Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски

Обязанности собственников жилья

Собственником жилья называют лицо, зарегистрированное в качестве такового в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и обладающее правом распоряжаться и пользоваться своим жильем в соответствии с действующим законодательством. Права собственности на жилье возникают в результате гражданско-правовых сделок, приватизации или вступления в наследство.

Права и обязанности собственников по содержанию своего жилья изложены в следующих нормативных актах:

  • ст. 30 Жилищного кодекса;
  • п. 19 Постановления Правительства № 25;
  • Постановлении Правительства № 491.

Согласно перечисленным законам, собственники жилплощади в многоквартирном доме обязаны:

  • содержать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
  • нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества;
  • не нарушать права и законные интересы соседних жильцов;
  • обеспечивать доступ сотрудников управляющей компании в помещение для проверки индивидуальных счетчиков раз в 3 месяца.

У собственников частных домов прибавляется дополнительная обязанность по заключению

договора

с обслуживающей организацией на вывоз и переработку твердых отходов. Обладатели комнат в коммунальных квартирах должны содержать, помимо своей жилплощади и общедомового имущества, общие помещения квартиры (кухня, коридор, санузел), своевременно осуществляя ремонт и уборку.

В рамках исполнения обязанностей по содержанию общей собственности, владельцы помещений многоквартирного дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом и контролировать деятельность юридического лица (УК или ТСЖ), образованного для этих целей, сообщая в случаях выявления нарушений в жилищную инспекцию.

Помимо расходов на коммунальные услуги и

текущий ремонт

общих помещений, собственники также обязаны оплачивать в фонд капитального ремонта ежемесячные взносы (

ч. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ

), размер которых устанавливается региональным оператором.

Правила финансового участия собственников в содержании общедомового имущества определяются разделом 3 Постановления № 491.

Собственник жилья в МКД

Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.

Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.

Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.

Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.

Правила управляющей компании

Управляющие компании, заключают с жильцами собственниками помещений договоры на обслуживание. Условия таких договоров могут содержать дополнительные правила проживания в доме.

Правила проживания в МКД, устанавливаемые управляющими организациями и ТСЖ, не должны противоречить нормам жилищного законодательства, а также иным федеральным и местным нормативным актам.

За соблюдением управляющими организациями требований закона следит местное отделение жилищного надзора, а также члены контрольной комиссии домового ТСЖ.

Как правило, управляющие компании требуют от жильцов:

  • соблюдения правил пользования парковками, находящимися в ведении УК;
  • выполнение требований по использованию общих помещений;
  • соблюдение сроков оплаты взносов и коммунальных услуг;
  • оплаты капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома.

Если управляющая компания была привлечена к руководству домом по договору с местным ТСЖ, то члены ТСЖ могут требовать от УК включения в список правил пользования домом требования большинства жильцов. Например, в уставе ряда УК внесено правило соблюдать тишину в отдельные промежутки времени – с 12.00 до 13.00, в связи с необходимостью обеспечить покой семьям с маленькими детьми.

Если на территории, прилегающей к МКД, организована охраняемая парковка за счет средств жильцов, то УК вправе определить правила пользования такой парковкой и оплату ежемесячных взносов на охрану.

Правила управляющей компании

Права собственников жилья

Собственники квартир и долей в многоквартирных домах имеют право:

  • продавать, дарить, обменивать или завещать свое жилье по наследству;
  • проживать на жилплощади с членами своей семьи;
  • прописывать на жилплощади третьих лиц;
  • сдавать жилье внаем;
  • передавать жилье в безвозмездное пользование по договору;
  • сдавать жилье в коммерческую аренду юридическому лицу;
  • осуществлять на жилплощади профессиональную деятельность, не нарушающую покой жильцов и санитарное состояние дома.

При регистрации в помещении третьих лиц собственник должен соблюдать нормы миграционного законодательства и региональные санитарные стандарты, ограничивающие максимальное число проживающих на одной площади лиц.

Например, в Москве на каждого прописанного человека должно приходиться не менее 10 кв. м жилплощади (кроме общежитий).

Важно учитывать, что при передаче жилья в аренду или пользование ответственность за безответственные действия нанимателей перед соседями и контролирующими органами несет собственник помещения.

Шум в доме

В многоквартирных домах запрещается шуметь в определенный промежуток времени. Ночь — с 23 до 7 часов утра, в это время нельзя вести ремонтные работы или проводить шумные мероприятия.

В Москве запрещается заниматься ремонтом квартиры более 6 часов в день, его нужно закончить за 3 месяца.
Дополнительно был проведен опрос граждан, на основании которого запретили осуществлять ремонтные работы с 13:00 до 15:00. Этот промежуток — тихий час. Детям нужен дневной сон, а гражданам, пришедшим с работы — отдых. На праздники и выходные шумов быть не должно!

Ночью запрещены следующие мероприятия:

  • Ремонт, перестановка мебели и прочие процессы-источники шумов.
  • Просмотр телевизионных передач на высокой громкости.
  • Фейерверки и прочая пиротехника (кроме 31.12).
  • Другой шум соседей (крики, топот и прочее).

Существуют исключения, когда шуметь не запрещено:

  • Ремонтные работы, связанные с устранением последствий стихийных бедствий и других ЧС.
  • Нарушения прав соседей и других жильцов. Например, злоумышленники пытались вскрыть чье-то авто.
  • Праздники и культурные мероприятия.

Запрет на шум распространяется не только на квартиру, он касается:

  • Мест общего пользования (лифты, лестницы и так далее).
  • Прилегающей к дому территории (площадки и прочее).

Несоблюдение установленных норм наказывается законодательной ответственностью.

