Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

  • 1. Почему спрос на ресурсы имеет производный характер?
  • 2. Опишите взаимосвязь спроса на ресурсы и величины прибыли в рыночной экономике.
  • 3. В чем заключается сущность заработной платы?
  • 4. Охарактеризуйте основные формы и системы заработной платы.
  • 5. Что такое монопсония на рынке труда? Встречается ли она в современной России?
  • 6. В чем состоит роль профсоюзов на рынке труда? Каковы особенности профсоюзной деятельности в современной России?
  • 7. В чем состоят отличия фактора «капитал» от факторов «труд» и «земля»?
  • 8. Какова структура капитала? Какой признак положен в основу его деления на основной и оборотный?
  • 9. Охарактеризуйте механизм установления равновесия на рынке оборотного капитала.
  • 10. Какой показатель делает возможным корректное сравнение денежных потоков, относящихся к разным временным периодам? Опишите логику дисконтирования.
  • 11. Как устанавливается равновесие на рынке основного капитала? Какова в этом процессе роль кредитно-финансовых рынков?
  • 12. Что понимается под фактором «земля» в широком и узком смысле? Какую роль играет этот фактор в экономике России?
  • 13. Что означает равновесие на рынке невозобновляемых ресурсов?
  • 14. В чем состоят преимущества и недостатки консервации ресурсов? Эффективно ли использование невозобновляемых ресурсов в современной России?
  • 15. Что собой представляет инфрамаржинальная и чистая рента? Каковы причины их образования?
  • 16. Как распределяется земельная рента? Каково влияние рентных отношений на экономику?
  • 17. Как устанавливается равновесие на рынке земли? Как определить цену земли?

Как рассчитывается аренда

Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

  • местоположение участка;
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • городской план на использование территории;
  • площадь и т.д.

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

В общем понимании цена аренды может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Для определения каждой из них действуют свои правила.

Нормативная стоимость

Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

  • земли для ведения личного подсобного хозяйства;
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • земли, предназначенные для промышленных целей;
  • земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

  • инженерная и строительная ценность;
  • социальная и экономическая роль;
  • природные особенности территории;
  • историческая ценность;
  • архитектурная ценность и т.д.

В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

Не редкость, когда кадастровая стоимость совпадает с рыночной.

При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

Рыночная стоимость

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

Земельные участки, расположенные в городской черте, более подвержены рыночным колебаниям. На цену здесь будет влиять инфраструктура (близость магазинов, поликлиник и т.д.), а также совершенно нерациональные критерии. Например, таким показателем можно назвать «престижность».

Гораздо объективнее рыночная оценка определяет цену аренды земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. Однако и тут нельзя сказать однозначно. С увеличением активности предпринимателей в отношении застройки или развития сельхоз бизнеса повышается и цена за аренду земельных участков.

Эксперты прогнозируют, что в скором времени стоимость арендной платы будет напрямую зависеть от экономической ситуации в государстве. В 2019 году намечается тенденция к росту цен.

Общие сведения для вычисления платы за арендованную землю

Арендой современное законодательство называет передачу недвижимости во временное использование за некоторую сумму.

Аренду земли оформляют на разные сроки: от одного года до сорока девяти лет. Земельный кодекс обязывает особ, пожелавших арендовать территорию, платить определенную сумму, называемую арендной платой. Правила начислений размеров платежей за эксплуатацию земли, являющейся государственной или, возможно, собственностью муниципалитета, закладываются правительством РФ. Подобными полномочиями обладают местные органы самоуправления плюс органы власти субъектов государства. Порядок утверждения оплаты устанавливают региональные власти индивидуально, руководствуясь общими законодательными актами.

Для понимания методики начисления платы за аренду следует познакомиться с некоторыми специфическими терминами и формулировками понятий:

  • арендная плата – регулярный денежный взнос за пользование земельным наделом на протяжении некоторого времени, оформленного договором аренды;
  • кадастровая стоимость земельного участка – индивидуально рассчитываемая величина, отображающая ценность используемой территории.

