Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Покупка части земли — что это такое?

Участок земли – это имущество, которое имеет определённые характеристики:

  • адрес;
  • площадь;
  • границы;
  • кадастровый номер.

Доля участка не имеет подобных свойств. Поэтому указывается информация об участке и о величине доли, которая продаётся.

Внимание! Преимущественное право приобретения доли имеют люди, которые уже владеют частью общего имущества. Продавец должен им официально предложить покупку этого имущества по цене, на которую согласился предполагаемый покупатель.

Формально в договоре не требуется указывать, что продавец предупредил других собственников о предстоящей сделке. Эта обязанность владельца напрямую не касается сделки. Но если она не соблюдена, то переход права собственности может быть оспорен в суде. В остальном договор составляется так же, как и обычное соглашение о купле-продаже недвижимости.

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

В соответствии со

ст. 246 Гражданского кодекса

(ГК РФ), гражданин, связанный правоотношениями с другими дольщиками, может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества по своему усмотрению. Однако если речь идет про продажу (возмездное отчуждение), владельцу понадобится

выделить свою долю в натуре

(

ст. 11.5 Земельного кодекса РФ

), а также соблюсти

право преимущественного выкупа

(

ст. 250 ГК РФ

).

Выделение доли

Сначала продаваемая доля должна быть выделена в натуре (размежевана геодезистами) и поставлена на Кадастровый учет. Согласно ст. 6 ЗК РФ, участок как объект недвижимости должен обладать набором индивидуальных параметров, позволяющих однозначно его идентифицировать. Одной лишь текстуальной информации про ½, ¼ или любую иную часть от общего надела окажется недостаточно – долю также понадобится определить фактически. Сделать это удастся либо при наличии добровольного согласия от других совладельцев, либо при наличии соответствующего судебного постановления. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Однако и после этого шага часть надела может не подойти для продажи – важно, чтобы ее размер соответствовал локальным земельным и градостроительным нормам. Получить информацию о минимальных и максимальных значениях площади, с которыми разрешено совершать сделки, можно в местном муниципалитете.

Выделение доли не требуется только в том случае, если покупателем выступает другой совладелец, согласившийся на составление договора купли-продажи и использующий свое право преимущественного выкупа земли.

Право преимущественного выкупа доли

Право на преимущественную покупку продаваемой доли позволяет другим дольщикам приобрести реализуемую часть земли в том случае, если они, например, не желают делить надел с новым соседом. Владельцы могут как воспользоваться своим правом, так и отказаться от него.

А вот Продавцу закон не предоставляет подобной свободы действий. Гражданин должен в обязательном порядке уведомить остальных дольщиков о своем намерении по реализации земли:

  • в письменной форме;
  • не позднее, чем за месяц до выставления объекта на публичные торги.

Продавец должен сообщить каждому собственнику о своем желании продать долю путем отправки специального извещения. Несмотря на то, что его разрешено составлять в свободной форме, здесь рекомендуется указать следующие сведения:

  • ФИО и адрес проживания совладельца (т.е. адресата, получателя извещения);
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные Продавца;
  • информация о продаваемой доле (адрес расположения, площадь, цена);
  • тип правоустанавливающего документа, в соответствии с которым Продавец обрел свое право собственности на долю;
  • просьба известить о конечном намерении в отношении доли земли;
  • дата составления и подпись с расшифровкой.

Если количество совладельцев превышает 20 человек, Продавец получает возможность не высылать извещение каждому из них, а разместить информацию о планируемой продаже на официальном сайте Росреестра. Данная функция бесплатна, а условия остаются все теми же. Гражданину понадобится подождать 30 дней – если остальные собственники откажутся от права преимущественной покупки или вовсе проигнорируют официальное извещение, то он получит «зеленый свет» на поиск других, заинтересованных, покупателей.

Продавец не имеет права завышать цену на реализуемую часть надела для других дольщиков – все условия продажи для них должны быть такими же, как и при потенциальном выставлении объекта на публичные торги для 3-их лиц. Если Продавец проигнорирует вышеописанные шаги, то любой другой собственник будет вправе в 3-хесячный срок обратиться в суд с требованием перенести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа доли земли сельхозназначения

Учитывать право преимущественной покупки необходимо и в том случае, если доля, которую желает продать владелец, относится к следующим категориям земель:

  • земли крестьянско-фермерского хозяйства;
  • пахотные земли;
  • земли для сенокоса;
  • земли для выпаса скота.

Здесь процедура, которую предварительно потребуется провести Продавцу, будет иметь свои нюансы и особенности. Так, ему понадобится обратиться к председателю коллектива с просьбой организовать собрание дольщиков. Первичное согласие на выдел доли и последующую продажу считается полученным, если:

  • на собрании присутствует как минимум 20% от общего количества собственников земельного надела;
  • за дачу разрешения голосует простое большинство совладельцев (т.е. «50% от собравшихся + 1 человек»).

