Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Содержание
  1.  Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка
  2. Можно ли продать квартиру в ипотеку?
  3. Почему продают квартиры в ипотеке?
  4. Особенности продажи ипотечного жилья
  5. Причины реализации
  6. Анализ жилого объекта
  7. Обсуждение сделки с банком
  8. Реакция банка на продажу ипотечной недвижимости
  9. Погашение ипотеки до истечения срока
  10. Снятие обременения
  11. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
  12. Страхование
  13. Продажа квартиры под обременением
  14. Нужно ли разрешение банка?
  15. Этапы сделки
  16. Объект в залог
  17. Как получить разрешение?
  18. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом
  19. Нюансы продажи жилья с обременением
  20. По программе «Военная ипотека»
  21. По программе «Ипотека плюс материнский капитал»
  22. При наличии несовершеннолетних
  23. При разводе
  24. Если планируется новая покупка жилья в ипотеку
  25. Условия передачи задолженности третьему лицу
  26. Какие риски несет продавец?
  27. Ограничения по операциям с ипотечной недвижимостью
  28. Продажа с помощью риэлтора
  29. Продажа через риэлтора
  30. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
  31. Продажа квартиры при разводе
  32. Как оплачивается налог при продаже?

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

продажа

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспособности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Здесь возможно два сценария развития:

  1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
  2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Особенности продажи ипотечного жилья

Узнать, возможность продажи квартиры в ипотеке Сбербанка возможно, ознакомившись с механизмом выдачи кредита и способами погашения. Выдавая клиенту ипотечный займ, банковская организация стремится извлекать постоянную прибыль установленного размера на протяжении ряда лет. Заемщик планирует свои финансовые расходы с учетом ежемесячного платежа по кредиту. Однако, возникновение непредвиденных обстоятельств с целью выполнения своих обязательств перед финансовой организацией клиент вынужден продать заемное жилье. Причин может быть множество – переезд в другой город либо стремление расширить жилплощадь путем оформления займа в другом финансовом учреждении.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

В любом случае, клиенту необходимо пройти ряд действий, гарантирующих выполнение сделки в соответствии с правилами.

Пошаговая инструкция:

  1. В первую очередь найти покупателя на обремененное жилье.
  2. Получить выплату на погашение оставшейся задолженности.
  3. Погасить ипотечный займ.
  4. Направиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры.
  5. Завершить сделку.
  6. Оформить смену собственника квартиры в Росреестре.

Все шаги должны проводиться друг за другом, иначе сделка будет признана недействительной как в официальном, так и в юридическом отношении.

Причины реализации

В большинстве случаев необходимость продажи квартиры в ипотеке Сбербанка возникает из-за отсутствия у клиента денег для совершения ежемесячных взносов. Оплата по ссуде отсутствует, а сумма долга возрастает вместе с начисляемыми процентами и штрафами за просрочку.

Отсутствие у клиента денег

Ухудшение платежеспособности потребителя ипотеки происходит по нескольким причинам:

  • увольнение заемщика по решению работодателя;
  • возникновение спора с родственниками, которые также участвуют в оплате кредита;
  • гибель родственника, ранее помогающего совершать клиенту взносы;
  • утрата трудоспособности, если ранее страховка на этот случай не оформлялась.

Единственно верным разрешением ситуации, когда плательщик не может ежемесячно оплачивать заем, является продажа ипотечного объекта недвижимости и приобретение альтернативной жилплощади по сниженной цене.

Анализ жилого объекта

Проведения анализа по техническому состоянию представляет собой:

  1. осмотр строительных конструкций, в том числе их состояние на данный период времени;
  2. проверка коммуникаций и снабжения, отсутствие коррозии или ее наличие;
  3. наличие дверей и оконных блоков, их целостность, остекление;
  4. наличие розеток, их состояние, выключателей, электропроводки в целом.

Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.

Обсуждение сделки с банком

В первую очередь нужно обратиться в банк и попросить о консультации со специалистом. Если вы брали ипотеку в Сбербанке, для консультации вам нужно будет прийти в отделение банка и принести с собой набор необходимых документов: сам договор об ипотеке, копию закладной на жилье и паспорт. Затем вам нужно будет обратиться в отдел кредитования и изложить свою проблему одному из сотрудников.

Есть вероятность, что при заключении договора были прописаны дополнительные ограничения, которые могут повлиять на решение этой проблемы.

