Как купить землю сельскохозяйственного назначения?

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли – это расположенные за чертой городских и сельских поселений наделы, основное предназначение которых заключается в выращивании с/х культур и обеспечении сельскохозяйственных нужд. (ст. 14 Земельного кодекса РФ).

Государство определило виды разрешенного использования таких земель. Здесь выделяются следующие направления деятельности человека:

  1. Использование на нужды сельского хозяйства;
  2. Обустройство пашен, сенокосов, пастбищ, растительных насаждений, садов, виноградников и прочих культур;
  3. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
  4. Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
  5. Ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – территории, предназначенные для возведения жилых и нежилых построек, а также земли для производства сельхоз культур (овощей, бахчи, виноградников и др.);
  6. Ведение садоводства – посадка и уход за фруктовыми деревьями и кустарниками в целях обеспечения личных нужд граждан;
  7. Ведение животноводческой деятельности (разведение скота и птиц);
  8. Создание условий для выпаса скота и заготовки сена;
  9. Ведение огородничества;
  10. Формирование охотничьих угодий близь лесных насаждений;
  11. Создание пасек и производство мёда;
  12. Обустройство растительности защитного назначения;
  13. Проведение лабораторных и научных работ с целью изучения сельскохозяйственного типа производства;
  14. Разведение рыболовства;
  15. Прочая деятельность человека.

Виды разрешенного использования закрепляются в ст. 14 ЗК РФ и входят в область охраны со стороны государства. Территории подлежат сельскохозяйственному производству и не могут использоваться вне целевого принципа.

01

Консультация юриста по земельным вопросам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным вопросам

Что это такое?

Категория земель сельхозназначения содержит участки, не входящие в состав городов и селений, предназначенные для осуществления на них различных сельскохозяйственных работ.

foto101-9Сельхозземли находятся на втором месте по площади среди всех категорий, уступая лишь землям лесного фонда.

На территории Российской Федерации они занимают примерно 386 млн га. Для сравнения, площадь земель населенных пунктов составляет примерно 20 млн га.

Сельскохозяйственные земли находятся под особым контролем государства.

Они являются ценным ресурсом и источником получения продуктов питания.

Поэтому важно использовать землю по назначению, не допускать ее захламления и загрязнения, ухудшения состояния почвы, воздействия на нее вредных факторов.

Что нужно знать о землях сельскохозяйственного назначения?

Прежде чем купить землю сельхоз назначения, нужно разобраться, что они собой представляют, в чем заключаются их особенности. Самая важная и основная характеристика – они должны находиться вне территории населенного пункта (города, деревни, поселка и т.д.). Где проходит граница, можно увидеть в генеральном плане территории. Внутри будут земли населенных пунктов, а вовне – земли сельхозназначения. Другое отличие заключается в том, что они выделяются для ведения сельского хозяйства – для создания и развития фермерских и охотничьих хозяйств, садоводства, разведения животных, рыбоводства и, наконец, для дачного строительства.

Особенности таких земель

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

  1. Жилые.
  2. Рекреационные.
  3. Инфраструктурные.
  4. Общественно-деловые.
  5. Производственные.
  6. Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

  1. Сенокосы.
  2. Участки с посадками.
  3. Пастбища.
  4. Пашни.
  5. Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Чем хороши сельхоз земли?

Самое главное, что объясняет их привлекательность и высокий спрос на них – большие возможности строительства, а также низкие налоги. Эти возможности появляются, когда у участка появляется соответствующее назначение – от предназначения участка. Если сельскохозяйственные земли выделяются для ведения фермерского или подсобного хозяйства, садовых работ, тогда на участке можно построить необходимые здания – в том числе жилой дом.

Если говорить более подробно, сельскохозяйственные земли можно использовать для ведения фермерского, охотничьего хозяйства, под строительство дачи или личного поместья. Поэтому, совершив покупку земли сельхозназначения, Вы сможете использовать весь природный и инфраструктурный потенциал Подмосковья – плодородные почвы, воды рек, озер и каналов, свежий воздух, а также транспортные магистрали и разнообразные ресурсы одного из самых развитых российских регионов.

Земли сельскохозяйственного назначения: участки для садоводства

Садоводческие земли являются одним из наиболее используемых типов земельной собственности. Территории можно купить не только физическим, но и юридическим лицам. При желании собственник имеет право купить надел у государства после аренды.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство:

  1. Выращивание овощей, декоративных сортов культур, продуктов для питомников; 

  2. Разведение грибных участков (мицелий) с целью их дальнейшего сбора и переработки; 


  3. Выращивание фруктовых деревьев и кустарников;
  4. Посадка и уход за ореховыми насаждениями; 

  5. Разведение виноградников, плодоносных и ягодных кустарников; 

  6. Выращивание семян для дальнейшего повышения урожайности садов; 

  7. Выращивание фруктов для разрешенного производства напитков; 

  8. Обустройство участков с пряностями.

