Что такое обратная ипотека?

Что это такое

Несмотря на название, с классической ипотекой обратная сходства не имеет. Если жилищный заем в основном оформляют лица, у которых нет недвижимости, то обратная ипотека, напротив, для тех, у кого имеется в собственности жилье. Прежде чем отвечать на вопрос, что такое обратная ипотека, стоит уделить внимание пожизненной ренте.

Суть ренты заключается в том, что одинокий пенсионер продает свое недвижимое имущество, но сохраняет право проживать в нем до наступления смерти. Покупатель обязуется содержать бывшего владельца недвижимости, пока последний не умрет. После смерти пенсионера новый собственник может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Обратная ипотека наделена иным механизмом действия.

Став участником данной программы, пенсионер передает банку свое жилье в залог, но продолжает проживать в нем. Финансовое учреждение при этом выплачивает пожилому клиенту ежемесячное пособие.

После смерти заемщика банк продает заложенную квартиру, возвращает свои затраты.

Ключевое отличие от пожизненной ренты состоит в том, что гражданин в любой момент может выйти из программы, уплатив банку определенную сумму, и вывести имущество из залога. Владельцем квартиры по-прежнему является заемщик. А рента означает окончательный переход прав собственности к покупателю.

Обратная ипотека получила широкое распространение в США и в Западной Европе. Для российской банковской практики это новый продукт. Впервые он появился в стране в 2020 году. Инициатором введения программы стало Агентство ипотечного жилищного кредитования. Если за рубежом механизм обратной ипотеки отработан четко, то в России такая программа только начинает свою работу. С 2020 года ипотека доступна исключительно гражданам пенсионного возраста.Оформление обратной ипотеки для пенсионеров

Законодательное регулирование

Принцип «обратной ипотеки» представляет собой оформление соглашения между обладателем жилья и кредитным учреждением (банком) о передаче объекта недвижимости в залог при условии денежных отчислений банком на протяжении жизни стороны и переход жилья в его собственность после наступления смерти владельца жилья. В настоящее время указанная программа имеет широкое распространение в США.

В РФ же данная программа была введена в 2012 г. и контролируется АФЖС («Агентством финансирования жилищного строительства»). Ранее ипотека на данных условиях выдавалась гражданам пенсионного возраста после наступления возраста 60 лет, наибольшая сумма кредита составляла 70% от стоимости недвижимости, процентная ставка около 8% годовых.

Средства предоставляется либо единоразово, либо равными перечислениями каждый месяц на протяжении 10 лет. Кроме того, сумма выплат находится в зависимости от возраста залогодателя.

Кто вправе рассчитывать на этот вид ипотеки

К будущим заемщикам предъявляют особые требования. На данный момент обратная ипотека для пенсионеров доступна гражданам РФ:

  • возрастом от 60 до 65 лет;
  • владеющих предметом залога более 3 лет;
  • без нетрудоспособных иждивенцев;
  • не имеющим малолетних наследников.

Количество солидарных заемщиков тоже ограничено. Максимум допускается два созаемщика, и обычно ими являются супруги. Причем оба должны быть владельцами жилплощади.

Банк будет основательно проверять имущество перед заключением сделки. Придется оформить полис страхования на объект, передаваемый в качестве обеспечения (102-ФЗ, ст. 31 (скачать)). Однако с текущего года планируется упростить обратную ипотеку для пенсионеров.

  1. Прежде всего, расширят список граждан, которые смогут воспользоваться данным видом ссуды.
  2. Увеличат и перечень залогового имущества. Помимо недвижимости, в залог можно будет передавать транспорт.

Кроме пенсионеров обратную ипотеку в России смогут получить малообеспеченные лица, у которых в собственности есть подходящее имущество.

Главные условия и особенности продукта

Для получения выкупа по системе обратной ипотеки, необходимо соблюдать ряд обязательных условий и требований:

  1. Квартира должна находиться в собственности не менее трех лет на момент заключения сделки;
  2. Недвижимость обязательно должна находиться на территории России;
  3. Возраст заёмщика — 65-68 лет;

Еще одним важным условием обратной ипотеки является необходимость личной оплаты заемщиком работы оценщиков и страховых компаний.

