Как купить квартиру в другом городе: уменьшаем риски при покупке квартиры в СПб

Содержание
  1. Зачем оформлять ипотеку в другом городе
  2. Оцениваем расположение
  3. Вопросы полномочий
  4. Обращение в агентство недвижимости для возможности организации продажи дистанционно имеет следующие преимущества:
  5. Осмотр квартиры при дистанционной покупке: внимание к мелочам
  6. Дистанционный выбор жилья
  7. Как воспользоваться?
  8. Просмотр и окончательный выбор
  9. Какой договор заключать с риелтором
  10. Алгоритм действий, необходимых для покупки
  11. Какие сделки можно оформить дистанционно?
  12. Наблюдаем за процессом строительства
  13. Риски
  14. Требования к заёмщику
  15. Квартиры в новостройках
  16. Как будет работать удаленная продажа в будущем
  17. Покупка квартиры
  18. С какими рисками может столкнуться покупатель
  19. Надо ли выезжать для продажи квартиры, расположенной в другом городе
  20. Как быть в вашей ситуации
  21. Если в другом городе живет один из совладельцев квартиры

Зачем оформлять ипотеку в другом городе

Казалось бы, в оформлении ипотеки нет ничего сложного: найти ближайший банк, собрать бумаги и получить одобрение. Но что делать, если находишься в одном городе, а квадратные метры нужно покупать в другом? Ситуаций, когда приходится прибегать к междугородной ипотеке, предостаточно:

  • переезд из провинции в столицу;
  • покупка жилья для детей-студентов;
  • инвестирование в недвижимость.

Оцениваем расположение

Одной из главных сложностей в вопросе того, как купить квартиру в другом регионе, часто является банальное незнание города. Сочи – это самый длинный город России с достаточно сложным рельефом. Вы можете открыть карту и оценить расположение объекта, «погулять» по улицам через специальные сервисы или же попросить вашего агента устроить для вас виртуальную экскурсию по видеосвязи.

Обязательно учитывайте следующие параметры:

  • близость важных объектов инфраструктуры;
  • экологическая обстановка;
  • транспортная доступность;
  • сколько времени занимает дорога до моря.

Если вы рассматриваете квартиру для переезда с детьми, то оцените, как далеко находится школа, детский садик, поликлиника, образовательные центры. Если переезд связан с работой, то с помощью навигатора, вы можете посмотреть, как долго вам придется добраться.

Вопросы полномочий

Сделки с оформлением доверенности считаются одними из самых высокорискованных, при этом опасность столкнуться с мошенниками велика как у продавца, так и у покупателя. При возможности лично присутствовать на конечном этапе сделки, владельцу квартиры лучше не отказываться от подобной возможности.

Сложность при нахождении в другом городе заключается в поиске покупателей. Достижения современных технологий в виде видеосвязи, возможности общения через телефон и социальные сети существенно упрощают процесс достижения договоренностей, но не решают проблему показа недвижимости потенциальному покупателю и живого общения на месте. Не выезжая туда без посредников часто обойтись невозможно, поэтому граждане в такой ситуации вынуждены прибегать к услугам риэлтора.

Обращение в агентство недвижимости для возможности организации продажи дистанционно имеет следующие преимущества:

  1. Благодаря большой базе клиентов круг потенциальных покупателей расширяется;
  2. Владельцу жилья не нужно тратить время и силы на подачу объявлений и отбор претендентов;
  3. Сделка совершается максимально быстро;
  4. Обязанности по сбору и оформлению документов ложатся на плечи риэлтора;
  5. Риск совершения типичных ошибок продавцов сводится к минимуму.

При невозможности лично присутствовать на сделке, необходимо выбрать человека, который будет являться представителем продавца. В этом случае оформляется доверенность с указанием всех возможных полномочий, начиная от показа квартиры и заканчивая подписанием договора.

