Что такое страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Титульное страхование недвижимости что это такое

Журнал Этажи

Полезные статьи

June 19, 2019 11:32

Многие заемщики, которые получили ипотеку на приобретение недвижимости на вторичном рынке, подписывают кредитные документы почти «не глядя». Поэтому не знают, что такое страхование титула. В статье расскажем, что такое титульное страхование при ипотеке и без нее, кому оно нужно и от чего защищает.

Что такое страхование титула

В страховом деле понятие «титул» обозначает подтвержденное документально право собственности на имущество. Право собственности на недвижимость подтверждается регистрационным свидетельством или выпиской из ЕГРН.

Несмотря на то что титулом признается правоустанавливающий документ, объектом титульной страховки выступает право собственности страхователя. Иными словами, титульная страховка – это инструмент защиты страхователя от потери права собственности на приобретенную недвижимость.

При наступлении страхового случая страховщик должен возместить убытки страхователя путем выплаты ему рыночной стоимости квартиры, на которую было утрачено право собственности и компенсации судебных издержек, понесенных во время разбирательства.

Справка: зачастую договор титульного страхования при ипотеке предполагает возмещение убытков банку, выдавшему жилищный заем. Законодательство не запрещает оформить отдельный полис, который будет защищать интересы заемщика.

Защита титула необходима только в случае приобретения жилья на вторичном рынке. При покупке квартиры в строящемся доме нет необходимости в заключении такого договора, поскольку право собственности возникает только после сдачи жилья в эксплуатацию и регистрации в уполномоченных органах.

На практике титульное страхование используется только при получении ипотеки. При заключении сделки без привлечения заемных средств покупатели крайне редко пользуются этой услугой.

Что такое титульное страхование при ипотеке?

что такое титульное страхование при ипотеке

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку – необязательная разновидность страховки. Ее оформление добровольное, кредитные учреждения редко настаивают на покупке подобного полиса. Оформление полиса защищает клиента и кредитное учреждение от потери прав собственности на покупаемый объект.

Права могут быть утрачены по следующим причинам:

  • незаконность заключения договора покупки (квартиры, коттеджа, особняка, гаража);
  • наличие поддельной документации при реализации объекта со стороны покупателя и/или продавца;
  • участие в заключаемой сделке недееспособных, несовершеннолетних и иных лиц, не имеющих права подписывать подобные соглашения;
  • недействительность приватизации недвижимого имущества.

Важно! Титульное страхование – разновидность добровольной страховки. В отличие от страхования от потери трудоспособности, кредитные учреждения такие страховые полисы навязывают своим клиентам при взятии ипотеки редко.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Что такое страхование титула при покупке квартиры в ипотекуТитул – право собственности на имущество, подтверждённое документально. Если речь идет о покупке недвижимости, подобной бумагой выступает выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (495) 771-69-94 Москва; +7 (812) 449-44-43 Санкт-Петербург; +7 (800) 700-53-58 Бесплатный звонок для всей России.

Из вышеуказанного понятия вытекает определение титульного страхования. Под ним понимают защиту от риска утраты права собственности на жильё.

Дело в том, что периодически возникают ситуации, когда после покупки недвижимости в ипотеку появляются лица, имеющие право собственности на помещение. Они не согласны с реализацией имущества и решают отсудить его у покупателя. Для выполнения действия готовится иск и подаётся в суд. В процессе разбирательства выясняют особенности ситуации. Если подтвердится, что притязание гражданина правомерно, сделку могут признать недействительной. В результате купленную квартиру придется вернуть.

Внимание

Если в такой ситуации окажется заемщик, возвращать ипотеку придётся в любом случае. Дополнительно с помещения будет снято обременение. Подобное действие невыгодно для банков. Компания хочет защитить себя от полного перечня рисков. Поэтому при приобретении вторичной недвижимости в ипотеку банки настаивают на страховании титула. Если заемщик откажется выполнить процедуру, компания может повысить процентную ставку. Иногда невыполнение страхования титула чревато отклонением заявки на ипотеку.

В каких банках обязательна страховка титула

В качестве основного требования банка по программам ипотечного кредитования страхование титула отсутствует. Закон предусматривает обязательным лишь страхование недвижимости, оформленной в качестве объекта залога. Это требование есть у каждого кредитного учреждения.

