Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

Содержание
  1. Иногда банк получает право отобрать жилье
  2. Для чего нужно оформление в собственность?
  3. Этапы регистрации права собственности на квартиру
  4. Список ограничений на право пользования
  5. Что говорит закон?
  6. С чего начать, условия и правила
  7. Поиск продавца
  8. Выбор банка
  9. Требования к клиенту
  10. Документы для банка
  11. Ипотечные программы
  12. Возможна ли планировка
  13. Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?
  14. Этапы и порядок действий покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке
  15. Кого можно прописать
  16. Сроки и стоимость оформления
  17. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  18. От чего зависит размер ипотечного кредита?
  19. Схема покупки квартиры по ипотеке
  20. Можно ли взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого
  21. Сроки регистрации
  22. В чем суть страхования при ипотечном кредитовании и насколько оно необходимо Заемщику?
  23. Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2019 году
  24. На кого оформляется квартира при ипотеке
  25. Ипотека на мужа, кто собственник
  26. Когда при ипотеке квартиры наступает право собственности
  27. Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

Иногда банк получает право отобрать жилье

Кто является собственником квартиры при ипотеке?

Если заемщик не исполняет свои обязанности согласно ипотечного договора, банк получает право расторгнуть его (как правило в одностороннем порядке).

Чаще всего ипотечные квартиры отбирают за серьёзные просрочки и долги, при этом на реализацию этого имущества с торгов в таком случае по закону согласие самого заемщика не требуется.

Но даже в таком случае уже на второй день просрочки квартиру еще никто отбирать не станет.

Каждый заёмщик все еще может договориться с банком, уплатив пеню или штраф за просрочку, после чего дальше в установленном порядке продолжать гасить кредит за свой дом.

Советуем материал: Как выбрать банк для ипотеки?

Для чего нужно оформление в собственность?

Данная проблема является актуальной и касается каждого, кто приобретает новое жилье по ипотеке. Так как квартира является недвижимым имуществом, то получение прав нужно зарегистрировать в реестре. Иначе акт, подтверждающий факт купли-продажи, не будет считаться действительным.

Благодаря этому заемщик считается владельцем на законных основаниях и у него есть полное право защищать свою собственность.

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

  • Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
  • Проведение правовой проверки сделки.
  • Принятие решения об удовлетворении запроса.
  • Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
  • Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список ограничений на право пользования

Согласно ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик соглашается с ограничением права собственности. Без согласия банка у него не получится:

  • продать жилое помещение;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать посторонних лиц по месту жительства.

Перечисленные ограничения не означают полный запрет на проведение этих сделок. Они возможны при соблюдении условий банка. Если организация не уверена в возврате заемных средств, она может отказать собственнику ипотечной квартиры в его заявке.

нож воткнут в дом

Что говорит закон?

Для регистрации объекта в реестре прав владения, в первую очередь, его нужно ввести в эксплуатацию и по необходимости присвоить почтовый адрес. Согласно действующим законам, существуют данные, которые является подтверждением того, что были зарегистрированы права собственности. Провести данную процедуру может соответствующий орган. Это может быть либо нотариус, либо регистратор.

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит. Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно.

Поиск продавца

Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

  • Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.
  • Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
  • Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.

Выбор банка

Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.

Требования к клиенту

Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

  • Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.
  • Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
  • Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиента также меняются от банка к банку. Приблизительный список требуемых бумаг:

  • Паспорт заявителя.
  • Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
  • Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Возможна ли планировка

Провести процедуру планировки собственник ипотечной квартиры не получится. Сложно дать точный прогноз о том, как изменения повлияют на стоимость жилплощади. Банк заинтересован сохранить жилье в первоначальном виде, чтобы продать по более выгодной цене.

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?

Раньше только с согласия банка допускалось досрочное погашение ипотечного кредита, причём большинство банков не разрешало производить досрочное погашение кредита в пределах первого года (полугода) кредитования. Некоторые банки применяли даже штрафные санкции к Заемщикам в виде процентов и пени за досрочное гашение ипотечного кредита.

После принятия ФЗ РФ от 19 октября 2011 г. N 284-ФЗ “О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” досрочное погашение кредита, это уже досрочное погашение кредита по уведомлению заёмщика.

