Что такое сервитут: особенности заключения договора

Содержание
  1. Что такое сервитут
  2. Соглашение наложения сервитута на земельный участок — образец
  3. 1. Что такое сервитут простым языком и когда он нужен?
  4. Порядок и процесс установления частного сервитута
  5. Стороны соглашения об установлении сервитута
  6. Виды сервитутов
  7. Накладывание обременений
  8. Госпошлина и плата
  9. На каких условиях
  10. Когда применяется публичный сервитут
  11. Когда необходим частный сервитут
  12. Как дополнительно различают сервитуты
  13. Перечень документов для оформления сервитута. Процесс регистрации ограничения
  14. Когда и как надо заключать
  15. Собственник участка
  16. Существенные условия договора об установлении сервитута
  17. Период действия сервитута. Прекращение ограничений
  18. 3. Соглашение об установлении сервитута
  19. Срок установления сервитута на земельный участок
  20. Административный регламент
  21. Последствия нарушения договоренности
  22. Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
  23. Когда прекращается действие сервитута
  24. Необходимость
  25. Адвокат по составлению соглашения о сервитуте
  26. Видео по теме статьи
  27. Как оспорить наложение сервитута

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Фото: Unsplash

Фото: Unsplash

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Читайте также Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Соглашение наложения сервитута на земельный участок — образец

сервитут земельного участка

Скачать образец >>>

1. Что такое сервитут простым языком и когда он нужен?

Что же такое сервитут простым языком? Это разрешение на пользование земельным участком, которое предоставляется лицам, не имеющим на него права.

Исходя из норм закона это обременение, налагаемое на земельный участок, которое заключается в праве лица (лиц) на ограниченное пользование чужими землями (ст. 274 Гражданского кодекса РФ; далее – ГК РФ).

Установить сервитут может потребоваться по разным причинам.

Например:

  • Вы не можете в силу определенных причин пройти к своему наделу, кроме как через земли соседа. В этом случае собственники могут либо установить сервитут добровольно, либо требовать его установления в судебном порядке, потому что иным способом проблему решить невозможно.
  • На земельном участке, находящемся в собственности частного лица, расположен природный источник, который не может быть оформлен в собственность. В этом случае собственники соседних участков для использования воды могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику.
  • При проведении строительных работ на Вашем участке земли выясняется, что водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний надел. В такой ситуации для прокладки коммуникаций необходимо установить сервитут, чтобы Вы на законных основаниях могли использовать конкретную часть чужого участка для оговорённых целей.

Порядок и процесс установления частного сервитута

Установление сервитута обусловлено необходимостью проезда или прохода третьих лиц через расположенный рядом участок.

Чаще всего сервитут устанавливается путем составления соглашения между собственником и пользователем земли в письменной форме.

Составление документов производится по нормам третьего пункта статьи 247 Гражданского кодекса и статьи 52 Федерального закона, рассматривающего государственную регистрацию объектов недвижимости.

Помимо заключения соглашения, существует еще два варианта установление такого вида обременения:

  • предписанием, выданным уполномоченным органом местного самоуправления, по результатам городского слушания;
  • вынесением судебного решения. Этот способ применяется, если стороны не могут достигнуть согласия в добровольном порядке.

Стороны соглашения об установлении сервитута

 Одной из сторон договора является собственник (именно собственник и никто другой) недвижимой вещи, обременяемой сервитутом (служащего участка). Другой стороной (сервитуарием) является собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут (кроме собственника сервитуарием может быть также лицо, имеющее право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на данный участок). В некоторых случаях сервитуарий должен отвечать и определенным специальным требованиям (например, лицензией на недропользование).

Виды сервитутов

Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:

  1. Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
  2. Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
  3. Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.

Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).

