Как продать квартиру или дом через госзакупки

Почему интересная?

  • Потому что не нужно закупать товар на свои деньги. Вы участвуете в торгах с чужой квартирой. Будут нужны деньги на обеспечения, но это решаемо.
  • Потому что прибыль с одной сделки может быть весьма и весьма… Некоторые поставщики так заработали/увеличили свой первоначальный оборотный капитал и перешли на более традиционные виды товаров.
  • Потому что спрос стабильный, не зависит от кризисов.
  • Потому что нет затрат на рекламу, прогнозируемые сроки сделки и в целом невысокая конкуренция.

Плюсы и минусы для поставщика

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения по 44-ФЗ. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов и закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров.

Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

  1. Отсутствие сезонности.
  2. Понятное ценообразование.
  3. Простой порядок действий.

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, приходится учитывать и некоторые негативные особенности:

  1. НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр. Это значение разнится, по сравнению с фактической стоимостью.
  2. Необходима государственная регистрация перехода права собственности.
u114969-20171212125150.jpg

Зачем закупают

По данным ЕИС продажа недвижимости на госзакупках — распространенная процедура. С начала 2020 года объявили более 16 000 госзакупок. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

  • военнослужащих;
  • сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
  • жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
  • тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
  • для организационных нужд.

пример госзакупки недвижимости для риэлторов

Классический аукцион при продаже недвижимости

Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и тоже время назначается встреча со всем потенциально заинтересованными покупателями объекта. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.

Электронные торги или современный аукцион

Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, откладывая отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и соответственно денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и вуаля – все интересующие его объекты доступны для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а значит уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!

Где искать информацию о госзакупках недвижимости?

Информация обо всех госзакупках размещается на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок — zakupki.gov.ru. Эта информация размещается в открытом доступе и абсолютно бесплатна. Для того, чтобы найти актуальную информацию о закупках недвижимости, вам необходимо воспользоваться расширенным поиском и указать необходимые поисковые параметры.

К таким параметрам относятся:

Ключевые слова — квартир*, нежил*, жил*, недвиж*, жилья, расселение и т.д.;

Код ОКПД2 — 68.10.12.000, 68.10.11.000;

Закупки по — 44-ФЗ;

Способ определения поставщика — электронный аукцион, открытый конкурс в электронной форме, запрос предложений в электронной форме;

Местоположение Заказчика — по умолчанию вся Россия или указывайте нужный вам регион;

Местоположение поставки по умолчанию вся Россия или указывайте нужный вам регион;

Этап закупки — подача заявок.

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Для начала рекомендую вам искать квартиры в своем регионе и в небольших городах. А после того, как вы наберетесь опыта и научитесь работать удаленно, тогда можно выполнять поиск по всей территории РФ.

Важный момент! Обязательно сохраняйте поисковые фильтры в ЕИС, чтобы не тратить время на ручной ввод нужных поисковых параметров. А чтобы еще больше упростить себе задачу по поиску закупок, рекомендую использовать платные поисковые сервисы. Например, Тендерплан. Можете перейти по моей партнерской ссылке и получить 2 недели бесплатного доступа к этому сервису, а также 10% скидку на его приобретение! Кстати, Тендерплан поможет вам не только эффективно искать закупки, но и выполнять анализ рынка, поставщиков и Заказчиков. 

Стратегия № 1. Продажа своей жилплощади

Предположим, у вас в собственности находится квартира, и вы хотите ее реализовать с помощью госзакупок. Для этого вам необходимо совершить ряд следующих действий:

  1. Найти извещение о покупке квартиры в вашем регионе. Как искать на портале Единой информационной системы (ЕИС), мы писали в статье «Секреты победителей: три эффективных способа искать выгодные госзакупки».
  2. Отобрать техническое задание, которому соответствует ваша жилплощадь.
  3. Получить электронную подпись.
  4. Сформировать заявку.
  5. Заключить контракт.
  6. Передать имущество заказчику.

Где искать объекты недвижимости?