Обратите внимание! Если вы хотите совершить продажу квартиры, взятой вами в ипотеку, у вас должна быть убедительная причина для этого. Если банк посчитает, что вы действительно не сможете выплатить оставшуюся долю, скорее всего, он пойдет вам навстречу и одобрит вашу просьбу.

Реакция банка на продажу ипотечной недвижимости

Даже если причины продажи возникают, многие клиенты опасаются поставить банк в известность. Граждане считают, что им сразу откажут. В настоящее время заемщики являются должниками банка, и квартира находится в статусе залогового имущества. Следовательно, надеяться на то, что кредитная организация проявит снисходительность и позволит произвести сделку, нельзя.

Это самое распространенное заблуждение. На самом деле многие банки принимают сторону клиента, предпочитая не оказывать лишнего давления. К примеру, Сбербанк не препятствует продаже ипотечного имущества, если у клиента действительно есть уважительная причина для этого.

Важно! Работники банка всегда стараются помочь найти порядочного покупателя и оказывают помощь в выборе безопасной формы расчета. Не следует бояться заявить о своем намерении продать квартиру представителю банка.

договор

Погашение ипотеки до истечения срока

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка

Итак, после проведения консультации с сотрудниками банка у вас будет несколько возможностей. Например, банк может позволить вам погасить свою сумму досрочно без выплаты соответствующих процентов. Разумеется, для этого нужно иметь в распоряжении довольно крупную сумму денег.

Конечно, для банка такое соглашение не слишком выгодно. Основной доход банка с ипотечного кредита идет именно с сопутствующих ему процентов, и банк не захочет добровольно их лишаться. Но в некоторых ситуациях банку это выгоднее, поскольку в противном случае клиент может перестать платить по ипотеке вообще, и банк лишится еще большего количества потенциальных денежных средств. Чем выше риск того, что клиент не сможет закрыть ипотеку до конца, тем чаще банк соглашается идти на такую сделку.

Снятие обременения

Как только задолженность по ипотеке погашена, заемщик становится полноправным владельцем имущества. Поэтому, согласно закону, у залогодателя появляется возможность снять обременение с недвижимости сразу после внесения последнего обязательного платежа. Сняв запись в ЕГРП, новый собственник квартиры может получить свидетельство на право собственности. В нем уже не будет отметки о том, что квартира находится в обременении.

Если кредит был оформлен в Сбербанке, то работники обязаны связаться с клиентом в течение 3-х рабочих дней, чтобы скоординировать дальнейшие действия. Если этого не произошло, не нужно просто ждать. Следует позвонить на горячую линию банка или отправить письмо на электронную почту, адрес которой указан на официальном сайте. Получив ответ на запрос, клиент может распланировать дальнейшие действия для получения нового свидетельства.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Страхование

Страхование залогового имущества – это обязательная процедура, которая полагается по действующему законодательству. Чтобы сохранить ликвидное состояние жилья, и фактически гарантировать возвратность финансовому учреждению.

Оформляется полис от разных стихий – пожара, повреждения или наводнения.

Продажа квартиры под обременением

С продажей недвижимости, с которой уже было снято обременение, проблем не возникает. С определенными сложностями сталкиваются граждане, которые решили продать недвижимость, когда ипотечный кредит не погашен. Сделать это можно, но при наличии специального разрешения, полученного от представителей Сбербанка.

Владелец квартиры в обязательном порядке должен явиться в банк и посетить отдел, специализирующийся на выдаче ипотеки. Это необходимо для того, чтобы сообщить о намерении продать квартиру. Работники банка предоставят развернутую консультацию касательно вопроса о закрытии ипотеки, произведут все необходимые расчеты. Как только остаток долга будет выплачен, с квартиры будет снято обременение.

передача ключей

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Этапы сделки

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка

Вообще, совершение сделок с ипотечной квартирой всегда сопровождается большим количеством риска. Тем не менее, с помощью определенных действий эти риски можно снизить. Если банк согласился продать залоговую квартиру, эту операцию можно провести следующим образом:

  • Посредством использования банковской ячейки. Применяется тогда, когда в сделке используются наличные деньги.
  • Посредством открытия аккредитивного счета. Применяется в тех случаях, когда расчет совершается безналичным способом.

