Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Основная цель проведения оценочной стоимости

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ целевое назначение данной категории земель определено, как наделы, которые следует использовать исключительно в сельскохозяйственных целях. При этом, выделенные участки должны соответствовать территориальному и целевому предназначению.

В их состав включены:

  1. Угодья, предназначенные под высадку и уборку сельхозпродукции.
  2. Территории, на которых проходят важные коммуникационные магистрали, располагаются стратегически важные зеленые насаждения.
  3. Участки, на которых располагаются объекты сельскохозяйственных угодий.

Целью использования наделов считаются ведение производства сельского хозяйства, создание защитных лесных массивов, развитие Аквакультуры и разведения рыбного хозяйства, проведение научного исследования. Основной целью проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, является определения максимально полной картины относительно всех показателей оцениваемого объекта.

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

(с изменениями на 8 июля 2011 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
приказом Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334.
____________________________________________________________________

В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 “О государственной кадастровой оценке земель” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст.4326)

приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр
Г.О.Греф

Объекты

К объектам оценки в рассматриваемом случае причисляются участки, отнесенные законодателем к земле, которая используется для сельскохозяйственных целей: пашни, участки земли с многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Помимо перечисленных объектов, к данной категории отнесены также и земли, отводимые под:

  • разнообразные инженерные коммуникации;
  • внутрихозяйственные дороги;
  • лесные насаждения, которые предназначаются для защиты земли от негативного внешнего воздействия;
  • сооружения и здания, применяемые в целях создания, первичной обработки и хранения сельхозпродукции;
  • замкнутые водоемы и иные водные объекты.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Foto2

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

В связи с активным формированием рынка земли в России актуальными остаются вопросы оценки земли. В статье рассматриваются историческая и справедливая стоимость земли, порядок их определения, положительные и негативные стороны применения данных оценок, а также раскрываются методологические подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Особое внимание уделяется кадастровой оценке, ее формированию и применению.

Как проводится оценка земель сельскохозяйственного назначения?

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Главным и доминирующим фактором является обращение в профессиональную компанию, которая оказывает услуги по проведению оценки стоимости земель, включая сельскохозяйственные на законных основаниях. Сама процедура представляет собой несколько несложных этапов. Они предполагают:

  • Оформление заявки на оказание услуг. Оформить заказ можно в дистанционном, телефонном или очном режиме.
  • Для проведения оценки стоимости, владелец участка должен предоставить полный пакет имеющихся у него документов для проведения предварительного правового анализа.
  • Проводится сбор полных данных.
  • По мере необходимости, специалисты компании осуществляют выезд на объект.
  • После проведения анализа предоставленных данных, специалисты проводят расчеты.
  • Полученные показатели формируются в отчетных данных. Полученные результаты отображаются документально и передаются заказчику в полном объеме.

Поскольку специалисты внимательно и регулярно анализируют законодательную базу действующих нормативов по проведению всех видов оценки стоимости сельскохозяйственных земель, проведение работ не занимает много времени.

Стоимость оценочных мероприятий

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб. При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти. Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Факторы, влияющие на стоимость

Кроме предназначения сельскохозяйственных земель, на кадастровую оценку влияют и другие факторы. Наиболее важный из них — это реальный доход, который можно получить с данного участка. Вот что может влиять на определение этого показателя:

Кроме основных факторов, влияющих на определение цены, есть много сопутствующих менее важных, а в некоторых случаях даже определяющих, условий. Например:

  • Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначенияИнфраструктура региона.
  • Урожайность и эффективность производства.
  • Рельеф местности и климатические условия.
  • Трудовая занятость местного населения.
  • Стоимость дополнительных услуг и сервиса обслуживания.
  • Генофонд, структура земель и другие факторы, влияющие на рентабельность производства.

Во время государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения максимально объективно члены комиссии стараются оценить точную стоимость участка, учитывая большинство факторов.

Первоначальная (историческая) стоимость земли

Первоначальная (историческая) стоимость имущества организации определяется как сумма денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иного возмещения, уплаченных за активы в момент их приобретения [8, с. 133]. Концепция оценки по первоначальной (исторической) стоимости считается объективной, поскольку она основана на ее документальном подтверждении.