Земельные участки для садоводства можно использовать и для огородничества, однако в таком случае потребуется соблюсти целевой принцип эксплуатации земель государства. После аренды земли для садоводства гражданин может купить право собственности и стать полновластным хозяином территории.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Для осуществления этой процедуры следует обратиться с письменным ходатайством в орган государственной власти или местного самоуправления. Куда именно следует подать заявление, определяется исходя из принадлежности рассматриваемого участка. Если территория находится в собственности государства, то вопрос рассматривает Правительство РФ, когда участок принадлежит субъекту РФ, муниципальному образованию или частнику, необходимо решение органа, представляющего исполнительную власть на уровне субъекта РФ.

Перевод сельскохозяйственных земель в иные категории возможен в исключительных случаях. Таковыми являются:

  • консервация территорий в силу различных причин антропогенного и природного происхождения;
  • организация особых охраняемых природных, исторических, культурных и других зон специального назначения;
  • пересмотр границ населенного пункта;
  • возведение объектов промышленности на участках, кадастровая оценка которых не выше среднего показателя по городу (району);
  • перевод территорий, непригодных для ведения сельского хозяйства, в земли лесного, водного или запасного фонда.

Обратите внимание!

При прохождении процедуры перевода земли в другую категорию, обязательна ее государственная экспертиза. Если будет установлена исключительная полезность данной территории для сельского хозяйства, изменить ее назначение не разрешат.

Что можно строить на садовом участке

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

Где купить землю сельхоз назначения в Московской области?

В базе Группы компаний «Гео Девлопмент» представлены более 800 участков, относящихся к землям данной категории. Мы предлагаем наиболее привлекательные земли на Новой Риге, Киевском, Калужском, Симферопольском, Ленинградском, Дмитровском и Горьковском шоссе. Подмосковье – это регион с богатой культурой и историей. Практически каждый участок граничит с лесом, многие расположены около рек и озер. Мы позаботились, чтобы предложить Вам сельхоз земли с хорошей транспортной доступностью и близостью к необходимой инфраструктуре и инженерным коммуникациям. Если Вы хотите создать собственную ферму, построить дачу, – наши специалисты расскажут Вам о существующих возможностях, предложат широкий выбор объектов. Мы занимаемся продажей земли сельскохозяйственного назначения более одиннадцати лет и обладаем максимальной информацией о рынке сельскохозяйственной земли, – и поможем Вам приобрести лучший участок.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

  • физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
  • должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
  • юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Любая земля имеет две стоимости:

  1. кадастровую, которая применяется при расчете налога, аренды и других обязательных платежей;
  2. рыночную, она необходима для совершения сделок купли-продажи, аренды и залога.

Особенность кадастровой оценки сельскохозяйственной земли заключается в том, что она подразделяется на группы. Они отличаются назначением участков и формированием рентного дохода. Для каждой из этих групп рассчитываются свои удельные показатели. Стоимость определяется на двух уровнях: субъектов РФ и территориальных административных образований.

Кадастровую оценку сельхозземель нельзя применять при продаже или частной аренде таких участков

Для этих целей нужна рыночная стоимость территории. Ее определяют исходя из ряда факторов, применяемых при сделках с землями любых других категорий. Также учитывается полезность участка с точки зрения возможности ведения на нем сельского хозяйства.

Как можно купить землю сельхозназначения у государства?

Правовые отношения с сельскохозяйственной землей – это установленные государством сделки, изменяющие право собственности на участки в ходе аренды или купли-продажи наделов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности муниципальных и федеральных органов власти. Купить такие земли можно лишь при заключении договора с владельцем земли. В ходе продажи собственник составляет письменное извещение о реализации земли физическому или юридическому лицу. В свою очередь перед тем как купить участок, заинтересованное лицо направляет ходатайство в адрес муниципального органа. При составлении договора можно воспользоваться услугами земельного юриста. Специалист определит виды разрешенного использования и поможет выбрать наиболее привлекательную форму собственности для ЛПХ или ИЖС.

Если земля предоставляется в аренду, то срок составляет до 49 лет с правом дальнейшего выкупа. При этом купить сельхоз участок можно в любое время, но не ранее периода, который указан в договоре между собственником и арендатором угодья.

Внимание! При заключении аренды следует указать вид разрешенного использования. В дальнейшем такую землю можно купить по кадастровой стоимости.

Полезная информация по земельным вопросам

  • Земли сельхозназначения
  • Назначение земельных участков: виды
  • Аренда земли
  • Земельный налог
  • Фактическое землепользование
  • Самозахват земли
  • Судебная землеустроительная экспертиза
  • Правоустанавливающие документы на землю

Предоставление

Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

Для получения участка необходимо:

  1. Подать заявление в соответствующий орган.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Дождаться решения.
  4. Заключить договор аренды.

Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Изъятие

foto101-15Законодательством закреплено, что государство имеет право в некоторых случаях принудительно изымать сельхозземли у собственника.

Это решение принимается в судебном порядке и может быть оспорено в соответствующий срок. Основные причины для изъятия сельхозугодий:

  • с/х участок не используется по назначению в течение трех и более лет,
  • участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Полезное видео

Подробную информацию об использовании земель сельхозназначения можно получить в этом видео:

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...