В ст. 65 Земельного кодекса указаны условия оплаты за эксплуатацию земли на территории страны. Порядок, размер оплаты, термин внесения аренды устанавливают:

  • в первую очередь – правительство России;
  • на втором месте – органы субъектов государства;
  • муниципалитеты.

Законодательная база арендных платежей

В основу начислений компенсаций за аренду положены специальные нормы, прописанные в соответствующих правовых актах плюс ведомственные инструкции (если таковые имеются) с пояснениями:

  • закон, именуемый «О плате за землю»;
  • обязательно указы президента страны;
  • постановления правительства плюс нормативные акты, обнародованные субъектами.

Фото 2

Стандартный размер компенсаций за аренду включает в себя кадастровую стоимость, умноженную на специальные показатели, которые были утверждены правительством и одинаковые в любой области.

.

.

1. – , .. , .

2. – , .

, .. , .

, – – , .

– , , .. , ..

= R + % + A,

R – ; % – ; – .

. . , . .

( ).

( ), .

.

. , .

, , . , .

Как рассчитать размер оплаты?

Цены в зависимости от арендодателя отличаются. В аренду можно брать у государства и у частника. Расчёт совершается по разным формулам.

За земли государственной собственности исчисляется по формуле: АП = Цк * k.

Примечание:

  • АП – размер арендной платы (земельного налога);
  • Цк – кадастровая стоимость;
  • k – корректирующий коэффициент.

За земли частной собственности действует формула расчёта: АП = Цр * k.

Примечание:

  • АП – арендная плата за один год;
  • Цр – рыночная цена земли;
  • k – ставка рефинансирования центрального банка.

Иногда право на аренду приобретается на торгах, конкурсах. В таких случаях расчёт арендной платы ведётся по разработанной схеме площадки этого мероприятия.

Категории населения, имеющие льготы по оплате земельных наделов

Исходя из положений Земельного кодекса РФ, выделяют некоторую группу населения, наделенную льготами по оплате арендованных земельных площадей:

  • на первом месте – пенсионеры;
  • люди с инвалидностью (только I, II группа);
  • обязательно ветераны ВОВ и других боевых действий;
  • особы, которые пострадали от последствий катастрофы на Чернобыльской атомной электростанции;
  • лица, которые были ликвидаторами чрезвычайных происшествий на опасных сооружениях (атомные или термоядерные);
  • многодетные семьи.

Способы оплаты

В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

При этом плата может предоставляться в виде:проверка документов у арендодателя

  • фиксированной суммы денег;
  • части продукции, полученной на арендованном участке;
  • услуг;
  • процентов от доходов;
  • затрат на улучшение пахотной земли.
Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

Вносить арендную плату можно в соответствии с договором каждый месяц, квартал или раз в год.

Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

земля в аренду на 49 лет с последующим выкупом

Молодые семейные пары часто интересуются,

как оплатить коммунальные услуги через интернет

, потому что такой способ оплаты является наиболее удобным и быстрым в наше время.

Хотите взять участок на 49 лет с правом выкупа? У

нас

описана пошаговая процедура.

Должны ли родственники платить налог в случае получения дара в виде квартиры? Узнайте об этом

здесь

.

Аренда офиса — поиск, оформление договора аренды, права и обязанности арендатора

Коридорный коэффициент применить при расчете

Искать офис можно сразу в нескольких направлениях и источниках:

в специализированных периодических изданиях;государственных и муниципальных органах;ТСЖ, жилищных и гаражных кооперативах;закрывающихся организациях, освобождающих свои помещения;агентствах недвижимости.

Различные компании занимаются различными видами деятельности, поэтому и офисы им нужны разные. Размер, форма, географическое положение, стоимость офиса будут напрямую зависеть от рода деятельности фирмы. Поэтому, в первую очередь, необходимо определиться с типом будущего офиса.