Накладывание обременений

Соглашение об установлении сервитута оформляется в виде официального документа, имеющего юридическую силу. Количество экземпляров договора должно соответствовать количеству сторон (стандартно два), а также один рассчитывается для Росреестра. Все экземпляры должны быть оригиналами с подписями каждой стороны. Иных форм для фиксирования данной сделки законом не предусмотрено. Это также значит, что игнорирование требований к оформлению будет говорить о том, что соглашение и договорённость являются незаконными. В случае возникновения спорных моментов или серьёзных конфликтов решить их в суде не получится, если данная договорённость не была зарегистрирована. Одностороннее оформление сделки также недопустимо.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

kakie-servituty-mogut-bytОсновные условия договора в данном случае, как и в любой иной сделке, должны быть чётко и понятно прописаны в тексте документа, без двусмысленного понимания. Оговаривать эти условия важно таким образом, чтобы владельцу земельного участка был нанесён минимальный ущерб, и сервитут не препятствовал для дальнейшей эксплуатации его же собственности.

Более того, в соответствии с официальным письмом Министерства экономического развития от 27 апреля 2009 года, подобные договоры должны строго распределять между сторонами обязанности по организации проведения кадастровых работ, если это необходимо, процесса по внесению изменений об объекте и оформления государственной регистрации сделки. Стандартно эти обязательства, их финансовая часть, перекладываются на заинтересованную сторону. Более того, в дальнейшем условия соглашения можно пересматривать, внося определённые изменения в зависимости от ситуации.

Госпошлина и плата

Самое вемя узнать о размере госпошлины за регистрацию сервитута на земельный участок. Если сервитут оформляется в отношении граждан, то ее величина составляет 1500 рублей, а для юрлиц – 6000 рублей.

Плата по соглашениям об установлении сервитута определяется договоренностью между сторонами на основании оценки. Далее мы расскажем о сроках установления сервитута на земельный участок.

На каких условиях

Любое соглашение об установлении частного сервитута в своём перечне условий обязательно включает в себя такую информацию, как:

  • Сведения об индивидуальном кадастровом номере недвижимого объекта;
  • Учётный номер части земельного участка, на который возлагается обременение в виде сервитута;
  • Информация об ограничениях, включая размер занятой территории, её точное месторасположение, для каких целей накладывается;
  • Каким образом вправе использовать имущество заинтересованное лицо или заинтересованные лица;
  • Данные о сторонах договора (паспортные или учредительные для юридических лиц);
  • На каких основаниях оформляется сервитут;
  • servityt1Срок действия соглашения (конкретные временные рамки или указание бессрочности);
  • Размер денежной компенсации для собственника, если сделка возмездная;
  • Обязанности и права заинтересованного лица, в частности, какую деятельность он может осуществлять на указанной территории, каким образом и когда должен платить (единовременно или каждый месяц, квартал, год и так далее), содержание, прочие условия, оговорённые индивидуально.

Перечень условий соглашения всегда носит открытый характер и может включать в себя даже часы, с какого по какое время пользователь вправе осуществлять оговорённую деятельность. При этом нельзя забывать о продумывании способов решения возможных конфликтов и прочих ситуаций.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Подробнее о том, как взять в аренду государственную или муниципальную землю.

Основания наложения обременения включают:

  • прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
  • прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
  • прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
  • проведение исследовательских и поисковых работ;
  • строительство общественных объектов;
  • возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
  • размещение информационных знаков;
  • выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

  • необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
  • проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
  • возведение и ремонт объектов недвижимости;
  • обеспечение иных нужд собственника.

Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

  • предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
  • собственникам невыгодно доводить дело до суда;
  • лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

  • водный (использование водоемов);
  • лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Перечень документов для оформления сервитута. Процесс регистрации ограничения

Для установления такого типа ограничения необходимо подготовить пакет документов. В перечень бумаг входят следующие:

  1. Паспорт гражданина.
  2. Заявление об установления сервитута.
  3. Документ, подтверждающий необходимость этой процедуры.
  4. Кадастровый план с отметкой о сервитуте.
  5. Документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины. Размер госпошлины за оформление ограничительного документа составляет полторы тысячи рублей для граждан и шесть тысяч рублей – для организаций.
  6. Доверенность на представителя (если гражданин подает заявление не самостоятельно).

Регистрация сервитута проводится по нормам статьи 23 ЗК РФ пошагово в три этапа:

  • посещение Кадастровой Палаты для подачи заявления на установление ограничение;
  • составление письменного соглашения;
  • получение выписки с отметкой об установлении сервитута.

Когда и как надо заключать

Заключение договора сервитута должно происходить сразу же после достижения всех необходимых договоренностей.

