Как не стать обманутым дольщиком

Содержание
  1. При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:
  2. Что такое эскроу-счета?
  3. Как не стать обманутым дольщиком, не потерять деньги в стройке?
  4. Системные риски
  5. Что ждет покупателей в кризисное время?
  6. Основные моменты проверки
  7. На все готовенькое 
  8. Несистемные риски
  9. Не верь рекламе, изучи репутацию
  10. Консультация юриста для обманутых дольщиков:
  11. Возможна ли ипотека по новой схеме?
  12. Посещение объекта
  13. Как самому проверить правильность составления договора долевого участия (ДДУ)?
  14. 1. Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости
  15. 2. Определение порядка расчета стоимости итоговой площади
  16. 3. Обозначение зоны ответственности компании-застройщика
  17. 4. Порядок расторжения договора по инициативе дольщика
  18. 5. Порядок оплаты коммунальных платежей
  19. 6. Случаи разрешения конфликтов через суд
  20. Какие стройки сегодня активны?
  21. Договор долевого участия в строительстве – как он должен заключаться, и что в договоре должно быть обязательно?
  22. Главное, чтобы он содержал все важные сведения:
  23. 7 советов, как не стать обманутым дольщиком

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

  • Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
  • Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

 

«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).
 

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

 

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.
 

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

  • Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в “Закон о долевом строительстве…”, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
  • Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно – по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
  • Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
  • Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
  • Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
  • Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно – «на всякий случай!» – съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
  • На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
  • Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.
 

Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ:

1. Заключение договора участия в долевом строительстве.

2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Что такое эскроу-счета?

С 1 июля 2019 застройщиков обязали перейти на новую систему расчетов через эскроу-счета. Так что же это такое?

Если раньше, до появления эскроу-счетов, дольщик-инвестор нес свои деньги напрямую застройщику, то теперь он несет их в банк, а банк уже выдает их застройщику. Но в чем “соль”? А в том, что банк выдает их застройщику при условии наступления определенных условий. А пока эти условия не наступили, ваши деньги в целости и сохранности лежат в банке. А условием является сдача дома и оформление права собственности готовой квартиры хотя бы у одного дольщика.

Таким образом застройщики переходят от долевого строительства к проектному финансированию.

При этом сами договора долевого участия никто не отменяет. Эскроу – не замена ДДУ, он дает лишь делает сделку между застройщиком и физическим лицом более безопасной для дольщика.

Как не стать обманутым дольщиком, не потерять деньги в стройке?

Как не стать обманутым дольщиком, вкладывая деньги в строительство – три принципа, которые максимально уберегут дольщика от потери денег. Юридическая консультация Законного Права настоятельно рекомендует прислушаться к следующим советам юристов:

  1. Перед подписанием каждый документ должен быть внимательно прочитан вами и понят. Желательно посетить юриста с проектом договора, который предлагается для подписания и проверить его на риски. В договоре необходимо проверить и сверить с другими документами информацию, которая касается дат, наименований, номеров, стоимости, существенных условий договора. Важно проверить и то, чтобы условия проектной декларации были прописаны и в договоре. Это застрахует вас от самовольного изменения проекта застройщиком.
  2. Самые основные документы, которые дольщику нужно затребовать у застройщика и тщательно изучить: проектная декларация, разрешение на строительство, свидетельство государственной регистрации на право собственности земельного участка или договор на аренду земли под строительство многоэтажного дома.
  3. Договор долевого строительства обязательно проходит государственную регистрацию. Без этого он не действителен.
  4. Если вы уже заплатили деньги и подписали договор с застройщиком, но обнаружили обман, не стоит ждать. Как можно быстрее обратитесь к юристу по защите прав дольщиков. Самостоятельно вы можете не справиться.

Если вы уже столкнулись с тем, что ситуация с застройщиком – очевидно плоха:

  1. В договоре обнаружены ошибки и противоречия,
  2. Вам во время не сдали дом,
  3. Вам сдали дом с существенными дефектами и недоработками,
  4. Построенный дом существенно отличается от того, что было заявлено в проектной декларации,
  5. Застройщик требует с вас дополнительные деньги,
  6. Застройщик навязывает вам услуги,
  7. Застройщик объявил себя банкротом,
  8. Застройщик вынуждает подписать документы, которые в дальнейшем приведут вас к потере денег или невозможности взыскать неустойку, потребовать исполнения договора,

– Звоните к нам в офис, записывайтесь на приём, Давайте разбираться, как действовать, чтобы вам не стать обманутым дольщиком, не потерять свои права на квартиру, неустойку, выбор.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 Долгострой. Что делать? Юридическая консультация для дольщиков в Санкт-Петербурге

Системные риски

Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу — кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства — «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.

Что ждет покупателей в кризисное время?

  • Самая распространенная проблема — задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег — нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять—десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
  • Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте — вам не повезло.
  • Наконец, самая серьезная проблема — признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.

