Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Содержание
  1. Общая информация об ограничениях на недвижимость
  2. Что такое обременение и его виды
  3. Договор доверительного управления или ипотечного обременения
  4. Добровольное залоговое право как вид обременения
  5. Вынужденное залоговое удержание как обременение
  6. Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма
  7. Можно ли продать квартиру с обременением
  8. Какие существуют риски
  9. Нюансы регистрации обременения
  10. Документы
  11. Вида обременений
  12. Договор с обременением в пользу продавца
  13. Как указать на обременение в договоре
  14. Ипотека
  15. Право проживания
  16. Другие обременения
  17. Образец
  18. Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца
  19. Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
  20. Как зарегистрировать права при сделке с обременением
  21. Как снять обременение с квартиры для продажи недвижимости?
  22. Сроки оформления
  23. Риски и подводные камни
  24. Преимущества приобретения квартиры с обременением
  25. Аренда
  26. Что стоит учесть?
  27. Обязанности сторон

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала “Обременение на квартиру или дом, что это значит“.

Что такое обременение и его виды

Обременение может представлять собой юридическую, финансовую или личную ответственность, препятствующую использованию или передаче собственности. Важно понимать различные типы обременений и то, как они могут повлиять на продажу или передачу дома, земли или другого типа собственности. Стоит подробно изучить § 1 главы 20 ГК РФ, § 3 главы 23 ГК РФ. В Едином государственном реестре недвижимости указывается вся необходимая информация, которую нужно знать перед заключением сделки.

Ниже приводится список основных типов обременений недвижимого имущества. Стоит узнать, как предотвратить посягательства на собственность, чтобы упростить продажу или передачу недвижимости. Примерами общих разрешенных обременений являются отвод, аренда недвижимости, права на добычу полезных ископаемых и другие аналогичные права по договорам аренды. Также проведённые железные дороги, линии электропередач и автомагистрали, обычно разрешены, если существенно не влияют на стоимость, владение или использование актива.

Договор доверительного управления или ипотечного обременения

Основным видом обременения для большинства свойств является либо ипотека – соглашение между заёмщиком и кредитором, либо доверительный акт – соглашение с заёмщиком, кредитором и доверительным управляющим. Независимо от того, какой финансовый инструмент используется, выполнение этого обязательства необходимо для продажи или передачи собственности от одного владельца к другому.

В большинстве случаев выплата ипотеки или доверительного договора приводит к переуступке. Это дает четкое право собственности новому владельцу и подтверждает погашение предыдущего долга. Однако в случае банкротства, ссуда не может быть официально освобождена от собственности.

Добровольное залоговое право как вид обременения

Добровольное удержание – это долг, обеспеченный имуществом и добровольно принятый владельцем имущества. Например, кредитная линия собственного капитала – это основной инструмент предоставления наличных средств в экстренных случаях, средств на ремонт и улучшение дома или средств для консолидации долга.

Это обеспечено собственным капиталом в доме. Даже если заемщик не использует кредитную линию или уже выплатил долги, это добровольное право удержания должно быть зарегистрировано, чтобы позволить собственности перейти в другое распоряжение.

Вынужденное залоговое удержание как обременение

Принудительное залоговое право – это залог, который налагается на собственность с согласия или без согласия собственника. Существует множество видов принудительного удержания.

Налоговое удержание налагается на имущество для погашения государственного долга, включая налог на имущество или подоходный налог. Федеральное налоговое залоговое право имеет приоритет над всеми другими видами финансового обременения и требований по активам.

Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма

Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма можно по ссылке указанной ниже.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения.

Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

к содержанию ↑

Какие существуют риски

Оформление сделки посредством договора купли продажи с обременением может повлечь за собой некоторые риски. К примеру, в ряде случаев такая сделка может быть признана недействительной в суде. Кроме того, при проведении сделки собственник может умолчать об наложенных на объект продажи ограничительных мерах.

