как и при обычной регистрации на бумаге при обращении в МФЦ случаются задержки. Помимо нарушения сроков регистрации в Росреестре, задержка может быть связана с зачислением государственной пошлины. Перечисление денег происходит как правило за сутки, но случается что зачисление денег в базе ГИС ГМП проходит 3 дня. В таком случае на портале Росреестра отображается статус «Ожидает оплаты».

Статус регистрации

Что бы отслеживать статус регистрации, наш специалист направит вам уникальный номер присвоенный при подаче. Как правило, после подачи документов на регистрацию проходит около 1 дня до присвоения номера Росреестром. Вот несколько способов проверить статус регистрации:

  • По номеру можно отслеживать статус регистрации на сайте Росреестра.
  • Так же для проверки статуса рассмотрения документов можно позвонить на горячую линию Росреестра по номеру 88001003434 для быстрой связи с оператором, нажмите «0».
  • Еще один способ, написать обращение через форму обратной связи на сайте Росреестра. Срок рассмотрения до 3 дней. Как правило отвечают быстрее.

Случается, что статус регистрации не отслеживается. В этом случае, рекомендуем, сразу же написать обращение на сайте Росреестра, как указано в последнем пункте списка, после чего дождаться ответа по обращению или готовых документов от юриста. Технические особенности не всегда позволяют отслеживать статус, но это не значит, что пакет документов не рассматривается. Дождитесь окончания срока.

Электронная регистрация сделки в Сбербанке

Сбербанк был в числе первых, кто решился проводить операции по ипотечным кредитам в электронном виде. Кстати, кроме ипотечных клиентов, эта процедура проводится и для прочих дебиторов. Сбербанк охотно пошел на сотрудничество с Росреестром и подписал все необходимые для этого документы.

Процедура эта платная, и стоит она от 7 900 до 10 900 рублей (в зависимости от типа жилья и региона регистрации сделки). Но в эту цену заложена еще и стоимость госпошлины. Для готового жилья процедура постановки его на учет будет стоить 8 000 рублей. После заверения сделки собственником в ЕГРН появится соответствующая запись в Росреестре. У этой процедуры есть свои несомненные преимущества, основным из которых является отсутствие необходимости стоять в бесконечных очередях. Клиенту придется только подождать, когда все документы будут ему предоставлены по емейл.

Купля-продажа недвижимости через нотариуса

В стоимость услуги включено следующее:

  • Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Выпуск усиленной квалифицированной подписи для всех участников сделки.
  • Отправка документов в электронном виде в Росреестр.
  • Взаимодействие с Росреестром и сопровождение регистрации.
  • Сопровождение сделки персональным менеджером.

Купля-продажа недвижимости через нотариуса

Этапы проведения сделки:

  1. Менеджер Банка или застройщик отправит документы в Росреестр в электронном виде.
  2. Росреестр получает документы в режиме онлайн и приступает к регистрации.
  3. Договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации придёт на Вашу электронную почту.

Важно! У клиента не будет физической документации на руках. Вся документация будет представлена в электронном виде. Действительность договора можно проверить на официальном ресурсе Росреестра. Сделать это можно будет после регистрации на ресурсе компании, посетив персональную область.

Тарифы на услугу

В 2019 году стоимость электронной регистрации варьируется от 5 550 рублей до 10 000. Точная цена зависит типа объекта недвижимости и региона, где проводится сделка. В стоимость входят расходы на оформление электронной подписи, оплата государственно пошлины и прочие услуги. Дополнительные траты, необходимые для завершения регистрации сделки, не требуются.

При оформлении ипотеки в Сбербанке электронная регистрация не является обязательным условием выдачи средств, но позволит получить дополнительную скидку к процентной ставке – 0,1%.

Желающим воспользоваться услугой рекомендуется заранее проконсультироваться со специалистами «ЦНС», чтобы понимать размер предстоящих расходов.

Что нужно предоставить

Чтобы воспользоваться сервисом безопасной сделки по недвижимости в 2020 году, заявителю необходимо было предоставить:

  • Заявление, заполненное по образцу, который предоставляется в банке;
  • Ксерокопии паспорта гражданина РФ;
  • Соглашение по ипотеке или договор купли-продажи;
  • Выписка из ЕГРП, срок действия которой составляет один месяц;
  • Согласие супруга и совладельцев квартиры на совершение операции с жилплощадью;
  • Доверенность (если интересы одной из сторон представляет третье лицо).

Основные правила авансирования сделки

Деньги в кошельке

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

  1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
  2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
  3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

“Как рассчитываться будем?”: четыре способа

Расчет наличными или безналичный перевод – самый опасный и ненадежный способ взаиморасчета. Нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов. Если же покупатель переведет деньги, но в регистрации будет отказано, он рискует оказаться без денег и квартиры. Передача наличных требует их пересчёта, что занимает гораздо больше времени, чем мгновенный банковский перевод. Также для покупателя существует риск ошибиться при расчетах или стать жертвой уличных грабителей, а для продавца – получить фальшивые купюры.

Банковская ячейка – покупатель в присутствии продавца помещает наличные деньги в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущество – безопасность расчетов. Недостатки – необходимость транспортировки крупной суммы, дополнительные расходы при продлении срока хранения, нужно повторно обращаться в отделение банка и тратить на эти процедуры время.

