Как можно поменять квартиру на дом?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Причины обмена дома на квартиру

Не все люди хотят жить в квартире, некоторые хотят построить или купить частный дом. Некоторые наоборот, хотят и готовы свой продать дом и переехать жить в квартиру, расположенную в многоэтажном доме, в центр города.

Те, кто хочет переехать в частный дом,  хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

Что выбрать дом или квартируК таким причинам относятся, в первую очередь  желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе.  Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров,  в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

Дом находится далеко от инфраструктуры города, дорогЕще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

Но жить вдали от города и цивилизации могут не все люди, человеку нужно ехать на работу, которая, как правило, располагаются в центре города, детям нужно посещать школу и детский сад. И если по месту проживания расположение частного дома нет работы, школы, детского сада, то вопрос об обмене дома на квартиру возникает сам собой.

Дорогое содержание домаЕще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком,  и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

Одиночество - одна из причин обмена дома на квартируТакже, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его,  так как большую часть времени дом пустой.

Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где  тратить на жилье они будут меньше.

Обмен недвижимости на недвижимость

В чём суть процесса обмена недвижимостью?

Причины для этого могут быть самые разные:

Улучшение жилищных условий за счет увеличения жилплощади

Острая необходимость (раздел имущества, передача в наследство, снос старого жилья и т.д.)

Потребность в тишине и благоприятной экологии

Обмен большего жилья на две небольшие квартиры.

При любом варианте можно выбрать три типа сделки:

Составление договора купли/продажи

Прямой обмен одного объекта недвижимости на другой

Альтернативные способы обмена.

Обмен с доплатой

Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого – в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

Законодательная база обмена частного дома на квартиру

Все сделки регламентированы законодателем. Основные требования к их проведению содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а точнее, в его второй части, именно к данному нормативно – правовому акту следует обратиться перед совершением любой сделки.

Кроме того, существуют Федеральный закон, регулирующий проведение сделок с недвижимостью (122-ФЗ).

Сделка

Сделка предстояла непростая: мы купили свою квартиру в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет, остаток — больше 450 тысяч рублей. Под новое жилье тоже требовался ипотечный кредит. У риелторов это называется «ипотека на ипотеку»: деньги от продажи квартиры полностью или частично идут в зачет как первоначальный взнос за новый кредит.

Мы продали квартиру за 1,3 млн. В качестве первоначального взноса в счет новой ипотеки за дом внесли 700 тысяч, остаток — 2 150 000 Р — взяли в ипотеку под 9% годовых. В месяц платим 19 тысяч.

19 000 Р

мы платим за ипотеку в месяц

Покупатель нашей квартиры также взял ипотеку в том же банке. Фактически банк перераспределил деньги внутри себя, когда выдавал оба кредита. Одновременно произошел «переход залога», то есть банк принял у нас в залог новый объект недвижимости — частный дом, а старая квартира стала залогом по кредиту нового владельца.

За сопровождение такой сделки нам пришлось заплатить агенту по недвижимости 50 тысяч. Он помогал подбирать варианты, вел переговоры с владельцами дома и банком и записывал нас в МФЦ. Самостоятельно мы вряд ли смогли бы все это провернуть.

У дома, который мы покупали, было несколько собственников, в том числе несовершеннолетние дети владельца. В таких случаях сделку нужно заверять у нотариуса. Это обошлось нам в 7 тысяч.

Я решил, что в этом есть и плюсы. Образец договора нам дал нотариус. Я ничего не понимал в строительстве, но попросил его включить в договор пункты об исправности инженерных коммуникаций и о том, что продавец должен передать в надлежащем состоянии системы отопления, канализации и водоснабжения. Как выяснилось позже, это было совсем не лишним.

Когда мы получили ключи, то узнали, что в доме нет воды: система обогрева труб дала сбой, и они замерзли, поскольку стояла зима. Чтобы запустить водоснабжение, нужно было купить новый греющий кабель. Но благодаря пункту в договоре это оказалось проблемой прежнего владельца.

Мы решили купить более качественный и дорогой кабель. Договорились поделить расходы: материалы и услуги подрядчика. Бывший владелец заплатил 14 тысяч, я — 5 тысяч. Работы заняли около двух недель. Все это время мы с женой и ребенком жили у моей мамы, поскольку в нашу квартиру уже въехали покупатели.

Нотариальное заверение сделки — та еще морока. Нотариус вслух зачитывает весь договор: у нас это заняло больше часа. Зато печать нотариуса гарантирует законность сделкиНотариальное заверение сделки — та еще морока. Нотариус вслух зачитывает весь договор: у нас это заняло больше часа. Зато печать нотариуса гарантирует законность сделки

Варианты обмена

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

  • равноценный;
  • с доплатой;
  • смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:  

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Условия договора мены

Договор мены заключается между собственниками жилья. В соглашении оговариваются все права, обязательства сторон, касаемые получения доплаты и передачи обмениваемых объектов жилой недвижимости. Соглашение мены отличается от схожего договора купли-продажи преимущественно условиями расчетов сторон. Если соглашение мены оформляется не на равноценные по стоимости жилые объекты, то в тексте прописывается конкретная сумма доплаты и порядок, условия расчетов сторон обмена. В остальном, положения договора мены практически аналогичны соглашению продажи.