С целью минимизации рисков рекомендуется учитывать следующее:

  • Важным является наличие согласия на проведение сделки всех собственников. Согласие требуется оформить в письменном виде и заверить у нотариуса.
  • При передаче денег продавцу требуется оформление с его стороны расписки в получении финансовых средств с указанием суммы.

Юридической силой наделен только договор купли продажи, прошедший регистрацию в Росреестре. Иные варианты документации и сделок могут быть признаны недействительными.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Договор с обременением в пользу продавца

Приобретая такую квартиру, покупатель берёт на себя обязанности, которые обязательны к выполнению, по соглашению ренты.

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений, .

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

В случае продажи третьему лицу вопрос погашения остатка задолженности перед банком, как правило, решается за его счет. Поэтому банки охотно идут на согласование таких продаж, чтобы снизить количество проблемных заемщиков.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Образец

Нижеподписавшийся (далее покупатель) настоящим предлагает приобрести у собственника (продавец) недвижимое имущество

расположение _____________________________в городе__________________________, округ

из_________________, Состояние___________________________, юридическое описание которого

является:___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

на следующих условиях и положениях:

  1. Цена покупки и условия оплаты

Покупная цена должна быть _______________________________________рубли/ доллары ($___________) чтобы покупатель оплатил полную стоимость в соответствии с подпунктами________________________, указанными ниже:

А) Покупная цена оплачивается в полном объеме наличными деньгами в момент закрытия сделки купли-продажи.

Б) Покупная цена оплачивается наличными деньгами в момент закрытия продажи

однако при условии, что покупатель сможет получить первый ипотечный кредит в течение __________через несколько дней после того, как заключил сделку.

Акцепт настоящей оферты продавцом суммой в______________, подлежащей уплате в размере не менее_____________

Ежемесячные платежи, включая проценты по ставке, не превышающей _____________% финансирования.

Если такое финансирование не может быть получено в течение указанного выше срока, тогда покупатель или продавец могут прекратить соглашение и любые деньги, внесенные покупателем, будут немедленно возвращены.

С) Наличные с соблюдением действующих кредитов. Покупная цена оплачивается наличными деньгами в момент закрытия продажи после вычета из покупной цены непогашенного остатка, причитающегося по существующей ипотеке в пользу _____________, датировано_____________, 20___, в исходном количестве р/$________________; из таких

ипотечный долг составляет примерно р/$________________ по состоянию на _________________, 20____.

  1. D) Наличные деньги с учетом существующей ипотеки. Покупная цена оплачивается наличными деньгами в момент совершения покупки.

Закрытие продажи после вычета из покупной цены по договору купли и продажи существующая ипотека в пользу _______________, датировано_________________, 20___, имея в настоящее время баланс

приблизительно р/$___________________________, по состоянию на _______________, 20___, который покупатель настоящим

принимает и соглашается платить в соответствии с его условиями и выполнять все его положения; покупатель обязан платить

любые и все платежи, подлежащие оплате после закрытия продажи. Любые комиссии за перевод, требуемые ипотекой, должны быть

оплачено компанией________________.

Д) Продажа по земельному договору. Покупная цена оплачивается в соответствии с определенным земельным договором

прилагается к настоящему Договору. Первоначальный взнос, который должен быть внесен в момент

закрытие этой продажи должно быть $_____________и баланс сил $____________выплачивается в размере:

___________% в год.

Продавец и покупатель не выполняют условия настоящего Договора, а задаток в виде заработанных денег подлежит конфискации, как и за ликвидированные убытки, понесенные продавцом. Продавец не лишен права утверждать какие-либо другие юридические средства правовой защиты, которые доступны для обеспечения соблюдения настоящего соглашения.

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

  1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
  2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
  3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

к содержанию ↑

Как зарегистрировать права при сделке с обременением

Переход прав собственности на квартиру и устранение залога в пользу продавца фиксируют в базе данных ЕГРН. Процедуры выполняют с подачей совместного заявления. Бланк обращения можно получить в отделении «Росреестра» (МФЦ).