Для начинающих бизнесменов аренда офиса предпочтительнее покупки, так как аренда офиса не требует значительных затрат на старте. Чаще всего в самом начале поисков офиса руководители недавно созданных компаний думают о его размерах, чтобы в нем было просторно и комфортно работать.

По местоположению, безусловно, всем бы хотелось найти офис в центре города или рядом с домом. И еще одна составляющая новенького офиса молодой компании — его безопасность. То есть по всем параметрам большинство подбирает себе офис класса «А».

Однако такой офис очень скоро перестает радовать, так как финансовые средства рекой текут на оплату аренды и оплату бытовых нужд в бизнесцентре. Молодые компании прогорают, не успевая оплачивать счета.

Для работы с людьми, конечно, лучше подобрать офис в центре, а для каких-то внутренних работ подойдет и офис на окраине города.

Если арендатору важны представительские функции, размещение клиентского или back-офиса, то, конечно, предпочтителен офис класса А или B+ в центральном деловом районе.

Если же нужен офис для организации нового направления бизнеса, то необходимо выбирать офис там, где поток потенциальных клиентов высок. И это необязательно центр города.

Нередко помещения под офис сдаются в зданиях, располагающихся на территории бывших фабрик. Это так называемые лофты. Они обычно располагаются в центре города или вблизи такового, но их стоимость гораздо ниже стоимости офиса с евроремонтом в новом здании.

Офис на окраине города представляет собой гораздо большее по площади помещение, чем офис в центре, который сдается в аренду за те же деньги.

После определения основных характеристик здания, арендатор должен сформировать свой бюджет на аренду.

Нужно будет просчитать и необходимую площадь будущего офиса, как для размещения сотрудников, так и для дополнительного функционала – кухня, переговорные, конференц-зона, шоу-рум и т.п. Это можно сделать самостоятельно, а можно привлечь брокеров.

Брокеридж

Профессиональная брокерская компания, осуществляющая подбор офисных помещений, поможет арендатору сделать примерный план рассадки сотрудников. И уже будет использовать такой план для поиска наиболее эффективных предложений от управляющих компаний и собственников.

Нельзя забывать, что в офисных зданиях класса А и B применяется коридорный коэффициент, то есть к ставке использования полезной (арендованной) площади будет добавляться определенный процент за пользование арендатором общих зон объекта.

Поэтому при подборе офиса нужно всегда выяснять полезную площадь предлагаемого помещения и размер коридорного коэффициента.

BOMA или БТИ

Ключевое понятие во взаимоотношениях арендатора и арендодателя — арендуемая площадь (rentable area). Для арендатора это один из основных параметров центра издержек. Для арендодателя — основа доходной части. Поэтому метод расчета арендуемой площади крайне важен – это или американский стандарт BOMA, или отечественный БТИ.

Система оценки БТИ широко применяется при заключении арендных договоров для бизнес-центров класса «В» и «С», а при расчете полезной площади в бизнес-центах класса «А» зачастую используется метод BOMA, так как он считается более точным.

BOMA (Building Owners and Managers — Ассоциация владельцев и управляющих зданиями) – это международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости. Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта утверждена в 1996 году.

Сегодня на отечественном рынке коммерческой недвижимости много компаний, профессионально занимающихся расчетами здания по стандартам BOMA.

Стандарты BOMA являются более выгодными для собственника, так как позволяют учесть все площади бизнес-центра, кроме лифтовых шахт.

Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и центрального рецепшена, и заканчивая помещениями охраны и лифтовыми холлами.

Во-вторых, точный подсчет помогает определить показатели доходности и окупаемости всего проекта и позволяет подсчитать денежные потоки от зон общего использования, что немаловажно при реализации девелоперского проекта для привлечения внешних инвестиций.

Итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. И в выигрыше арендодатель, а не арендатор.

Несоответствие расчетов по БТИ и BOMA происходит не потому, что один метод лучше другого, а по причине принципиально разных подходов и методик расчета.

Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то принципиально именно значение арендуемой площади, которое фигурирует в договоре аренды, а не метод его расчета.