Обязанности правления товарищества

Список обязанностей правления ТСЖ определен в ста. 148-149 Гражданского Кодекса РФ. Следующие обязанности правление организации должно выполнять в соответствии с законом:

  1. Осуществлять управление домом или контролировать деятельность привлеченной управляющей компании (если ТСЖ заключило договор управления с УК);
  2. Оформлять договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, подрядными организациями, заключать договоры относительно содержания и ремонта общего имущества МКЖД;
  3. Соблюдать указания законодательных актов и Устав организации;
  4. Заключать договоры относительно содержания и ремонта общего имущества МКЖД;
  5. Организовывать общие собрания членов ТСЖ и предоставлять отчеты правления о совершенных действиях.
  6. Выполнять контроль за исполнением владельцами квартир обязанностей по надлежащему содержанию недвижимости, начислять плату за коммунальные услуги;
  7. Вести реестр членов ТСЖ, вести документооборот в организации, подготавливать финансовую и бухгалтерскую отчетность;
  8. Выдавать гражданам необходимые документы и справки;
  9. Осуществлять контроль за работой председателя.

Что входит в обязанности ТСЖ

ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:

👍 обеспечить дом горячей и холодной водой;

👍 обеспечить отоплением;

👍 обеспечить газом;

👍 обеспечить электричеством;

👍 убирать территорию и следить за вывозом мусора;

👍 поддерживать чистоту в подъездах;

👍 следить за количеством парковочных мест;

👍 вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.

ТСЖ должно быть в курсе всех дел — плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.

Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски

Что входит в общее имущество МКД?

Общее имущество в МКД

Понятие общего имущества собственников МКД

Для многих общее имущество многоэтажного дома является очень абстрактным понятием.

Что именно к нему относится, знают далеко не все. Фактически общими признаются места, оборудование, техническое оснащение, используемое всеми жильцами дома, необходимое для его эксплуатации в целом.

Иными словами, все, что находится за пределами квартир, является общим.

В число общих входят:

  • лестничные пролеты, коридоры;
  • лифты;
  • чердаки и подвалы;
  • иные помещения нежилого характера;
  • домовые электрические сети;
  • инженерные сети и оборудование;
  • земля под домом.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Читайте также Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Если что-то пошло не так…

Прелесть и одновременно главный недостаток ТСЖ в том, что каждый житель становится ответственным за дом и имущество, ему принадлежащее. Среди активистов могут оказаться юридически неграмотные или некомпетентные люди, действия которых могут навредить дому и его жителям.

Не все жильцы вовремя оплачивают взносы и коммунальные услуги, из-за чего у ТСЖ копятся долги. Так как это некоммерческая организация, собственный капитал ТСЖ обычно очень небольшой — денег на уплату долгов может просто не хватать.

Часто правление ТСЖ отлынивает от своих обязанностей: например, в понедельник отключают воду на две недели, но не оповещают жителей.

По закону вы, как и другие собственники дома, имеете право потребовать от ТСЖ отчета: как, куда и на что были потрачены деньги, какие и с кем заключены договоры и соглашения, как скоро будут выполнены ваши требования. Закон не указывает, как должен выглядеть этот отчет, поэтому председатели могут просто развести руками или не знать, как его составить.

Куда пожаловаться на ТСЖ

1. Непосредственно в правление ТСЖ: написать заявление на имя председателя в двух экземплярах, один оставить у себя.

2. В «Роспотребнадзор».

3. В государственную жилищную инспекцию.

4. В прокуратуру.

Нарушение прав соседей и ответственность

В случае нарушения гражданином прав жильцов и установленных домоуправлением правил, составляется акт. На его основании нарушитель будет наказан. Ему может быть вынесено письменное предупреждение или штраф.

Таблица штрафов.

Проживание без регистрации Если к собственнику приезжают родственники и долго находятся в гостях, спустя 3 месяца они обязаны получить временную регистрацию. Иначе штраф — 5 тыс. рублей.
Затопление жильцов снизу 5 тыс. рублей.
Создание шума в неположенное время от 1 до 2 тыс. рублей.
Ремонт или перепланировка Если эти действия проводятся с нарушениями и несут за собой страдания соседей — штраф 2 тыс. 500 рублей.

Является ли обязательным решение общего собрания?

По итогам рассмотрения поставленных вопросов на собрании собственников МКД, ими выносится решение. Для этого все присутствующие должны проголосовать.

Обычно для принятия требуются голоса большинства жильцов. Ход самого собрания должен фиксироваться в протоколе, а достигнутые соглашения найти отражение в решении.

Этот документ является официальным и обязательным для выполнения. Об этом прямо говорится в ст. 46 ЖК РФ. Если решения приняты правильно без каких-либо нарушений, то исполнять их нужно даже тем, кто не присутствовал на самом собрании.

Однако у таких лиц имеется возможность обжаловать это решение, если он усматривает в нем нарушение своих прав. В случаях, когда в доме имеется лишь один собственник, то он все решения принимает сам.

Независимо от оснований использования квартиры в МКД, все жильцы должны соблюдать интересы своих соседей и установленные нормы проживания в многоквартирных домах.

Жильцы-собственники помимо прав на свое жилье приобретают и определенные обязанности. Их неисполнение может повлечь неблагоприятные для владельцев квартир последствия, вплоть до выселения.

О некоторых правах и обязанностях собственников МКД вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

03 Дек 2017      kasjanenko         961      

Права и обязанности председателя совета

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного голосования (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

  • ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
  • нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
  • повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
  • низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
  • отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
  • несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
  • приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
  • отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

ВАЖНО

Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим, поскольку обязанности некоммерческой организации прописаны в ее Уставе и могут включать в себя пункты, касающиеся любого вопроса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

»

Следующая

Общие вопросыПеределать лицевой счет на квартиру: куда обращаться, документы

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...