Далеко не каждая страховая компания готова предложить программы титульного страхования. Зачастую СК предлагают полис комплексного страхования. Комплексное страхование в обязательном порядке пригодится в следующих банках:

  • “Райффайзенбанк”,
  • “Газпромбанк”,
  • “ВТБ”,
  • “Альфа-банк”,
  • “ДельтаКредит” и др.

Пожалуй, среди крупных банков только “Сбербанк” ограничивается страхованием жизни и здоровья, а при отказе повышает процентную ставку на 1 пункт.

В каких случаях может произойти утрата титула

Утрата права собственности происходит только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Она может произойти по различным причинам, если суд сочтет их достаточными для отмены зарегистрированного права собственности.

Самые распространенные причины утраты титула:

  1. Продавец жилплощади признан недееспособным, и сделка была оспорена в судебном порядке.
  2. Один из супругов при продаже общей квартиры не получил согласие второго супруга.
  3. Сделка была заключена под влиянием психического или физического воздействия.
  4. Появление наследников любой очереди, которые могли претендовать на получение доли в проданной квартире.
  5. Сделка была проведена с нарушением требований законодательства. Например, продажа квартиры лицом, владеющим жильем на основании договора ренты, без получения согласия рентополучателя.

Титульную страховку можно оформить как до, так и после регистрации права собственности. Чтобы снизить риск возникновения неприятных последствий от заключения сделки, рекомендуется обратиться к страховщику до подписания ДКП. Если страховая компания отказала в заключении страхового договора, это является показателем высокого риска наступления страхового случая. В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.

Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости. Это значит, что риск наступления страхового случая достаточно высок, но все же находится на приемлемом уровне. Если страховщик предлагает заключить договор, стоимость которого равна среднерыночному значению, то покупатель может быть уверен в безопасности сделки.

Особенности титульного страхования

%D1%82%D0%B8%D1%82%D1%83%D0%BB%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%20%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8.jpg

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Что такое страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Какие объекты подлежат титульному страхованию?

Необходимо учитывать, что банки просят воспользоваться услугой, если выбранная недвижимость находится в возведённом доме, и у неё ранее был хозяин. Когда квартиру приобретают в ипотеку в новостройке, покупка полиса страхования титула не нужна. Право собственности возникает только после окончания строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию.

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

  • объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
  • страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
  • дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
  • сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
  • стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
  • страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Почему можно потерять титул?

Укоренилось мнение, что если сделка завершена, и недвижимость зарегистрирована, собственности нового владельца ничто не угрожает. Однако мнение ошибочно. Недвижимость на вторичном рынке хотя бы единожды меняла собственников. Помещения нередко передают по наследству или реализуют. В результате старые владельцы могут потребовать квартиру назад. Подобное возможно в следующих случаях:

  • произошло нарушение имущественных прав владельцев недвижимости, их детей или наследников;
  • участника сделки признали недееспособным;
  • в документации присутствуют ошибки;
  • сделка была совершена незаконно.

Внимание

Чтобы не столкнуться с вышеуказанными сложностями, рекомендуется заранее ознакомиться с историей приобретаемого объекта. Однако процедура требует знакомства с большим количеством информации. Она отнимает много времени даже у специалистов. Поэтому проще осуществить страхование титула при ипотеке.

Сколько стоит страхование титула при ипотеке?

Перед оформлением страхования титула компания проведет тщательную проверку истории объекта недвижимости. По ее результатам возможны 3 сценария события:

  1. Оформление страховки по стоимости выше рыночной.
  2. Полис по среднерыночной стоимости.
  3. Отказ в страховании без указания причин.

Реакция страховой компании позволит вам оценить уровень риска предстоящей сделки. В первом случае риск минимален, во втором его уровень вполне приемлем, в третьем — от совершения сделки лучше отказаться.

Велика вероятность того, что немного позже вам предстоит столкнуться с претензиями бывших собственников.

Тарифы на полис титульного страхования компании устанавливают по своему усмотрению. Средняя стоимость составляет от 0,5 до 2,5 % от рыночной цены объекта недвижимости в год.

Рассчитать выплаты можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте страховой компании или банка-партнера.

На что обращать внимание при заключении договора?