Именно поэтому земельные участки, учитываемые в составе основных средств, которые согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, должны отражаться в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, в силу того, что земельные участки не подлежат амортизации, включаются в бухгалтерский баланс по первоначальной стоимости .

Учет по модели первоначальной (исторической) стоимости позволяет соблюдать один из основных принципов бухгалтерского учета — принцип сопоставимости результатов.

Однако такой подход к оценке имеет и существенные недостатки.

С течением времени, как отмечают многие ученые, первоначальная (историческая) стоимость теряет свою актуальность. Стоимость земли по истечении как длительного периода, так и небольшого отрезка времени может меняться в зависимости от экономической ситуации в стране или регионе.

На стоимость земли оказывают влияние также уровень занятости населения, платежеспособность, источники финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением сделок, налоги и налоговые режимы, местоположение конкретного земельного участка или изменение окружающей инфраструктуры.

Таким образом, на стоимость земли оказывает влияние множество факторов: экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Следовательно, земля, оцененная по первоначальной (исторической) стоимости, с течением времени все менее соответствует аналогичным оценкам других активов (материалов, готовой продукции и т.д.).

Это несоответствие усугубляется влиянием вышеперечисленных факторов. К тому же при применении оценки по себестоимости в балансе суммируются оценки активов, приобретенных в разное время, в результате чего «данные баланса являются по меньшей мере сомнительными»

Именно поэтому в настоящее время основной тенденцией в учете и финансовой отчетности является постепенное вытеснение исторической стоимости, или себестоимости, оценками по справедливой стоимости.

Какие показатели анализируются?

При проведении анализа и оценки стоимости сельскохозяйственных участков, эксперты принимают во внимание такие критерии:

  • Размеры оцениваемого надела. Показатель площади является одним из основных и в первую очередь влияет на окончательную стоимость оценки.
  • Место положения объекта: область, город, поселок, село.
  • Удаленность территории от ближайшего населенного пункта.
  • Присутствие подъездных путей, предназначенных для прохождения сельскохозяйственной техники. Помимо их наличия, эксперты анализируют качество дорог.
  • Наличие возведенных зданий и сооружений, основного и вспомогательного назначения, предназначенных для ведения производственной деятельности сельскохозяйственного значения.
  • Физико-географические показатели той местности, на которой расположен объект исследования и оценки стоимости конкретного участка.
  • Степень развития инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

  • показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
  • нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
  • наличие многолетних насаждений на участке;
  • структура посевных площадей;
  • соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначенияОценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Кто занимается оценкой

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Цена на оценку сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель (сельхозназначения) от 3 дней от 7000 руб.

Методы расчета стоимости

При расчете цены земельных сельскохозяйственных территорий оценщик может самостоятельно выбирать оптимальные подходы и целесообразные методы оценивания, исходя из поставленных перед ним задач и целей. Так, для проведения оценочной деятельности в рассматриваемой сфере применяются следующие методы:

  • Метод сравнения продаж. Данная методика используется при установлении цены земельных территорий, не занятых зданиями или иными строениями.
  • Доходный подход на основе капитализации арендных выплат за земельный участок либо с учетом капитализации чистого операционного дохода, который возникает при осуществлении производственной деятельности в сельском хозяйстве.
  • Метод остатка. Эта методика подходит при условии возможности создания на участке каких-либо улучшений, приносящих доход.
  • Иные методы оценки.

Зачем нужна оценка сельскохозяйственных земель?

Купля-продажа сельскохозяйственных земель

При покупке или продаже сельскохозяйственных земель оценка их рыночной стоимости необходима. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

Внесение в уставной капитал

В случае, когда участок сельскохозяйственной земли вносится в качестве вклада в уставной капитал предприятия, необходимо установить его рыночную стоимость.

Для нотариуса

В случае, когда участок сельскохозяйственной земли переходит по наследству или дариться. Для нотариальной сделки необходимо провести оценку объекта, чтобы определить размер госпошлины.