Что такое сервитут: особенности заключения договора

Как правило, подписание такого договора должно происходить в срок не более тридцати дней с момента разрешения всех имеющихся противоречий.

Однако, в том случае, если земля находится в собственности у государства, срокземельный кодекс РФ составления такого договора может существенно увеличиться, так как срок рассмотрения поданного заявления на установление сервитута составляет не менее 21 дня с момента регистрации такого заявления.

Заключение договора сервитута может осуществляться только в письменном виде, так как условия, зафиксированные в тексте этого соглашения, должны быть подтверждаемых в любой момент, когда возникнет различные споры.

После заключения договора сервитута он должен быть зарегистрирован в соответствующих органах.

дарственная на земельный участок между близкими родственникамиЦена земли в аренду под сельское хозяйство

во многом зависит от качества грунта и расположения участка.

Дарение земли родственнику оформить намного проще, чем чужому человеку. Подробности можно узнать здесь.

Действенные способы, которые помогут защититься от рейдерского захвата квартиры, описаны в нашей статье.

Собственник участка

Владелец земли должен предоставить точные данные по своей недвижимости. Он должен указать категорию участка, вид разрешенного использования, данные по кадастру. В качестве данных о земле используется и схема границ кадастровом плане территории. Предоставляются документы, доказывающие права на землю.

Соглашение об установлении сервитутаВ обязанности собственника входит обеспечение условий для выполнения сервитута. Он не должен мешать тому использованию части участка, которое предполагается соглашением.

Если сервитут производится с оплатой, владелец участка имеет право требовать ее своевременного погашения. В случае, когда возникают законодательные основания для прекращения действия договора по сервитуту, собственник может этим воспользоваться и требовать прекращения действия договора.

Существенные условия договора об установлении сервитута

 Условие о предмете является существенным в любом договоре, при отсутствии которого договор считается незаключенным. К предмету договора об установлении сервитута следует отнести прежде всего наименование самого сервитута и его конкретное содержание (например, право прохода в ночное время через участок соседа по тропе), а также сведения об участках, позволяющие достоверно установить их местоположение (адрес, кадастровый номер). Если это возможно, на кадастровом (для земельных участков) или ином плане недвижимости отметить, как именно будет осуществляться сервитут (т.е. отметить дорогу, тропу, водоем). План с отмеченным на нем сервитутом следует оформить приложением к договору, в силу прямого указания Закона о регистрации.

Период действия сервитута. Прекращение ограничений

срок действия сервитутаЗачастую период действия сервитута не устанавливается, и соглашение носит бессрочный характер. Ограничения по времени устанавливаются в исключительных случаях. При этом, если в соглашении установлен срок его действия, права и обязанности сторон прекращаются по истечении указанного периода времени.

Законодательство допускает возможность устанавливать в качестве момента прекращения действия соглашения не конкретную дату, а наступление какого-либо события, из-за которого документ теряет силу (например, смена собственника земельного участка).

Соглашение может признано недействительным по одной из причин:

  • требование владельца земельного участка, обусловленное тем, что в установлении ограничения больше нет необходимости;
  • составление документа о прекращении действия соглашения по договоренности между сторонами;
  • истечение периода действия документа;
  • вступление в силу решения суда об отмене ограничения.

Независимо от того, по какой причине было расторгнуто соглашение, факт снятия ограничения также подлежит государственной регистрации в Кадастровой Палате

3. Соглашение об установлении сервитута

Соглашение об установлении сервитута должно содержать предмет, то есть указание на то, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным ( п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При заключении соглашения целесообразно включить в него следующие условия ( п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ):

  • кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить данное право ограниченного пользования;
  • при наличии – учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, (исключением является установление обременения в отношении всего земельного участка);
  • сведения о сторонах (полное наименование, местонахождение, ОГРН, ИНН – для юридического лица, Ф.И.О. полностью, место жительства для физического лица);
  • цели и основания установления данного обременения;
  • срок действия ;
  • размер платы;
  • права лица осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлено обременение;

а также обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут:

  • вносить плату;
  • после прекращения действия соглашения привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.

Некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке, о лице, в пользу которого установлено право ограниченного пользования, и др. ( п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).