Соответственно, вопрос о том, каково значение арендуемой площади, решается между арендатором и арендодателем за столом переговоров, как, собственно, и значения арендной ставки, срок договора и т.д.

4. Согласуйте ремонт с арендодателем

До подписания договора ничего не ремонтируйте. Вдруг арендодатель по договору не платит за неотделимые улучшения или вообще откажется с вами работать.

После подписания договора и акта о приёме помещения заручитесь согласием арендодателя на ремонт. Важно получить компенсацию за всё, что останется в помещении после вас. Лучше всего — согласовать дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Пусть арендодатель ознакомится с ними под подпись. Во всех остальных случаях арендодатель имеет право отказать в компенсации — ст. 623 ГК РФ.

Бывает два случая:

— Расходы на ремонт уменьшают арендную плату.

— Арендодатель платит после прекращения договора.

В любом случае сохраняйте чеки и договоры с подрядчиками.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба — онлайн-бухгалтерия для ИП и ООО. Сервис подготовит отчётность, посчитает налоги и освободит время для полезных дел.

II

II – , – , , .

II – , .. . – .

– , .

. , , ..

.

1991 . « ».

-. (, ).

Смотрите также:

  • Золотой первый этаж. Как сделать из своей квартиры офис, магазин или кафе →
  • Доступные инвестиции. Как вкладываться в коммерческую недвижимость? →
  • Советы предпринимателю. Как удешевить аренду офиса →

Ответственность за неуплату

Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. 614, 619, 620 ГК. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции:

  • требование досрочной арендной платы;
  • досрочное расторжение договора;
  • расторжение договора с начислением штрафов.

Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты. При этом эта досрочная оплата должна быть не более чем за два срока подряд. Этот срок по договору может быть равен месяцу, а может быть равен и году. Тогда в первом случае арендодатель может потребовать уплатить досрочно за 2 месяца, а во втором случае – за 2 года аренды.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

Досрочное расторжение судом договора может быть произведено в случае, когда арендатор по истечению срока платежа не платит за аренду более двух раз.

При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:как оформить договор аренды земли

  • уведомление арендатора о неплатежах;
  • уведомление арендатора о расторжении договора;
  • процесс расторжения договора.

На первом этапе арендодатель посылает арендатору уведомление о нарушении им сроков арендной оплаты с требованием устранить эти нарушения. При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия. В законе не указан конкретный срок устранения долга. Этот срок обозначен как «разумный» (ст. 619 ГК).

Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

Очевидно, что длительность этого срока может трактоваться сторонами договора и судом по-разному.

Если арендатор не заплатил за аренду в указанный срок, то арендодатель должен выслать ему следующее уведомление о расторжении договора. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.

После расторжения договора об аренде арендатор должен возвратить землю в первоначальном состоянии или в состоянии, которое описано в договоре об аренде.

Однако бывает, что бывший арендатор препятствует пользованию участком арендодателем.

В этом случае арендодатель может подавать иски в суд:

  • об устранении преграды в пользовании участком;
  • о взыскании средств за время просрочки возврата участка.

При этом штрафные санкции (неустойки) могут быть прописаны в самом договоре об аренде.

Распространенным является требование начисления неустойки за упущенную выгоду и других убытков. Например, предъявление в качестве доказательств документов по несостоявшемуся договору об аренде участка с другим арендатором позволит требовать в качестве упущенной выгоды сумму, которую предлагал за аренду потенциальный арендатор.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Налоговые нюансы

Foto6За использование земли в РФ надо платить.

Арендная плата за землю прописана в договоре сторон, сумму получает арендатор. Земельный налог оплачивается в казну государства, порядок прописан в Налоговом кодексе ст. 387 и 398.

Налоговая база – кадастровая стоимость земли. Налоговая ставка устанавливается муниципалитетом, не может превышать 1,5 и 0,3 процента.

Арендная плата перечисляется владельцу. Владелец обязан платить ежегодный земельный налог государству.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...