Расчет арендной платы

В случае аренды сельскохозяйственной земли оценка проводится для того, чтобы объективно установить размер арендной платы.

Раздел имущества

При разделе имущества оценка сельскохозяйственной земли необходима для того, чтобы определить долю каждого собственника или размер компенсации, если объект переходит только к одному собственнику.

Страхование сельскохозяйственной земли

При страховании сельскохозяйственной земли ее оценка необходима для того, чтобы определить сумму страховых взносов и страховых выплат, если произойдет страховой случай.

Оптимизация налогообложения

Оценка сельскохозяйственной земли необходима для того, чтобы определить размер земельного налога.

Кредитование

В том случае, когда под залог сельскохозяйственной земли оформляется кредит или ипотека. Ни один банк не одобрит такую сделку без оценки независимого эксперта. Более того, этот документ может значительно повысить ликвидность вашего залога и повлиять на решение банка.

Показать полностью

Кадастровая оценка земель

Определение обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами, так как оценка земли играет важную роль при заключении сделок с землей.

Но стоимость земли имеет важное значение и в налоговой системе. Расчет земельного налога осуществляется на основании кадастровой стоимости (доли кадастровой стоимости) земельного участка, поэтому в разд.

2 «Расчет налоговой базы и суммы земельного налога» налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастр объектов недвижимости ведется с целью получения информации по управлению земельными ресурсами и осуществления контроля над их использованием и охраной, а также регистрации прав на имущество и сделок с ним, в том числе и экономической оценки земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по единой методике на основании Приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения распространяется на земли следующих видов использования:

а) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

б) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

в) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

г) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

д) на которых располагаются леса;

е) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в три этапа. На первом этапе формируется перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, на втором — устанавливаются удельные показатели кадастровой стоимости земли, а на третьем — осуществляется расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Определенную сложность в процессе оценки представляет собой расчет удельных показателей, для осуществления которого необходимо определить перечень почвенных разновидностей и площади, а также все сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, перечень культур допустимых чередований посевов и общее количество полей севооборота; определить нормативную урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и ее рыночную цену; осуществить расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры; установить затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры; рассчитать значение коэффициента капитализации земельной ренты; произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Правовые основы

Субъектами права, выступающими в роли участников рынка и владельцев наделов, могут выступать:

  1. Фермеры или фермерские общества.
  2. Физические лица, чья деятельность предполагает сельскохозяйственное направление. Они включают садоводческие участки, выращивание культур, разведение скота.
  3. Организации, которые занимаются коммерческой, некоммерческой и научной деятельностью.
  4. Общины.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Использование сельскохозяйственных участков по прямому предназначению контролируется уполномоченными органумами. Инициирования проведения оценки стоимости может исходить не только от владельцев объектов, но и от уполномоченных органов, осуществляющих надзор. По факту проведенной оценки и выявленных нарушений, может проводиться изъятие наделов. В числе обстоятельств, которые относятся к вопросам изъятия, относятся:

  1. Выполнения международных обязательств, исполнения обязательств по ранее заключенных договорам и соглашениям.
  2. Обеспечение безопасности и соблюдение государственных интересов.
  3. Объект может представлять собой культурное наследие или ценность.
  4. Цели государственного уровня.

Необходимые документы

Для проведения оценочной процедуры заказчику требуется представить оценщику определенные сведения и документы:

  • правоустанавливающие бумаги на оцениваемый объект;
  • кадастровый план соответствующего надела сельскохозяйственной земли;
  • сведения о заказчике (компании либо физическом лице);
  • информацию об имеющихся обременениях недвижимости;
  • сведения о фактическом и предполагаемом использовании земельной территории;
  • данные о наличии в близлежащей местности либо на самом участке инженерных коммуникаций;
  • сведения о качестве почв, проведённых ранее улучшениях сельскохозяйственных территорий, межевании.

В зависимости от нюансов конкретной ситуации специалисту оценочной компании может потребоваться и иная документация для проведения точных и объективных расчетов.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...