После того, как вы нашли интересующий вас тендер на покупку недвижимости, нужно эту недвижимость найти. И первый вопрос, который задают новички — “Где ее искать?”.

На самом деле вариантов достаточно много. Это агрегаторы, городские сайты,  местные газеты и т.д. Вот лишь небольшой список агрегаторов, на которых размещаются объявления о продаже:

https://www.domofond.ru/

Как продать квартиру или дом через госзакупки

https://www.cian.ru/

Как продать квартиру или дом через госзакупки

https://www.avito.ru/

Как продать квартиру или дом через госзакупки

https://irr.ru/

Как продать квартиру или дом через госзакупки

https://youla.ru/ и др.

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Стоит отметить, что большую часть своего времени вы будете тратить на поиск подходящих квартир и на общение с собственниками жилья (2/3), либо риэлторами (1/3). И здесь ваша задача заключается не только в том, чтобы найти нужную квартиру, но и в том, чтобы убедить собственника (риэлтора) заключить с вами соглашение о продаже квартиры через госзакупки. А это порой бывает очень сложно сделать без соответствующих навыков общения и ведения переговоров. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то тогда обязательно делегируйте это тому, у кого это лучше получается. Либо практикуйтесь сами.

Узнайте больше

Как получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Сначала вам необходимо определить, какая выписка из ЕГРН вам нужна и сможете ли вы ее получить. Некоторые выписки содержат сведения ограниченного доступа и предоставляются не всем.

По общему правилу для получения выписки вам следует заполнить запрос и подать его. Вам выдадут УИН для оплаты выписки из ЕГРН. В течение семи дней после этого вам необходимо оплатить ее.

Выписку из ЕГРН вам предоставят по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня, следующего после получения сведений об оплате.

Оглавление

  1. Кто и какую выписку из ЕГРН может получить.
  2. Как заполнить запрос для получения выписки из ЕГРН.
  3. Как подать запрос на получение выписки из ЕГРН.
  4. В каком размере оплачивается выписка из ЕГРН.
  5. Как оплатить предоставление сведений из ЕГРН.
  6. Как выдается готовая выписка из ЕГРН.
  7. Каков срок действия выписки из ЕГРН.

Читать готовое решение в КонсультантПлюс

Собираясь продать госучреждению свой дом или квартиру, будьте готовы подтвердить право на собственность. Практика рассмотрений жалоб в ФАС показывает, что при отклонении участников, которые не являются собственниками недвижимости (если это требование заказчика), ведомство встает на сторону госучреждения. Например: ООО «Инфинити» обжаловало тендер на покупку жилья. Основание: заказчик установил требование — приложить ко второй части заявки выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что участник — собственник. ФАС жалобу отклонил.

Выдержка из решения ФАС

Как продать, самому или через посредника

Процесс реализации квартиры через тендеры существенно отличается от сделки с частным лицом. Решая, как быстро продать квартиру, важно правильно оценить свои силы и возможности: ошибки на площадке недопустимы, это приведет к отклонению вашего участия.

Параметр

Самостоятельно

Через риэлтора или агентство недвижимости

Финансовый

Нет дополнительных расходов, возможны траты при несоблюдении сроков или требований закупки

Оплата комиссии посреднику

Опыт работы на электронной площадке

Нужен

Не нужен

Наличие ЭЦП

Обязательно

Не требуется

Юридические навыки

Желательны

Не требуются

Время

Большие расходы времени

Все задачи можно делегировать посреднику, не отвлекаясь на процесс продажи

Помощь профессиональных риэлторов пригодится при первом участии в торгах: они отлично знают, как быстро продать квартиру, не совершив при этом распространенных ошибок.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

  1. Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
  2. Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
  3. Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
  4. Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
  5. Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
  6. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

Содержание и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

  1. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
  2. Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
  3. Реквизиты протокола по результатам аукциона.
  4. Стоимость жилья, порядок оплаты.
  5. Права, обязанности, ответственность сторон.
  6. Подписи участников сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.

Наш юрист бесплатно поможет в

подготовке документа

!