Осмотр квартиры при дистанционной покупке: внимание к мелочам

Самый сложный этап при покупке квартиры удаленно – это её тщательный осмотр. Если приехать самостоятельно нет никакой возможности, то полностью полагаться на честность продавца нельзя: это не в его интересах. Лучше иметь в городе покупки проверенное лицо, которое будет отстаивать ваши интересы. Это может быть как агент, так и родственник или знакомый, которому можно доверять. Особенно это важно при приобретении вторичного жилья: если дом не новый, то проблемы неизбежны.

Попросите вашего представителя всё тщательно сфотографировать. И это касается не только общих видов комнат. Нужно детально снять счётчики, трубы, откосы и подоконники, внешние углы квартиры и плитку во «влажных зонах» на предмет плесени, потолок и пол крупным планом в разное время суток или при разных типах освещения, подъезд, лифты, вид из окна, выезды, заезды, парковку…

Лучше одновременно рассматривать 10-15 вариантов, т.к. часть может сорваться, а другая – не подойти при детальном изучении. Составьте таблицу и внесите в неё не менее пяти важных параметров, например: близость до метро, садик или школа во дворе, просторный паркинг, два санузла и т.п. Для каждой квартиры проставляйте + или -, тогда картина будет более-менее объективной. Если совпадают все – берите не задумываясь, т.к. такое случается довольно редко.

Приёмку квартиры при передаче ключей также предпочтительнее осуществлять самостоятельно. Однако за определенную сумму это может сделать специализированная фирма, которая не только проверит качество штукатурки и стяжки, но и замерит уровень влажности, радиации и теплоотдачи. Подробно об этом читайте в нашем материале.

Как купить квартиру в другом городе: уменьшаем риски при покупке квартиры в СПб

Дистанционный выбор жилья

Первоначально нужно получить как можно более ясное представление о будущем жилье. В случае дистанционной покупки вам придется выбирать жилье по фотографиям или видео, поэтому важно собрать как можно больше информации об объекте. Для этого следует попросить у продавца фотографии жилья, сфотографированного при дневном свете и при искусственном освещении. И желательно также помимо общих снимков запросить детальные фотографии различных элементов жилья — труб, состояния сантехники, углов, счетчиков, пола и потолка крупным планом, а также подъезда и вида из окон объекта.

Также с помощью панорам, которые предлагают интернет-карты, вы можете увидеть, что расположено непосредственно вокруг дома. Такой осмотр поможет лучше понять, в каких условиях вы потом будете жить, а также убережет вас от возможных рисков. Помимо этого стоит также учитывать, какое будет местоположение вашего будущего жилья и работы. Особенно это важно, если вы покупаете квартиру в крупном городе, где дорога может занимать очень много времени. Но если с работой вы пока не определились, то стоит остановить свой выбор на той части города, которая вам наиболее нравится. 

Желательно ознакомиться как минимум с 20 квартирами, прежде чем принимать решение о покупке. А чтобы потом было легче принять решение, составьте таблицу с несколькими наиболее важными для вас характеристиками и вносите в нее данные после каждого дистанционного осмотра квартиры. И если найдется жилье, которое по вашим параметрам лидирует по количеству баллов, то покупайте именно это жилье. Потому что найти такое хорошее жилье — это невероятная удача и редкость.  
 

Первоначально нужно получить как можно более ясное представление о будущем жилье. В случае дистанционной покупки вам придется выбирать жилье по фотографиям или видео, поэтому важно собрать как можно больше информации об объекте.

Как воспользоваться?

Межрегиональную сделку можно оформить с помощью сервиса ДомКлик или обратиться в агентство недвижимости, являющееся партнером Сбербанка.

Просмотр и окончательный выбор

Подписав предварительный договор с покупателями нашей квартиры, мы срочно приступили к поиску жилья для себя на новом месте. Причем было оговорено условие, что нам на поиски подходящего варианта в другом городе может потребоваться много времени (до двух месяцев). Они были согласны ждать.