В тексте соглашения мены обязательно требуется указать недостатки обмениваемых жилых объектов либо прописать, что недостатки отсутствуют. Также в текст соглашения включаются положения об отсутствии притязаний третьих лиц и обременений. Поскольку меняется частный дом, в договоре прописываются сведения об участке земли, на котором он находится.

Как и при купле-продаже, собственники жилья оговаривают технические характеристики передаваемых по обмену объектов: жилую площадь, этажность, количество комнат и иные характеристики жилья.

Следующий важный пункт соглашения мены – стоимость размениваемых объектов недвижимости. Поскольку обмен жилья выполняется с доплатой, в условиях соглашения мены отражают стоимость и дома, и квартиры, а также сумму доплаты. Произвести адекватную оценку рыночной стоимости размениваемого жилья можно, обратившись к специалистам.

Кроме вышеперечисленных условий, в соглашение мены могут включаться и иные обязательства сторон, к примеру, по срокам освобождения жилья (одновременно либо поочередно), по передаче оговоренных предметов мебели новому собственнику вместе с недвижимостью и иные обязательства.

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Обмен старой квартиры на новостройкуЭто еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

Как можно поменять квартиру на дом?Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как оформляется

Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

  1. поиск подходящих вариантов;
  2. составление и подписание договора мены;
  3. заверение договора у нотариуса;
  4. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

Расходы при обмене

На расходы оказывает влияние выбранный вариант обмена. Если используется равноценный обмен, дополнительные платежи полностью исключаются. Если используется неравноценный обмен, в договоре указывается сумма доплаты.

Выделяют следующие обязательные расходы:

  • 1% от стоимости жилья в счет государства;
  • Оплата услуг нотариуса.

Обязательные расходы выплачивает как одна, так и другая сторона.

Необходимые документы для совершения обмена частного дома на квартиру

Процедура регистрации передачи прав собственности на жилой дом и квартиру согласно договору обмена производится одномоментно в регистрационном органе, в подведомственности которого находится местонахождение жилых помещений. Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.

Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.

Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.

Образец договора мены

При оформлении договора мены самостоятельно без помощи специалистов необходимо придерживаться образца.

Скачать образец (в формате Word).

Технологии быстрой продажи недвижимости

Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:

Как можно поменять квартиру на дом?

  1. Срочная продажа.

    Активная реклама объекта на самых посещаемых ресурсах и среди клиентов компании, которые находятся в поиске жилья.

  2. Поиск альтернативного жилья.

    Наша ежедневно обновляемая база объектов позволяет найти варианты, устраивающие клиента, всего за несколько дней.

  3. Подготовка документов.

    В связи с повышенной сложностью, подготовку документов юрист проводит заранее, чтобы при появлении покупателя без промедлений заключить договор купли-продажи.

Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.

Рекомендации участникам обмена жилья

Обменивающимся сторонам обязательно следует проверять по домовой книге сведения обо всех жильцах квартиры, дома с начала их существования до настоящего времени. Необходимо обращать внимание на ранее прописанных жильцов и лиц, зарегистрированных на площади, которые на момент сделки были в местах заключения. Следует узнать причину выписки лиц, выписанных раньше, чтобы избежать «подводных камней» в будущем.

О квартире необходимо знать, приватизирована ли она, потому что этот факт накладывает определённые обязательства. В отношении дома нужно удостовериться, что он числится под индивидуальным кадастровым номером в Госреестре, а для земельного участка важно наличие государственного акта, который составлен по новому образцу. Проверить нужно надлежащее оформление документов на право собственности объекта, чтобы не сделку с мошенниками. Нужно ознакомиться и с выпиской из ЕГРН.

Если обмен сложный, например, за дом предлагаются 2 квартиры от разных собственников, то следует тщательно проверять, закреплена ли недвижимость за каждым из них. До заключения сделки стоит узнать об условиях прописки в доме. Выбирайте загородные коттеджи, расположенные на территории посёлка, населённого пункта, имеющего адрес. В них можно будет сделать постоянную прописку всей семье. Сделку желательно осуществлять с привлечением специалистов, работающих в риэлтерских компаниях во избежание любых ошибок.

Нужно ли платить налог

Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

odnok3.png telegram-plane.png

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Обмен квартиры в Ставропольском крае на Тюменскую область – 31.10.2019

Частная

Россия, Ставропольский край, Солнечнодольск, Набережная ул, д.8

4-х комнатная квартира на Набережной улице, + гараж и земельный участок с домиком на Ставрополье, в […]

краткий просмотр
31/10/2019 Меняю квартиру в Краснодаре на дом в частном секторе - 26.10.2019

Что планируем дальше

Наша самая грандиозная задумка — построить второй этаж. Пока мы не очень поняли, можно ли использовать на эти цели средства материнского капитала, но зато уже приступили к планированию комнат.

В следующем сезоне я хочу вплотную заняться системой отопления, переместить конвекторы из дома в гараж и перейти на водяные радиаторы. Вероятно, будем менять окна на более теплые.

Также я намерен освободить сарай от инструментов и трансформировать его в курятник, где поселятся три курицы. Посмотрим, получится ли у меня стать фермером.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...