В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов — СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.

Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.

Где проблемы — там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру — демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли — жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением — для них это возможность сделать очень выгодные вложения.

Основные моменты проверки

Первое – выяснить надежность застройщика, не “купившись” на рекламу, пусть даже из самого респектабельного источника, поскольку СМИ, как известно, ответственность за содержание рекламных материалов не несут. Для начала необходимо узнать, сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов было ею реализовано, имеются ли среди них замороженные стройки или долгострои.

Обязательно “прошерстите” интернет, наверняка, там есть отзывы о деятельности компании. Потом наведайтесь в офис, посмотрите, сколько там сотрудников, какая обстановка и прочее. Серьезные застройщики не будут занимать пару кабинетов с пятью работниками в подвале дома.

Ознакомьтесь с уставными документами, в том числе поинтересуйтесь учредителями и размером уставного капитала.

Один из основных показателей надежности компании – застройщика – это готовность банков предоставлять ипотечные кредиты под квартиры в новых домах данной строительной компании. Прежде чем начать работу по той или иной новостройке, банк тщательнейшим образом проверяет все документы по проекту, а также финансовое состояние самой компании и ее операционную деятельность. И далеко не все строительные компании могут успешно пройти эту длительную и сложную процедуру. Но в случае, если застройщик проверен банком и получил положительное решение о кредитовании квартир, то это верный знак того, что ваши риски минимальны.

На все готовенькое 

Руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов заявил АиФ.ru, что сценарий с ростом недостроем и обманутых дольщиков вероятен — особенно из-за недостатка финансирования для завершения строительства проблемных объектов. 

Самый очевидный, но и самый действенный вариант защитить себя от долгостроя — это покупка готового жилья или почти готового: если дом почти готов, с высокой долей вероятности застройщик закончит строительство. 

Как не стать обманутым дольщиком

Несистемные риски

Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране.

Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:

  • Не окажется ли застройщик мошенником?
  • Будет ли достроен дом?
  • Будет ли дом подключен к коммуникациям?
  • Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
  • Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?

На любом этапе возможны проблемы — о том, как их минимизировать, читайте ниже.

Как не стать обманутым дольщиком

Не верь рекламе, изучи репутацию

При выборе квартиры нужно проследить, чтобы в договоре долевого участия и проектной декларации были прописаны все характеристики и бонусы, которые застройщик обещает, рекламируя объект. Допустим, бесплатную отделку и лишние квадратные метры в подарок. «Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов.

Это касается всех обещаний застройщика, начиная от марки лифта и заканчивая технологиями строительства. Например, раздвижные двери, датчики движения — все значимые пункты должны быть обязательно задокументированы, подчеркивают риэлторы.

— Чтобы не оказалось, как со многими нашими коттеджными поселками. Когда нарисованы школа, детская площадка, радостно играющие дети, красивые прогулочные зоны, а в конечном итоге все превращается в то, что земля распродана, а про «социалку» строители говорят, что сделают когда-нибудь. Проект продают, и все об этом забывают. А ведь эти составляющие влияют на цену и привлекательность объекта, важно, чтобы это было отражено в договоре, — говорит глава агентства «Флэт».

Во-вторых, нужно изучить репутацию застройщика, посмотреть предыдущие объекты, обратить внимание на качество стройки и отзывы покупателей. В-третьих, изучить договор долевого участия, он может содержать как масштабные, так и очень ограниченные полномочия сторон.

— В договоре нужно прописать, что дольщик не должен доплачивать в случае превышения квадратных метров квартиры после обмеров БТИ. Потому что любое превышение — это, по сути, отклонение от проекта или технологий строительства, например, стены оказались более тонкими. Отвечать за это должен застройщик, а не дольщик. В среднем превышение идет на 1—2 «квадрата», однажды в моей практике было на 4. При цене в 50—60 тысяч рублей, сумма получается приличная, — отметил Антон Фурман.

f9c170daefecce53.jpg

«Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Консультация юриста для обманутых дольщиков:

Подробно

Защита прав дольщиков

Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.

Возможна ли ипотека по новой схеме?

Да, возможна. Схема будет такая же. Банк перечисляет кредитные средства на эскроу-счет после регистрации ДДУ.

Но есть тут подводный камень. Дольщик начинает выплачивать ипотеку с момента заключения сделки и перевода средств на эскроу. В случае, если через несколько лет, застройщик обанкротится, банк вернет первоначальный взнос + выплаты по самому кредиту. Но не вернет выплату процентов, а, как вы знаете, именно проценты составляют львиную долю ежемесячных платежей на старте выплат.

Да и сама сумма за несколько лет может уже стать несущественной благодаря инфляции. Но все равно это лучше, чем когда обманутые дольщики просто теряют свои деньги.

