Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Содержание
  1. ✅ Паспорта собственников
  2. 1. Описание объекта.
  3. Произошла ошибка при обмене данными
  4. По вашему запросу ничего не найдено
  5. 4. Наличие заявлений о правопритязаниях.
  6. Проверка состояния квартиры и дома
  7. 3. Правоустанавливающие документы
  8. Договор купли-продажи
  9. Договор долевого участия в строительстве
  10. Свидетельство о праве на наследство
  11. Договор дарения
  12. Договор передачи квартиры в собственность
  13. Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест
  14. Наличие проблем с собственниками квартиры
  15. 8. Принадлежность к объектам культурного наследия.
  16. Согласие супруга на продажу
  17. 9. Сведения о сносе дома.
  18. Свидетельство о государственной регистрации права собственности
  19. Проверка долевых владельцев
  20. Важные советы
  21. Какие вопросы надо задавать?
  22. Дополнительная проверка
  23. Можно ли застраховать сделку?
  24. Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?
  25. Как проверить наличие прописанных лиц
  26. Как еще проверить квартиру перед покупкой
  27. ✅ Справка об остатке на пенсионном счете
  28. Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
  29. 16. Расчеты по предыдущим сделкам.
  30. 17. Зарегистрированные в квартире лица.
  31. 18. Наличия лиц, сохраняющих право пользования квартирой.
  32. Стоимость проверки юридической чистоты
  33. 21. Долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт.
  34. 23. Проверка адреса на массовость.
  35. 24. Причастность к экстремистской или террористической деятельности.
  36. 25. Доверенность.

✅ Паспорта собственников

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

  • Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
  • Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
  • Срок действия паспорта
  • Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

1. Описание объекта.

Необходимо проверить соответствие параметров квартиры, указанных в выписке ЕГРН, правоустанавливающим документам. Любые несовпадения могут быть как простой технической ошибкой, так и причиной для серьезных опасений по поводу подлинности представленных продавцом документов.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

4. Наличие заявлений о правопритязаниях.

Наличие подобных сведений в выписке ЕГРН означает, что в данный момент в Росреестр представлено заявление о совершении каких-либо регистрационных действий в отношении квартиры. Если это не ваша сделка, то настоятельно рекомендую отказаться от заключения договора купли-продажи до выяснения всех обстоятельств.

Проверка состояния квартиры и дома

После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.

Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

8. Принадлежность к объектам культурного наследия.

И снова обращаемся к выписке ЕГРН. Покупателю важно понимать, какие ограничения могут быть связаны с пользованием помещением, особенно в случае, если дом является культурным наследием. Например, в некоторых домах, нельзя ставить кондиционеры, где-то нельзя менять окна, и т.д.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

9. Сведения о сносе дома.

В скором времени сведения о сносе объектов недвижимости, их аварийности планируют вносить в реестр недвижимости, т.е. информация будет общедоступной и систематизированной, и получатель выписки сможет оперативно с ней ознакомиться. Но пока проверить это можно на сайте соответствующего муниципалитета в списке домов, подлежащих сносу.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекойСвидетельство на квартиру с обременением — ипотекойС 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит такС 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире. 

Важные советы

Какие вопросы надо задавать?

  1. На какой стадии находится строительство дома.
  2. Укладывается ли застройщик в сроки.
  3. Сколько у застройщика уже введенных в эксплуатацию домов.
  4. Аккредитован ли объект банками.

Дополнительная проверка

Дополнительная проверка предусматривает:

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

  • Проверьте, не оспаривались ли ранее сделки, заключенные с этой строительной компанией.
  • Наличие разрешения на строительство жилого дома.
  • У застройщика есть необходимые документы на землю.
  • Проект имеет все необходимые разрешения.

Можно ли застраховать сделку?

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

  1. От возможного недостроя.
  2. От нарушения застройщиком сроков сдачи.
  3. От банкротства застройщика.

Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

– осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
– находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
– проходящие срочную службу;
– несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
– пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как еще проверить квартиру перед покупкой

В основном дополнительные меры относятся к тому, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Мы также советуем вести покупку, наняв собственного риэлтора. Помните, что агент продавца, в первую очередь, будет заботиться о его интересах.

✅ Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

16. Расчеты по предыдущим сделкам.

Запросите у собственника документ, подтверждающий финансовые расчёты по предыдущей сделке. Это может быть либо расписка, либо платежное поручение, или иной документ, заверенный банком. Отсутствие у продавца такого документа весьма опасно для покупателя, особенно, если квартира приобреталась менее 3 лет назад, т.е. до истечения общего срока исковой давности.

17. Зарегистрированные в квартире лица.

Запросите у продавца выписку из домовой книги, из которой вы увидите, кто в настоящее время зарегистрирован в объекте недвижимости. Все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета до заключения сделки купли-продажи квартиры. В противном случае вы приобретаете квартиру, право пользования которой имеют третьи лица. Выписать их можно принудительно через суд, но это займет много времени.

18. Наличия лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Запросите у продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Изучив её, вы можете выявить наличие лиц, временно снятых с регистрационного учета. Например, граждане, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных, имеют право вновь зарегистрироваться в проверяемой квартире.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет – 2900 рублей. 

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег. 

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты. 

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса. 

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток. 

Образец комплексной проверки недвижимости

Проверить недвижимостьПроверить недвижимость

21. Долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт.

Запросите у собственника документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Да, по закону, ответственность за неоплату коммунальных услуг несет предыдущий собственник. Но зачастую управляющим компаниям этот факт не известен или же просто мало интересен, и они подают иски на текущего владельца квартиры. Что касается капитального ремонта, тут ситуация другая. Ответственность за неоплату предыдущих взносов будет нести уже новый собственник.

23. Проверка адреса на массовость.

В квартире помимо физических лиц могут быть также зарегистрированы и юридические лица. Чтобы избежать подобного сюрприза, проверьте адрес на массовость на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

24. Причастность к экстремистской или террористической деятельности.

Если гражданин состоит в соответствующем списке, то возможна блокировка банком денежного расчёта по сделке с недвижимостью. Проверить эту информацию вы сможете на официальном сайте Росфинмониторинга.

25. Доверенность.

Если квартиру вам продают по доверенности, обязательно проверьте этот документ на подлинность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также не будет лишним связаться с нотариусом, который оформил доверенность, и уточнить информацию о полномочиях и доверенных лицах, указанных в документе.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...