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с аукциона

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Пошаговая инструкция заработка на недвижимости в госзакупках

Руководство к действию: 

  1. Зарегистрироваться в качестве ИП / ООО;
  2. Оформить усиленную квалифицированную электронную подпись;
  3. Зарегистрироваться в ЕИС;
  4. Открыть спецсчет;
  5. Найти актуальные тендеры на сайте ЕИС или в другой платной системе;
  6. Изучить документацию, техническое задание и проект контракта;
  7. Найти подходящую недвижимость;
  8. Убедить собственника (риэлтора) на сделку;
  9. Взять у собственника электронные копии всех необходимых документов и доверенность, заключить агентский договор;
  10. Внести на спецсчет сумму для внесения обеспечения заявки;
  11. Подготовить и подать заявку;
  12. Принять участие в тендере;
  13. Победить;
  14. Внести на р/с Заказчика обеспечение исполнения контракта или подготовить банковскую гарантию;
  15. Заключить контракт с Заказчиком;
  16. Сдать объект Заказчику (объект сдает собственник);
  17. Зарегистрировать сделку в регистрационной палате (документы на регистрацию сдает собственник);
  18. Получить комиссию от собственника. 

Аукцион на квартире – чем рискует продавец?

Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:

  • Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист
  • Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть около 20% предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки.
  • Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!

В общем, как вы правильно понимаете, цена ниже плинтуса на рынке – это как красная тряпка для быка. Ни к чему хорошему этот приём возможно и не приведёт. В чём точно может быть уверен собственник – такой манёвр привлечёт чрезмерное внимание огромного количества людей,бог знает с какими намерениями.

Что можно сделать бесплатно

Поиграть в риелтора на госзакупках можно прямо сейчас. Для этого отправляемся на портал госзакупок www.zakupki.gov.ru и в разделе «закупки» вводим в поиск фразу «приобретение жилого помещения». Выбираем любой заказ, а потом ищем под него жилье на Авито, Циане или Домофонде.

Если продавца нет, то можно расклеить объявления по району в стиле «куплю» и найти все-таки нужные предложения.

Вот, у вас перед глазами маржа — разница между ценой покупки и ценой продажи, которую вы бы положили себе в карман. Деньги получает собственник, а потом, согласно договору, присылает вам маржу на карту или счет.

Налоги платим либо как физики — 13% — либо как ИП, это 6% по упрощенке.

Остальные детали я не могу описать в одной статье, это все-таки тема для дорогого обучающего курса. Но уже сейчас вам понятно, сколько надо работать, сколько можно заработать, и как это в теории происходит.

Подписывайтесь и получайте самые оригинальные статьи на тему заработков! И добавляйте сайт в закладки: с нами не соскучишься, обновления каждый день. До встречи завтра 🙂

Пост из рубрики Блоги и Мнения, содержит субъективную точку зрения автора: как поделиться своим мнением

Какие вложения потребуются?

Предположим, что вы решили зарабатывать на госзакупках недвижимости в качестве посредника. Давайте рассмотрим, какие вложения потребуются для старта.

  1. Регистрация в качестве ИП

Это самый простой и удобный вариант для работы. Стоимость госпошлины — 800 рублей. Плюс 1000-1500 рублей потребуется на приобретение печати.

  1. Открытие расчетного счета и спецсчета

Во многих банках эта процедура бесплатная. Стоимость обслуживания счета уточняйте в банке.

  1. Приобретение усиленной квалифицированной электронной подписи

Средняя стоимость электронной подписи для работы на 8-и “федеральных” электронных площадках 5000-6000 рублей.

  1. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках

Эта процедура абсолютна бесплатна, но если вы не дружите с компьютером и не сможете выполнить эту регистрацию самостоятельно, то можно обратиться за помощью к специалистам. Стоимость услуги по регистрации в ЕИС 3000 — 5000 рублей.

  1. Нотариальное заверение доверенности от собственника

Не все собственники жилья готовы за нее платить. Поэтому будьте готовы потратиться и на нее. Стоимость доверенности составляет 2000-3000 рублей. В этой доверенности дается согласие собственника на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупочной процедуре.