Что касается молодых пенсионеров — людей, которые вышли на пенсию в возрасте до 50 лет, то им просто-напросто невыгодно получать обратную ипотеку, поскольку ежемесячные платежи будут очень маленькими и смысла в этом просто нет.

Механизм обратной ипотеки предусматривает два типа выдаваемых кредитов — единовременный и ежемесячный. Что касается размера, то в 2012 году, когда обратная ипотека была запущена в РФ, он оценивался примерно в 60-80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.Максимальная сумма ежемесячных выплат была зафиксирована на тот момент в Москве — 40 тысяч рублей. В среднем, по регионам, она составляла примерно 10-12 тысяч.

Выдача всей суммы сразу является оптимальным вариантом в том случае, если заемщику необходимо, например, совершить крупную покупку или же оплатить дорогостоящее лечение.

Примечателен тот факт, что после смерти заемщика родственники могут вернуть обратно квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для этого им нужно полностью порыть долг с учетом процентной ставки, прописанной в договоре.

Назад к содержанию

Что такое обратная ипотека

В настоящее время в РФ не имеется программы, которая бы предоставляла поддержку малоимущим, в аналогичном порядке как обратная ипотека.

Обратная ипотека – это ипотечная программа, которая заключается в возмещении денежных средств гражданам после предоставления их жилья в залог государству.

Данная программа направлена на то, чтобы оказывать государственное содействие малоимущим гражданам в России. Таким образом выполняются социальные функции государства.

Обратная ипотека широко применяется в США, где процедура ее осуществления функционирует на высоком уровне.

Во время оформления соглашения недвижимость подлежит оценке, и вслед за наступлением смерти залогодателя, банк получает разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью жилья.

В случае регистрации в залоговой квартире родственника заемщика, он должен выселиться из жилой площади и при этом оплатить услуги ЖКХ.

Отличие обратной ипотеки от ренты

По сравнению с договором пожизненной ренты, залогодатель является собственником залогового жилья. Квартира остается в его владении.

Заемщик может оплатить всю задолженность по ипотеке и выйти из указанной программы.

Платежи не привязаны к минимальному размеру оплаты труда, их размер достаточно высокий, возможно выдача средств одной суммой.

Для пенсионеров

Обратная ипотека предоставляется только гражданам пожилого возраста, чье финансовое положение не позволяет вести достойное существование. К примеру, пожилые граждане, живущие в одиночестве, получающие минимальную пенсию.

Данная группа лиц имеет низкое качество жизни и можно сказать живет за «чертой бедности.

В пожилом возрасте требуется немалое количество средств выделять на приобретение лекарственных средств, а кроме того оплачивать коммунальные платежи за жилье. Пенсии на обеспечение всех нужд недостаточно.

Институт обратной ипотеки позволит пенсионерам нормально жить, самостоятельно обеспечивая себя всем необходимым.

Кроме того, жилое помещение находится во владении гражданина до момента наступления его смерти. Однако, наследники заемщика утрачивают наследственные права на указанный объект недвижимости.

О том, как купить квартиру в ипотеку смотрите здесь.

Однако в случае, если заемщик хочет выйти из программы, то он может выкупить у банка жилье, возместив свою задолженность. Что является безусловным плюсом обратной ипотеки.

Оформив соглашение с залогодержателем пенсионер сможет вести достойное существование, не продолжая работать на пенсии, при этом ему не потребуется предоставлять большое количество документов.

Это также можно отнести к достоинствам обратной ипотеки, что отличает ее от банковского кредита. Для участия в программе больше ничего не понадобится.

Может ли собственник жилья расторгнуть договор об обратной ипотеке?

Всё зависит от условий сделки. Банки специально прописывают последствия расторжения договора по инициативе заёмщика. Как правило, его ждут солидные штрафы.

Условия обратной ипотеки.

Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:

  • Возраст от 60-65 лет на момент заключения. Хотя пока в России не было выдано ни одного такого займа, тестовые программы есть в крупных банках, например, в Сбербанке.
  • Примерная ставка будет держаться на уровне 9%, а срок – пожизненный.
  • Клиент не должен иметь на иждивении нетрудоспособных наследников. В данной ситуации риски для банка повышаются, поскольку закон не разрешит отобрать жилье у этой категории граждан.
  • Для залога можно использовать ликвидную недвижимость, которая находится в высотном здании, желательно в крупном населенном пункте. Так банку будет удобнее и выгоднее ее продать. Здесь пока возникает много споров в Московской области, т.к. ГУП Моссоцгарантия добровольно не хочет отдать одиноких пожилых москвичей. Если жилье находится в аварийном состоянии, то рассчитывать на обратную ипотеку не стоит.
  • Клиент не должен иметь долгов по коммунальным платежам. Также должны быть подключены все современные услуги и коммуникации.
  • Нельзя отдать в залог имущество в долевой собственности.
  • Супруги будут являться солидарными заемщиками.
  • Залог подлежит страхованию.
  • Клиент должен иметь российское гражданство.

обратная ипотека для пенсионеровОсобенность re-ипотеки заключается в том, что предоставляется только пенсионерам под залог квартиры. Банк выделяет клиенту пожизненную ссуду, а клиент сохраняет право собственности за собой. Как только заемщик умирает, банк реализует залог, погашает долг клиента со всеми процентами. Остаток передается наследникам. Как вариант, наследники могут возместить банку долг умершего и получить обратно квартиру.

Обратная ипотека выплачивается двумя способами:

  • Одной суммой. Банк предварительно рассчитывает рыночную стоимость недвижимости и по договору передает деньги клиенту. Такой способ наиболее подходит тем клиентам, кому срочно нужна большая сумма, например, на дорогую операцию, лекарства и проч.
  • Регулярными выплатами. Они могут производиться, например, раз в месяц и стать ощутимой прибавкой к пенсии. Многие выбирают данный способ, чтоб достойно жить на пенсии не ущемлять себя.

Порядок оформления

Оформление обратной ипотеки имеет следующие этапы:

  1. Оформление ипотекиПенсионер, владеющий недвижимостью, обращается за займом в банк.
  2. Специалисты по оценке рассчитывают рыночную стоимость недвижимости.
  3. Юристы изучают документы на собственность и определяют, можно ли взять эту недвижимость в залог.
  4. Кредитная комиссия банка принимает решение о возможности предоставления займа, определяет параметры кредитного договора: сумму, форму выплаты и т.д.
  5. Если условия займа устраивают клиента, заключаются кредитный договор и договор обеспечения.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить обратную ипотеку, в банк необходимо представить:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье.

В данном случае доходы финансовое учреждение не интересуют, так как условиями программы погашение долга клиентом не предусматривается.

Какая недвижимость подходит под обратную ипотеку?

Под механизмом обратной ипотеки подходят далеко не вся недвижимость. Банки очень придирчиво и требовательно рассматривают каждый объект. В принципе, это понятно и объяснимо, ведь в дальнейшем им придется это жилье реализовывать.

Основные требования для залоговой недвижимости выглядят следующим образом:

  • Не более двух собственников жилья. При этом оба должны участвовать в подписании договора об обратной ипотеке;
  • Квартира должна находиться в городе с населением более 500 тысяч человек;
  • Высота дома — не менее 5 этажей;
  • В квартире нет незарегистрированных несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • В доме отсутствуют газовые колонки;
  • Дом не признан аварийным, ветхим, не подлежит сносу;
  • Отсутствует незаконная перепланировка.

Кроме того, банки могут выдвигать свои собственные дополнительные требования. Их соблюдение является неким гарантом для финансовой организации, что заложенное жилье сохранит свою стоимость и окупится в дальнейшем.

Как правило, банки смотрят на то, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в стоимости на протяжении, как минимум, 10-15 лет. Идеальный вариант — рост ее цены.