Теперь банки учитывают в кредитных договорах возможность досрочного погашения кредита или части ипотечного кредита, и прописывают процедуры перерасчёта аннуитетных платежей. Пересчёт процентов при досрочном погашении кредита может быть следующим:

  • сохраняется ранее действующий размер платежа, одновременно уменьшается количество платежей;
  • сохраняется оставшееся количество платежей по договору, но производится пересчёт размера платежа,
  • банк представляет клиенту самому сделать выбор метода перерасчёта, что заёмщик должен указывать в каждом заявлении на досрочное погашение кредита.

Увеличить сумму ежемесячных выплат по кредиту тоже можно. Но чтобы банк пересчитал величину аннуитетных платежей в сторону увеличения, необходимо обратиться в банк с заявлением на перерасчет и представить документы, подтверждающие увеличение ежемесячных доходов семьи. Без проведения банком перерасчета суммы аннуитетного платежа, сумму ежемесячных выплат увеличить не получится. Поступающие в банк от Заемщика средства зачисляются на транзитный счет, с которого затем списываются: суммы процентов, штрафов и пени – на счета доходов банка; сумму кредита – на ссудный счет. Списание аннуитетного платежа производится в автоматическом режиме один раз в месяц, в определенные договором даты и по заложенному расчету, а излишне перечисленная сумма может просто остаться (зависнуть) на транзитном счете до следующего срока списания средств не уменьшая сумму долга, а следовательно, и процентов. Досрочное погашение кредита необходимо всегда контролировать.

Этапы и порядок действий покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Пошаговая инструкция для покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку:

  1. Поиск продавца квартиры.
  2. Поиск подходящего банка.
  3. Обсуждение условий сделки.
  4. Оформление кредита.
  5. Оплата первоначального взноса.
  6. Оформление квартиры в собственность.
  7. Подписание акта приема-передачи.

Кого можно прописать

У заемщика и его ближайших родственников не возникнет затруднений с регистрацией в ипотечном жилье. Процедура не будет сильно отличаться от прописки в квартире, купленной без привлечения заемных средств. Но прописать дальнюю родню или постороннего человека в ипотечное жилье не получится.

Совет! В договоре есть пункт, согласно которому, заемщик не имеет права прописывать других лиц без одобрения банка. Однако, на практике большинство собственников ипотечного жилья оставляют эту оговорку без внимания. Но чтобы не возникло недопонимания с банком лучше написать соответствующее заявление.

обсуждение

Сроки и стоимость оформления

Законодательный орган устанавливает ограничения на время регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. В случае предоставления полного пакета документов, которые обязательно должны быть оформлены правильно, срок составляет 10 дней с даты выдачи расписки о том, что была получена необходимая документация. В мегаполисах срок может быть увеличен до 15 суток. При условии, если будут необходимы дополнительные справки, либо будут обнаружены спорные моменты, тогда срок может быть увеличен до 30-45 дней.

Стоимость оформления квартиры в собственность зависит от каждой конкретной ситуации. Оформление доверенности на всех прописанных лиц у нотариуса обойдется в 1000 рублей за каждый документ.

Госпошлина за регистрацию права собственности обойдется в 2000 рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

От чего зависит размер ипотечного кредита?

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.

Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.

В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

  • Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.
  • Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее.

Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.

Схема покупки квартиры по ипотеке

Для наглядности предоставим примерную схему купли-продажи квартиры по ипотеке:

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

Можно ли взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого

В настоящее время очень люди часто пользуются возможностью приобретения жилья через банк, т.е. используется ипотека. Условия приобретения различны – с первоначальным взносом, объектов недвижимости на вторичном рынке или в новострое. Также может быть привлечено несколько созаемщков, доход которых учитывается при расчете суммы кредита и многое другое.

Сроки регистрации

Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.

Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:

  • непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
  • в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
  • проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.

Следует иметь в виду, что сроки указаны в рабочих днях. При необходимости донести документацию или исправить текст договора время рассмотрения продлевается.

В чем суть страхования при ипотечном кредитовании и насколько оно необходимо Заемщику?

В жизни иногда происходят случайные, не зависящие от нашей воли и желаний, события (пожары, землетрясения, потеря трудоспособности заемщика и т.д.). Поэтому кредитные учреждения, прежде всего, в интересах банка, а также в интересах Заемщика, требуют страхования от этих непредвиденных ситуаций. При ипотечном кредитовании требуется страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на жилье. При этом необходимо отметить, что страхование жизни Заемщика покрывает риск смерти или потери трудоспособности Заемщика по любым причинам.