Стоимость госуслуги (пошлина) за регистрацию нового владельца квартиры составляет 2 000 р. Срок создания новой записи – от 1 до 10 рабочих дней. Самый быстрый вариант – через нотариуса по технологии электронного документооборота.

Как снять обременение с квартиры для продажи недвижимости?

Если обременение квартиры в Сбербанке должно быть снято в соответствии с погашенной ипотекой, то обращаться необходимо в Росреестр. Для этого подается заявление о снятии данных ограничений. Максимальный срок для снятия равен трем рабочим дням. Без снятия ограничения продать недвижимость невозможно, потому что в ЕГРН имеется запрет на данное действие. Интересно, что при рассрочке или отсрочке заявление должны подавать все участники сделки. Если имеет место кредитный документ с банком, то подать его должен кредитор.

Образец заявления в Росреестр о снятии обременения с квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Загрузка…

Источник

Процедура купли-продажи одна из самых распространённых сделок сегодня. Она сопряжена не только со сбором документации, касающейся имущества, но и подготовки грамотного договора купли-продажи. Порой имущество, которое предлагается на рынке, оказывается не без изъяна, но искать другие предложения вы не желаете.

Все сложности можно предусмотреть в тексте договора купли-продажи, который составляется между приобретателем и продавцом. Сегодня мы расскажем о том, как составит договор купли-продажи с обременением при покупке недвижимости, и что под собой подразумевает такая сделка.

Сроки оформления

Процедура регистрации договора купли продажи с обременением осуществляется после подписания сторонами. Далее на протяжении пятнадцати дней уполномоченный регистрационный орган производит проверку по предоставленным документам и регистрацию.

Сроки оформления договора купли продажи могут варьироваться в зависимости от степени загруженности регистрационного органа. Однако в качестве предельных выставлен срок, составляющий пятнадцать дней. Отклонение от указанного количества времени рассматривается в качестве нарушения со стороны Росреестра.

Риски и подводные камни

Перед покупкой квартиры или частного коттеджа стоит учитывать все возможные риски.

Какие подводные камни:

  • через участок проводят газ или канализационные трубы;
  • в доме проживают квартиранты;
  • на территории стоит памятник или парк отдыха;
  • землю забрали под государственные нужды и скоро снесут здание;
  • дом поставлен под залог за неуплату кредитов;
  • много других долгов за коммунальные услуги;
  • на участке проводят инженерные коммуникации;
  • земля сдаётся в аренду;
  • квартира в аварийном состоянии, крыша течёт, пол скоро проломится из-за отсутствия ремонта.

В общем, нужно тщательно подходит к сделкам купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца. И внимательно проводит осмотр, изучать все документы и незначительные детали.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Преимущества покупки квартиры с обременением

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Аренда

В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком.

Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

к содержанию ↑

Что стоит учесть?

Сделка купли-продажи недвижимости с обременением это не редкость в наши дни. Оформляя такое соглашение, стоит предусмотреть то, как вы будете действовать относительно ограничения.

Разумеется, сделки с обременённым имуществом кажутся более выгодными, однако, стоит учесть, что некоторые ситуации могут поставить под сомнение права приобретателя на имущество, по договору купли-продажи.

Продавец предоставляет покупателям справку из Росреестра, где прописаны все обременения, которые имеются на недвижимость. Узнав, что конкретно является причиной обременения, взвесив все обстоятельства и уточнив возможно ли снятие обременения с имущества, стоит приступать к сделке и оформлению договора купли-продажи.

к содержанию ↑

Обязанности сторон

После подписания договора КП каждая из сторон берет на себя определенные обязательства. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, при котором производился осмотр. Покупатель обязуется своевременно осуществлять платежи в установленные договором сроки.

Все обязательства продавца и покупателя регулируются гражданским кодексом, а все спорные вопросы решаются самостоятельно или в судебном порядке. В этом случае, сторона, нарушившая условия договора оплачивает судебные издержки.

Автор статьи

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Следующая

ЗаявленияДоверенность на право распоряжаться имуществом физического лица

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...