Назад к содержанию

Где оформить

Не все российские банки предлагают оформление обратной ипотеки своим заемщикам, поэтому перед принятием решения необходимо ознакомиться с банками, предоставляющими такие услуги.

К сожалению, для многих россиян оформление такого рода ссуды возможно только посредством АИЖК либо его непосредственных партнеров.

Средства с залогового кредитования для пенсионеров предоставляется в двух видах:

  1. После заключения договора пенсионеру перечисляется вся сумма займа, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению в течение всей жизни.
  2. После оформления соглашения, сумма кредита распределяется в равных пропорциях и выступает доплатой к ежемесячной пенсии.

АИЖК

Ипотечное кредитование пенсионеров в Сбербанке

Увеличить пенсию с помощью ипотечного кредита может практически любой пожилой россиянин, так как обратная ипотека для пенсионеров набирает обороты и развивается ежегодно, однако до сих пор Сбербанк не начал осуществлять выдачу таких займов.

Связано такое положение дел с большими рисками, которые в последствие могут не окупить затраты финансовых учреждений.

Смотрите также:

  • Станет ли ипотека доступней в 2014 году? Онлайн с экспертом АИЖК →
  • Что важно знать об ипотеке? Онлайн с экспертом АИЖК →
  • …Что делать, если ипотека больше не по силам? →

Оставить комментарий (0)

Плюсы и минусы

Сегодня обратная ипотека для пенсионеров в Сбербанке недоступна, и это можно отнести к минусам – ограниченное количество кредиторов. К остальным недостаткам относятся:

  • невозможность определить точный период выдачи ссуды;
  • содержать квартиру в период кредитования обязан пенсионер;
  • отсутствие защиты рисков граждан со стороны государства.

Последний пункт означает, что, если клиент банка нарушит условия соглашения, его могут выселить, хотя подобное действие – крайняя мера. И не забывайте, что по займу начисляются проценты. Плюсы программы более очевидны:

  • одинокий пенсионер получит финансовую независимость;
  • если договор составлен грамотно, выгода есть у обеих сторон сделки;
  • жильё может перейти наследникам, если они выкупят его у банка;
  • заемщик проживает в собственной квартире пожизненно;
  • оставшиеся после продажи жилья деньги распределяются между наследниками.

И главное – право собственности на имущество остается за прежним владельцем.

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях

В какие банки обращаться

Получение ипотекиВ настоящее время в России обратная ипотека не оформляется. Попытки внедрить такую услугу на финансовый рынок предпринимались в еще в 2011 году, однако далее пилотного проекта дело не дошло. За рубежом обратная ипотека пользуется большой популярностью. Так, по состоянию на август 2017 года в США лидерами по объемам кредитования пенсионеров являлись такие компании, как:

  • American Advisors Group;
  • One Reverse Mortgage, LLC;
  • Reverse Mortgage Funding LLC.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Минфин хочет запустить в России обратную ипотеку

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В каких банках выдают?

Список банков-агентов неизвестен, однако предполагается, что к ним будут отнесены кредитные учреждения, которые предоставляют ипотеку по стандартам агентства жилищного кредитования.

Первоначальная программа была запущена службой АРИЖК (сейчас — АФЖС).

По всей вероятности, при запуска данного механизма банками-агентами станут крупнейшие, надежные банки РФ.

Законопроект о запуске программы обратной ипотеки не продвигается в государственной думе также вследствие того, что большинство банков не имеют существенного интереса в ее реализации.

На то имеются некоторые причины. В частности, это объясняется неустойчивым положением на рынке недвижимости. Жилье может быть реализовано только после наступления смерти заемщика, а к этому моменту цены на недвижимость могут существенно меняться. Вполне возможно, что банк в конечном итоге не сможет окупить свои понесенные затраты. и сделка для него окажется убыточной.

Получение дохода отложено на неизвестный срок, и не каждый банк готов найти средства для такого долговременного и рискованного вложения.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...