Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Содержание
  1. Как получить выписку ЕГРН
  2. Всего несколько простых шагов:
  3. — Как продать комнату в коммунальной квартире?
  4. Оценка комнаты
  5. С чего начать?
  6. Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
  7. Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии
  8. Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
  9. Особенности и требования к сделке
  10. Основные покупатели
  11. Подготовительный этап
  12. Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке
  13. Приведем несколько примеров уведомлений:
  14. Нужен ли нотариус?
  15. Поиск покупателя
  16. Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире
  17. В него войдут:
  18. Самостоятельно
  19. Нужен ли нотариус при продаже комнаты?
  20. Подписание предварительного соглашения
  21. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  22. Какие документы нужны?
  23. Подготовка к продаже
  24. Условия регистрации сделки
  25. Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами
  26. Заплатите налоги
  27. Минусы продажи комнаты в коммуналке
  28. Уплата налогов

Как получить выписку ЕГРН

Всего несколько простых шагов:

Заполнение
формы

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Вводите точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Поиск
объекта

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Мы формируем и отправляем ваш запрос в базу Росреестра.

Оплата
заявки

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Оплачиваете выписку любым удобным для вас способом.

Получение
информации

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Выписка из ЕГРН будет доступна на почте в формате PDF с ЭЦП Росреестра

100%

Подлинные и актуальные данные Росреестра с ЭЦП

24/7

Работаем круглосуточно

85 субъектов РФ

Выписка из любого региона России

От 200 c

Оплата — удобным для вас способом

Характеристики объекта недвижимости

Зарегистрированные права на объект и их история

Сведения об оспаривании прав на объект

Сведения об арестах, обременениях и ограничениях

— Как продать комнату в коммунальной квартире?

RvgPgba2ThC7gunPuJRSymQJ6BG_IEgSZSPophotographee.eu/Depositphotos

Оценка комнаты

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости — залог успеха в деле ее быстрой продажи. Цена комнаты в коммунальной квартире зависит, прежде всего, от следующих критериев:

  • — Площадь;
  • — Общее количество соседей и комнат в квартире;
  • — Местоположение;
  • — Инфраструктура района;
  • — Общее состояние жилого дома.

Анализ этих факторов для коммуналки происходит несколько сложнее, чем, если бы речь шла об отдельной квартире. Дело в том, что каждый совладелец имеет равные права на жилплощадь, поэтому при оценке комнаты за основу берется стоимость квадратного метра во всей квартире. Чтобы не запутаться в этих тонкостях, при определении стоимости комнаты можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Однако примерную оценку вы можете произвести и самостоятельно. Для этого проще всего воспользоваться одной из федеральных баз недвижимости, одна из самых крупных находится на портале ГдеЭтотДом.РУ. Среди находящихся в ней объектов недвижимости вы сможете найти варианты, схожие с вашим, и ознакомиться с разбросом цен на комнаты в коммуналках в нужном регионе.

Рис. Пример объявления о продаже комнаты в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Если вы задумываетесь о том, как быстро продать комнату, можно провести в ней косметический ремонт. Особенно выигрышно он будет смотреться, если состояние соседних комнат оставляет желать лучшего.

Действие 2

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

  • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
  • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

  1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
  2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
  3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
  4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
  5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
  6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Фото №1

Особенности и требования к сделке

Коммунальной квартирой признается тот объект недвижимого имущества, где собственниками являются две и более семьи, не имеющие родственных связей между собой.

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнатыОсобенности продажи комнаты в коммунальной квартире:

  1. Продать или купить такой объект недвижимости можно только в том случае, если помещение оформлено как приватизированное.
  2. Соседи имеют право преимущественной покупки выставленного на продажу помещения.
  3. Все заинтересованные лица должны быть оповещены о возможности покупки.

В остальном требования к объекту недвижимости стандартны:

  • Должны отсутствовать задолженности по коммунальным услугам и налоговым сборам.
  • Помещение не должно являться предметом залога.
  • Отсутствуют обременения.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Жильцы коммунальной квартиры

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке

Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:

  1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
  2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
  3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.

Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.

Приведем несколько примеров уведомлений:

prodazhа-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya-2

prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-dogovor-uvedomlenie-i-soglasie-sosedej

prodazhа-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya-3

Вы можете по данным примерам написать свое уведомление и направить его каждому собственнику-соседу.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 МЛН РУБЛЕЙ ЗА КОМНАТУ

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Поиск покупателя

Став обладателем основного предпродажного документа, вы можете приступать к поиску покупателя на вашу комнату. На вопрос, стоит ли обращаться за помощью к риэлтору, трудно найти однозначный ответ. Все зависит о вашей готовности тратить время и энергию на сбор документов, ведение переговоров и изучение юридических тонкостей.

Узнайте, не планируют ли ваши соседи продавать свою жилплощадь. Одновременная продажа всей квартиры может существенно ускорить поиск покупателя.

Как продать комнату без посредников

Если вы считаете, что вам по силам самостоятельно преодолеть все этапы купли-продажи комнаты, то, чтобы найти покупателя, вы можете сделать следующее:

  • — Поместить объявление в базу недвижимости;
  • — Поместить объявления о продаже в газеты;
  • — Воспользоваться специальными досками объявлений в интернете.