Срок установления сервитута на земельный участок

 Соглашение об установлении земельного сервитута  Срок установления частного сервитута на земельный участок законодательством не ограничен. Тем не менее, он должен быть разумным и обоснованным. Прежде всего, принципы разумности и обоснованности должны соблюдаться при подаче искового заявления, т.е. в случае, если по-хорошему с соседом договориться не удалось. В случае завышения своих требований, суд может отказать вам иске и вы навсегда утратите возможность установить сервитут.

   Поэтому наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» советует Вам подходит к такому вопросу ответственно, не злоупотребляя своими правами.

   В случае установления публичного сервитута, законодательством введены дополнительные условия, так, в случае если по ходатайству заявитель просит установить публичный сервитут менее чем на 3 года, то необходимость проведения кадастровых работ отсутствует.

Административный регламент

Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:

  • порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
  • сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
  • порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
  • процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.

Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.

Далее мы расскажем вам про установление сервитута в судебном порядке.

Последствия нарушения договоренности

foto11302-10Если наблюдается несоблюдение оговоренных правил, то пострадавшему нужно:

  1. Составить Акт с указанием всех эпизодов несоответствия условиям сервитута.
  2. Пригласить понятых или представителей правоохранительных органов, чтобы те зафиксировали нарушения соответствующей отметкой в Акте.

Затем лицу, чьи права не соблюдаются, следует обратиться в суд, где будет принято решение в его пользу. Победа истца однозначна, поскольку он предоставит соглашение и Акт, который свидетельствует о нарушении договоренности.

Далее по причине нарушения условий сервитута ответчика может ожидать:

  • расторжение сделки, что закроет доступ к чужому участку, а значит – повлечет отмену всех запланированных работ;
  • наложение штрафа;
  • возмещение ущерба, который понес хозяин по причине отсутствия полноценного пользования своим имуществом.

Также истец самостоятельно и за счет второй стороны устранит препятствия к несоблюдению условий сервитута. Например, владелец участка может снести несогласованные ограждения или строения за счет нарушителя (сначала внеся личные средства, а потом взыскав сумму расходов в добровольном порядке или через исковое заявление).

Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь. При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.

Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:

  • хозяйственной необходимостью;
  • пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.

Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть. Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута.

Когда прекращается действие сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

  • исчезли основания для ограниченного использования земли;
  • участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
  • закончился срок действия договора;
  • изменились условия (заключено новое соглашение);
  • землепользователь отказался от требований.

Оформление документа

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

  • нарушение целей использования;
  • нанесение ущерба земельным ресурсам;
  • задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Необходимость

В большинстве случаев сервитут — это добровольное, мировое соглашение. Предусматриваются все условия для того, чтобы использование части участка не нарушало интересов и прав собственника, использование остальной территории. Для компенсации неудобств выполняется и оплата за использование части земли.

Стороны сначала могут составить предварительный договор по сервитуту для того, чтобы иметь основу для составления основного документа. Это дает возможность разработать все условия сотрудничества, учесть даже острые моменты.

Также предварительный договор может составляться, если собственником не оформлены полностью еще права на землю, если не введен в эксплуатацию объект, для которого и предусматривается сервитут, если есть другие причины для отсрочки основного документа.

Но предварительный договор — это не просто бумага. Он станет гарантией того, что собственник земли в дальнейшем не откажется от предоставления части участка в пользование другим лицам. В этом предварительном соглашении можно указать сроки, в которые будет оформлен основной договор.

Адвокат по составлению соглашения о сервитуте

   Наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» надеется на то, что вышеуказанная информация поможет вам при составлении соглашения.

   Однако советуем обратиться к нам за юридической помощью, поскольку настоящее соглашение — достаточно серьезный документ, регламентирующий порядок пользования чужим земельным участком. Неправильно составленное соглашение может повлечь за собой как внушительную потерю времени, так и более серьезные последствия. Звоните нам уже сегодня!

   Как видно из настоящей статьи, установление сервитута достаточно сложный процесс, включающий в себя огромное, мы бы даже сказали, колоссальное количество нюансов и сложностей, в связи с чем, наши земельные юристы готовы оказать вам помощь в установлении сервитута и разрешении связанных с ним споров.

Видео по теме статьи

Что такое сервитут на земельный участок, подскажет видео:

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...