Договор управления многоквартирным домом с ТСЖ — основные виды договоров, кем заключается, образец соглашения

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Обязательно ли соглашение на обслуживание и управление МКД?

Прямая обязанность ТСЖ заключать договора с собственниками жилья законом не определена. В то же время часть 6 статьи 155 ЖК РФ гласит, что владельцы помещений, которые не вступили в ТСЖ, вносят оплату за жилье и услуги коммунального характера на основании заключенных договоров.

То есть обязанность заключения договоров ТСЖ с владельцами жилья касается только тех собственников, которые на являются членами товарищества. Договора нужно заключать не только с владельцами, которые стали таковыми после образования ТСЖ, но также и с теми, кто вышел из состава товарищества.

Отсутствие договора не снимает с собственника обязанностей по оплате коммунальных услуг.

Заключение договора между собственником и ТСЖ регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. В статье 137 указано, что товарищество вправе заключать соглашение, а статья 155 определяет наличие письменно оформленных отношений с собственником как основание для внесения обязательных платежей.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Как составить соглашение на оказание услуг?

Договор на оказание услуг между владельцем жилья и товариществом заключается в соответствии с требованиями норм Гражданского кодекса. Он должен содержать в себе всю обязательную информацию и реквизиты.

Правила оформления

Договор на оказание услуг заключается в простой письменной форме. Заверять бумагу у нотариуса не нужно. Для оформления используется обычная бумага формата А4. ТСЖ может предложить жильцу стандартный бланк, которые допускается заполнять от руки. Но чаще всего договора оформляются с использованием технических средств печати.

Документ не должен содержать помарок, ошибок и исправлений. Любые поправки в содержание бланка вносятся путем составления дополнительного соглашения. Документ оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

образец договора управления с ТСЖОсновные договоры

Теперь разберем какие соглашения может заключать ТСЖ на основании голосования собрания собственников жилья. Юридический статус организаций значения не имеет, поэтому ТСЖ может заключать соглашения с УК, другими ТСЖ и так далее. Договор заключается с владельцами жилых и нежилых помещений в доме. Если же в доме проживает лицо, которое не входит в ТСЖ, то такой владелец недвижимости может отдельно заключить контракт с управляющей организацией.

На практике ТСЖ для руководства домом заключает договор с УК, а в качестве соглашения может выступать контракт управления или обслуживания. В первом случае собственники жилья являются заказчиками услуг, УК — поставщиком, а ТСЖ — контролирующим лицом. Такой контракт выгоден для жильцов, поскольку разграничиваются права и обязанности сторон, а в случае возникновения спорной ситуации, ответственность могут нести как жители дома, так и управляющее предприятие. В случае заключения договора обслуживания, заказчиком услуг являются жильцы, а поставщиком — УК. Однако в данном случае, управляющая компания выступает лишь в роли подрядчика. Поэтому УК в несет гораздо меньше ответственности.

Обратите внимание! Может показаться, что соглашение управления гораздо выгоднее договора обслуживания, однако УК в случае заключения договора первого типа, очень часто злоупотребляют положением, а без потерь разорвать контракт в одностороннем порядке в очень сложно.

Договор

Договор управления

В случае заключения сделки управления, ТСЖ полностью передаёт администрирование сторонней организации. После подписания соглашения, УК обязывается заниматься обслуживанием дома, проведением ремонтов и оказанием жилищно-коммунальных услуг. В случае заключения договора такого типа, управляющей организацией все еще остается ТСЖ. Однако, из-за делегирования почти всех обязанностей руководящим лицом фактически становится УК.

Формально жильцы дома не являются стороной такого соглашения, но при возникновении спорных ситуаций они могут требовать от управляющей организации, соблюдения контракта.

Рассмотрим такой пример: УК занимается оказанием низкокачественных услуг по ремонту и содержанию дома — в таком случае жильцы имеют право потребовать от нее, повышения качества работы.

