Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Оптимальный способ подписания договора управления многоквартирным домом

26.11.19

Статья размещена в газете «Первая полоса» № 10 (115), ноябрь 2019.

Договор управления многоквартирным домом (МКД) ― это особый договор, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Оптимальный способ подписания договора управления многоквартирным домом

При выборе управляющей организации на общем собрании собственников многоквартирного дома каждый собственник помещения подписывает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества. Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. Являются ли собственники, голосовавшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

  • подписавших договор управления в виде отдельного документа;
  • не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они в силу прямого указания закона образуют множество лиц на стороне заказчика);
  • не голосовавших и не подписавших (они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им).

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления. Если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, то этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Закон

Подписание документа регулируется Жилищным Кодексом РФ (статья 162). После составления договора его необходимо проверить на соответствие пунктам, которые установлены Постановлением Правительства № 491. В нем указаны основные правила по ремонту и содержанию общедомового имущества, а также причины, на основании которых может быть изменен размер платы за квартиру.

ВНИМАНИЕ! УК, осуществляя свою деятельность, должна руководствоваться нормативно-правовыми актами и правилами, действующими в конкретном регионе. Если ежегодно по закону должен проводится ремонт, компания обязана выполнять установленную задачу.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией. Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Договор с управляющей компанией

Как заключается договор с управляющей компанией

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.

Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.

Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

Структура документа

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

  • конкретное место расположения здания (адрес);
  • состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
  • детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
  • размер и порядок расчетов с компанией;
  • порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
  • варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.

Внесение изменений

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.

При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.

Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Статья 162‑я Жилищного кодекса содержит обязательный перечень условий договора управления.

Так в документе должны закрепляться условия:Правовая защита

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.
Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Договор заключается на срок от года до пяти лет.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Скачать “Договор с управляющей компанией”

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения МКД, не являющемуся председателем совета МКД

Правоприменители в одном из судебных дел пошли еще дальше и сделали еще более концептуальные выводы.

Мы говорим о Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу № А32-42423/18 и о Решении Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2018 по делу № А32 42423/18.

По решению собственников на общих собраниях Асимолов В. Г. и Орехов В. Л. были избраны представителями собственников помещений в МКД № 1 и № 2. Они были уполномочены без доверенностей заключать договоры на управление с ООО «УК «Каскад». При этом председателями совета МКД № 1 и № 2 указанные лица избраны не были, следовательно, не имели правовых оснований для подписания договора управления от имени иных собственников на основании решения собственников, принятого на общем собрании.

Законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД лицо, занимающее должность председателя совета МКД.

Право Орехова В. Л. и Асимолова В. Г. на подписание договора от всех собственников помещений не подтверждено как в силу общих положений гражданского законодательства (отсутствие доверенностей собственников помещений), так и с учетом специального жилищного регулирования, поскольку они не являются председателями советов соответствующих домов.

В соответствии с данной позицией полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД обладает исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

  • уполномоченное решением собрания собственников помещений в МКД;
  • занимающее должность председателя совета МКД.

Расторжение

Законом предусмотрены следующие основания для прекращения действия ранее составленного документа:

  1. Завершение срока юридической силы соглашения.
  2. Нарушение требований законодательства со стороны УК.

В первом варианте проводится собрание собственников, где выносится на рассмотрение вопрос о продлении периода действия договора. Если со стороны жилищной компании выполняются действия, противоречащие закону, необходимо обращаться в суд.

Законодательство предусматривает ситуации, когда расторжение соглашения происходит в особом порядке. В случае ликвидации или банкротства управляющей компании договор считается расторгнутым со дня принятия такого решения судом, либо учредителями УК.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...