Так как сроки поджимали и не хотелось оттягивать сделку по продаже, действовать приходилось очень быстро. По приезду на место в течение дня мы обзвонили риелторов, представляющих интересующее нас жилье. В процессе многие варианты сразу отсеялись по разным причинам. Поиск осложнялся тем, что в основном квартиры продавались в новых домах без отделки, а перспектива делать ремонт нас совершенно не устраивала.

Новостройки

Осталось примерно с десяток вариантов, которые было решено посмотреть в течение двух ближайших дней. В результате нам приглянулись квартиры в новом строящемся жилом комплексе. Это жилье эконом-класса, но с удобной планировкой и большой площадью, с аккуратной отделкой (хотя используемые материалы недорогие), современным оснащением и подходящей для нас ценой.

Нам уже было, с чем сравнивать, и после просмотра сразу же возникло желание приобретать жилье именно здесь. К тому же территориально дом был расположен не так далеко от наших родственников. Из минусов – недостаточно развитая инфраструктура и проблемы с транспортом. Но мы столкнулись с проблемой, что нужной по площади квартиры в уже сданных домах не оказалось. Все было продано. Оставался вариант покупки в строящемся доме, да и то выбирать особенно было уже не из чего.

После недолгих колебаний, семейных совещаний, раздумий и споров мы решили рискнуть и приобрести жилье на этапе строительства. Покупать квартиру мы собирались в августе, дом же должен был сдаваться, как было сказано в договоре, в декабре (хотя риелторы в один голос твердили, что это произойдет раньше).

Мы рисковали. Примерно полгода нам предстояло жить в подвешенном состоянии на съемной квартире, по сути, не имея собственного жилья и вложив все средства. Но, как оказалось, покупая квартиру в строящемся доме, можно получить определенные плюсы. Цена оказалась немного дешевле, нежели это был бы уже готовый дом (стоимость зависит от этапа строительства: чем ближе к завершению, тем дороже).

К тому же, если сделка состоится на раннем этапе, есть возможность выбрать любую квартиру по своим предпочтениям: нужный этаж, расположение квартиры.

Какой договор заключать с риелтором

Непосредственно в договоре между вами и агентом можно предусмотреть какие угодно условия: получить деньги от продажи квартиры до или после регистрации сделки, брать аванс или не брать, доверить получение денег доверенному лицу или не доверить, разрешить показывать квартиру или не разрешать.

У агентств, как правило, стандартный договор, который составлен так, чтобы агентство поменьше отвечало и побольше получало. Если хотите свои условия, нанимайте юриста, чтобы он составил вам договор. Если, конечно, агентство будет готово обсуждать изменения в своем типовом договоре.

Как купить квартиру в другом городе: уменьшаем риски при покупке квартиры в СПб

Алгоритм действий, необходимых для покупки

Как мы уже говорили выше, дистанционные сделки сегодня – это обычная практика. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» ежедневно работают с клиентами, которые находятся в других городах и желают купить собственную квартиру в курортном городе.

Всю недвижимость можно поделить на две глобальные группы – новостройки и вторичное жилье. Рассказываем о том, как дистанционно купить квартиру в другом городе!

Какие сделки можно оформить дистанционно?

  • В сделках право собственности должно быть оформлено после 1998 года
  • Только прямые сделки, без «альтернатив»
  • В качестве участников могут выступать только физические лица — граждане РФ
  • Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или находящиеся под опекой или попечительством лица
  • В сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности
  • Объект недвижимости целиком продается из долевой собственности или покупается в долевую собственность
  • Не применяется при оформлении кредита по программе «Военная ипотека»
  • В сделке не должно быть поручителей
  • Недвижимость не находится в залоге
  • В сделках по предварительному договору купли-продажи не используется

Наблюдаем за процессом строительства

Так сложилось, что для этого у нас была идеальная позиция. Квартира, которую мы сняли для временного проживания, была расположена в доме напротив нашего строящегося. Так что каждый день можно было с балкона наблюдать, что происходить на строительной площадке.

Также большую помощь оказала группа во Вконтакте, в которой активно обсуждалось все, что происходило на стройке. Так что, можно сказать, все происходило в режиме онлайн на наших глазах.