Решение собственников должно быть задокументировано и отражено в протоколе собрания дольщиков.

icon41.png Скачать образец протокола собрания дольщиков icon42.png

После этого гражданину потребуется провести межевание и оформить свою долю в качестве отдельного участка. Далее ему понадобится учесть право преимущественного выкупа, которым в случае с землями сельскохозяйственного назначения обладают муниципальные власти. В местную администрацию направляется письменное уведомление, содержащее информацию о площади, месте расположения, сроках расчета и цене продаваемого надела (бывшей доли). Если муниципалитет откажется от предложения или не изъявит заинтересованности в течение 30 дней с момента получения письма, то Продавец окажется вправе продать землю 3-им лицам.

Продавец получает возможность не извещать остальных собственников и не учитывать право преимущественного выкупа только в том случае, если сделка проводится:

  1. С другим совладельцем.
  2. С Покупателем, который уже использует землю по прямому назначению. Иными словами, он должен выступать представителем сельскохозяйственной организации или крестьянско-фермерского хозяйства.

В обоих случаях выделять долю в отдельный участок не потребуется.

Алгоритм покупки доли земельного участка

Процедура продажи земель, имеющих категорию сельскохозяйственных или земель населенных пунктов, имеет сходства с процедурой продажи обычного участка земли, с некоторыми особенностями.

Итак, процедура продажи долей указанных выше категорий земельных наделов, следующая:

  • Покупатель должен проверить документы на долю земельного участка (документ о праве собственности продавца, кадастровую документацию, выписку из ЕГРП о том, что на участок не наложены обременения);
  • Сторонами должно быть составлено предварительное соглашение, в текст которого включаются основные условия заключения основного соглашения;
  • Необходимо удостовериться, что собственник уведомил лиц, которые обладают преимущественным правом покупки доли участка земли. Также тех лиц, которые являются собственниками земли, доля из которой реализуется;
  • Только после того, как все вышеуказанные действия совершены стороны могут составлять и подписывать соглашение.

Обратите внимание на то, что после подписания соглашения договор должен быть зарегистрирован в Россреестре. Без этой регистрации права собственника к покупателю не перейдут, и он не сможет распоряжаться долей по своему усмотрению.

Как составить договор

После урегулирование продавцом земельного участка всех нюансов, которые могут препятствовать проведению сделки, требуется приступить к составлению договора купли продажи. Документ оформляется согласно требованиям, установленным действующим Законодательством. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Преамбула. Приведенный пункт включает информацию о месте и дате заключения договора. Также в него требуется включить паспортные данные сторон, принимающих участие в сделке, то есть, продавца и покупателя.
  • Предмет сделки. В этот пункт требуется включить все данные о реализуемом участке. Требуется указание информации об ограничениях либо обременениях земли, если таковые имеются.
  • Стоимость. Приведенную информацию отразить цифрами и прописью.
  • Порядок проведения между сторонами расчета. Требуется указание способов расчета и даты передачи денежных средств. Важно знать, что урегулировать этот вопрос стороны могут самостоятельно, к примеру, отсрочив выплаты на некоторое время. При необходимости допустимо указать расчетный банковские счета продавца и покупателя, посредством которых будут переведены денежные средства. Если денежные средства уже переданы посредством наличного расчета, требуется предоставление расписки продавца о факте их получения.
  • Обязанности и права. Продавец и покупатель вправе включить в указанный пункт обговоренные ранее права и обязанности. Однако недопустимым является внесение определенных нюансов. Так, лицо, реализующее землю, не вправе ограничить права покупателя на спектр сделок, которые возможно будут проведены в последующем, то есть, после регистрации сделки. Продавец не может претендовать на возможность обратного выкупа земли в одностороннем, то есть, не оговоренном заранее порядке.
  • Порядок процедуры передачи реализуемой недвижимости. Допустимой называют возможность вынесения данного пункта за рамки договора купли продажи. В этом случае формируется отдельный документ, именуемый передаточным актом. Если пункт сохраняется в договоре сделки, сторонам требуется включить в него информацию относительно текущего состояния земли, а также оговорить способ передачи недвижимого объекта.
  • Завершающим пунктом называют проставление сторонами личных подписей, а также указание данных.

Составить договор купли продажи может как продавец, так и покупатель. Однако перед проведением сделки и передачей документов для регистрации сторонам требуется обязательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре.