  1. Денежные средств для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта

Банковские гарантии новичкам выдают неохотно, поэтому будьте готовы к тому, что вам придется вносить в качестве обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта собственные средства. Это возвратные суммы, но без них вам не обойтись.

Размер обеспечения заявки устанавливается в размере 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если взять НМЦК равную 3 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 30 000 рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта колеблется в пределах от 5% до 30% от НМЦК. Если же закупка проводится для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего можно встретить размер ОИК равный 5% от НМЦК. Если начальная цена квартиры — 3 млн. рублей, то размер обеспечения исполнения контракта составит 150 000 рублей.

Итого вам понадобится 180 000 рублей. 

  1. Плата за победу на электронной площадке

Предельный размер такой платы равен 1% от НМЦК, но не более чем 5000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка проводится среди СМП, то предельная сумма, которая взиматься с победителя не должна превышать 2000 рублей. Эта сумма будет списана с вашего спецсчета.

  1. Платный сервис по поиску тендеров

Информацию о проводимых закупках можно находить на сайте ЕИС абсолютно бесплатно, но если вы хотите максимально упростить работу по поиску и анализу закупок, то без платного сервиса вам не обойтись. Разброс цен на рынке приличный, но в среднем такой сервис будет обходиться вам в 2000 — 3000 рублей в месяц.

  1. Интернет, телефон, ip-телефония

Здесь все зависит от того, каким провайдером и сотовым оператором вы пользуетесь. Общаться по телефону вам предстоит много, поэтому будьте готовы потратиться и на связь. Средние расходы 3000 рублей в месяц.

  1. Ремонт квартиры

Не все квартиры находятся в соответствующем состоянии. Как правило, ремонт выполняется собственником квартиры за свой счет. Но очень часто у собственника нет на это денег, времени или желания. Поэтому вы должны быть готовы к тому, чтобы такой ремонт выполнить. Вам потребуются средства не только на строительные материалы, но и на оплату бригады, которая этот ремонт сделает. В редких случаях делается выкуп квартиры, а это уже более серьезные средства. Для этого можно прибегнуть к займам или привлечению инвесторов. В таком случае вам также необходимо будет учесть расходы и на оплату процентов за привлечение таких денежных средств.

  1. Деньги на жизнь

У многих новичков на поиск рабочей связки закупка — подходящая квартира уходит 2-3 недели. Плюс длительность самой сделки — 1-1,5 месяца. Итого на 1 сделку может уйти до 2-х месяцев. Эти 2 месяца вам нужно где-то жить и что-то есть, поэтому если вы решите заниматься только продажей квартир государству и других источников дохода у вас нет, то понадобится финансовая подушка, которая позволит вам не беспокоиться о деньгах в течение этого времени.

Так что об участии в этой нише без вложений не может быть и речи.

Как передать недвижимость

Недвижимость передают заказчику в срок, который указан в госконтракте. В это время входит:

  • приемка жилья;
  • регистрация прав нового собственника.

Перед передачей жилья новому владельцу убедитесь, что:

  1. Помещение не требует ремонта и соответствует санитарным нормам (ст. 23 52-ФЗ от 30.03.1999). Системы вентиляции, водоснабжения, электроснабжения в исправном состоянии. Сантехника, счетчики, лампы и выключатели работают. В противном случае сделайте ремонт.
  2. В наличии документы для продажи квартиры через госзакупки (кадастровые планы и проч.) и они актуальны.
  3. Долги за коммунальные услуги погашены, а лицевые счета переоформлены на нового владельца.

Три удара молотка и квартира продана!

Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:

  • Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д
  • Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом
  • Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это в первую очередь плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион.
  • Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез – уже завтра или ещё вчера!

Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными. 

К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублейЗаниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту. Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда, у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом. Если понять правила «игры», то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели. 

К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков  и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров. Также у вас должен быть запас денежных средств. Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время.   

Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но, не разобравшись, здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии. 

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...