Кстати, наш застройщик уложился в отведенные сроки и дом был сдан вовремя.

Риски

  • Доверенность, которую хозяин делает на своего представителя, может быть отозвана в любой момент;
  • Можно быть не до конца уверенным в подлинности договора купли-продажи;
  • На сделке в Росреестре должны присутствовать обе стороны.

Приобретение квартиры, которая находится в другом городе, это удобная возможность купить недвижимость, не потратив при этом времени на длительные разъезды. Однако будьте внимательны в нюансах: от этого напрямую зависит легальность самой сделки.

Требования к заёмщику

Чтобы воспользоваться функционалом ДомКлик, клиент должен соответствовать нескольким параметрам:

  • гражданство РФ;
  • возраст от 21 года, но не более 75 лет на момент выплаты кредита;
  • подтверждение платёжеспособности справкой 2-НДФЛ или по форме банка;
  • трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода при общем стаже от 1 года.

Квартиры в новостройках

Предположим, что вы решили приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, который только что введен в эксплуатацию или пока еще только строится.

  1. Необходимо выслать застройщику отсканированные страницы паспорта покупателя – человека, на которого будет оформлена квартира;
  2. Застройщик заполняет договор, в котором приписываются реквизиты сторон, сроки оплаты. Затем договор отправляется покупателю для ознакомления;
  3. Если вас все устраивает, и вы согласны со всеми пунктами, то необходимо распечатать договор в трёх экземплярах и подписать его, оплатить государственную пошлину;
  4. Необходимо сделать нотариальную доверенность на юриста компании-застройщика или на ваше доверенное лицо, коим может выступать риелтор;
  5. Пакет собранных документов, включающий в себя 2 подписанных договора, квитанцию об оплате пошлины и доверенность, отправляете юристу или доверенному лицу;
  6. Застройщик вместе с доверенным лицом сдают документы в МФЦ;
  7. После того, как договор зарегистрирован, застройщик отправляет его вам;
  8. Как только регистрация сделки состоялась, вы оплачиваете сумму, указанную в договоре.

Обращаем ваше внимание на то, что при нахождении в браке, дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Как будет работать удаленная продажа в будущем

К сожалению, пока это даже не законопроект, а разговоры. Ожидается, что будет так. Вы приходите к нотариусу в том регионе, где находитесь в момент продажи. Ваш покупатель — к нотариусу по месту нахождения квартиры. Каждый из нотариусов проверяет договор купли-продажи и полномочия сторон — как ваши, так и покупателя. После чего обе стороны подписывают договор, а нотариусы удостоверяют подписи и обмениваются между собой информацией по защищенной линии. Один из нотариусов направляет сделку на регистрацию в Росреестр в электронной форме. При такой форме сделки госпошлину платить не надо, а регистрация пройдет за 2—3 дня. Деньги по сделке продавец получает так, как указано в договоре: на свой расчетный счет или в депозит нотариуса.

Агент или доверенное лицо нужны только для того, чтобы найти покупателя и сопроводить его к нотариусу Фактически сделку будете заключать лично вы: вы будете видеть текст договора, условия, сами поставите подпись, а нотариусы будут нести ответственность, если что-то пойдет не так.

Пока мы к этому только идем. Например, сейчас убрали территориальность. Если раньше вы должны были оформлять сделку только у того нотариуса, к чьему округу относится недвижимость, то теперь это можно сделать у любого нотариуса вашего округа. Но все равно нужно, чтобы обе стороны договора пришли к нотариусу одновременно и лично.

Покупка квартиры

После того, как был сделан окончательный выбор квартиры, встал вопрос о способе ее приобретения: кто будет заниматься подготовкой документов и сопровождением сделки. В нашем случае, однозначно, это был риелтор. Способ хотя и более затратный, но в условиях малознакомого города и нехватки времени это позволило нам существенно сэкономить нервы и время.

