Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает

Содержание
  1. Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета
  2. Что такое эскроу счета?
  3. Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
  4. Почему в Банке ДОМ.РФ
  5. В каком банке можно открыть эскроу-счет
  6. У каких банков есть эскроу счета?
  7. 3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты
  8. Резюмируем, в чём проблема:
  9. Что делать?
  10. Процедура взаимодействия со счётом эскроу
  11. Для каких видов сделок применяется счет эскроу
  12. Как открыть и использовать эксроу-счет
  13. В каких точках цикла сделки никогда не обойтись без оффлайна:
  14. Как вернуть деньги с эскроу счета
  15. Отличие эскроу-счета от аккредитива
  16. А что если застройщик не торопиться сдавать квартиру?
  17. Условия
  18. Поэтапного открытия не будет
  19. Банки, которые открывают эскроу-счета
  20. Список выгодных банков для открытия счёта
  21. Что будет, если обанкротится застройщик
  22. Какие банки работают со счетами эскроу
  23. Ответы на вопросы читателей

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент.

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Банки ненавидят эту рассылку!

Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче

Что такое эскроу счета?

Эскроу счет — это вклад в банке, на который вы кладете деньги и они замораживаются пока не достроится дом. Когда застройщик принесет документы, что недвижимость готово к заселению — после этого ваши деньги переведутся ему.

Эскроу счет. Что это такое?
Эскроу счет. Что это такое?

Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ

Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.

Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. Фото: solreg.ru

Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. Фото: solreg.ru

Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.

Использование эскроу гарантирует:

  • сохранность денежные средства;
  • минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Средства передаются застройщику только после сдачи дома. Фото: spmag.ru

Средства передаются застройщику только после сдачи дома. Фото: spmag.ru

Особенности эскроу при долевом участии:

  • в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
  • банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
  • деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.

Почему в Банке ДОМ.РФ

Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Уполномоченный
банк

Банк ДОМ.РФ является банком, уполномоченным на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Электронный
документооборот

Вместо привычной передачи документов в банк — достаточно загрузить их на страницу в интернете и получить индикативные условия кредитования

Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Постоянное снижение
ставки

Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков

Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. 

У каких банков есть эскроу счета?

Не всем банкам разрешено открывать эскроу счета. Это сделано для безопасности: если у банка отзовут лицензию, то вы потеряете много денег. Если такое произойдет вам выплатят 1,4 миллиона рублей, которые застрахованы. Лучше уточнить информацию о эскроу счетах у вашего банка. Возможно, что у них нет такой услуги и придется открывать счет в другом банке.Кто из застройщиков перешел на эскроу счетаВ скором времени все застройщики перейдут на эскроу счета. Лучше уточнить в вашем банке перешел ли заинтересовавший вас объект на эскроу счет. Если да — открывайте счет и вносите деньги. Если нет — стоит подождать, когда застройщик перед на этот счет или поискать другую недвижимость для покупки.

3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты

С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.

Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.

Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.

Резюмируем, в чём проблема:

  • Без личного присутствия гражданина открыть эскоу-счёт невозможно.
  • Гражданин не может находиться на территории РФ.
  • Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
  • Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.

Что делать?

В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:

  • Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
  • Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
  • Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:

в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.

2.jpg

Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.

Процедура
взаимодействия
со счётом эскроу

Шаг 1

Оформите заявку на сайте Банка ДОМ.РФ

Шаг 2

Заключите договор счёта эскроу с банком и получите доступ в кабинет застройщика

Шаг 3

Оформляйте заявку на получение проектного финансирования из личного кабинета застройщика

Оформить заявку

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

  1. В долевом строительстве.
  2. При продаже недвижимости.
  3. При продаже ценных бумаг.
  4. При продаже бизнеса.
  5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
  6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Как открыть и использовать эксроу-счет

Открытие эскроу-счета не должно вызывать каких-либо затруднений. Давайте опишем основные этапы открытия и использования эскроу-счета:

  1. Первая и вторая сторона обращаются в банк и оформляют трехсторонний договор. В нем прописываются срок действия договора и условия передачи денежных средств продавцу.
  2. Покупателем на счет эскроу вносятся деньги.
  3. Продавец осуществляет обязательства перед покупателем, которые оговорены в договоре.
  4. Продавцом предоставляются документы, которые подтверждают наступление условий, прописанных в договоре.
  5. Финансовая организация проводит проверку документов, после успешной проверки переводит право пользования счетом продавцу.