на что обратить внимание при страховании титула при ипотеке

На стадии изучения вариантов страховки титула при ипотеке необходимо внимательно просмотреть договор, который предлагается страховщиком. Наиболее важными пунктами в нем являются:

  • Страховые риски. В соглашении должен быть перечислен весь перечень рисков, которые покрываются соглашением. Нужно просмотреть их все, изучить вероятность наступления каждого, предложить убрать некоторые или добавить.
  • Размер выплаты при страховом случае. Сумма выплат обычно равна стоимости кредита (страховщик выплачивает кредитному учреждению оставшийся долг). У страхователя присутствует возможность застраховать квартиру или дом на всю текущую стоимость – в этой ситуации стоимость полиса титульного страхования будет выше, но и выплата будет максимальна – защитит все финансовые риски.
  • Длительность действия договора. Средний срок заключения соглашений такого типа – около 3-х лет. За этот срок обычно выясняются все «подводные камни» совершенной сделки. Если требуется, можно заключить договор на любой срок.
  • Представление интересов страхователя в судебных инстанциях. В договоре часто прописывается пункт, согласно которому страховщик будет представлять интересы клиента в суде.

Сценарии страхования в зависимости от уровня риска

Страховая компания проверяет историю и чистоту квартиры на вторичном рынке недвижимости прежде чем проводить страхование титула. Поскольку она обязана учитывать все риски. По результатам проверки страхование развивается по одному из трех сценариев:

  • СК предлагает страховку по рыночной стоимости – абсолютно чистая сделка;
  • СК предлагает страхование по стоимости выше рыночной – предельно допустимый уровень риска;
  • СК отказывает в оформлении страховки титула без аргументирования причин – гарантировано опасная сделка.

Как оформляется титульное страхование?

Приобретение титульной страховки при ипотеке не отличается от покупки других видов полисов. Эксперты рекомендуют действовать по следующей схеме:

  1. Выбрать страховщика. Обращаться можно только в аккредитованные организации. Банк сообщает их перечень заемщику в процессе оформления ипотеки.
  2. Подготовить документацию. Необходимо удостоверение личности, ДКП, правоустанавливающие бумаги на квартиру, заключение оценщика. Дополнительно предстоит оформить заявление.
  3. Обратиться в компанию и передать пакет документации. Страховщик проверит бумаги и вынесет решение. Клиенту сообщат точную стоимость полиса страхования титула при ипотеке.
  4. Заключить договор со страховщиком, предоставить денежные средства и получить подтверждающую документацию.

На какой срок заключается договор титульного страхования

Оформить страховой полис, защищающий право собственности на недвижимость, можно на срок от 1 года до 10 лет. На практике подобные договора чаще всего заключаются на 3 года, так как в течение именно этого периода сделка с недвижимостью может быть оспорена.

Справка: при заключении договора на несколько лет страхователь может сэкономить на оплате страховой премии. Это обусловлено тем, что первый год титульного страхования самый дорогой, так как именно в этот период риск оспаривания сделки максимально высок. Каждый последующий год приближает окончание срока исковой давности по заключенной сделке и снижает риск наступления страхового случая.

Где оформить титульное страхование?

Страхованием титула занимаются многие компании. Рассмотрим основные условия:

Название Стоимость Срок Максимальная сумма (руб.)
Альфастрахование От 0,30% 1-10 лет Рассчитывается индивидуально
Росгосстрах 0,25-1% До 3 лет с возможностью продления
Ингосстрах 0,2-0,35% До 5 лет
ВТБ Страхование От 0,18%

Важно! Точный тариф для каждого клиента определяется страховщиком индивидуально.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Документы и требования к договору

Чтобы заключить сделку, потребуется подготовить пакет документов. В список необходимо включить:

  • удостоверение личности;
  • договор, заключённый с кредитором;
  • заполненное заявление;
  • договор купли-продажи;
  • документы на недвижимость (технический паспорт, выписка из ЕГРН);
  • заключение оценщика.

Если компания согласна оформить страхование титула при ипотеке, с клиентом будет заключён договор. В бумаге фиксируют все условия сотрудничества и прописывают перечень рисков, от которых защищает полис. Действия со страховщиком осуществляются строго в рамках соглашения. Поэтому важно внимательно читать информацию, отражённую в документе.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...