Квартира была приобретена у застройщика по договору переуступки. Благодаря нашему риелтору мы оформили сделку буквально за один день, в том числе сдали документы на регистрацию в МФЦ. Весь пакет документов от продавца был представлен нашим риелтором. От нас потребовался паспорт, нотариально заверенное согласие супруга (требуется, если жилье оформляется в собственность одного из супругов) и квитанция об уплате госпошлины.

Если при покупке используются кредитные средства (ипотека), материнский капитал, потребуется еще ряд дополнительных документов (банковские документы, кредитные договора, сведения о счете и прочее).

За оказанные услуги риэлтерскому агентству был выплачен авансовый платеж (если бы наша сделка сорвалась, его бы нам не вернули).

Окончательный расчет с продавцом должен был быть произведен после получения документов с отметкой о государственной регистрации. К этому же времени планировалось завершить сделку по продаже своей квартиры, перевести полученные от продажи средства из другого региона для оплаты приобретенной квартиры на банковский счет, открытый на новом месте.

Важно: оплата по ДДУ производится только после регистрации договора. Делать это до его регистрации юристы категорически не советуют, даже если вас об этом будут просить.

Как выбрать квартиру

С какими рисками может столкнуться покупатель

Главной опасностью, подстерегающей граждан при дистанционном приобретении недвижимости, является недобросовестность и непорядочность доверенного лица. Риски увеличатся в несколько раз при выдаче на его имя генеральной доверенности, которая наделяет обладателя большими полномочиями. Юристы не рекомендуют оформлять генералку на посторонних лиц, например, риелторов, так как они способны вступить в сговор с продавцом и заключать для доверителя невыгодную сделку.

Покупатель может столкнуться еще с одной неприятностью при дистанционном приобретении недвижимости, являющейся следствием невнимательности представителя. Например, доверенное лицо не до конца поняло цель своей поездки и при заключении сделки перепутало важные детали поручения. После подписания документов и получения выписки покупателю придется столкнуться с неприятными юридическими последствиями.

Надо ли выезжать для продажи квартиры, расположенной в другом городе

Вполне возможно организовать показы квартиры потенциальным покупателям и размещение необходимой рекламы в ином городе. Но если сама сделка должна совершаться по доверенности, это способно вызвать многочисленные практические проблемы, так что чаще всего от таких сделок стараются отказаться.

На такую покупку, когда интересы продавца представляет третье лицо, обычно соглашаются, только если квартира продается срочно, по заведомо пониженной цене или если имеется договоренность о крупном банковском кредите либо оформлении ипотеки, так что невозможно дождаться хозяина.

В прочих случаях, тем более, если покупатель нашел и другие варианты покупки жилья, от приобретения подобной недвижимости он по всей вероятности откажется и предпочтет сделку с личным присутствием продавца на процедуре регистрирования в Росреестре заключенного договора.

Как быть в вашей ситуации

Мой совет такой: максимально строго подойдите к составлению доверенности с той компанией, которой хотите доверить продажу квартиры. Не так важно, как будет составлен договор. Важно, что будет написано в доверенности. Нотариус обязан бесплатно вас проконсультировать и помочь составить такую доверенность, которая отразит ваши интересы и главный вопрос — за сколько будет продана квартира и как вы получите деньги.

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Если в другом городе живет один из совладельцев квартиры

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, такой пакет документов должен быть подготовлен от каждого из владельцев. Если имущество не является совместным, на каждую его долю должно быть подготовлено свидетельство о праве собственности. Каждый хозяин должен выдать доверенность, заверенную у нотариуса или в консульстве РФ, необходимо также заключить агентский договор.

Если второй владелец не собирается продавать свою долю, доля первого может быть продана. Но совладелец должен предоставить нотариально заверенное согласие на это. Дело в том, что закон предоставляет ему право первоочередной покупки продаваемой доли в имуществе, частью которого он и так уже владеет. Если такой документ отсутствует, суд признает ничтожной заключенную сделку.

Наше агентство Адресъ-недвижимость поможет продать квартиру в Москве удаленно под ключ. Звоните +7 (499) 110-28-83 или оставляйте заявку через сайт.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...