Чтобы избежать многочисленных рисков и подводных камней, порядок совершения сделки должен быть примерно следующим:

  1. Сначала нужно узнать в отделении Сбербанка остаток средств, которые нужно выплатить по ипотеке. Идеальный вариант – если банк сделает письменную выписку.
  2. После этого стоит заключить предварительную договоренность с покупателем вашей квартиры. Договор при этом следует официально заверить у нотариуса.
  3. Затем следует поговорить с покупателем о получении денег для закрытия ипотеки.
  4. После этого необходимо закрыть кредит на ипотеку. Это можете сделать и вы, и покупатель квартиры.
  5. Теперь банк снимет с вас обременение и вернет закладную.
  6. Затем обеим сторонам нужно подать заявление в Росреестр с целью зарегистрировать сделку и снять ограничения с квартиры.
  7. Из Росреестра вы получите соответствующую выписку. С этим документом нужно пойти к нотариусу, у которого вы должны будете официально заверить договор купли-продажи.

Объект в залог

Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем. Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку. Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.

Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Часто для уточнения возможности продажи ипотечной квартиры с целью приобретения новой большей площади занимаются лица, купившие ее с применением материнского капитала. Такое возникает, когда в семье рождается ребенок и метража имеющегося жилья не хватает для комфортной жизни.

Тогда реализовать жилье можно, но сделать это труднее, поскольку тут привлечено государственное финансирование и малолетние дети.

Во-первых, ребенок которому были выплачены средства должен достичь трехлетнего возраста. Только тогда можно заняться продажей. После этого необходимо заручиться согласием Сбербанка на реализацию недвижимости и исполнить свои обязательства по погашению долга.

Только поле этого можно снять обременение и провести регистрацию в Росреестре. Иные действия аналогичны тем, что приводились ранее.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Нюансы продажи жилья с обременением

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Смотрите также: «Брешь в законе о маткапитале» — журналисты хабаровского канала «Губерния» разбираются, почему квартира, купленная в кредит с использованием материнского капитала, может стать миной замедленного действия.

При разводе

Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.

Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.

Условия передачи задолженности третьему лицу

Можно продать ипотечную недвижимость и другим способом – передать задолженность на него другому лицу. Такая операция заключается в том, что третье лицо добровольно соглашается перевести все долги за ипотечный кредит на собственное имя, при этом получая право собственности на квартиру. Эта сделка абсолютно законна и фиксируется в документах, поэтому рисков у обеих сторон нет никаких.

При этом заключение подобной сделки может быть одобрено банком только в том случае, если соблюдены все необходимые условия. Например, банк может потребовать от покупателя соответствия следующим критериям:

  • Покупатель обладает уровнем доходов, достаточным для своевременного погашения кредита.
  • Он работает официально и не имеет потенциальных рисков для увольнения.

Критерии могут быть и другими. В целом, банку нужно просто быть уверенным в том, что человек сможет выплатить кредит до конца.

Обратите внимание! Если вы переоформляете ипотечный кредит на третье лицо, все изначальные условия по выплатам будут сохранены. Более того, во многих случаях ставки по процентам могут стать немного выше, поскольку банк берет на себя дополнительный риск.

Если ипотечный кредит был предоставлен по льготам – например, многодетной молодой семье – то при передаче задолженности третьему лицу без каких-либо льгот условия выплаты будут другими и станут соответствовать тем требованиям, которые предъявлялись бы такому лицу изначально, если бы он брал кредит сам. Это сделано для того, чтобы избежать мошенничества с облегченными условиями кредитов.

Какие риски несет продавец?

риски продавца квартиры
Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Ограничения по операциям с ипотечной недвижимостью

Однако далеко не всегда все проходит гладко – банк может отказаться в предоставлении разрешения на продажу залоговой недвижимости и заблокировать сделку. Решения проблемы существуют, но далеко не все они безопасны и законны, поэтому прибегать к ним крайне не рекомендуется. Без согласования банка никаких манипуляций с продажей или покупкой ипотечного имущества проводить не стоит.

Продажа с помощью риэлтора

Часто владельцы ипотечных квартир для реализации недвижимости обращаются к услугам риэлторских агентств. До визита к юристам стоит отправиться в банк и уточнить доступные варианты продажи у служащих Сбербанка. Затем следует составить договор с риэлтором, который займется сбором нужных для процедуры бумаг и поиском покупателя.

Фирмы берут за предоставление услуг большой комиссионный сбор, однако продажа квартиры в ипотеке произойдет гораздо быстрее, чем при самостоятельном решении вопроса. По этой причине подобный способ оптимален при необходимости сбыта в кратчайшие сроки.

Продажа квартиры произойдет быстрее

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...