Посещение объекта

Каждый дольщик имеет право посещать объект и наблюдать за действиями застройщика.

Конечно, это должно быть организовано и с разрешения компании. Необходимо хотя бы со стороны оценивать, как ведутся работы.

icon1.png

По закону в реестр обманутых дольщиков человек может попасть лишь спустя 9 месяцев после даты о сдаче недвижимости. Это может быть очень долго, плюс затем еще на протяжении длительного времени подобная проблема будет решаться.

Каждый имеет право проверить план строительства. Если на протяжении длительного времени не ведутся работы или же срок уже подходит к концу, а сдача объекта не наблюдается, то можно обратиться в прокуратуру.

Власти имеют право посетить объект и проверить, как именно проводиться работа и возможно ли ее завершение в срок. Также они внимательно проверят всю документацию, в том числе и бухгалтерские отчеты.

Как самому проверить правильность составления договора долевого участия (ДДУ)?

В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

1. Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости

К основным характеристикам приобретаемой квартиры или дома относится их общая и жилая площадь, высота потолков, этаж (-ность), а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.).

Как не стать обманутым дольщиком?

2. Определение порядка расчета стоимости итоговой площади

Площадь будущей квартиры или дома, которая указана в договоре, может измениться в процессе проведения строительных работ как в большую, так и в меньшую сторону.

Закон здесь полностью находится на стороне покупателя. В договоре должно быть зафиксировано, что при уменьшении ранее оговоренной площади, застройщик обязан компенсировать вам разницу в стоимости за недостающие квадратные метры. А вот при возникновении противоположной ситуации, вы доплачивать что-либо за свою недвижимость не обязаны.

3. Обозначение зоны ответственности компании-застройщика

Зачастую недобросовестные застройщики прибегают к различным уловкам, чтобы избежать своей ответственности перед дольщиками. Например, сильно расширяют список форс-мажорных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы, или готовы нести ответственность только в случае доказательства прямой вины застройщика. Все это является незаконным.

Как не стать обманутым дольщиком?

4. Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией-застройщиком, при этом с полным возвратом вложенных денежных средств, в случае несвоевременной передачи квартиры или ее передачи в ненадлежащем состоянии, которое не соответствует указанному в договоре.

5. Порядок оплаты коммунальных платежей

Следите за тем, чтобы оплата коммунальных платежей начиналась с момента вашего официального заселения в квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

Иногда совершенно незаконно в договор включают оплату коммунальных услуг авансом на год вперед, чтобы покрыть затраты строительной компании, которая она несет в период с момента постройки до сдачи в эксплуатацию.

6. Случаи разрешения конфликтов через суд

Обратите внимание, что по законодательству, именно дольщик определяет в каком именно районном суде будет рассматриваться дело. Возможно два основных варианта или по месту прописки дольщика, или по месту регистрации юридического адреса компании-застройщика. Очень часто застройщик трактует этот пункт в свою пользу.

Как не стать обманутым дольщиком?

Какие стройки сегодня активны?

По дорожной карте в Татарстане насчитали 36 долгостроев: большинство (28) в Казани, три — в Набережных Челнах, четыре — в Пестречинском районе и один в Бавлах. Причем это не только объекты обманутых дольщиков, но и участников федеральной программы «Жилье для российской семьи» (Куюки).

На некоторых из этих проблемных строек после долгого простоя сегодня возобновили работу. В частности, в одном из самых крупных жилых комплексов «МЧС» достраивать 5-й дом на условиях выделенной земли взялся «Ак Таш». Во 2-й дом того же комплекса сегодня заходит СК «Атлант», пока неизвестно на каких условиях. Та же фирма сейчас завершает другой «фоновский» объект — «Царицынский бугор». Недавно в Казани был сдан один из самых старых долгостроев — 128-квартирный дом №42А на по ул. Четаева от застройщика ЗАО «Вектор». Квартиры в доме получили 98 дольщиков. Еще прошлым летом компания «Бриз» приняла у «Фон-Ривьеры» (входит в ГК «ФОН») три объекта в ЖК «Симфония» — 5-й, 6-й и 7-й дома. Этой осенью «Бриз» разморозил еще один дом в комплексе, 3-й, на условиях создания ЖСК и доплат с дольщиков.

На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь — 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.

Первый дом из этого списка — уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.

Второй долгострой — 152-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 (застройщик ООО «Маг-строй»). В доме ждут квартир 126 дольщиков, его техническая готовность — 82% (по данным Минстроя РТ).

Третий — 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность — 78%. Работы на объекте не ведутся.

Четвертый объект — самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57 (застройщик ООО «Фирма «Свей»). Более 14 лет 328 дольщиков ждут своих квартир, техническая готовность — 55%. Работы на объекте не ведутся.