Преимущества:

  • — Эти способы практически не требуют затрат;
  • — Возможность самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями.

Недостатки:

  • — На поиск покупателя придется потратить много сил, времени и нервов;
  • — Юридическую сторону операции купли-продажи вам придется контролировать самостоятельно.

Перед визитом потенциального покупателя приведите в порядок кухню и другие помещения общего пользования. Если возможно, попросите соседей не занимать их на время осмотра.

Чем может помочь риэлтор

Если вы не имеете желания или возможности самостоятельно искать покупателя, то оптимальным вариантом будет обратиться к риелтору или в агентство недвижимости. Специалисты также могут помочь с подготовкой нужных бумаг и осмотром комнаты. Это особенно важно, если недвижимость находится в другом городе. Чтобы найти посредника в нужном районе, вы можете воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример поиска специалиста по недвижимости с помощью сервиса «Дежурные риэлторы»

Преимущества:

  • — Экономия сил и времени;
  • — Дополнительная защита от мошенников;
  • — Возможность избежать переговоров с соседями. Подчас, специалисту по недвижимости гораздо проще получить согласие на сделку, поскольку он имеет большой опыт общения с разными клиентами.

Недостаток:

  • — Ощутимые финансовые затраты.

Действие 4

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.

В него войдут:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Извещения для каждого собственника.
  6. Нотариальные ответы собственников.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Кадастровый план на комнату.
  9. Документы, подтверждающие право собственности.
  10. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Самостоятельно

Девушка сидит на постели с ноутбуком

Быстрая продажа своими силами возможна при наличии юридических знаний. Если таковых не имеется, нужно найти максимум информации по данному вопросу (все необходимые сведения есть в интернете).

После получения отказа соседей можно приступать к размещению объявлений. Следует задействовать максимальное количество площадок, чтобы комната продалась быстро. К ним относятся:

  • базы недвижимости;
  • доски объявлений;
  • газеты.

При желании можно распечатать объявления и расклеить их в своём районе.

Самостоятельная продажа требует личного общения с потенциальными покупателями и контроля юридической стороны сделки, поэтому отнимает много сил и времени. Преимуществом является то, что скорость продажи зависит только от собственника.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Подписание предварительного соглашения

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнатыПредварительный ДКП – одна из гарантий для участников сделки, что в будущем будет заключен основной ДКП на тех же условиях. В предварительном договоре должны быть описаны все устные договоренности, достигнутые между сторонами, сроки подготовки обязательных документов, сроки получения отказов от соседей, срок подписания основного ДКП, стоимость продажи, порядок расчётов и сроки освобождения жилого помещения.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме. Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме. Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю. И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

к содержанию ↑

Подготовка к продаже

Быстро продать комнату в коммуналке

Чтобы быстро найти покупателя, нужно сделать косметический ремонт: постелить напольное покрытие, переклеить обои, заменить старые розетки новыми. Опрятная комната выделится на фоне других объектов и заинтересует людей.

При составлении объявления нужно перечислить преимущества комнаты, коммунальной квартиры, дома и района. К ним можно отнести развитую инфраструктуру, хорошую транспортную развязку, чистые подъезды, доброжелательных соседей и т. д.

Все перечисленные советы позволят продать комнату быстро и по хорошей цене.

  • Автор: lisavdushe
  • Распечатать
Оцените статью:

(1 голос, среднее: 1 из 5)

Условия регистрации сделки

Владельцу понадобится собрать для передачи на регистрацию:

  1. Копии гражданских паспортов.
  2. Выписку из паспортного стола.
  3. Заверенные нотариатом бланки об отказе других собственников от преимущественных прав либо квитанции об отправке уведомлений.
  4. Соглашение купли-продажи.
  5. Справку из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт отчуждаемой недвижимости.
  7. Протокол приема-передачи.
  8. Документы на владение помещением.
  9. Предписание ООП, если один из хозяев доли – инвалид или несовершеннолетнее лицо.

Обратить внимание! Сделки с жилой недвижимостью проводятся через нотариат. Участниками подписывается контракт и удостоверяется нотариусом. Покупатель вносит деньги за недвижимость в депозитарий. Сделку регистрируют в Росреестре, все права переходят к покупателю. Продавец забирает деньги.

Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Заплатите налоги

Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом. После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽.

Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет. В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности.

Минусы продажи комнаты в коммуналке

Сбыть комнату намного сложнее, чем квартиру. Первое — не нарушить прав других собственников. Надо постараться договорится. Чтобы продать комнату в коммунальной квартире, цена должна быть адекватной. Если хотите реализовать быстрее, назначьте стоимость немного ниже рыночной.

Кухня в коммуналкеЧасто продавцам собственности предлагают вместо сделки продажи оформить акт дарения. Не соглашайтесь на подобные варианты, иначе можно остаться без жилплощади, и без денег.

Итоги

На рынке намечается тенденция к снижению предложений по продаже. Старый фонд сносится, люди заселяются в новостройки. Владельцы отдельных долей стали чаще договариваться о совместной продаже квартиры, так как понимают, что стоимость недвижимость будет намного выше. Но спрос останется, ведь это самый доступный способ приобрести новое жилье.

Уплата налогов

Согласно положениям НК РФ продавец, получивший прибыль при продаже комнаты, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от указанной в договоре суммы. С покупателя подоходный налог не взимается.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...