Заемщику необходимо будет осуществлять страхование в течение всего срока обслуживания ипотечного кредита, оформляя и оплачивая страховки ежегодно.

Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2019 году

  • принимаются необходимые документы;
  • проверяется подлинность документации;
  • выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
  • принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
  • в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.

На кого оформляется квартира при ипотеке

Учитывая сложность данной процедуры, возникает вполне логичный вопрос о том, сколько же времени оформляется ипотека в Сбербанке? После посещения отделения, как правило, в течение семи дней приходит одобрение от специалиста на сделку а, следовательно – на получение ипотечного кредита.

Ипотека на мужа, кто собственник

Собственником может быть кто угодно — муж один, вы оба, вы и ребенок, дети и пр.. По закрытии ипотеки предлагают переоформить свидетельство о собственности. Но вы по любому будете «в доле». С меня в банке (вернее с мужа) просили нотариально заверенное разрешение на приобретение недвижимости, а нотариус объясняла, что при разводе, наследовании и пр.. это все равно идет как совместно нажитое имущество (исключение — условия брачного договора, если он есть)

Когда при ипотеке квартиры наступает право собственности

В качестве исключения может рассматриваться вариант, когда оформляется ипотека квартиры в доме с незавершенным строительством. В этом случае ипотека предусматривает переход квартиры в собственность заемщика только в момент окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. До этого момента квартира не выступает и залоговым обеспечением. Именно этот факт провоцирует высокие ставки банка по кредитным программам, предусматривающим предоставление ипотеки на строящуюся недвижимость.

Бытует мнение, что до момента полного погашения долга перед банком квартира не является собственностью заемщика и только после полной выплаты ему переходит право владения.

С юридической точки зрения эта трактовка считается неверной. Купленная в ипотеку квартира принадлежит заемщику уже с момента подписания договора, но пока долг не будет выплачен, она просто находится под залогом.

Обременение не делает собственником жилплощади банк, а лишь немного ограничивает права владельца. К примеру, ему не так просто будет продать жилье, особенно если не уведомить об этом кредитора, прописывать на территории троюродного брата тоже не разрешается.

Поэтому во избежание путаницы отметим сразу, что собственник квартиры, купленной в ипотеку – только сам покупатель, оплативший первоначальный взнос и проставивший подпись на кредитном договоре.

Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

%D0%A1%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%B9%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D0%B2%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%8B-%D0%B8-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F-%D0%B4%D0%BE-%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.jpg

Единолично человек владеет только той недвижимостью, которую он купил в ипотеку до брака, после чего сам же ее и погасил. Даже развод в таком случае не дает право бывшей половинке претендовать на раздел, долю в доме или часть денег от проданной квартиры.

Собственником квартиры при ипотеке является только оформивший ее до брака человек, и он же им останется после расторжения брака.

Ситуация в корне меняется, если во время брака второй супруг тоже вносил часть денег из получаемого им дохода в счет погашения кредитных обязательств.

Теперь первый супруг обязан выплатить второму часть денег, равную потраченной им на выплату ежемесячных платежей (при условии, что факт совершения этих платежей можно доказать соответствующими чеками и квитанциями) либо же он обязан выделить ему долю в квартире соразмерно внесенном им суммы.

Невозможно просто забрать квартиру, не вернуть бывшему супругу деньги или не выделить долю. Такие вопросы будут решаться в суде и суд всегда на стороне пострадавшего, в отношении которого нарушен закон.

Взятая уже после заключения официального брака ипотека теперь принадлежит обеим супругам, при этом часто второй из них обязан выступать созаемщиком. Если даже при этом второй супруг не имел дохода, занимался только домашним хозяйством или ребенком, а все бремя выплат ложилось только на плечи второго – это еще придется доказать.

Судебная практика показывает, что при разводе необходимо собрать как можно больше документов, только так получится не отдавать неработающему (или к примеру пьянствующему человеку) часть доли в купленной квартире.

Если к тому же у пары за время брака родился ребенок, который на момент развода несовершеннолетний, то большую долю в ипотечной квартире суд выделит тому родителю, с которым малыш и останется.

Все для того, чтобы не нарушать права маленького гражданина.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...