Особенности договора:

  1. Управлением собственных помещений (как жилых, так и нежилых) занимается сторонняя организация, тогда органы управления товарищества бездействуют.
  2. Сбором денежных средств занимается не ТСЖ, а управляющее предприятие. Определением тарифов занимается УК.
  3. Члены правления и председатель могут заниматься контролем качества услуг. При невыполнении обязательств, эти лица могут разорвать договор управления с ТСЖ (но только в случае, если это право зафиксировано в Уставе товарищества).
  4. Так как члены правления и председатель не являются членами УК, то в соглашении должен быть зафиксирован порядок начисления заработной платы этим лицам. Чаще всего прописывается пункт, согласно которому, перечисление зарплаты осуществляется во время собрания жильцов.
  5. Контракт может быть как ограниченным, так и неограниченным.
  6. Лицом, которое несет ответственность за качество предоставляемых услуг, является не ТСЖ, а УК. В случае нарушения жилищных законов, жаловаться нужно именно на управляющую компанию, поскольку товарищество практически все функции делегировало УК.

Договор

Договор с ТСЖ на обслуживание

В случае заключения договора обслуживания, товарищество передает лишь часть функций УК, а количество делегируемых полномочий контролируется самим ТСЖ. В таком случае, нанятая организация выступает в роли подрядчика.

Рассмотрим такой пример: ТСЖ может заключить с УК договор, на основании которого, фирма будет заниматься только проведением ремонтов, а вот обслуживанием общего имущества и оказанием жилищно-коммунальных услуг будет заниматься само ТСЖ.

Особенности договора:

  1. Управлением многоквартирного дома занимается товарищество.
  2. ТСЖ полностью контролирует проведение работ и оказание услуг, которые должна выполнять сторонняя управляющая компания на основании договора обслуживания (основные работы и услуги такие как: содержание общего имущества, ремонт, оказание жилищно-коммунальных услуг и так далее).
  3. Сбором денег занимается ТСЖ, а УК получает вознаграждение только по договору оказания услуг.
  4. Стоимость сделки и размер тарифов определяются путем торгов между ТСЖ и УК.
  5. ТСЖ заключает с УК договор обслуживания только на определенный срок.
  6. Лицом, которое несет ответственность за проведение работ и оказание услуг, является ТСЖ. В случае нарушения жилищного законодательства жаловаться нужно именно на него.

Структура договора управления и обслуживания

Контракт (договор) должен быть подписан председателем, членами правления ТСЖ и официальным представителем сторонней организации. Образцы договоров обслуживания и управления очень похожи, отличаются только перечнем делегируемых полномочий, поэтому структура у них практически одинаковая.

Стандартный образец договора ТСЖ включает в себя такие статьи:

Вступление Указываются основные моменты о договоре (сведения о лицах, которые заключают договор, дата заключения, название города, номер контракта и так далее).
Список терминов Дается определением терминам, которые используется в основной части контракта.
Общие положения Прописывается номер протокола, на основании которого жильцы МКД решили заключить договор.
Предмет соглашения Описываются краткие сведения об услугах, которые будет оказывать сторонняя организация.
Перечень и порядок предоставления услуг Перечисляется полный список услуг, которые будет оказывать сторонняя организация, а также порядок предоставления. Если договор обслуживания УК с ТСЖ подразумевает оказание услуг различных типов, то этот пункт соглашения разбивается на несколько, в каждом из которых будут отдельно оговариваться те или иные работы.
Права и обязанности сторон Обозначаются права и обязанности товарищества, собственников квартир и УК.
Тарифы Отмечаются сведения об оплате, ценах и порядке расчета обязательных платежей.
Ответственность сторон Указываются сведения о том, какие действия должны предпринять стороны соглашения в случае обнаружения нарушений.
Контроль Отмечаются сведения о мероприятиях, осуществление которых направлено на контроль деятельности УК.
Особые случаи Перечисляются особые случаи, которые не оговорены в предыдущих пунктах договора (порядок подачи жалобы, ответственность сотрудников УК и так далее).
Форс-мажорные обстоятельства Указываются случаи, когда УК не несет ответственности за нарушение Жилищного законодательства.
Срок действия и финальные реквизиты Прописывается срок действия контракта, сведения о лицах, которые заключают договор. Ставятся подписи представителей ТСЖ и сторонней организации.