В каких точках цикла сделки никогда не обойтись без оффлайна:

1. Банк. В России на днях могут начать онлайн-идентификацию, но если клиент из СНГ — пока покупателю всё равно нужно физически посещать отделение банка. Он в любом случае должен идентифицировать человека.

2. Нотариус. Человек в любом случае должен к нему физически прийти, чтобы оформить доверенность на открытие счёта и заверить документы.

Статья подготовлена по материалам доклада директора по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка Девелопмент» Максима Маркова на онлайн-конференции Profitbase «5 шагов к онлайн-продажам новостроек». Смотреть запись конференции →

0------

Как вернуть деньги с эскроу счета

Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.

Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. Фото: raschetniy-schet.ru

Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. Фото: raschetniy-schet.ru

Основания для возврата денег:

  • расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
  • взыскание банком залогового имущества с застройщика;
  • признание застройщика банкротом;
  • ликвидация компании застройщика.

Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Схема работы аккредитива

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

А что если застройщик не торопиться сдавать квартиру?

Теперь в законе

214-ФЗ

это прописано. Если застройщик тянет со сдачей объекта к нему придет внеплановая проверка из прокуратора по жалобам дольщиков.

Условия

В Сбербанке открытие счёта эскроу возможно и по обычным сделкам, и в рамках договора долевого участия. В последнем случае за открытие и операции платить не нужно. Открытие счёта для других сделок, увеличение суммы по договору, продление срока действия договора при сумме до 100 млн руб. обойдётся в 0,7% годовых, минимум 15 000 руб. за квартал или его часть. Если сумма договора больше, тариф рассчитывается индивидуально. За каждое изменение условий соглашения придётся отдать 2500 руб. Приём, проверка и передача документов, предусмотренных договором счёта эскроу, стоят 0,2% от суммы платежа, минимум 5000 руб.

В ВТБ можно открыть счёт эскроу только в рамках ДДУ. Комиссию за все операции банк не берёт.

У Генбанка тарифы следующие:

  • открытие счёта – 2500 руб.;
  • исполнение условий по договору – 2500 руб.;
  • изменение условий – 1000 руб.

За выписки, закрытие счёта и переводы на другие счета комиссию банк не берёт.

Поэтапного открытия не будет

Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.

Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.

Банки, которые открывают эскроу-счета

Эскроу-счета открывают не все банки. Однако, в крупных банках его можно оформить без проблем. Перечислим несколько:

  1. Сбербанк;
  2. ВТБ;
  3. Промсвязьбанк.

Примерный  список документов, которые нужны для открытия эскроу-счета:
Юридическим лицам:

  • заявление;
  • копия паспорта;
  • нотариально заверенные копии устава или учредительного договора;
  • сведения о финансовом положении компании.

Индивидуальным предпринимателям:

  • заявление;
  • копия паспорта;
  • бухгалтерская отчетность;
  • справка об отсутствии долгов по налогам.

Физическим лицам:

  • заявление;
  • паспорт.

Список выгодных банков для открытия счёта

Посмотреть список

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Какие банки работают со счетами эскроу

Перечень банков, имеющих разрешение работать со счетами эскроу, публикует Банк России на своем сайте.На момент написания статьи в этом списке было 95 кредитных организаций.

Изначально право открывать эскроу-счета имели только банки с рейтингом «A-(RU)» или «ruA-» (их присваивают два ведущих российских рейтинговых агентства в банковской сфере). Однако с середины мая 2019 года перечень уполномоченных банков расширили, включив в них те, которые имеют менее высокие рейтинги надежности – «BBB-(RU)» или «ruBBB-». На операции, связанные с кредитованием долевого строительства, банки могут направлять не более 20% своих финансовых активов.

Первым банком, открывшим счет эскроу для строительных компаний, стал в 2018 году Сбербанк, затем это сделали ВТБ и банк «Российский капитал».

Ответы на вопросы читателей

«Эскроу» – как расшифровать это слово, где ставить ударение?

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета – что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Что такое счет эскроу в долевом строительстве?

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

Кто такой эскроу-агент?

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Можно ли открыть счет эскроу по доверенности?

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Можно ли как-то обойти эскроу-счета и рассчитываться с застройщиком без участия банка?

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Эскроу-счет – как он повлияет на цену квартиры?

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Еscrow service – что это такое?

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

Счет эскроу для юридических лиц – чем отличается от счета для физлиц?

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...