Что такое преимущественное право покупки

Содержание
  1. Куда обращаться
  2. Понятие преимущественного права покупки
  3. В каких случаях выкуп не допускается?
  4. Предоставление участка без торгов
  5. Что это такое
  6. Преимущественное право покупки доли в квартире
  7. Преимущественное право акционеров
  8. Уведомление
  9. 2. Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства
  10. Где установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса выкупать арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности?
  11. Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?
  12. Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые не имеют преимущественного права выкупа арендованного ими государственного или муниципального имущества
  13. Условия реализации преимущественного права
  14. Порядок реализации преимущественного права
  15. Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?
  16. Отражение статьи в определениях высших судов
  17. Кому администрация продает земельные участки без торгов?
  18. Оформление отказа от преимущественного права покупки земельного участка
  19. Запрет на выкуп
  20. Документы

Куда обращаться

Каждый гражданин, в пользовании которого (по договору аренды) находится земельный участок, принадлежащий муниципалитету, имеет право выкупить его в собственность. Для этого необходимо обратиться в администрацию района по месту нахождения объекта недвижимости.

В каждой районной администрации есть отдел земельных и имущественных отношений. Именно с ним заключается договор аренды земельного надела.

Для того чтобы его выкупить, необходимо уладить следующие вопросы:

  1. Определить наличие оснований для выкупа.
  2. Уточнить стоимость и наличие/отсутствие рассрочки платежа.
  3. Выяснить возможные причины отказа.
  4. Уточнить особенности выкупа земель различного назначения.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

В каких случаях выкуп не допускается?

Не допускается выкуп земельного участка из земель с/х назначения, если он находится в муниципальной или государственной собственности и передан на праве аренды:

  • Религиозным организациям или объединениям.
  • Научно-исследовательским организациям.
  • Казачьим обществам.
  • Образовательным учреждениям с/х направления.
  • Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
  • Гражданам для сенокошения или выпаса скота.

Предоставление участка без торгов

Если участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, будет передаваться будущему владельцу без торгов, процедура будет выглядеть следующим образом:

  • Подготовка схемы расположения участка, проекта межевания.
  • Подача документов о предварительном согласовании в орган местного самоуправление.
  • Принятие решение о предоставлении земельного участка.
  • Проведение кадастровых работ.
  • Постановка участка на кадастровый учет.
  • Подача в муниципалитет заявление о предоставлении в собственность участка.
  • Заключение договора купли-продажи.

Что это такое

Это и называется преимущественным правом покупки. Как мы знаем, хозяин такой доли имеет право свободно распоряжаться своей долей. Однако, статья 250 ГК РФ регулирует осуществление данного права таким образом, что реализовать его можно только с соблюдением предоставления преимущественного права покупки другим долевым собственникам данного имущества.

Тут нужно заметить, что данная процедура существует только в том случае, если продажа осуществляется постороннему лицу. В другом же случае, когда речь идёт о продаже своей доли другому долевому собственнику никаких преимущественных прав по отношению к другим участникам не подразумевается. Это право является личным и не может быть передано другому лицу никаким образом.

[box type=»download»] Ещё важно заметить, что, хотя мы здесь говорим именно о продаже, на самом деле при отчуждении путём мены это правило должно выполняться также. Итак, продавец предложил свою долю другим долевым собственникам. Предположим, несколько из них выразили желание её приобрести.[/box]

Как поступить продавцу в такой ситуации? Есть ли здесь такие особенности, которые предусмотрены законом? На самом деле, кому именно из них продавать, решает продавец согласно своей воле. При этом интересно, что если продавец уже определился со своим решением, то через суд это изменить уже не получится. Таким образом невозможно заставить изменить его решение.

А что с отчуждением при помощи дарения? В этом случае законодательством использование преимущественного права не предусмотрено. Дарить можно по своему усмотрению и другие долевые собственники повлиять на это не могут.

Однако, если удастся через суд доказать, что под видом дарения фактически произошла завуалированная продажа, то здесь будут действовать те же ограничения, которые предусмотрены для продажи.

Согласно ст. 170 ГК, если какая-либо сделка была сделана для того, чтобы прикрыть другую сделку, то она становится ничтожной и применяются правила, которые предусмотрены законом для основной сделки.

Также можно свою долю сделать залогом при получении банковского кредита. Это также можно сделать, не получив разрешения других долевых собственников.

Также имеет смысл заметить, что здесь речь идёт именно о собственниках, но не об арендаторах, жильцах, пользователях и других гражданах. Преимущественное право покупки действует именно для них. Если речь идёт о собственности на квартиру или на жилой дом, то в этом случае нужно подчеркнуть, что упомянутое право не относится не к арендаторам, ни к тем людям, которые зарегистрированы на данной площади.

к содержанию ↑

Преимущественное право покупки доли в квартире

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Если таковые не проявили имущественного интереса к приобретению площадей в квартире, где проживают, то допускается их сбыт (ст.250 ГК).

Оповещение требуется проводить в официальной форме. Для этого составляется письменный документ в двух экземплярах – по числу совладельцев. Он адресован конкретному лицу, с указанием его фамилии, имени и отчества, а так же – адреса регистрации лица. Если адресат имеет несколько объектов, допустимо указывать адрес продающегося жилья.

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.

Такое допустимо при предоставлении нотариусу документации, подтверждающей получение адресатом переданной по почте информации.

Преимущественное право акционеров

Для акционеров преимущественное право — это возможность в числе первых купить акции при их размещении. Преимущественное право возникает, когда акции размещают по подписке или при отчуждении акций в непубличном акционерном обществе — это когда акционер продает акции другому лицу. В последнем случае преимущественное право возникает, если это предусмотрено уставом.