Необходимые документы

Основанием для подписания договора станут документы, подтверждающие установленные в тексте положения.

От ТСЖ предоставляется действующий Устав организации и регистрационные документы от ФНС, свидетельствующие о праве заниматься подобной деятельностью.

Со стороны владельца предоставляют:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документацию на квартиру, свидетельствующую о праве собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП);
  • справка о составе жильцов;
  • техпаспорт, кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии долга по ЖКХ.

Все документы предъявляют при подписании и прилагают в виде копий и оригиналов (касается подготовленных справок об уплате квитанций ЖКХ и составе жильцов из БТИ). Для подписания необходимо представить полный пакет документации, указанной выше, а при отсутствии некоторых бумаг дата заключения переносится до получения всех заявленных в списке справок.

Количество экземпляров соответствует числу подписантов. 1 договор остается в правлении ТСЖ, остальное – выдается каждому владельцу квартиры.

Сроки действия

Договор об оказании услуг заключается на срок, который определяется сторонами. Дата истечение срока действия указывается в отдельном разделе документа.

Соглашение может быть бессрочным. То есть прекращение его действия может быть связано с наступлением определенных обстоятельство, например, упразднение товарищества или утрата права собственности владельцем.

Есть ли отличия для нежилых помещений?

По смыслу соглашения между собственниками и ТСЖ, заключаемые в отношении жилых и нежилых помещений идентичны. Отличия могут заключаться только в отдельных условиях сделки.

В нежилых помещениях МКД может располагаться инженерное оборудование и приборы. По этой причине необходимо определить права владельца в части пользования общим имуществом и порядок доступа представителей ТСЖ в помещение, например, для снятия показаний с прибора учета.

Договор не нужно составлять, если вы являетесь членом ТСЖ. О том, как оформить

членство

и кто занимается составлением

реестра членов товарищества

, мы рассказываем в отдельных статьях.

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Сфера ответственности

Чтобы разобраться, какие полномочия можно доверить товариществу, ориентируются на положения ст.137 ЖК РФ:

  • подписание договоров с эксплуатационными организациями и поставщиков коммунальных услуг для организации обслуживания дома;
  • самостоятельное выполнение работ по найму уборщик, вывоза мусора без привлечения управляющих компаний;
  • ведение расчетов по расходно-доходным операциям с распределением денег на необходимые нужды дома – ремонт, оплата подрядчиков, создание финансовых резервов и т.д.;
  • расчет с исполнителями работ для товарищества (оплата в пользу физлиц и организаций);
  • несение финансовой ответственности по кредитам, предоставленных банками и физлицами согласно законодательным нормам;
  • передача имущества МКД в аренду, обмен, продажа от имени ТСЖ с целью получения дохода (чаще всего используется право на взимание арендной платы с предпринимателей, снявших площади из имущества МКД для торговли или организации офиса);
  • по смете расходов расчет и получение квартплаты, арендной платы;
  • принятие мер по борьбе с неплательщиками ЖКХ и должниками-арендаторами.

Все полномочия, переданные ТСЖ, должны быть указаны в Уставе и не должны противоречить законодательству. Заниматься работать по реконструкции или переоборудованию организация сможет только, если такая функция упомянута в уставных документах. Если планируется провести значимые работы или ввести изменения в распределение фондов, проводят общее собрание проживающих граждан и заручаются одобрением большинства.

Дополнительно вы можете посмотреть видео на тему «Что выбрать: УК или ТСЖ?»:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

  • получать необходимые материалы необходимые для работы;
  • получать оплату;
  • требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...