Аккредитив – покупатель переводит на специальный счет деньги для расчета с продавцом. После успешной регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам. Преимущества – банк несет ответственность за деньги. Недостатки – комиссия за услугу, нужно повторно обращаться в отделение банка для предоставления подтверждающих документов, стоять в очереди, а это потеря времени, которого зачастую нет.

Сервис безопасных платежей от Сбербанка – безопасный для всех сторон безналичный расчет. Покупатель переводит средства на специальный счет Сбербанка, а деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в “Росреестре”. Преимущества – гарантия сохранности денег, безопасность расчетов, экономия времени – услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит всего 2,9 тысячи рублей.

Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в “Росреестре”, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу, которому не нужно приезжать за деньгами – достаточно сообщить реквизиты счёта для перевода средств. Это особенно актуально при покупке квартир в других городах.

Сервис оптимально сочетается с электронной регистрацией сделки. Клиент заранее может записаться на удобную дату и время через “Конструктор сделки” на сайте ДомКлик , поэтому офис нужно будет посетить всего один раз. Все остальное будет сделано автоматически – после получения подтверждения об электронной регистрации сделки, деньги в автоматическом режиме поступят продавцу.

В среднем с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит от 5 до 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в “Росреестре” – в течение одного дня с момента подтверждения сделки деньги поступают на счет продавцу.

Сервис подходит как для ипотечных, так и не для неипотечных сделок купли-продажи, для долевого строительства, квартир в новостройках, на вторичном рынке, а также для машиномест, кладовых помещений и коммерческой недвижимости.

Документы, необходимые для подачи в электронном виде

Важно: услуга предназначена не только для тех, кто покупал квартиру с использованием ипотечного кредита. Воспользоваться ей может любой, кто не хочет проводить часы в очередях.

Менеджеру банка передаются следующие документы:

  • Договор купли-продажи недвижимости или долевого участия, если квартира покупалась на стадии котлована.
  • Согласие супруга/супруги, если это предусмотрено законодательно.
  • Заявление на проведение регистрации. Его новый собственник заполняет непосредственно в банке.

Если один из представленных документов вызывает сомнения, регистратор имеет право отказать в приемке.

Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке

6. Защита сделки от оспаривания

Любой нотариальный акт, в том числе договор отчуждения недвижимости, по закону наделен повышенной доказательственной силой: его сложно оспорить в суде, в отличие от, например, обычной сделки в простой письменной форме. Кроме того, нотариусы вправе фиксировать процесс оформления сделки на видео и затем при необходимости предоставлять записи суду, где те послужат еще одним доказательством добросовестности участников сделки и правомочности действий нотариуса.

Правила использования услуги

Не каждому гражданину и не во всех случаях услуга электронной регистрации собственности доступна, и Сбербанком выдвигается ряд требований:

  • сделка должна быть только прямой;
  • участниками договора выступают физические лица – граждане РФ;
  • стороной по соглашению не должен выступать несовершеннолетний, а также лицо, находящееся под опекой или попечительством;
  • если в интересах одной из сторон действует представитель, необходимо наличие нотариально заверенной доверенности;
  • объект недвижимости, являющийся предметом договора и находящийся в единоличной, общей совместной или долевой собственности, продается целиком, равно как и приобретается;
  • услуга недоступна при оформлении кредитного договора в рамках программы «Военная ипотека»;
  • исключается участие поручителей в сделке;
  • продаваемый объект недвижимости не должен находиться под обременением, например в залоге;
  • услуга не применяется в сделках, где имеет место предварительный договор купли-продажи;
  • допускается не более 6 созаемщиков, 5 продавцов и 6 покупателей.

Использование электронных документов

На данный момент граждане не обязаны предоставлять выписку из ЕГРП на бумажном носителе. Любой государственный орган может самостоятельно запросить электронный вариант в Росреестре, чтобы провести необходимые действия. Сложностей при прописке, устройстве детей в школу или при получении материнского капитала не возникнет.

Если гражданину отказывают в проведении операции на основании отсутствия бумажного документа, он может подать жалобу на орган, нарушающий его права. Физическое лицо даже не обязано распечатывать справку, так как данные находятся в общем доступе.

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

15 338

Шаблоны договоров для электронной регистрации

Пр. 1 ДКП_ипотека ЭР_1 Продавец+1 Покупатель

Пр. 2 ДКП_ипотека ЭР_1 Продавец +2 Покупателя (в совмес собст)

Пр. 3 ДКП_ипотека ЭР_2 Продавца +1 Покупатель

Пр. 4 ДКП_ипотека ЭР_2 Продавца +2 Покупателя (в совмес собст)

Пр. 5 ДКП_ипотека ЭР_недофин_1 Продавец+1 Покупатель правки УМО

Пр. 6 ДКП_ипотека ЭР_недофин_1 Продавец +2 Покупателя (в совмес собст) правки УМО

Пр. 7 ДКП_ипотека ЭР_недофин_2 Продавца +1 Покупатель правки УМО

Пр. 8 ДКП_ипотека ЭР_недофин_2 Продавца +2 Покупателя (в совмес собст) правки УМО

Кто должен оплачивать услуги?

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре Сбербанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью

Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.

Для этого устанавливаются следующие основания:

  • отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
  • отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
  • признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
  • применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
  • продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.

Обратите внимание!

Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.

Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.

tn_2017-12-22_12-42-13.png

Образец претензии

zayavlenie-o-gosudarstvennoy-registracii-nedvizhimosti.docx ≈ 21 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...