43784d96c73eee1a.jpg

Самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57. Фото kazanopolis.ru

Договор долевого участия в строительстве – как он должен заключаться, и что в договоре должно быть обязательно?

Договор должен быть составлен, согласно Закону федерального уровня под номером 214. Запомните это.

Договор называется так: «Договор долевого участия», или же попросту ДДУ. Именно он дает надежные гарантии, что застройщик – не мошенник, что компания не обманет и выстроит дом точно в срок.

Помните: если застройщик заключает с вами ДДУ, то у него на руках имеется весь пакет разрешительной документации на строительство. Но проверить ее все же стоит.

Застройщик и дольщик могут заключить договор в присутствии юриста или нотариуса.

Главное, чтобы он содержал все важные сведения:

  1. Название объекта.
  2. Точную характеристику объекта недвижимого имущества. Например, вид недвижимости, этажность, общая площадь многоэтажки, класс энергоэффективности, материал стен здания, и др.
  3. План, чертеж объекта.
  4. Период строительства.
  5. Гарантийный срок. Обычно его ставят – 5 лет.
  6. Гарантийные обязательства перед будущим владельцем жилья.

Данный договор защитит дольщика от повторной продажи объекта.

Кстати, если дольщик передумает приобретать жилье, то он может в течение 10 дней потребовать от застройщика обратно вложенные деньги.

Но, заметьте – только при заключенном ДДУ. При других вариантах такое невозможно.

7 советов, как не стать обманутым дольщиком

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» достаточно надежно защищает покупателя квартиры на первичном рынке, если он заключил договор долевого участия (ДДУ), поэтому:

Совет №1. Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)

Некоторые компании стараются заменить ДДУ на предварительные договоры долевого участия (ПДДУ), что с прошлого года стало уголовным преступлением, или договорами займа, которые не обязывают их сдать жилье дольщику. Поэтому, если застройщик избегает заключения ДДУ, значит, он уклоняется от исполнения гарантий, установленных законом. «Предвариловка» лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. Застройщик не регистрирует ПДДУ в Росреестре, как положено с ДДУ. Хотя дольщик уже вносит существенную сумму оплаты за квартиру при заключении документа. В предварительном договоре нет сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, нет гарантий, что дом будет когда-либо достроен.

Совет №2. Перед заключением договора закажите выписку из Росреестра

Так вы сможете убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Бывает, что застройщик заключил агентский договор с фирмой, которой передает полномочия по заключению ДДУ. В случае заключения договора с посредником нужно проверить его полномочия, потребовать письмо за подписью застройщика, что на выбранное жилье не претендуют другие покупатели. В договоре должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

Не исключены ситуации, когда застройщик сам реализует уже проданные ранее объекты, скрывая это от вторичных покупателей. В Казани такие случаи тоже нередки, например, в ЖК «Симфония». Если вы все-таки стали жертвой двойных продаж, нужно тут же написать заявление в полицию.

d28ddead9fa84a07.jpg

Перед заключением договора следует заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Фото Олега Тихонова

Совет №3. Проверьте разрешение на стройку

Случаев, когда дома начинали строить без разрешений на стройку, в Казани также немало. Это грубое мошенничество, к которому застройщики чаще прибегали в прошлые годы. Впрочем, подобное происходит и сейчас. Совсем недавно деньги с дольщиков путем договоров займа также без разрешения на возведение объекта в центре столицы собирала одна из компаний.

Словом, проверьте разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию и само право застройщика на возведение дома. В разрешении должен быть указан объект (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Совет №4. Изучите документы на землю под стройкой

Еще один немаловажный пункт, который нужно проверить. Документами, подтверждающими право застройщика на землю, могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Добыть эти сведения можно, обратившись с запросом в Росреестр. В документах должно быть указано, для чего предоставлен участок и какие строения там можно строить. В противном случае можно оказаться в ситуации, которая добавила хлопот дольщикам ЖК «МЧС», под домами которых истек срок аренды земли, а пролонгировать его не так-то просто.

Совет №5. Просмотрите документы о деятельности застройщика

Выбирая квартиру, следует подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика. Это учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Они помогут оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Кстати, проектная декларация должна быть опубликована на сайте застройщика за 14 дней до заключения договора о долевом участии.

a412856f396bb7ce.jpg

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Фото Васили Ширшовой

Совет №6. Покажите договор долевого участия юристу

Опытный специалист сразу выявит слабые стороны документы и оценит ваши риски. В договоре долевого участия (ДДУ) должны быть прописаны определение дома и сроки его передачи, цена квартиры, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок.

Совет №7. Съездите на стройку дома

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Съездите на стройку, посмотрите объект. Убедитесь, что строится именно тот дом и на той стадии, что у него нет лишних надстроенных этажей или подъездов, чтобы не разделить горькую участь дольщиков «Свея».

Василя Ширшова

Недвижимость

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...