Образец и бланк

Бланк договора купли-продажи земельной доли.doc
Образец договора купли-продажи земельной доли.doc

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Предварительный

Важно знать, что внесение правок, изменений невозможно при составлении основного договора. Именно поэтому лицам, не имеющим опыта по проведению сделок с имуществом недвижимого характера, рекомендуется составить на первоначальном этапе предварительный договор.

В рамках предварительного договора стороны вправе указать информацию относительного возможности внесения аванса за приобретаемый участок, а также способы и возможность возврата указанных средств, если сделка была расторгнута. Однако если внесенные предварительно средства выступают в качестве задатка, ситуация носит иной характер:

  • Если ответственность по срыву сделки лежит на покупателе, то есть, произошла по его вине, продавец наделяется правом распорядиться задатком на свое усмотрение.
  • Если же ответственность лежит на продавце, последний обязан не только вернуть денежные средства покупателю, но также компенсировать срыв сделки. Как правило, размер компенсации равен размеру задатка, однако стороны вправе оговорить иную, большую или меньшую сумму в рамках предварительного договора.

В остальном предварительный договор соответствует основному.

Причины выделения доли

Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.

Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.

Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:

  • на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
  • на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).

Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.

Выдел участка из долевой собственности

Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.

Особенности покупки земли на двоих покупателей

Возможна ситуация, когда в качестве одной стороны сделки выступают 2 покупателя.

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участкаВ этом случае в соглашении указывается:

  • Ф.И.О. и паспортные данные каждого покупателя;
  • размер имущества, который достанется каждому из них;
  • сумма, которую должен перечислить продавцу каждый из покупателей;
  • подписи каждого участника сделки.

Фиксация момента перехода прав

Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.

Документ должен содержать:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Данные о предмете сделки.
  3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.

Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Выдел доли в праве совместной собственности

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

  • если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
  • если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
  • далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Процедура регистрации

Процедура регистрации отчуждаемой собственности производится Росреестром. Для ее проведения сторонам требуется обратиться в государственный орган, расположенный согласно месту нахождения участка. Также сторонам предоставляется возможность обращения в многофункциональный центр, однако в этом случае время сделки может увеличиться.

После сдачи сторонами требуемого пакета документов сотрудником принимающего государственного органа выдается справка с указанием даты, когда покупателю и продавцу необходимо повторно явиться для получения зарегистрированных договоров и документов, подтверждающих права передачи собственности на отчуждаемый объект. Сделка считается осуществленной после получения сторонами приведенной выше документации.

Образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

В ситуации, когда собственником целого надела или какой-либо его доли выступает ограниченно дееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок, нотариальное заверение документа также является обязательным условием (ст. 54 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Кроме того, в последнем случае в типовой договор купли-продажи вносятся следующие коррективы:

  1. Если собственником доли выступает ребенок в возрасте до 14 лет, то в качестве Продавца указывается законный представитель (родитель, опекун или попечитель), действующий от его имени.
  2. Если собственником доли выступает ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в качестве Продавца указывается именно он. Несовершеннолетнее лицо имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом уже в этом возрасте, однако при условии, что это делается с согласия законного представителя.

icon41.png Скачать образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего icon42.png

Ни сам ребенок, ни его законный представитель не смогут продать долю земли, если не получат специальное согласие от Органов опеки и попечительства.

Если инициатором продажи выступает взрослый гражданин, ему требуется подать сюда соответствующее заявление с просьбой продать долю земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему. При этом ребенок не может потерять свое имущество безвозвратно – он должен получить или равноценную долю в другом месте, или денежные средства на именной банковский счет. Несовершеннолетний собственник от 10 до 14 лет должен быть готов написать письменное согласие на совершение сделки в присутствии представителя ООП.

Если же инициатором продажи выступает сам ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в своем заявлении ему понадобится попросить у сотрудников ООП разрешения на совершение сделки, а его законному представителю – написать свое согласие на отчуждение доли.

В обоих случаях заявление понадобится сопроводить следующим комплектом документов:

  • копии паспортов законных представителей;
  • копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего/копия паспорта;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий факт владения долей земли;
  • справка из домовой книги, взятая по месту проживания несовершеннолетнего;
  • предварительный договор купли-продажи.
img07.jpg

Продажа доли земельного надела и составление договора купли-продажи требуют внимательного, вдумчивого и грамотного подхода, ведь любая ошибка или неточность может привести к срыву сделки. Не знаете, с чего начать оформление договора купли-продажи доли участка? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

jurist2.jpg

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Можно ли продать долю без согласия сособственников?

Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет. В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.

С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.

Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.

Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.

Скачать извещение о намерении продать долю земельного участка (образец)

Стоимость оформления

Расходы на оформление сделки включают:

  • юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
  • нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
  • правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
  • государственная регистрация – 350 р.

Продажа доли на землю с располагающимися постройками

Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.

То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...