Уведомление

Для осуществления преимущественного права покупки, продавец должен сделать письменные предложения всем долевым собственникам. Срок действия такого предложения составляет один месяц. Однако, в этом случае существуют свои тонкости.

[box type=»download»] В том случае, если продавец доли нарушит данные правила, то срок действия такого предложения может быть продолжен до трёх месяцев. При желании осуществить продажу, хозяин обязан предложить долевым собственникам ту же цену и те же условия, на которых он намеревается осуществлять продажу в дальнейшем.[/box]

В данном уведомлении обязательно должен быть указан точный адрес объекта недвижимости, который подлежит продаже.

к содержанию ↑

2. Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства

Где установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса выкупать арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности?

Особенности приватизации/отчуждения из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, регулируются законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. [4]. Согласно данному закону, субъекты малого и среднего предпринимательства в случае, если арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности планируется выставить на продажу, пользуются преимущественным правом выкупа такого имущества по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?

В соответствии со ст. 4 закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. [5], к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, сельскохозяйственные потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, которые отвечают следующим условиям:

1)  для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;

2)  среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых предприятий и 250 человек для средних предприятий;

3)  суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые не имеют преимущественного права выкупа арендованного ими государственного или муниципального имущества

Преимущественным правом выкупа предложенного к приватизации имущества не могут обладать субъекты малого и среднего предпринимательства:

1)  кредитные организации;

2)  страховые общества (за исключением потребительских кооперативов);

3)  инвестиционные фонды;

4)  негосударственные пенсионные фонды;

5)  профессиональные участники рынка ценных бумаг;

6)  ломбарды;

7)  организации, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

8)  организации, занимающиеся игорным бизнесом;

9)  организации нерезиденты (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации);

10)  организации, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Условия реализации преимущественного права

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:

1)  арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);

3)  арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права

Порядок реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, утвержденный статьей 4 закона № 159-ФЗ, действует до 1 июля 2018 года. Данный порядок состоит в том, что уполномоченные на осуществление приватизации органы госвласти субъектов РФ или органы местного самоуправления направляют арендатору предложение о заключении договора и сам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, а также согласен с ценой договора и погашает всю задолженность, в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если субъект малого или среднего предпринимательства направляет в уполномоченный орган заявление об отказе в использовании своего преимущественного права выкупа или в течение 30 дней не обжалует положения и не подписывает проект договора купли-продажи, он утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Отражение статьи в определениях высших судов

Характерным примером является дело №5-КГ13-109, которое рассматривалось коллегией ВС РФ 19 ноября 2013 года. Решение в свою пользу владелец доли в ½ квартиры получил только дойдя до высшего суда. Рассмотрение дела по существу показало, что все другие суды неправильно трактовали ситуацию и нормы права. ВС РФ указал на то, что извещение о намерении продать вторую половину было отправлено не по месту фактического проживания, а по месту нахождения спорной квартиры, хотя место проживания и регистрации владельца им было известно.

По неизвестной причине он был объявлен неплатежеспособным, хотя истец смог доказать обратное. Неверно истолковал городской суд и правила о специальном сроке в три месяца, который начинает течь с момента, когда собственник доли узнал или должен был узнать о том, что другой имеет намерение продать свою долю.

В результате все предшествующие решения были отменены, а дело направили в суд начальной инстанции на повторное рассмотрение. Отсюда можно сделать вывод о том, что не следует опасаться последовательно отстаивать свои права, вплоть до подачи кассационной жалобы в ВС РФ.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Оформление отказа от преимущественного права покупки земельного участка

Если муниципальное образование или сособственники не желают выкупать земельный участок или его долю, то они должны оформить отказ от права преимущественного выкупа.

Документ подготавливается в письменном виде и передается собственнику в течение 30 дней со дня получения уведомления. Закон устанавливает возможность предоставления отказа до истечения срока.

В случае нарушения сроков, владелец должен доказать своевременное направление уведомления. Для этого можно предъявить уведомление о вручении или расписку должностного лица. После чего, владелец может совершить сделку с посторонним лицом.

Изменения Земельного кодекса не коснулись права преимущественного выкупа в целом. Другие нормативные акты продолжают включать возможность льготного оформления земель для определенных категорий граждан. Список льготников может различаться в зависимости от региона.

Запрет на выкуп

Законодательством предусмотрены ограничения для свободного отчуждения отдельных видов земельных наделов. К ним относятся следующие земли:

  • находящиеся в собственности Министерства обороны;
  • заповедников, заказников, водного и лесного фонда;
  • водоохранные зоны;
  • на которых расположены водоочистные сооружения;
  • садов, парков, улиц;
  • для полигонов и испытаний;
  • транспортных магистралей, аэропортов, морских и речных портов;
  • ранее зарезервированные для размещения государственных или муниципальных объектов.

Документы

К такой сделке предъявляются такие же требования, как и к продаже целого объекта. Но необходимо подготовить и ряд дополнительных документов:

  1. Предоставляется письменное согласие других дольщиков на продажу части общего имущества его собственником.
  2. Если такого документа нет, нужны доказательства того, что дольщики были проинформированы о предстоящей продаже доли, но не выявили желания совершить покупку. Такими доказательствами станет квитанция по оплате заказных писем, уведомление о вручении.
  3. Документ на регистрацию доли жилья.
  4. Бумаги правоустанавливающего характера — это завещание, договор купли-продажи.
  5. Также необходим технический паспорт на недвижимость из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Если у продавца есть супруг (супруга), предоставляется их согласие.
  8. Для сделки понадобится выписка из ЕГРН.
  9. При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних нужно взять разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  10. Прикладываются к документам паспорта участников сделки.
  11. И подготавливается сам договор купли-продажи.
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...